Cómo comprar una casa embargada por el banco

Casas embargadas por bancos en venta
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Lo que debes saber

Comprar casas embargadas puede ser más barato, pero implica un proceso complicado y posibles reparaciones costosas.

Es clave contar con un agente inmobiliario experimentado en foreclosures y obtener preaprobación hipotecaria antes de hacer una oferta.

Explorar financiamiento gubernamental como préstamos 203k o Fannie Mae HomePath puede facilitar la adquisición de casas embargadas y cubrir costos de reparaciones.

¿Estás buscando oportunidades para invertir en bienes raíces o adquirir tu nuevo hogar a precios accesibles? Descubre cómo comprar casas embargadas por bancos, una opción que te permitirá ahorrar dinero y aprovechar al máximo tu inversión.

En este artículo te contaremos paso a paso cómo adquirir propiedades en remate, sus pros y contras, te ayudaremos a conocer los tipos de venta que existen, quiénes deberían invertir y cómo encontrar casas embargadas en venta.

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Cómo comprar casas en remate por bancos

Encontrar casas embargadas en venta puede ser una buena oportunidad, pero es importante que sigas un proceso que asegure que estás tomando la decisión correcta. A continuación te contamos cómo comprar casas en subasta sin riesgos.

Determina cuál será tu presupuesto para comprar la casa

Elabora un presupuesto de ingresos y gastos para definir cuál es el monto que podrás pagar por la hipoteca cada mes. Aunque las casas en foreclosure son más asequibles, no son gratis ni extremadamente baratas.

También es recomendable que calcules tu relación deuda – ingreso (DTI). Si es mayor al 43%, puedes enfrentar dificultades para adquirir una vivienda, aún si se trata de una casa en remate bancario.

Investiga cuáles son los tipos de ejecución hipotecaria y cuál te conviene

Hay muchas formas de comprar casas en subasta. Investiga cuáles son y cómo funcionan para elegir la que mejor se adapte a tu situación: no es lo mismo comprar en Pre foreclosure, en una Short Sale, o en una Sheriff ‘s Sale. Hablaremos de esto en detalle más adelante.

Contrata a un agente inmobiliario con experiencia

Tener a un agente inmobiliario con experiencia en foreclosure puede facilitar las cosas. Busca un asesor que ya haya hecho negocios con casas en remate por bancos, que sepa encontrar y cotizar casas embargadas.

Obtén pre aprobación de un préstamo hipotecario

A menos que planees comprar una casa cash, necesitarás una pre aprobación para un préstamo hipotecario. Hazlo con tiempo porque existe una demora relacionada a buscar, comparar y elegir prestamista, verificar tu crédito y revisar tus declaraciones de impuestos.

La idea es que encuentres un prestamista que ofrezca el menor porcentaje de tasa anual (APR) posible y que demuestres tu real compromiso con la compra de la casa.

Realiza una tasación e inspección de la casa

Las casas embargadas por bancos que están en venta, se compran tal y como están. Es el comprador quien debe encargarse de cualquier reparación que necesite la propiedad. Por eso, es recomendable hacer una inspección de la vivienda para no tener sorpresas después.

Haz una oferta

Determinar cuál es el precio a ofertar por la casa puede ser complejo y es aquí donde tener un agente inmobiliario te facilitará la vida. El agente se encargará de hacer un análisis de mercado comparativo para garantizar que la oferta sea competitiva.

En esta etapa del proceso de comprar casas embargadas, no se puede perder de vista cuál es tu presupuesto: aférrate a él.

Prepárate por si debes hacer reparaciones

Si no tuviste tiempo de hacer la inspección antes de comprar y la casa necesita mantenimiento, o si hay arreglos de los que debes encargarte, tener espacio en tu presupuesto mensual para enfrentar cualquier reparación será de gran ayuda.

Si no lo previste, siempre tienes la opción de consultar por préstamos para mejoras del hogar y programas de ayuda del gobierno para arreglar tu casa.

