La compra de una casa en Estados Unidos puede parecer un proceso largo y complicado, lleno de términos legales y financieros difíciles de entender. Pero no te preocupes, estamos aquí para ayudarte a descifrar todos los requisitos necesarios, desde el proceso de selección de la casa ideal hasta la obtención de una hipoteca.
Recuerda que la clave es entender tus necesidades y elegir la mejor opción que se adapte a ellas.
En este artículo, te guiaremos a través de los diferentes tipos de documentos necesarios, te ayudaremos a entender lo que implica cada uno de ellos y cómo puedes prepararte mejor para el proceso.
Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos
Los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos pueden variar dependiendo de varios factores, incluyendo el estado y la entidad financiera que elijas para tu hipoteca.
Sin embargo, hay algunos requisitos comunes que todos los compradores de vivienda deberán cumplir. Estos incluyen:
- Depósito del pago inicial
- Elección del ente financiero
- Tu puntaje de crédito
- La relación deuda – ingreso
- Costos de cierre
- Documentos para la solicitud
¿Listo para empezar? Te invitamos a leer más acerca de las clases para primeros compradores de casas.
Depósito del pago inicial
El pago inicial, conocido como down payment o depósito, es la cantidad que pagas al principio del proceso de compra.
Este monto varía según el banco o entidad financiera que elijas. Algunas entidades, como la Federal Housing Administration (FHA), sólo requieren un depósito del 3.5% del precio de compra de la vivienda al sacar un préstamo con ellos.
Sin embargo, entidades privadas pueden requerir hasta un 20% del costo total para evitar tener que contratar un seguro hipotecario privado (PMI).
Aunque parezca un desafío reunir este monto, hay formas de conseguirlo, como los programas de asistencia para el pago inicial, donaciones o la posibilidad de comprar una casa sin pago inicial.
Elección del ente financiero
Elegir la entidad financiera correcta es crucial en el proceso de compra de una casa. Cada entidad ofrece diferentes tasas de interés, servicios y condiciones de préstamo. Por eso, es importante comparar y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades.
Algunas opciones pueden incluir bancos locales, cooperativas de crédito, bancos en línea e incluso programas de préstamos para veteranos. Es importante que evalúes cuidadosamente todas tus opciones antes de tomar una decisión.
Tu puntaje de crédito
Tu puntaje de crédito es un indicador crucial de tu fiabilidad financiera. Las instituciones financieras usan tu puntaje para evaluar tu riesgo y determinar si te ofrecerán un préstamo.
Un buen puntaje de crédito puede abrirte las puertas a tasas de interés más bajas y condiciones de préstamo más favorables.
Relación deuda – ingreso
La relación deuda-ingreso es otro factor importante que las instituciones financieras consideran al evaluar tu solicitud de préstamo. Esta relación indica cuánto de tus ingresos totales se destina al pago de deudas.
Para aumentar tus posibilidades de obtener una hipoteca, debes esforzarte por mantener esta relación lo más baja posible.
Costos de cierre
Los costos de cierre son los gastos asociados a la finalización de tu préstamo hipotecario.
Estos pueden incluir tarifas de registro, costos de aplicación, tasas de informes crediticios y otros. Es importante tener en cuenta estos costos al planificar tu presupuesto de compra de vivienda.
Documentos para la solicitud
El proceso de solicitud de un préstamo hipotecario requiere una serie de documentos. Estos pueden incluir pruebas de ingresos, estados de cuenta bancarios, historiales de crédito y más.
Asegúrate de tener todos estos documentos preparados para facilitar el proceso de solicitud y evitar retrasos innecesarios.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Estados Unidos?
Además de los requisitos para comprar una casa en los Estados Unidos, también vas a tener que recabar toda la documentación necesaria para comprar una casa. Los documentos y planillas más usuales son:
- Carta de aprobación previa.
- Estimación del préstamo.
- Carta de oferta de compra.
- Acuerdo de compraventa.
- Informe de inspección de vivienda.
- Tasación de la vivienda.
- Títulos de propiedad.
- Cheque de caja.
- Divulgación de cierre.
- Seguro de vivienda.
- Estudio de la propiedad.
También te aconsejamos que pidas la asesoría de un agente inmobiliario, para evitar sorpresas desagradables o gastos extras, debido a problemas con el papeleo, principalmente la falta de algún recaudo.
Ahora, veamos a detalle cada uno de los papeles que te nombramos en la lista para que puedas seguir llevando a cabo los pasos para comprar una casa en los Estados Unidos.
