¿Estás buscando oportunidades para invertir en bienes raíces o adquirir tu nuevo hogar a precios accesibles? Descubre cómo comprar casas embargadas por bancos, una opción que te permitirá ahorrar dinero y aprovechar al máximo tu inversión.
En este artículo, te guiaremos a través de los pasos clave para adquirir propiedades en remate y te brindaremos información esencial sobre sus pros y contras.
Pasos para comprar casas en remate por bancos
Comprar casas embargadas puede ser una buena oportunidad, pero implica que debes seguir un proceso para asegurarte que estás tomando la decisión correcta y, así, evitar problemas en el futuro. Los pasos estándares son:
Determina cuál será tu presupuesto para comprar la casa
Es necesario que armes un presupuesto de ingresos y gastos para definir cuánto puedes permitirte pagar cómodamente a la hipoteca mes tras mes. Aunque las casas en foreclosure son más asequibles, no son gratis ni extremadamente baratas.
También es recomendable que calcules tu relación deuda – ingreso (DTI); es decir, cuánto de tu ingreso mensual debes destinar al pago de la deuda. Si es mayor al 43%, puedes enfrentar dificultades para adquirir una vivienda, incluso en foreclosure.
Investiga cuáles son los tipos de ejecución hipotecarias y cuál te conviene
Existe una gran variedad de tipos de ejecuciones hipotecarias, como: Pre foreclosure, Short Sale, Sheriff ‘s Sale, casas en remate por bancos o propiedades del gobierno. Dependiendo de esto, se determina cuánto debes pagar y cómo deberás hacerlo.
Es importante que conozcas cuáles son los tipos de ejecución hipotecaria para encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades.
Por ejemplo, en un Short Sale, o venta corta, el propietario suele vender la propiedad a un precio inferior que el saldo adeudado en la hipoteca.
Mientras que, para casas en subasta por bancos, suele ser necesario comprarla en efectivo. En caso de que acepten financiamiento a través de una hipoteca, necesitarás una aprobación inicial. Puede que no tengas tiempo para una tasación.
Contrata a un agente inmobiliario con experiencia
Dado que puede ser complicado encontrar y cotizar casas embargadas, tener a un agente inmobiliario con experiencia en foreclosure puede facilitarte mucho el trabajo.
No todos los agentes de bienes raíces tienen experiencia en este tipo de compra y es valioso que la tenga. Te ayudará a encontrar casas embargadas que se adapten a tus necesidades y condiciones.
Obtén pre aprobación de un préstamo hipotecario
A menos que planees pagar en efectivo, necesitarás una pre aprobación para un préstamo hipotecario. Con ello le demostrarás al vendedor que estás comprometido con la compra.
El proceso de obtener la pre aprobación hipotecaria también implica que busques y compares prestamistas. La idea es que encuentres aquel que ofrezca el menor porcentaje de tasa anual (APR) de todos.
Además, esto implica que el prestamista verificará tu historial crediticio, así como tu puntaje de crédito y declaraciones de impuestos. Por lo que la aprobación de un crédito hipotecario debe realizarse con tiempo.
Realiza una tasación e inspección de la casa
Una de las implicaciones de comprar casas embargadas es que se obtienen tal y como están. Cualquier reparación que necesite la propiedad, serás tú quién deba encargarse. Por ello, si se puede, es ideal hacer una inspección de la vivienda para no llevarte sorpresas.
No obstante, el tema con las casas embargadas por bancos en venta es que no siempre hay tiempo para poder llevar a cabo la tasación de la propiedad.
Haz una oferta
Determinar cuál es el precio a ofertar por la casa puede ser complejo y es aquí donde tener un agente inmobiliario te facilitará la vida. El agente se encargará de hacer un análisis de mercado comparativo para garantizar que la oferta sea competitiva.
En esta etapa del proceso de comprar casas embargadas, no se puede perder de vista cuál es tu presupuesto; aférrate a él.
Prepárate por si debes hacer reparaciones
Una movida inteligente es dejar espacio en tu presupuesto mensual para encargarte de cualquier reparación necesaria. Especialmente si hay daños por termitas o problemas estructurales.
Si no cuentas con disponibilidad, deberás de recurrir a otro préstamo para mejoras del hogar; esto te puede poner en una posición incómoda para hacer los pagos mensuales.
Pros de comprar casas embargadas
Comprar casas en remate tiene como principal beneficio acceder a un precio inferior, haciendo que la propiedad sea más asequible para ti. Además, otros beneficios son:
- Pueden ser una oportunidad de inversión: Si compras una buena propiedad en foreclosure y la renuevas, puedes pensar en alquilarla o, incluso, venderla tras aumentar su valor.
- Buena opción para los primeros compradores de casa: Una ejecución hipotecaria puede hacer que una vivienda sea más asequible. Además, existen una variedad de programas para primeros compradores y opciones de financiamiento.
- Obtienes la propiedad mucho más rápido: Si se trata de una subasta, el trato se cerrará rápidamente y te podrás mudar a tu nuevo hogar.
- Pueden ser negociables: Si una casa del banco en venta ha estado mucho tiempo en el mercado, es posible que logres negociar el precio de la propiedad.
Contras de comprar casas en foreclosure
A pesar de los posibles beneficios que obtienes de comprar casas en remate por bancos, también debes considerar las desventajas, comenzando porque es un proceso más complicado. Otros contras son:
- Pueden venir con costos ocultos: Este tipo de propiedad puede estar asociado a otras morosidades, como impuestos atrasados. Y, al comprarla, ahora la responsabilidad es tuya. Conoce cuáles son los impuestos de la casa.
