Cómo comprar una casa embargada y en remate por banco

Al momento de comprar una casa nueva, algunas personas tratan de aprovechar al máximo el dinero que poseen. Una forma de hacerlo es buscando propiedades que por alguna circunstancia se venden con descuento; por ejemplo, propiedades que han sido embargadas por el banco a un propietario que tenía problemas financieros. En principio es una buena idea y parece sencillo, pero ¿cómo comprar una casa embargada y en remate por banco?

Hay varias maneras de localizar estas propiedades y varias cosas que debes saber sobre cómo encontrar el agente adecuado para iniciar el proceso de compra.

Antes de pensar en comprar una casa embargada y en remate, es recomendable que comprendas cómo llegan las propiedades a ese estado y cómo puedes trabajar con los bancos para comprar una.

Ejecuciones hipotecarias y propiedades REO (Real Estate Owned)

En algunos casos, los bancos pasan a ser dueños de propiedades porque las han adquirido a través de la ejecución hipotecaria.  En la contabilidad de un banco, las casas de conocen como REO, que es un acrónimo de «propiedad de bienes raíces» (Real Estate Owned, en inglés). Cuando los bancos reciben las escrituras de propiedad de las casas a través del proceso de ejecución hipotecaria, en muchos casos, se debe a que nadie se presentó en la corte para ofertar la cantidad mínima de la(s) hipoteca(s) existente(s) o el banco comenzó la oferta mínima en un nivel tan alto que a nadie le interesó, en ese caso el banco conserva la propiedad.

¿Por qué comprar una casa embargada y en remate por banco?

A primera vista, puede parecer que las ejecuciones hipotecarias no son rentables, especialmente si el banco quiere vender sus propiedades en el mercado abierto por la cantidad que debía el anterior deudor hipotecario. Sin embargo, hay al menos dos razones por las que una casa REO puede ser rentable para ti:

  • Si dos préstamos fueron garantizados con la misma propiedad (lo cual es común actualmente), el segundo prestamista a veces no ejecuta la hipoteca. Si el segundo prestamista no hace los pagos atrasados al primer prestamista y comienza su propio procedimiento de ejecución de la hipoteca, el segundo prestamista es eliminado en la ejecución hipotecaria. Muchas segundas hipotecas comprenden el 20% o más del valor original de mercado de una propiedad.
  • El banco, por lo general, no quiere conservar muchas propiedades ejecutadas. Y probablemente al no conseguir un comprador por el monto mínimo de la casa durante la venta de la ejecución en el juzgado, el banco decide bajar significativamente el precio a esa casa REO mediante un descuento importante, con la finalidad de poder venderla. Esto, por supuesto, dependerá de algunas condiciones como su contabilidad interna o la cantidad de casas que tiene ya para la venta

Encontrar REOs: Localizar agentes del listado de REO

Hay muchos lugares disponibles en línea para encontrar ejecuciones hipotecarias. Uno de los mejores lugares para encontrarlas es en un Servicio de Listado Múltiple (MLS o Multiple Listing Service). Si buscas en el MLS «REOs», verás que hay un grupo de agentes de bienes raíces que se especializan en vender REOs en tu vecindario.

Hay algunas cosas que debes saber acerca de los agentes de listado de REO:

  • La mayoría de los agentes de listados de REO sólo se dedican a REOs y ningún otro tipo de propiedad.
  • Los agentes de listado de REO, por lo general, dan descuentos a los bancos a cambio de poder vender sus propiedades, porque estos agentes manejan comercialización en volumen. Por otra parte, a veces, el administrador de activos del banco recibe parte de la comisión.
  • Los agentes de listados de REO ganan dinero vendiendo muchas propiedades REOs u operando como un agente doble. En el caso de la doble agencia, el agente de REO ganará tanto la comisión de venta como la comisión del agente del comprador.
  • Para atraer a los agentes del comprador, muchos bancos le ofrecen un mayor porcentaje de la comisión, al mismo tiempo que descuentan la comisión del agente de ventas.
  • Los agentes de venta de propiedades inmobiliarias, generalmente, representan al vendedor, no al comprador. Considera si deseas ser tu propio representante en la negociación.
  • Los agentes de venta de propiedades inmobiliarias con derechos de propiedad intelectual suelen ser los más productivos debido al volumen de negocios que realizan. Normalmente, no pasan mucho tiempo trabajando con los compradores y probablemente no se involucren mucho en la negociación.
  • Algunos agentes de listados REO contratan asistentes para agilizar el trabajo. Muchos no dan su número de teléfono celular privado, lo que puede dificultar la comunicación.