1. Carta de aprobación previa
En realidad, lo que la carta expone es el monto máximo que te han preaprobado en el banco, luego de haber verificado todos los documentos que consignaste para obtener el crédito hipotecario. Esta verificación puede generar un soft inquiry o un hard inquiry en tu puntaje crediticio dependiendo de los protocolos de la entidad y tu nivel de riesgo.
Entre los documentos que se suelen verificar están los extractos bancarios, tus Formularios W-2, incluso hay instituciones financieras que realizan una fotografía completa del prestatario analizando cada dato disponible.
Una cosa que debes tomar en cuenta es que una carta de aprobación previa no se considera un compromiso de préstamo, así que si contraes más deudas o tu situación laboral cambia, el prestamista puede decir no darte el dinero para comprar tu casa en USA.
2. Una estimación del préstamo
Se trata de una valoración breve pero bastante completa, donde tu prestamista te indica todas las condiciones de la hipoteca y los términos que te estarás comprometiendo a aceptar, tales como:
- Tasa de interés estimada
- Pago hipotecario mensual
- Costos estimados de cierre
- Costos estimados de impuestos y seguro
- Cambios de tarifas o pagos programados
- Posibles sanciones (incluyendo multas por pago anticipado)
Sin embargo, tal como ocurre con la carta de aprobación previa, este documento no es para nada vinculante, simplemente se trata de una fotografía de lo que te podría ofrecer el banco si llegase a aprobar tu solicitud de hipoteca, pero aún no has obtenido el préstamo.
La ventaja de este formulario, es que te ayudará a evaluar a los diferentes prestamistas para que elijas aquel que más se adapta a tu realidad financiera. Recuerda que es un error aceptar el primer préstamo que te aprueban sin considerar otras opciones.
3. Carta de oferta de compra
Lo ideal es que esta carta contenga un poco de tu información personal permitiendo a los vendedores conocerte a ti y a tu familia, las razones por las que amas esa casa y aprovechar ciertos intereses, gustos o pasatiempos que tengas es común con los propietarios anteriores.
Tal como ya te dijimos, este no es un documento necesario, pero puede ser tu salvavidas cuando quieres comprar una casa en Estados Unidos siendo una persona con bajos recursos, porque le hablarás a los sentimientos del vendedor y no tanto a su bolsillo.
4. Acuerdo de compraventa
Por lo general, este documento debe ser redactado por tu agente de bienes raíces y contendrá la siguiente información relevante:
- Identificación de las partes (comprador y vendedor).
- Descripción y estado de la propiedad.
- Todas las diligencias y condiciones del contrato.
- Los derechos y obligaciones de ambas partes.
- Todos los artículos incluidos en la venta, como electrodomésticos, mobiliario o servicios.
- El monto del depósito en garantía
- Los costos del cierre.
- Fecha de cierre del contrato.
- Recepción de la llave de la casa (cuándo se entregó).
- Las firmas del comprador y el vendedor.
5. Informe de inspección de la vivienda
La inspección de vivienda no es un documento que siempre sea necesario a la hora de comprar una casa. No obstante, los términos de algunas hipotecas pueden requerir la evaluación por parte de un inspector, principalmente para proteger su inversión de dinero.
A continuación te mostramos los ítems que contempla la lista de inspección de casas:
- La estructura y base de la casa
- El exterior
- Los accesorios del baño
- Los electrodomésticos
- El techo
- La fontanería
- La chimenea
- El HVAC
- Los sistemas eléctricos
El objetivo de solicitar la inspección es enterarte con bastante antelación de cualquier problema que tenga la vivienda antes de adquirirla, aunque una desventaja de comprar una casa con HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) es que no te permite realizar inspecciones al inmueble.
Si te preguntas cuánto cuesta una inspección de casa, te diremos que la tarifa promedio se encuentra entre $300 y $500, pero debes tomar en cuenta que esto es solo un porcentaje de la inversión total que estás haciendo.
6. Tasación de la vivienda
A diferencia del informe de inspección, la tasación de la vivienda es un documento vital para la aprobación de tu hipoteca, porque es lo que le dice a tu prestamista cuál es el valor real de la propiedad en el mercado según la evaluación de un perito cualificado.
Para medir el valor real de una casa, el perito deberá evaluar las siguientes características:
- Tamaño de la propiedad en metros cuadrados.
- La zona residencial donde está ubicada.
- Número total de habitaciones.
- Cantidad de baños.
- Años de antigüedad de la vivienda.
- Calidad del material de construcción.
- Puntos de interés cercanos (Teatros, escuela, tiendas, etc.).
- Características de áreas próximas.
- Valor del terreno.
- Área construida.
