¿Qué es escrow y cómo funciona?

¿Estás por comprar una casa y quieres saber qué significa escrow? Pues bien, el escrow es un término con el que los compradores, vendedores y agentes de bienes raíces deben estar muy familiarizados y tener un completo entendimiento antes de comprar o vender una casa. Escrow es un término que se refiere a un tercero contratado para manejar la transacción de la propiedad, el intercambio de dinero y cualquier documento relacionado. El escrow entra en juego una vez que ambas partes han llegado a un acuerdo u oferta mutua. Hay muchas cosas que son manejadas por el oficial de escrow, por eso es importante conocer todos los detalles.

Veamos un poco mas a fondo qué es escrow y cómo puede ayudarte en la compra de tu casa.

¿Cuándo se utiliza el escrow?

En una negociación de compra o venta de cualquier bien, puede que te surjan dudas sobre la seriedad y honestidad de la persona con la que estás realizando la operación. Comprender el concepto de depósito en garantía o escrow puede ayudarte a avanzar de forma más cómoda. Ya sea que se trate de una transacción de bienes raíces o de una venta en línea, vale la pena aprender qué es escrow y cómo funciona.

Conceptos básicos de escrow

El escrow no solo es un instumento válido en bienes raíces, sino que se puede aplicar en cualquier operación de compra-venta de cualquier rubro.
El escrow es un arreglo financiero en el que dos partes contratan a un «tercero» (que no es ni el comprador ni el vendedor) para que retenga temporalmente en su nombre dinero, documentos u otros activos relacionados con una transacción antes de que ésta se haya completado.

Ese tercero, conocido como “escrow provider” o proveedor de fondos en custodia, contribuye a que la transacción sea más segura protegiendo los activos del comprador y del vendedor hasta que ambas partes hayan cumplido sus obligaciones en virtud del acuerdo. Lo ideal es que el proveedor de la custodia sea un tercero neutral, que no tenga interés en que el comprador o el vendedor salga ganando.

¿Qué es el pago escrow?

Cuando te comprometes a comprar o vender algo, te comprometes también a cumplir ciertos términos. Por ejemplo, el comprador debe pagar la cantidad acordada en un plazo determinado, y el vendedor debe proporcionar el activo que se vende. Por supuesto, la mayoría de las transacciones son más complicadas que eso. Ejemplo:

  • Los compradores pueden querer tener el derecho de inspeccionar la propiedad o los bienes que están comprando antes de pagar.
  • Los vendedores pueden querer tener la seguridad de que se les pagará (o de que tendrán la oportunidad de seguir con el negocio si el trato no se realiza con la suficiente rapidez).
  • El artículo que se vende puede ser un servicio en lugar de un producto.

En acuerdos complicados como estos, una parte puede sentirse insegura de que la otra cumplirá su parte del trato, creando la necesidad de que un tercero actúe como «árbitro». El proveedor de custodia actúa como este intermediario y se asegura de que el comprador y el vendedor hagan lo que acordaron hacer.

Las responsabilidades del proveedor de custodia, en una transacción, incluyen la recepción de los activos de una parte, el desembolso de fondos de acuerdo con los términos de custodia por la otra parte y el cierre de la custodia. Su papel en la transacción es proteger los activos de los compradores y vendedores antes de que sean transferidos de una parte a la otra.

Cuando los activos involucrados son muchos, debes utilizar un proveedor de custodia de confianza, una compañía de custodia reconocida o un proveedor de servicios recomendado por tu agente de bienes raíces. Realiza la diligencia correspondiente y busca la compañía en línea con la palabra «complaint» para tratar de encontrar cualquier informe negativo. Asimismo, investiga si el proveedor está obligado a tener licencia en el estado en el que opera y luego confirma que efectivamente la tiene. 

El pago escrow puede utilizarse en cualquier escenario financiero o legal en el que algo de valor se intercambia entre dos partes. Pero con frecuencia se aplica a las transacciones inmobiliarias y ventas en línea.

¿Qué es el escrow de una casa?

El escrow se usa comúnmente cuando se compra o vende una casa. Inicia cuando se entrega un acuerdo firmado a un“escrow provider” o proveedor de fondos en custodia, que se asegura de que se cumplan todas las condiciones del contrato. Por ejemplo, el oficial o proveedor de fondos debe verificar que las inspecciones, declaraciones y objeciones de la casa se completen o resuelvan a tiempo.

El escrow de una casa se cierra cuando el dinero de la compra se le entrega al vendedor y el título se registra a nombre del comprador.

El pago del anticipo es la primera parte del escrow de una casa. El comprador emite un cheque a nombre del proveedor de fondos o custodio, que devolverá el dinero, lo aplicará al precio de compra o pasará los fondos confiscados al vendedor si el comprador no cumple con los requisitos del contrato.

Si el cheque fuera pagadero directamente al vendedor, el comprador asumiría un riesgo importante. En ese caso, no habría nada que impidiera a un «vendedor» deshonesto cobrar el cheque inmediatamente y entorpecer la finalización de la compra.

Escrow en línea

Los servicios de escrow son útiles para muchas transacciones, no sólo para la compra de una casa. Las ventas en línea son particularmente arriesgadas, ya que no conocemos a la persona con la que vamos a negociar y podría estar a muchos kilómetros de distancia, así que emprender acciones legales contra un estafador sería bastante complicado.

Si el comprador  negocia con un vendedor deshonesto, es posible que no reciba los bienes que compró. Además, los estafadores en línea se aprovechan habitualmente de los vendedores también. Pero no siempre es viable exigir que los compradores envíen una forma «segura» de pago por adelantado, especialmente en el caso de artículos caros.

Hay algunas maneras de hacer que las transacciones en línea sean seguras:

  • El comercio en mercados donde los compradores y vendedores tienen buena «reputación» puede mejorar las probabilidades de completar una transacción segura y exitosa.
  • Si eres comprador, puedes utilizar las funciones de protección al consumidor de tu tarjeta de crédito.
  • Una tercera opción, que protege tanto a los compradores como a los vendedores, es utilizar un servicio de depósito en garantía (escrow) que se encargue de la transacción.

Durante una venta en línea, un comprador y un vendedor pueden acordar varios términos:

  • Cuánto debe pagar el comprador.
  • Cómo y cuándo el vendedor enviará la mercancía.
  • Si se permite (y por cuánto tiempo) al comprador inspeccionar la mercancía y rechazarla si no está satisfecho con la calidad.

Luego de contratar un servicio de escrow para la venta, después de proporcionar los detalles, el comprador y el vendedor sólo tienen que hacer lo que acordaron. En caso que el vendedor nunca envíe nada, el comprador recupera su dinero del proveedor de custodia. Si el comprador dice que los bienes nunca llegaron, el vendedor y la empresa de custodia pueden revisar las confirmaciones de envío. Si el comprador aceptó completar la transacción basándose en esas confirmaciones y hay pruebas del envío, el proveedor de custodia paga al vendedor.

Cuentas escrow 

Una cuenta escrow es una cuenta en la que los activos están en manos de un tercero para garantizar que cumplirás con tus obligaciones. Las cuentas de depósito en garantía se utilizan comúnmente para los pagos mensuales de una casa.

Cuando haces tus «pagos mensuales de la vivienda», es probable que pagues algo más que el préstamo hipotecario. Los gastos como las primas de seguro del propietario y los impuestos sobre la propiedad generalmente se incluyen en el pago. A menudo se trata de gastos anuales (aunque las compañías de seguros probablemente aceptarán pagos mensuales), pero los prestamistas no siempre pueden estar seguros de que los propietarios de viviendas presupuestarán esos gastos adecuadamente. Si no hacen esos pagos, el prestamista está en riesgo.

Además, si la casa se incendia y no tienes seguro de propietario, su valor sería inferior al monto de la deuda. Asimismo, si no pagas los impuestos, la autoridad tributaria local podría poner un gravamen sobre tu casa y cobrar los impuestos adeudados en una venta o en una ejecución hipotecaria. Si eso sucede, tu prestamista sólo podrá cobrar lo que quede después de que se paguen los impuestos.

Por eso, garantizar de que estos gastos se paguen forma parte de los trámites del préstamo. Los prestamistas a menudo exigen cuentas escrow o cuentas de depósito en garantía para asegurarse de que estos gastos se paguen a tiempo. Tu prestamista establece la cuenta de depósito en garantía, agrega la porción mensual de esos gastos a tu pago mensual y luego deposita el dinero en una cuenta de depósito en garantía separada. Cada año, cuando se vencen las facturas del seguro o los impuestos, tu prestamista paga esas facturas por ti desde esa cuenta.

Si tu prestamista no te abre una cuenta de depósito en garantía, tendrás que presupuestar estos gastos mensuales por tu cuenta. Por esta razón, te beneficiará solicitar una cuenta escrow aunque tu prestamista no la exija. Una cuenta escrow o cuenta de depósito en garantía te ayuda a presupuestar estos gastos para que no tengas que reunir el dinero cuando se venzan los pagos.

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