- Es una compra muchas veces a ciegas: Al comprar casas embargadas suele no ser posible realizar una tasación, por lo que una vez que la adquieres puedes llevarte la sorpresa de que son necesarias reparaciones costosas.
- Alta competitividad: Debido a su precio, las casas embargadas en mejores condiciones tendrán una alta demanda, lo cual puede elevar el precio por encima de lo que estás dispuesto a pagar.
- Solicitar financiamiento puede no favorecerte: Puede ser difícil competir contra aquellos compradores dispuestos a pagar la casa en efectivo.
- Puede haber ocupantes ilegales: Las casas embargadas por bancos en venta pueden permanecer demasiado tiempo sin supervisión. Esto hace posible que haya ocupantes ilegales en la propiedad y para desalojarlos puede tardar meses y dinero.
- Proceso lento: A menos que sea una subasta, el proceso de cómo comprar una casa embargada por el banco puede significar mucho papeleo.
- Negociación complicada: Una casa en foreclosure puede implicar la participación de varias partes, como las agencias gubernamentales, el propietario y, por supuesto, el prestamista o banco.
Tipos de ventas para casas en ejecución hipotecaria
El proceso de cómo comprar una casa embargada puede variar dependiendo del tipo de venta que se realice. La etapa en la que se encuentre la propiedad dentro del proceso de foreclosure determinará este aspecto. Los tipos más comunes son:
- Short sale: En esta situación el propietario debe más de lo que vale la casa; es decir, se encuentra bajo el agua, y su prestamista acepta que se lleve a cabo una venta por menos del saldo adeudado en la hipoteca.
- Sheriff ‘s sale: En este punto ya ocurrió la ejecución hipotecaria y se lleva a cabo una subasta pública. El lugar, fecha y la hora son anunciados de forma pública.
- Propiedades del banco: Si no se vende la casa en la subasta, entonces ahora pasan a ser propiedad del banco. En este caso, el precio de la propiedad será el mejor posible en el mercado.
- Propiedades del gobierno: Cuando la hipoteca fue solicitada a agencias gubernamentales, como la Administración Federal de Vivienda (FHA), el gobierno embarga la casa en caso de ejecución hipotecaria y, posteriormente, la vende.
Cómo encontrar casas embargadas en venta
Si estás pensando en adquirir una propiedad, puedes evaluar comprar una que haya sido embargada debido a sus beneficios. Puedes encontrar cuáles están disponibles cerca de ti así:
- Consulta con bancos: Algunos prestamistas publican en su sitio web las casas en remate, como Bank of America y Citibank.
- Busca en sitios web de inmobiliarias: Es posible que allí encuentres casas embargadas que actualmente están en venta.
- Revisa sitios web de ejecuciones hipotecarias: Algunos de ellos son Homepath.com de Fannie Mae u HomeSteps.com.
Opciones de financiamiento para casas embargadas
Dependiendo de las condiciones en las que se encuentra la casa embargada, así como tu estado de solidez financiera, es posible acceder a distintos préstamos para comprar la propiedad; incluyendo hipotecas convencionales, FHA, VA o USDA.
No obstante, algunas veces los prestamistas convencionales pueden no querer participar en este tipo de préstamo, por lo que aquellos que son patrocinados por el gobierno suelen ser una opción más segura. Estos son:
- Préstamo 203k: Esta hipoteca se encuentra respaldada por la FHA y te permite financiar la compra de la casa más las reparaciones que sean necesarias. No requiere un elevado pago inicial ni un crédito estelar.
- Fannie Mae HomePath Ready Buyer: Este es un préstamo diseñado para compradores por primera vez que desean una casa embargada. Puedes recibir hasta un 3% de asistencia en los costos de cierre.
- Freddie Mac Home Steps: Ofrece financiamiento especial para quienes compran una de las casas embargadas que posee. No obstante, no se encuentra disponible en todos los estados de USA.
¿Comprar casas embargadas es una buena opción?
Comprar una propiedad en ejecución hipotecaria puede ser una buena opción para ti si buscas ahorrar algo de dinero en el precio de la vivienda, pero puede no serlo si quieres una casa recién construida o en perfecto estado.
Entonces, si estás considerando comprar una casa embargada, debes estar preparado para aprender y conocer cada detalle, así como cuáles estrategias puedes aplicar para reducir el riesgo al que te expones. Considera los siguientes aspectos para decidir:
- Evalúa el estado de la propiedad: Puede que logres hacer una inspección de la casa o no, por lo que deberás de visualizar la posibilidad de tener que hacer varias reparaciones.
- Determina si estás dispuesto a ser paciente: Aunque las subastas de casas embargadas pueden cerrarse rápidamente, no siempre es así. Es posible que comprar una propiedad embargada tarde más en comparación a una convencional.
- Busca asesoramiento profesional: En este proceso hace falta mucha atención a los detalles y nada mejor que un experto para ayudarte. Te pueden explicar los detalles del proceso y cuáles son los riesgos.
- Asegúrate de tener solidez financiera: Aunque una casa embargada puede ser más barata, no será gratis. Deberás incurrir en una hipoteca y cumplir con todos los pagos mensuales, más las posibles reparaciones.
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