Ventajas de comprar casas embargadas

Comprar casas en remate tiene como principal beneficio acceder a un precio inferior, haciendo que la propiedad sea más barata para ti. Además:

  • Brindan una oportunidad de inversión. Si compras una buena propiedad en foreclosure y la renuevas, puedes alquilarla a un buen precio o venderla por un monto superior al que gastaste en comprarla y repararla.
  • Son una buena opción para los primeros compradores de casa. Una ejecución hipotecaria puede hacer que una vivienda sea más accesible. Además, existen muchos programas para primeros compradores y opciones de financiamiento que admiten estas compras.
  • Obtienes la propiedad mucho más rápido. Si se trata de una subasta, el trato se cerrará rápidamente y te podrás mudar a tu nuevo hogar.
  • Pueden ser negociables. Si una casa del banco en venta ha estado mucho tiempo en el mercado, es posible que logres negociar el precio de la propiedad.

Contras de comprar casas en foreclosure

Además de revisar los beneficios de comprar casas en remate por bancos, también debes considerar las desventajas, comenzando por el hecho de que es un proceso más complicado. Otros contras son:

  • Pueden existir costos ocultos. Una casa en subasta puede esconder deudas (como impuestos atrasados) y, al comprarla, la responsabilidad es tuya. Conoce cuáles son los impuestos de la casa.
  • A veces compras a ciegas. Al comprar casas embargadas suele no ser posible realizar una revisión, por lo que una vez que la adquieres puedes llevarte la sorpresa de que son necesarias reparaciones costosas.
  • Hay una alta competitividad. Debido a su precio, las casas embargadas en mejores condiciones tendrán una alta demanda, lo cual puede elevar el precio por encima de lo que estás dispuesto a pagar o de lo que valen realmente.
  • Puede haber ocupantes ilegales. Una casa reposeída por el banco puede permanecer demasiado tiempo sin supervisión, lo que favorece la instalación de ocupantes ilegales en la propiedad.Desalojarlos puede llevar meses y mucho dinero.
  • El proceso es lento si no compras en subasta. Dependiendo del tipo de venta, es posible que se requiera mucho papeleo y, por lo tanto, tiempo que tal vez no estás dispuesto a invertir.
  • La negociación es complicada. Una casa en foreclosure puede implicar la participación de varias partes, como las agencias gubernamentales, el propietario, el prestamista o banco y el comprador, lo que complejiza las negociaciones.

Tipos de ventas para casas en ejecución hipotecaria

El proceso de cómo comprar una casa embargada puede variar dependiendo del tipo de venta que se realice. La etapa en la que se encuentre la propiedad dentro del proceso de foreclosure determinará este aspecto. Los tipos más comunes son:

  • Venta Pre-Ejecución Hipotecaria. Antes de que la propiedad sea embargada formalmente, el propietario tiene la opción de venderla para pagar la deuda hipotecaria. Esto se hace a menudo a través de una venta corta (short sale).
  • Short sale. En esta situación el propietario debe más de lo que vale la casa (lo que se conoce como “hipoteca underwater”), y su prestamista acepta que alguien compre la casa por menos del saldo adeudado.
  • Foreclosure Auction. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, se subasta al público. Los compradores pueden hacer ofertas, y la propiedad se vende al mejor postor. Estas subastas pueden realizarse en la corte, en la propiedad o en línea.
  • Sheriff’s sale. Es una subasta pública dirigida por la oficina del Sheriff local. Las propiedades embargadas se venden al mejor postor para recuperar el dinero adeudado. Debes estar preparado para pagar en efectivo o con fondos certificados.
  • Real Estate Owned (REO). Si la casa no se vende en la subasta pasa a ser propiedad del banco, que busca venderla rápidamente a través de agentes inmobiliarios, al mejor precio posible.
  • Propiedades del gobierno. Cuando la hipoteca fue solicitada a agencias gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda (FHA), el gobierno embarga la casa y la agencia correspondiente se encarga de la venta.