Contratar a un agente del comprador para que te represente

A menos que tengas experiencia directa en la negociación con los bancos, es preferible contratar a tu propio agente de compras para obtener una mejor representación.

Antes de seleccionar un agente, busca varios y entrevista a los que tengan mejor perfil para encontrar el que se ajuste a tus necesidades.

  • Los agentes del comprador tienen la responsabilidad fiduciaria de proteger tus intereses.
  • Estos no representan al vendedor, incluso cuando el vendedor está pagando su comisión.
  • Los agentes del comprador generalmente son pagados por el vendedor. Esto significa que no tiene verdaderamente un costo para ti contratar a un agente del comprador.
  • Estos agentes pueden pedirte que firmes un contrato, este establecerá las obligaciones del agente para contigo y especificará quién paga la comisión.
  • Considera la posibilidad de trabajar con un agente de comprador que tenga experiencia en el trabajo con REOs.

Cómo comprar una casa embargada y en remate por banco

Una vez que has localizado algunos listados de interés y has encontrado un agente de compras, estás listo para pasar al siguiente paso, que es contactar con el banco.

Si el listado de casas es relativamente nuevo en el mercado, es muy posible que el banco no rebaje mucho el precio. Siempre tendrás un mayor poder de negociación si ofertas por casas que han estado en el mercado por más de 30 días. A continuación te presentamos algunos advertencias relacionadas con el proceso de compra:

  • Es probable que te pidan que compres la casa en el estado en el que se encuentra. Existen riesgos en la compra de las ejecuciones hipotecarias y el estado de la vivienda es uno de ellos, es recomendable que hagas tu oferta sujeta a una inspección de la casa. Algunos personas que están en mora dañan las casas en proceso de ejecución hipotecaria o la despojan de bienes como los electrodomésticos de cocina o baño.
  • El banco puede pedirte que presentes una solicitud de préstamo para poder precalificarte; sin embargo, no estás obligado a tramitar tu préstamo con el mismo banco.
  • Es posible que se te hagan esperar 10 días para recibir una respuesta a tu oferta. Ten paciencia. Parece increíble que algunos bancos tarden tanto tiempo en responder pero esto ocurre.
  • Si el banco no cede y recibes un rechazo de tu oferta, espera otros 30 días y luego vuelve a presentar tu oferta original, con la fecha original tachada y la nueva fecha insertada.
  • Si no puedes comprar la casa embargada en la fecha de cierre predeterminada, el banco puede cobrarte una multa por cada día adicional. Asegúrate de tener una carta de preaprobación del préstamo de tu propio prestamista antes de presentar una oferta y asegúrate de que recibirás la financiación sin sufrir retrasos inesperados.

Podrías tener que asumir cargos inesperados durante la transacción. Ten en cuenta que el banco también puede realizar la transacción de manera diferente a como lo haría en una compra de vivienda sin ejecución hipotecaria.

  • Los bancos negocian descuentos por volumen con las compañías de títulos y custodia. Si eliges usar la compañía de títulos y custodia del banco, verifica los honorarios que esas compañías te cobrarán. Por lo general, los honorarios no pagados por el banco serán pagados por el comprador a un valor más alto porque la compañía de título y custodia a menudo compensa los descuentos cobrando más a los compradores.
  • Muchos bancos ya no pagan los costos de cierre en nombre del comprador. Algunas tarifas como los impuestos de transferencia, las tarifas del condado y del estado, ahora las paga el comprador y no el banco. Los bancos no suelen pagar por los informes de plagas, las reparaciones o los planes de garantía de la vivienda.
  • Una vez que el banco haya redactado tu contrato de compra o haya agregado un apéndice a tu contrato estándar, léelo detenidamente y asesórate con un abogado de bienes raíces si no lo entiendes. Por lo general, estos contratos redactados por el abogado del banco no están diseñados a tu favor.
  •  Algunos bancos no firmarán una contraoferta hasta que todas las condiciones sean acordadas verbalmente entre las partes

Sigue leyendo:

¡Comparte nuestro artículo!


Artículos relacionados:

Deja un comentario

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!