HUD vs préstamos FHA: una descripción general
Existe una idea de compararlos préstamos HUD vs préstamos FHA. Es posible que hayas escuchado que los préstamos del gobierno están disponibles para los propietarios que tienen problemas de crédito y/o un historial de quiebras o ejecuciones hipotecarias. En realidad, no es algo tan simple.
El gobierno federal cuenta con muchos programas que apoyan una variedad de necesidades para los estadounidenses. Con el interés de promover la propiedad de la vivienda, especialmente para los estadounidenses de bajos ingresos, puede estar dispuesto a garantizarte una hipoteca a través de uno de sus programas de vivienda. Aún si tienes un puntaje de crédito que no te resulta favorable. En otras palabras, el gobierno puede prometerle al prestamista que pagará el préstamo si tu no lo haces.
El gobierno federal tiene varias agencias que analizan el sector inmobiliario en Estados Unidos y facilitan el apoyo de préstamos hipotecarios para los estadounidenses. Algunas de las agencias también incluyen al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD), la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, el Sistema Federal de Préstamos para Viviendas y también las empresas patrocinadas por el gobierno Freddie Mac y Fannie Mae.
En 1965, la FHA se convirtió en parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Aquí veremos los roles de estas dos agencias y sus opciones de préstamos hipotecarios así como por qué existe la comparación HUD vs préstamos FHA.
Puntos Claves a saber:
- La FHA es parte del HUD.
- HUD en sí mismo no ofrece garantías de préstamos para viviendas individuales a menos que seas un nativo americano.
- Es únicamente la FHA la que asegura las hipotecas para los compradores de viviendas unifamiliares.
HUD
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano apoya principalmente el desarrollo comunitario y la propiedad de vivienda a través de varias iniciativas. Si bien HUD otorga algunas garantías de préstamos por su cuenta, éste se centra principalmente en unidades multifamiliares, no en viviendas individuales (con la excepción de las garantías de préstamos de la Sección 184 de HUD, que están disponibles solo para los nativos americanos que compran viviendas u otros bienes inmuebles). Por lo tanto, es la FHA la que los compradores de viviendas unifamiliares deben buscar para obtener apoyo individual.
FHA
La Administración Federal de Vivienda (FHA) es una aseguradora pública de hipotecas del gobierno. Opera desde su propio ingreso autogenerado. Como tal, es una de las únicas agencias gubernamentales que es completamente autosuficiente sin depender de la financiación de los contribuyentes.
La mayoría de las hipotecas con un pago inicial de menos del 20% requerirán algún tipo de seguro hipotecario que incluya primas de seguro que protejan contra el incumplimiento. La FHA es una aseguradora hipotecaria federal que se enfoca principalmente en seguros para hogares unifamiliares de bajos ingresos. Debido a su posición y enfoque en el mercado, tiene requisitos muy específicos para los préstamos que asegurará.
Calificar para un préstamo FHA
Los prestatarios no necesitan un historial crediticio perfecto. Las personas que han pasado por bancarrota o ejecución hipotecaria son elegibles para un préstamo de la FHA, dependiendo de cuánto tiempo haya pasado y si se ha restablecido un buen crédito. Los estadounidenses pueden ser elegibles para un préstamo de la FHA con un puntaje de crédito mínimo de 500. Los pagos iniciales también pueden ser de tan solo 3.5%.
- Puntaje de crédito de 500 a 579: elegible para el pago inicial del 10%
- Puntaje de crédito de al menos 580: elegible para el pago inicial del 3.5%
Otros requisitos para un préstamo de la FHA incluyen:
- Relación Deuda/Ingresos de menos del 43%
- La casa debe ser la residencia principal del prestatario
- Los prestatarios deben mostrar prueba de empleo e ingresos
Todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP o Mortgage Insurance Premium) a la FHA. El MIP requiere un pago por adelantado, así como un pago anual. El seguro privado de hipoteca (PMI o Private Mortgage Insurance) anual para préstamos con plazos de menos de 15 años oscila entre el 0,45% y el 0,95% del capital. Para plazos de préstamo superiores a 15 años, el PMI anual oscila entre 0,80% y 1,05%
En general, los prestatarios encontrarán que un préstamo de la FHA es mucho más fácil de obtener que un préstamo hipotecario estándar. Los préstamos hipotecarios estándar generalmente tienen los siguientes términos a cumplir:
- Pago inicial del 3% al 20%
- Puntaje de crédito mínimo de 620
- Seguro hipotecario privado anual del 0,5% al 1% del principal del préstamo. Para préstamos con anticipos inferiores al 20%
- Relaciones de deuda a ingresos que van del 40% al 50%
Es por eso que algunos beneficiarios de préstamos de la FHA luego buscan refinanciar sus propiedades con un préstamo bancario convencional una vez que su historial crediticio ha mejorado.
Otras consideraciones importantes de los Préstamos de la FHA
Los términos de los préstamos asegurados por la FHA se determinan en función de montos de préstamos mayores o menores de $625,500.
Muchos condominios no están aprobados por la FHA, por lo que algunas opciones de viviendas menos costosas no están incluidas. Los préstamos de la FHA requieren que la casa cumpla con una lista de verificación de condiciones y que también sea evaluada por un tasador aprobado por la FHA. Los préstamos de la FHA pueden ser una opción para casas prefabricadas.
Otra ventaja de los préstamos de la FHA es que pueden ser asumibles, lo que significa que quien compre tu propiedad puede hacerse cargo de ella, mientras que las hipotecas convencionales generalmente no lo son. El comprador tiene que cumplir con los términos de la FHA. Una vez aprobados, asumen todas las obligaciones de la hipoteca con la venta de la propiedad, liberando al vendedor de toda responsabilidad.
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Préstamo hipotecario
Los préstamos garantizados por la FHA son parte del mandato de HUD de alentar la propiedad de la vivienda (el HUD en sí mismo no otorga garantías de préstamos para viviendas individuales, a menos que seas un nativo americano). Por tal motivo, es un poco difícil hacer la comparación exacta HUD vs préstamos FHA.
Otras opciones de préstamos hipotecarios patrocinados por el gobierno también pueden estar disponibles a través de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, el Sistema Federal de Préstamos para Viviendas, Freddie Mac y Fannie Mae, por lo que también puede ser importante investigar todas las opciones.
Al analizar cualquier tipo de préstamo hipotecario, cada prestatario debe considerar todos los costos involucrados. Un préstamo hipotecario vendrá con intereses que se pagarán con el tiempo, pero ese no es el único costo. Todos los tipos de préstamos hipotecarios tienen una variedad de tarifas diferentes que pueden exigirse por adelantado o agregarse a los pagos del préstamo.
El seguro hipotecario también es importante de entender en cualquier préstamo hipotecario, ya que a menudo se exige y puede ser un costo significativo que se suma a la amortización del préstamo. Debes tener en cuenta que los pagos hipotecarios y el seguro hipotecario de cualquier tipo de préstamo pueden ofrecer algunas exenciones fiscales, pero la mayoría implica una deducción fiscal detallada.
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