Cómo encontrar casas embargadas por el banco en venta

Si quieres encontrar casas hipotecadas en venta o remates cerca de ti, te acercamos algunas opciones para que no pierdas ninguna oportunidad:

  • Consulta con tu agente inmobiliario. Existe una base de datos llamada Servicio de Listado Múltiple (MLS) a la que tienen acceso los asesores inmobiliarios, donde se expone información detallada y actualizada sobre propiedades en venta.
  • Busca en internet. Algunos sitios se especializan en ejecuciones hipotecarias y muestran opciones interesantes. Algunos de ellos son Homepath.com, HomeSteps.com, HUD.gov, Auction.com, Zillow.com o Redfin.com.
  • Consulta con bancos. Bancos como Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase y Citibank publican en su sitio web las casas en remate.
  • Revisa las publicaciones en periódicos locales. Para cumplir con los requisitos legales para notificaciones públicas, los bancos publican anuncios de subastas en los periódicos de la ciudad.
  • Pregunta en la Oficina del Sheriff. Las subastas pueden ser anunciadas en los sitios web o en las oficinas de los sheriff locales.

Opciones de financiamiento para casas embargadas

Dependiendo de las condiciones en las que se encuentra la casa embargada, así como tu estado de solidez financiera, es posible acceder a distintos préstamos para comprar la propiedad; incluyendo hipotecas convencionales, FHA, VA o USDA.

Algunas veces los prestamistas convencionales no quieren participar en este tipo de préstamo, por lo que aquellos que son patrocinados por el gobierno suelen ser una opción más segura. Estos son:

  • Préstamo 203k. Esta hipoteca se encuentra respaldada por la FHA y te permite financiar la compra de la casa más las reparaciones que sean necesarias. No requiere un elevado pago inicial ni el mejor puntaje de crédito.
  • Fannie Mae HomePath Ready Buyer. Este es un préstamo diseñado para compradores por primera vez que desean una casa embargada. Puedes recibir hasta un 3% de asistencia en los costos de cierre.
  • Freddie Mac Home Steps. Ofrece financiamiento especial para quienes compran una de las casas embargadas que posee. No se encuentra disponible en todos los estados de USA.

¿Comprar casas embargadas es una buena opción?

Depende. Aunque normalmente se evalúa la situación financiera, también hay otros factores como los gustos, la personalidad del comprador, la necesidad de vivienda y más que deben tenerse en cuenta al tomar una decisión tan grande como comprar una casa en subasta.

¿Para quién es una buena opción?

  • Inversionistas con experiencia. Si tienes experiencia en remodelaciones y en el mercado inmobiliario, puedes encontrar grandes ofertas que mejoran si pagas en efectivo y te mueves rápidamente.
  • Compradores con habilidades. Si conoces sobre construcción o renovación, o tienes acceso a recursos para remodelar una propiedad, puedes convertirte en dueño por un precio bajo y aumentar el valor de la propiedad a través de mejoras.
  • Personas que buscan propiedades por debajo del valor de mercado. Si tienes la paciencia y los recursos para atravesar un proceso de compra a veces largo y complicado, las casas embargadas pueden ser una opción viable.

¿Para quién no es recomendable?

  • Compradores de primera vivienda sin experiencia en renovaciones. Si tienes un presupuesto limitado y no tienes experiencia en arreglos, podría ser mejor evitar este tipo de propiedades.
  • Personas que buscan una vivienda rápidamente. El proceso de comprar una casa embargada puede ser largo y está lleno de incertidumbres. Si necesitas mudarte en un plazo específico, este tipo de compra podría no ser adecuada.
  • Compradores con presupuestos ajustados. Si bien el precio de compra suele ser bajo, las casas embargadas pueden requerir inversiones adicionales significativas en reparaciones y renovaciones, lo que podría exceder tu presupuesto.

Sobre el autor

Maricel es autora publicada desde 2013 y tiene más de cinco años de experiencia en elaboración y gestión de contenidos. Su objetivo en Créditos en USA es acercarte toda la información que necesitas acerca de finanzas personales o comerciales, para que sea más fácil para tí decidir y administrar el futuro de tu economía.

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