Para el programa hipotecario de la FHA, este requisito es uno de los más relevantes, por eso en sus oficinas cuentan con líneas de asesoría en las que te puedes informar sobre peritos disponibles en tu estado, aunque tu agente inmobiliario también te puede ayudar.
7. Títulos de propiedad
Siempre deberás ordenar una búsqueda del título de propiedad de una casa en USA, cuando vayas a realizar la compra de una vivienda en dicho país. Principalmente porque es uno de los requisitos que exigen los prestamistas para aprobar la hipoteca.
Pero, además de ser un requisito para conseguir el dinero, siempre es recomendable que verifiques la identidad del dueño de la vivienda para evitar estafas y la pérdida de los ahorros que has estado destinando para comprar una casa en EEUU.
8. Cheque de caja
El cheque de caja es el documento que te permite cerrar el negocio, consiguiendo al fin habitar la propiedad. Se necesita un cheque de caja, porque a diferencia de uno normal o personal, este garantiza que haya fondos en la cuenta al momento de cobrarlo.
Realmente, el cheque de caja tiene como emisor una cuenta a nombre del banco y en la firma un enumerador, esto quiere decir que el banco es el encargado de pagarle al vendedor y tú te comprometes en devolverle al banco los fondos que usaron para pagar.
Algunos de estos cheques contemplan el monto global de toda la transacción, es decir pago inicial y pago de cierre, pero si no lo hace deberás conseguir otro cheque para el pago inicial o asesorarte con tu agente inmobiliario.
9. Divulgación de cierre
Se trata de un formulario compuesto por cinco páginas, que explica en detalle todo lo relacionado con el crédito hipotecario que has solicitado, con información sobre los términos del préstamo, las cuotas mensuales y los cargos para obtener la hipoteca.
Básicamente, una divulgación de cierre contempla estos puntos:
- Tasa de interés
- Pago hipotecario mensual
- Costos estimados de impuestos y del seguro
- Cambios de tarifas o pagos programados
- Costos de cierre estimados
- Posibles sanciones (Multa de pago anticipado)
Los puntos importantes de la divulgación de cierre son que ésta te muestra las cifras reales de lo que tendrás que pagar por la hipoteca y además, es el documento indispensable para que te entreguen el cheque de caja.
10. Seguro de la vivienda
Tal como su nombre lo indica, es una declaración que indica la existencia de una póliza de seguro sobre la propiedad a nombre del vendedor. La mayoría de los prestamistas no otorgan la hipoteca sin que haya un seguro de por medio.
Esto no es lo mismo que el seguro o préstamo hipotecario de la FHA. El seguro de vivienda respalda el buen estado de conservación de la vivienda, mientras que el seguro de la FHA protege al prestamista en caso de que no puedas terminar de pagar la hipoteca.
Cabe destacar, que si posees ambos tipos de seguro es más probable que te aprueben el crédito, porque al banco le interesa recuperar los fondos prestados a toda costa y si no le pagas podría vender la propiedad, es más podría interesarte. Es más una buena oportunidad para ti en conseguir una casa en remate.
11. Estudio de la propiedad
Este no es un requisito obligatorio, pero te ayuda a evitar problemas futuros, porque un estudio de la propiedad te indica cuál es la situación jurídica de un inmueble.
Explicado de forma más sencilla, a diferencia del título de propiedad que te indica quién es el dueño, el estudio te informa si estás adquiriendo un activo en disputa, como por ejemplo la propiedad legal de una playa o una carretera que pasa por el terreno.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra de una casa?
Todos los pasos a seguir para comprar una casa, contempla un cronograma que tarda aproximadamente entre 40 y 50 días hasta cerrar de forma exitosa la venta, pero también había que sumarle el tiempo de búsqueda de la casa de USA a comprar y la elección de prestamista.
Pasos para comprar una casa en USA
Para comprar una casa en venta en USA, necesitarás marcar la siguiente hoja de ruta para lograr tu objetivo de manera rápida y efectiva.
- Conseguir un agente inmobiliario.
- Elegir el prestamista que más se adapte a tu situación económica.
- Conseguir la aprobación previa.
- Revisar las casas en venta para elegir una.
- Realizar la oferta de compra.
- Obtener la hipoteca.
- Cerrar la compra de la casa.
¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos sin ser residente?
Sí, ser residente no entra entre los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos. Aunque, tendrás que realizar ciertas gestiones como obtener un número ITIN para solventar que no posees un código de seguro social.
Es más, puedes comprar casa siendo ilegal, pero obviamente tendrás que solventar tu estatus de residencia si deseas optar a los programas de financiación del gobierno.
