Tu puntaje de crédito, el número que los prestamistas utilizan para estimar el riesgo de concederte un crédito o prestarte dinero, es un factor clave para determinar si te pueden (o no) aprobar una hipoteca. El puntaje de crédito no es un número fijo, sino que fluctúa periódicamente en respuesta a los cambios en tu actividad crediticia (por ejemplo, si abres una nueva cuenta de tarjeta de crédito).
Cuando solicitas una hipoteca u otro tipo de crédito, los prestamistas elaboran un puntaje de crédito específico para ti, lo cual les ayuda a decidir si vale la pena correr ese riesgo (después de todo, un préstamo es un riesgo financiero), si serás un prestatario responsable y confiable, y si es probable que pagues la deuda.
Por lo general, un puntaje más alto significa que se te considera de menor riesgo: cuanto más puntos tengas, más serán las posibilidades de que acepten tu solicitud para una hipoteca, y no solo eso, sino que también con las mejores tasas.
¿Cómo toman los prestamistas la decisión de otorgar un crédito?
No todos los prestamistas piensan de la misma manera, y pueden tener diferentes maneras de tomar sus decisiones. Pero todos ellos tienen en cuenta algunos factores clave para ayudarse a decidir. Estos factores incluyen:
- Información sobre ti en tu informe de crédito, lo que incluye tu historial de crédito y datos de registros públicos.
- La información que les has proporcionado en tu formulario de solicitud.
- La información que ya pueden obtener sobre ti, por ejemplo si tienes una cuenta bancaria con ellos (en el caso de que le estés pidiendo prestado a un banco).
- Su propia política de préstamos, que naturalmente es diferente dependiendo de cada prestamista.
¿Qué es una puntuación de crédito?
Tu puntuación de crédito no sólo sirve para conseguir una hipoteca, es mucho más que eso. Por decirlo de alguna manera, pinta un cuadro de tu situación financiera general. El término «puntaje crediticio» o “puntaje de crédito” se refiere más comúnmente al puntaje FICO, un número entre 300 y 850 que representa la capacidad crediticia de una persona, es decir, la probabilidad de que, si se le da un préstamo, podrá pagarlo.
La fórmula para calcular la puntuación FICO fue desarrollada por Fair, Isaac and Company (ahora llamada simplemente FICO), y mientras que los detalles específicos permanecen en secreto para que nadie pueda jugar con el sistema, FICO ha hecho públicos los componentes de la puntuación. La fórmula tiene en cuenta los siguientes factores, en orden descendente de importancia:
- Historial de pagos. ¿Has pagado puntualmente tu deuda en el pasado?
- Cantidades adeudadas. ¿Cuántas líneas de crédito tienes, y cuán alto es el saldo de cada una?
- Tiempo del historial de crédito. ¿Cuánto tiempo llevas usando líneas de crédito?
- Nuevo crédito. ¿Has abierto varias cuentas de crédito recientemente?
- Tipos de crédito. ¿Qué combinación de tarjetas de crédito, cuentas bancarias, préstamos a plazos e hipotecas tienes?
En general, los dos primeros factores, el historial de pagos y las cantidades adeudadas, constituyen el 35% y el 30% de la puntuación total, respectivamente. El tiempo del historial de crédito representa el 15%, y los dos últimos factores, el crédito nuevo y los tipos de crédito, representan el 10% cada uno. Sin embargo, estos porcentajes pueden variar para cada prestatario individual.
El informe de crédito
Toda la información necesaria para calcular tu puntuación de crédito se puede encontrar en tu informe de crédito, el cual no es más que un reporte en el que se detalla la forma en que has manejado las deudas en los últimos años. Si has dejado de pagar tu tarjeta Visa, has obtenido una nueva MasterCard, has pagado un préstamo de auto, o te has olvidado de pagar tu cuenta de Sears, aparecerá en tu informe de crédito.
Por ello, antes de solicitar un préstamo como una hipoteca, es buena idea que obtengas una copia de tu informe y conozcas tu puntuación de crédito. Esto evitará que te lleves una desagradable sorpresa, y te permitirá corregir cualquier error que encuentres en él.
La asequibilidad de la hipoteca, un favor importante
Si puedes demostrarles que eres capaz de hacer los pagos mensuales de la hipoteca incluso si sucede algo que tambalee tu situación financiera, o si las tasas de interés (y tus pagos mensuales) subieron, podrás conseguir una hipoteca sin importar que tu puntaje de crédito no sea el más alto.
Puntaje de crédito Experian
Como hemos explicado, el puntaje crediticio que necesitas para obtener una hipoteca varía, ya que no hay un puntaje crediticio o un «número mágico» universal. Sin embargo, si tienes un buen puntaje crediticio de una de las principales agencias de referencia de informes crediticios como Experian, es probable que el prestamista vea esto con buenos ojos. Por lo tanto, y al igual que con el puntaje FICO, revisar tu puntaje crediticio de Experian antes de solicitar una hipoteca puede darte una idea de cómo pueden verte los prestamistas. Adicionalmente, también puede ayudarte a determinar si necesitas mejorar algún área específica antes de hacer la solicitud de la hipoteca.
