¿Qué es el title insurance o seguro de título de propiedad?

El title insurance o seguro de título de propiedad es una forma de seguro de indemnización que protege al titular de las pérdidas financieras sufridas por fallas en el título de una propiedad. El tipo más común es el seguro de título del prestamista, en el que el prestatario compra la cobertura sólo para proteger al prestamista.

El title insurance o seguro de título del propietario suele ser pagado por el vendedor para proteger el patrimonio del comprador.

Información clave:

  • El title insurance es una forma de seguro de indemnización que protege al titular de las pérdidas financieras sufridas por defectos en el título de una propiedad.
  • Las reclamaciones más comunes presentadas contra un título son los impuestos atrasados que no han sido pagados, los gravámenes (de préstamos hipotecarios, líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, servidumbres) y los testamentos en conflicto.
  • Una tarifa única pagada por el title insurance cubre los costosos gastos administrativos de las búsquedas de datos del título que podrían ser muy antiguos.

¿Cómo funciona el title insurance?

Un título es necesario para cualquier transacción de bienes raíces. Sin embargo, se debe realizar una búsqueda o investigación para comprobar si hay reclamaciones o gravámenes de cualquier tipo antes de que puedan ser otorgados.

Una búsqueda o investigación de título es un examen de los registros públicos para determinar y confirmar el dominio legal de una propiedad y para averiguar si hay alguna reclamación sobre ella.

Encuestas erróneas y violaciones del código de construcción son dos ejemplos bastante comunes de “manchas” o fallas que pueden hacer que un título presente problemas.

El seguro de título o title insurance protege tanto a los propietarios de bienes raíces como a los prestamistas contra las pérdidas o daños que se produzcan por gravámenes o fallas en el título o en la propiedad real de una casa. A diferencia del seguro tradicional, que protege contra eventos futuros, el seguro de título protege contra reclamos por eventos pasados.

Una póliza básica de seguro de título del propietario suele cubrir los siguientes riesgos:

  • Propiedad de otra entidad
  • Firmas incorrectas en los documentos, así como falsificación y fraude en los documentos del título
  • Registro defectuoso (registros defectuosos o mantenimiento de registros)
  • Pactos restrictivos (términos que reducen el valor o el disfrute), como las servidumbres no registradas
  • Los gravámenes o sentencias contra la propiedad, como los juicios pendientes o los embargos preventivos.

En lugar de un title insurance, algunas transacciones privadas pueden incluir una garantía de título, que garantiza que el vendedor tiene el derecho de transferir la propiedad y nadie más tiene derechos sobre la propiedad.

Tipos de title insurance

Hay dos tipos de seguro de título o title insurance: el seguro de los prestamistas y el seguro de los propietarios (incluyendo las pólizas extendidas). Casi todos los prestamistas exigen al prestatario que adquiera una póliza de seguro de título del prestamista para protegerlo en caso de que el vendedor no pueda transferir legalmente el título de propiedad.

La póliza de un prestamista sólo lo protege contra pérdidas. Una póliza emitida significa la finalización de una búsqueda o investigación de título, ofreciendo alguna garantía al comprador.

Dado que las búsquedas o investigaciones de títulos no son infalibles (algunas búsquedas cortas en transacciones residenciales se remontan a una sola escritura) y el propietario sigue estando en riesgo de pérdida, es necesaria una protección adicional en forma de una póliza de seguro de título del propietario. A menudo es comprado por el vendedor para proteger al comprador contra defectos en el título, es opcional.

El tipo más común de title insurance es una póliza básica de prestamista, que es comprada por los bancos y otras instituciones financieras para cubrir los gravámenes no registrados, servidumbres, derechos de acceso no registrados, defectos u otros documentos.

A menudo, la póliza de un prestamista y la de un propietario se requieren juntas para garantizar que todos estén adecuadamente protegidos.

Al cierre, las partes compran el seguro de título por una cuota única. Para evitar abusos, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) prohíbe a los vendedores exigir la compra a una compañía de seguros específica.

Los riesgos de no tener un title insurance o seguro de título

El hecho de no contar con un title insurance expone a las partes en la transacción a un gran riesgo en caso de que exista un defecto en el título.

Considera un comprador que busca la casa de sus sueños y, después del cierre, encuentra impuestos de propiedad no pagados por el dueño anterior. Sin un title insurance o seguro de título, la carga financiera de esta reclamación de impuestos atrasados recae únicamente en el comprador. Pagará los impuestos de propiedad pendientes o se arriesgará a perder la casa frente a la entidad tributaria. 

En el mismo escenario, con el title insurance, la cobertura protege al comprador mientras sea dueño o tenga un interés en la propiedad.

De manera similar, el seguro de título de la entidad crediticia cubre a los bancos y a otras entidades crediticias hipotecarias de gravámenes no registrados, derechos de acceso no registrados y otros inconvenientes. En caso de incumplimiento del prestatario, si hay algún problema con el título de la propiedad, el prestamista estaría cubierto hasta el monto de la hipoteca.

Los inversores en bienes raíces deben asegurarse de que una propiedad no tenga un título malo antes de proceder a cualquier compra. Las casas en ejecución hipotecaria, por ejemplo, pueden tener una serie de problemas pendientes. Los compradores pueden considerar la posibilidad de adquirir un title insurance o seguro de título de propiedad para protegerse contra reclamaciones imprevistas.

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