Otra alternativa que existe es comprar una casa en Estados Unidos como extranjero, aquí las pautas son muy similares al de las personas que quieren comprar una casa sin ser residentes.
¿Qué se necesita para comprar una casa en Estados Unidos sin ser residente?
Los compradores que no son ciudadanos norteamericanos, necesitarán hacer entrega de una documentación adicional para poder finiquitar el proceso de compra sin ningún inconveniente.
Si te preguntas, ¿Qué documento necesitas mostrarle al agente? Aquí te dejamos la lista:
- Pasaporte, visa o licencia de conducir vigente.
- Número ITIN, solo si no posees seguro social
- Es sencillo abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos sin ser residente, pero si no posees una, puedes entregar los estados de cuenta de tu banco en el extranjero.
- Evidencias de activos financieros/ingresos, esto es para medir tu relación deuda – Ingreso, sería ideal que construyas un historial de crédito rápido en USA
- Por último, necesitas una declaración de impuestos, preferiblemente de los Estados Unidos.
Dónde buscar casas en venta en Estados Unidos
La mitad de los consumidores realizan la compra de sus casas en USA por Internet. De esta forma, pueden hacer recorridos virtuales e incluso entablar reuniones con agentes inmobiliarios de otro estado.
Esta sería una estupenda manera de conocer los requisitos para comprar una casa en New York u otra ciudad de Estados Unidos, por ejemplo.
Si te interesa esta nueva modalidad o simplemente quieres conseguir precios más competitivos en otra ciudad del país, te dejamos las 5 mejores páginas web de real estate en USA:
¿Cuánto tiempo tarda el avalúo de una casa?
El proceso de avalúo suele demorar unos 10 días laborables contados a partir de la visita para tasar la propiedad hasta la entrega del informe del perito.
¿Cuánto cuesta una casa en Estados Unidos?
El precio medio para la compra de una casa en Estados Unidos es de $413,800, casi un 9% más que en 2021. Si quieres saber cuánto vale tu casa, no te pierdas nuestra guía.
¿Cuál es el interés hipotecario actual en USA?
El interés hipotecario promedio que deberás asumir si quieres comprar una casa en Estados Unidos es de 6.88% a 30 años y 6.20% a 15 años.
¿Qué sigue después de la inspección de una casa?
Una vez realizada la inspección de la casa, podrás solicitarle al vendedor que realice las reparaciones pertinentes. Cuando la propiedad esté lista, habrá llegado el momento de pedir el préstamo.
¿Cuánto se paga al mes por una casa de 1 millón?
La tasa de una hipoteca de un millón depende de varios factores, pero si tomamos como ejemplo un préstamo de 30 años de duración a tasa fija con un 20% de down payment y un buen credit score (de 740 o más), tendrías que pagar $5,939 mensuales.
¿Cuánto tengo que ganar para poder comprar una casa?
El precio medio de una vivienda en los Estados Unidos es de $413,800. Si tu pago inicial es del 20%, tendrías que pagar unos $2,496 al mes. Si seguimos la
regla del 28%, deberías ganar $8,915 mensuales para comprar una casa.
¿Cuál es el mejor momento para comprar una casa en USA?
Los meses de otoño e invierno son el mejor momento para comprar una casa, ya que hay menos compradores y los vendedores están más dispuestos a negociar.
Si nos basamos en la macroeconomía, el mejor momento para comprar una casa sería cuando la FED (Reserva Federal) incentiva el consumo reduciendo los tipos de interés.
¿Cuánto tiempo tengo que ahorrar para comprar una casa?
Mientras más pronto, mejor. Comienza a ahorrar cuando estés libre de deudas y hayas reunido tu fondo de emergencia. Si realizas bien tus cálculos, reunir la inicial te tomará entre uno y dos años.
¿Cuánto se paga por una casa al mes en Estados Unidos?
Si solicitas un préstamo convencional, el pago hipotecario mensual promedio en Estados Unidos sería de $1,967. Hay estados más caros, como California, donde necesitarás $2,421 al mes.
¿Cuánto se paga de impuesto por una casa en Estados Unidos?
Tu factura de impuestos a la propiedad variará dependiendo del estado, tipo de barrio y el valor de la casa. El promedio en Estados Unidos está en unos $2,500. Por fortuna, hay muchas maneras de bajar los taxes de la casa
¿Dónde es el mejor lugar para comprar casa en Estados Unidos?
Hay dos cosas que tendrás que evaluar al momento de elegir dónde comprar tu casa. La primera es si tu estado es uno de los más baratos para vivir o posee un costo de vida bajo y la segunda, el tipo de estilo de vida del que quieres disfrutar.