Lo que a los prestamistas les gusta ver
Dado que hay varios puntajes de crédito (cada uno basado en un sistema de puntaje diferente) disponibles para los prestamistas, asegúrate de saber cuál es el puntaje que utiliza el prestamista en el que te has interesado, para así poder comparar manzanas con manzanas.
Por otro lado, cada prestamista también tiene su propia estrategia, por lo que es totalmente posible una situación en la que un prestamista apruebe tu solicitud y otro no, incluso cuando ambos están usando el mismo puntaje de crédito.
Si bien no hay normas de la industria para los puntajes de crédito, la siguiente escala del sitio web de educación en finanzas personales www.credit.org sirve como punto de partida para los puntajes FICO y lo que cada rango significa para obtener una hipoteca:
740–850: Excelente crédito – Los prestatarios obtienen fácilmente aprobaciones de crédito y las mejores tasas de interés.
670–740: Buen crédito – Los prestatarios suelen ser aprobados y se les ofrecen buenas tasas de interés.
620–670: Crédito aceptable – Los prestatarios suelen ser aprobados con tasas de interés más altas.
580-620: Crédito Subprime – Es posible que los prestatarios obtengan una hipoteca, pero no garantizada. Los términos probablemente serán desfavorables.
300–580: Crédito pobre – Hay poca o ninguna posibilidad de conseguir una hipoteca. Los prestatarios tendrán que tomar medidas para mejorar su puntuación de crédito.
¿Cuál es el puntaje mínimo de crédito necesario para obtener una hipoteca?
Existen varios tipos diferentes de préstamos hipotecarios, y cada uno tiene su propio requisito de puntaje de crédito mínimo. Aun así, algunos prestamistas pueden tener criterios más estrictos además del puntaje crediticio que utilizan para decidir si otorgan una hipoteca o no.
Esto es lo que puedes esperar según el tipo de préstamo que solicitas:
Préstamos convencionales
Estos préstamos no están asegurados por una agencia gubernamental y cumplen con ciertos estándares establecidos por las entidades patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos convencionales generalmente requieren un puntaje de crédito mínimo de 620, aunque algunos pueden requerir un puntaje de 660 o más.
Préstamos Jumbo
Este es un tipo de préstamo hipotecario no conforme, y tienen montos más altos que los préstamos convencionales. Debido a que hay más riesgos involucrados con préstamos tan grandes, los préstamos jumbo pueden requerir una calificación crediticia de 700 o más.
Préstamos de la FHA
Asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA o Federal Housing Administration), estos préstamos tienen un puntaje de crédito mínimo de 500 si realizas un pago inicial del 10%, o 580 si depositas un 3,5%.
Préstamos VA
Estos préstamos están asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (Veterans Affairs), y fueron creados para miembros seleccionados de la comunidad militar, sus cónyuges y otros beneficiarios elegibles. Los préstamos VA no tienen un requisito mínimo de puntaje de crédito, pero los prestamistas que los ofrecen generalmente requieren que tengas un puntaje de 620 o más.
Préstamos del USDA
Asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (United States Department of Agriculture), los préstamos del USDA están destinados a compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados que buscan una casa en áreas rurales. En este sentido, el USDA requiere un puntaje de crédito mínimo de 580 para sus préstamos, pero hay flexibilidad en ciertas situaciones.
Si tu puntaje de crédito es bueno, puedes tener varios tipos de préstamos diferentes para elegir; pero si su puntaje de crédito se considera malo o justo, tus opciones pueden ser más limitadas.
Sigue leyendo: ¿Cuánto crédito necesito para comprar una casa?
¿Qué tipo de interés puedo obtener con mi puntuación de crédito?
Tal como seguramente has concluido, la puntuación de crédito determina muchas cosas de una hipoteca. Sin embargo, hay más. En primer lugar, supongamos que cumples con los más altos estándares para todos los demás criterios en tu solicitud de préstamo, vas a pagar por lo menos el 20% del valor de la casa como anticipo, tienes ahorros adicionales en caso de una emergencia, y tus ingresos son por lo menos tres veces tu pago total. Si todo esto es cierto, así es como tu puntaje crediticio podría afectar tu tasa de interés.
- Excelente (760-850) – Tu puntaje crediticio no tendrá impacto en tu tasa de interés, así que es probable que te ofrezcan la tasa más baja disponible.
- Muy bien (700-760) – Tu puntaje crediticio puede tener un impacto mínimo, y podrían ofrecerte tasas de interés de un 0,25% más altas que las más bajas disponibles.
- Bien (660-699) – Tu puntaje crediticio puede tener un pequeño impacto en la tasa de interés. Esto significa que son posibles tasas de hasta un 0,5% más altas que las más bajas disponibles.
- Moderado (620-660) – Tu puntaje crediticio afectará la tasa de interés, así que prepárate para tasas de hasta 1,5% más altas que la más baja disponible.
