Seguramente estás por comprar una casa y empezaste a escuchar la palabra escrow en todas partes, dado que la mayoría de los prestamistas te lo pedirán como requisito y todos los vendedores te exigirán dar un escrow de adelanto. Pero ¿Qué es escrow?
En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el término escrow o fideicomiso en español, y te diremos cómo se relaciona con las cuentas de depósito en garantía y por qué afecta la estructura de pagos de una hipoteca.
¿Qué significa escrow?
No se debe confundir el término escrow con escrow accounts o cuentas de depósito en garantía, porque ambos términos son ligeramente diferentes. Por ejemplo, un escrow sería un pequeño abono que depositas para que el vendedor retire su casa del mercado.
Mientras que una cuenta de depósito en garantía suele ser una cuenta que te permite ahorrar los impuestos anuales y los costos de seguro de la hipoteca. Ambas figuran forman parte de lo que es el escrow de una casa, pero se usan en momentos diferentes.
¿Cuándo necesitas el escrow?
No siempre será necesario un escrow, porque es potencialmente posible pagar por ti mismo tanto el impuesto a la propiedad como el seguro hipotecario. Solo que este camino te puede resultar más costoso y lo tendrás que desembolsar todo a la vez.
Para saber cuándo te conviene un escrow o fideicomiso, evalúa si el contrato tiene las siguientes características:
- El monto de la transacción es bastante alto.
- Es necesario que el comprador confirme la calidad del bien antes de pagarlo.
- El vendedor necesita alguna garantía de pago antes de realizar cualquier modificación.
Si se cumple uno o todos los requisitos anteriores, entonces será necesario un depósito de garantía. También, algunos prestamistas requieren que tengas un escrow para poder aprobarte el crédito hipotecario, como por ejemplo:
- La mayoría de los préstamos VA te pedirán tener un escrow, a menos que des un 10% de pago inicial y tengas un buen credit score, para considerarte un prestatario sólido.
- En el caso de los préstamos convencionales, se te exigirá cancelar un pago inicial de como mínimo el 20% para no tener una cuenta de depósito de garantía.
- Mientras que si deseas conseguir un préstamo FHA, siempre deberás tener un escrow.
También es posible que un prestamista te exija un depósito de garantía para algunos gastos y otros no, tal es el caso de que sume el impuesto a la propiedad a la mensualidad de la hipoteca, pero no el seguro de la propiedad.
¿Cómo se calcula el escrow de una casa?
Calcular tu depósito de garantía es tan sencillo como tomar el monto total de los impuestos a la propiedad y del seguro hipotecario y dividirlo entre el número de meses que te llevará pagar tu hipoteca.
Veamos un ejemplo, supón que vives en uno de los estados con las mejores tasas de impuestos a la propiedad, cuya tasa es de 0.29% del valor de la vivienda, el valor de tu nueva casa es de $450,000, por lo tanto los impuestos serían $1,305 anuales.
En cuanto a tu póliza de seguro, esta representa $2,500 al año. Ahora veamos, cuánto sería el escrow mensual que debes pagar por un año, simplemente divide $1,305 por 12 meses = $108.75 y $2,500 dividido por 12 meses = $208.33. Entonces, tu depósito de garantía es $317.08 mensual.
¿Cuánto dura una casa en escrow?
El periodo de escrow suele durar entre 30 y 60 días.
La duración real puede depender de muchos factores. A veces, los vendedores o compradores negocian un periodo más largo, si es necesario para la mudanza u otros trámites logísticos.
Tipos de cuentas de depósito en garantía
Existen varios tipos de depósitos en garantía dependiendo del tipo de transacción y el sector en el que dicha transacción ocurra, como es el caso de los bienes raíces, las ventas online, las fusiones o adquisiciones comerciales y los arrendamientos.
A continuación te explicamos cada uno de estos tipos de escrow y cuándo se realizan:
Escrow de bienes raíces
Existen dos tipos de escrows en los trámites de bienes raíces, es decir, la compra y venta de algún tipo de inmueble, que puede ser un local, un galpón, un terreno, una vivienda o una casa móvil. Dichos depósitos de garantía son:
- Dinero en garantía para comprar la vivienda, se trata de un depósito de arras del 1% o 2% del valor de la propiedad que sirve para demostrarle al vendedor que realmente estás interesado en el inmueble. El agente de plica es quien resguardará el dinero.
- Garantía para pagos de hipoteca, esta es la garantía para impuestos y seguro de la propiedad. La mayoría de los prestamistas te la exigirán para asegurarse de que puedas conseguir tu casa sin ningún inconveniente.
Ventas online
Muchas plataformas de comercio electrónico cuentan con una política de garantía, donde la plataforma se convierte en el agente neutral que resguarda el dinero del comprador hasta que recibe la mercancía y confirma su calidad.
Dentro de las más reconocidas están eBay, Amazon , Facebook, entre otras. Su función es proteger al consumidor, a la vez que le garantiza al comprador que obtendrá un pago por aquello que envíe.
Fusiones y adquisiciones
Se trata de utilizar una cuenta de depósito de garantía que represente un porcentaje de la transacción de activos y/o acciones de una empresa. El objetivo de esto es garantizar al comprador la recuperación de los fondos si el vendedor no cumple con su parte.
También se utiliza este modelo en caso de una bancarrota o reorganización de una empresa. La idea es que ninguno de los socios tenga el dinero o las acciones, mientras se determina cómo quedará estructurada la nueva compañía o se cancelarán compromisos.
Arrendamientos
Aunque debería ser parte del escrow de bienes raíces, realmente se toma como un caso especial, porque se trata de un fideicomiso de inquilinos, donde éste crea una cuenta en garantía para obligar al propietario a realizar la reparaciones del hogar arrendado.
En pocas palabras, en vez de pagarle el alquiler al arrendador, el inquilino se lo deposita a un tercero que liberará el dinero, solamente cuando el dueño del inmueble haya realizado las mejoras solicitadas por el arrendatario.
¿Cómo funciona una cuenta escrow?
Cuando obtienes un préstamo hipotecario u otro tipo de préstamo, la persona que te otorga el dinero te pedirá que crees un cuenta de depósito en garantía, para subsanar ciertos gastos a futuro y así garantizar que te puedas quedar con el bien en cuestión.
Los escrows también ayudan a los prestamistas a minimizar el riesgo en caso de que no puedas cumplir con tus obligaciones financieras como propietario de una vivienda, ya que les asegura que tendrás el dinero necesario para los gastos finales.
Eso sí, el agente de depósito deberá evaluar constantemente la cantidad de dinero que llevas acumulado en la cuenta para garantizar que no te excedas o por el contrario te falte dinero con lo que pagas mensualmente.
Luego de esa evaluación el agente presentará una nueva estimación para el año siguiente, si te estás excediendo, puede que las cuotas mensuales bajen o queden igual, pero si el saldo es insuficiente, posiblemente te venga un aumento en las mensualidades.
Pros y contras del depósito en garantía
No todo lo que brilla es oro con los escrow, en realidad los depósitos en garantía tienen grandes ventajas pero también muchas desventajas, aquí te las mostramos claramente:
| Ventajas | Desventajas |
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¿El escrow es bueno o malo?
En general el escrow es bueno, porque brinda seguridad tanto al comprador como al vendedor y le permite al primero, poder alcanzar sus objetivos de poseer el bien en cuestión.
¿Puedo evitar tener un escrow?
Sí, es posible realizar una transacción de alto valor sin tener que abrir una cuenta de depósito en garantía. Pero te hará mucho más difícil la aprobación del crédito y tendrás que sacar de tu bolsillo mucho dinero de una sola vez.
¿Qué pasa con mi escrow si vendo mi casa?
Si estás vendiendo la casa que adquiriste con la hipoteca, tu prestamista te devolverá cualquier dinero que se encuentre en tu cuenta de depósito en un plazo de 20 días hábiles posteriores a la venta de la propiedad.