- Pobre (580-620) – Tu puntaje crediticio va a afectar seriamente tus tasas de interés, y podrás ser golpeado con tasas de 2% a 4% más altas que las más bajas disponibles.
- Muy pobre (500-580) – Esto es un problema, y si te ofrecen una hipoteca, pagarás unas tasas muy altas.
¿Y si mi verificación de crédito hipotecario fuera pobre?
Los prestamistas hipotecarios quieren saber si puedes mantenerte al día con los pagos mensuales y no endeudarte. Por lo tanto, mostrarles que puedes manejar tarjetas de crédito simples, contratos de telefonía móvil, e incluso algunos servicios públicos podría ayudarte a aumentar tu puntuación de crédito, y, en consecuencia, tus posibilidades de obtener un buen trato.
¿Cómo puedo mejorar mi puntaje de crédito para una hipoteca?
Si debido a tu puntaje de crédito no obtienes las mejores ofertas en una hipoteca, lo más recomendable es que te enfoques en mejorarla. Para lograrlo, haz lo siguiente:
- Paga todas las cuentas a tiempo. El historial de pago es el mayor de todos los factores que afectan a tu puntuación de crédito.
- Mantén los saldos de las tarjetas de crédito bajos. Los expertos en finanzas recomiendan que no uses más del 30% del límite de cualquier tarjeta de crédito, y cuanto más bajo, mejor. La cantidad de crédito disponible que utilizas se denomina “ratio de utilización de crédito”, y es el segundo factor más importante en tu puntuación.
- Revisa tus informes de crédito. Y busca errores que puedan tener un efecto negativo en tu puntaje. Si encuentras algo, ponte en contacto con las agencias. Tienes derecho a al menos un informe de crédito gratuito de cada una de las tres agencias de crédito, Experian, Equifax y TransUnion, cada 12 meses.
- Mantén las cuentas de tarjetas de crédito abiertas. Cerrar una cuenta de este tipo reduce la cantidad de crédito disponible que tienes, lo que puede hacer que tu utilización de crédito aumente y que tu puntuación disminuya.
- Mira los tipos de crédito que tienes. Si sólo tienes tarjetas de crédito o préstamos a plazos, considera la posibilidad de añadir el otro tipo para que puedas demostrar un buen historial de pago en las diversas líneas de crédito. Si estás tratando de acumular un archivo de crédito delgado, podrías considerar una tarjeta de crédito asegurada o un préstamo de construcción de crédito.
Revisa tus informes de crédito y controla tu progreso
Si tu crédito no es tan robusto como te gustaría, trabaja para mejorarlo. Comprueba tu progreso con una puntuación gratuita; algunas tarjetas de crédito y muchos sitios web de finanzas personales las ofrecen. Por ejemplo, NerdWallet ofrece un puntaje crediticio gratuito que se actualiza semanalmente.
Los prestamistas hipotecarios comprueban versiones más antiguas de la puntuación FICO (FICO 2, 4 y 5). Si quieres ver tu posición en ellas para saber exactamente lo que verán, tendrás que comprar un informe FICO completo. Puedes hacerlo en myFICO.com, y luego cancela el servicio mensual en lugar de pagar una cuota continua. Asegúrate de cancelar antes de que comience el siguiente ciclo de facturación; la cuota de suscripción mensual no será prorrateada.
Sin embargo, si estás cerca o en el rango de un excelente puntaje en una fuente de puntaje gratuita, no necesitas pagar para revisar tus puntajes FICO. Es casi seguro que tienes un crédito lo suficientemente bueno para calificar para las mejores tasas hipotecarias.
En conclusión
Independientemente de los requisitos mínimos de crédito según el tipo de hipoteca que desees obtener, será más fácil que tengas éxito si tu puntaje es alto. Además de que así también obtendrás un mejor trato. Debido a que la mayoría de la gente tiene un puntaje de cada una de las tres grandes agencias de crédito (Equifax, Experian, y TransUnion), los prestamistas a menudo sacan un informe crediticio «tri-mergente» que contiene los puntajes de las tres.
Si los tres puntajes crediticios son utilizables, el puntaje medio es lo que se llama el puntaje «representativo», o el que se utiliza al final. Y si sólo dos puntuaciones son utilizables, se usa el más bajo. Ahora bien, puedes obtener información preliminar sobre tu posición de forma gratuita. Cada año, tienes derecho a un informe de crédito gratuito de cada una de las tres grandes agencias de crédito.
Sigue leyendo:
- Cómo pagar la hipoteca rápido y por adelantado
- Requisitos para una segunda hipoteca
- ¿Qué es un préstamo 203b FHA?
- ¿Por qué no es obligatorio tener un seguro de vida en la hipoteca?
- ¿Puedo pagar mi hipoteca con tarjeta de crédito?
- 7 Documentos y papeles que necesitas para solicitar una hipoteca
- Cómo obtener un crédito hipotecario
- ¿Cómo cancelar el PMI de una hipoteca?
- Las tasas hipotecarias más bajas en Estados Unidos
- Cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca
