Documentos y requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

Si estás por comprar la casa de tus sueños, ¡felicidades! Podrás decirle adiós al pago del alquiler y tendrás la vivienda que siempre has querido. Pero, ¡no vayas tan rápido! Recuerda que la cantidad de documentos que necesitas para comprar una casa podría ser -para muchos- algo asombroso.

Para que te hagas una idea, estaríamos hablando de una pila de documentos de una o dos pulgadas de grosor que parecieran incluso estar escritos en una lengua muerta como el latín, al menos para aquellos que no estamos tan familiarizados con este tipo de formularios.

La idea de realizarle un seguimiento a toda esa documentación -sin mencionar el potencial costo de los errores- podría calificarse como una experiencia un poco intimidante. Afortunadamente, si estás trabajando con un agente inmobiliario local de primer nivel, tendrás un gran aliado durante el proceso que quizás hasta realice todo el trabajo pesado por ti. 

Al respecto, la agente Becky O’Brien de Minneapolis, que ha sido calificada como una de las mejores del estado por HomeLight, explica lo siguiente: “La buena noticia es que los compradores no siempre necesitan manejar muchos de los documentos, especialmente después de firmar el acuerdo de compraventa porque, en este caso, será su agente inmobiliario quien se encargue de la mayor parte de ellos. Por supuesto, ocasionalmente tendrán que firmar algunos documentos”. 

Entonces, si bien no necesitas preocuparte por la mayoría de los formularios que formarán parte de esa enorme torre de papeles, no estaría de más familiarizarte con qué documentos necesitas para comprar una casa en Estados Unidos, ¿o sí? Por eso hicimos esta guía para ayudarte con los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos.

¿Qué documentos necesitas para comprar una casa en Estados Unidos?

¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Estados Unidos?

Si te preguntas “¿qué documentos necesito para comprar una casa en Estados Unidos?”, aquí te daremos la respuesta. Examina esta lista con sumo detenimiento, incluso aunque tengas a un agente inmobiliario de primer nivel de tu lado: 

#1 Carta de aprobación previa

La carta de preaprobación es un documento que entrega el prestamista que hayas escogido. Este documento detalla el monto de la hipoteca que el banco te ha preaprobado para la compra de tu nueva casa. Podría decirse que este es quizás el primer documento que necesitas, incluso antes de comenzar a ver propiedades. ¿Por qué? Porque es tu as bajo la manga para demostrarle a los vendedores que eres un comprador serio y que tienes la capacidad financiera para cerrar el trato.

Aunque algunos asimilen este documento a la calificación previa, no es lo mismo. Para poder obtener una calificación previa lo único que estarías haciendo es darle una información general de tus finanzas al prestamista, incluyendo tu calificación crediticia, ingresos, deudas y activos. Por lo general, puedes completar este proceso en línea y obtener la carta en unos minutos. ¿El problema? Esta carta no demuestra que el prestamista verificó la información.

En cambio, la carta de aprobación previa sí confirma que el prestamista ha verificado -al menos, en parte- la información crediticia o financiera del solicitante. Esto podría generar una soft inquiry en tu crédito o quizás hasta una hard inquiry porque la institución que hayas escogido examinará con detenimiento la veracidad de todo lo que has declarado, incluyendo tus Formularios W-2 y extractos bancarios. Dependiendo del grado de la revisión que efectúe el banco, la carta de preaprobación tendrá más o menos peso para los vendedores y agentes inmobiliarios.

Ahora bien, yendo un paso más allá de la aprobación previa tradicional no verificada, algunos prestamistas e instituciones financieras -como HomeLight Home Loans- le realizan una fotografía financiera completa de los prestatarios. En otras palabras, examinan cada pieza del rompecabezas para analizar todos los datos que estén disponibles 24 horas antes de la solicitud del comprador. Eso podría ayudarte a determinar para qué tipo de vivienda calificas. 

Sin embargo -y para ser claros- cualquier carta de aprobación previa que tengas, ya sea una suscripción financiera por adelantado, una precalificación o una preaprobación; no se considera un compromiso de préstamo. Recuerda que hay varios escenarios en los que el préstamo hipotecario podría caerse, incluso después de tener esta carta en tus manos. 

Por ejemplo, si contraes más deudas durante el proceso de préstamo, dejas tu trabajo o algo similar, podrías poner en riesgo tu hipoteca. No obstante, sigue siendo un documento clave para la compra de una vivienda.

#2 Una estimación del préstamo

Este formulario (que la ley exige que tu prestamista te envíe dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de tu solicitud de préstamo) es una descripción financiera breve pero completa del tipo y de las posibles condiciones del préstamo solicitado. Considéralo como una hoja que te mostrará a grandes rasgos todo a lo que te estarías comprometiendo en caso que aceptes los términos del préstamo, como: 
  • Tasa de interés estimada
  • Pago hipotecario mensual
  • Costos estimados de cierre
  • Costos estimados de impuestos y seguro
  • Cambios de tarifas o pagos programados
  • Posibles sanciones (incluyendo cargos por pago anticipado)

Recuerda: La estimación del préstamo no representa el monto que realmente te aprobará el banco ni tampoco de la probabilidad de aprobación. Puede que en el momento en el que te envíen este documento, el prestamista aún no haya tomado la decisión de aprobar o no tu solicitud. 

En resumen, este documento de unas tres páginas es simplemente una fotografía instantánea de los términos del préstamo que podría llegar a ofrecerte el banco. Tenerlo en tus manos será muy útil, en especial si le envías tu solicitud a varios prestamistas, ya que te permitirá evaluar las condiciones de cada uno y compararlos entre sí para decantarte por el menos costoso para ti. 

#3 Carta de oferta de compra

Este es un documento opcional tiene un potencial inigualable porque podría ayudarte a conseguir la casa que deseas comprar. Cuando un comprador escribe una carta de oferta es, esencialmente, un resumen de elogios para los vendedores, ya que su función principal es explicarles por qué tu familia desea comprar la propiedad. 

Idealmente, esta carta debería incluir un poco de información personal que describa quién eres tú, quién es tu familia y por qué aman esa casa. Podría decirse que esta es tu mejor oportunidad de conectar personalmente con el vendedor o con el propietario de la casa. 

Recomendación: Mantén los ojos bien abiertos durante la exhibición de la propiedad para verificar si tienes algún interés en común con el vendedor. Así, podrás mencionar esto en la carta de oferta. Tal vez pueda ser un cumplido por el jardín y tu interés de mantenerlo intacto o quizás expresar admiración por su colección de utensilios de cocina de épocas pasadas. 

En sí, el propósito de esta carta es conectarte emocionalmente con el propietario y tratar de inclinar la balanza en tu favor. Esto hará que tu oferta destaque sobre cualquier otra, incluso si es un poco inferior a la de los demás posibles compradores. 

Si el precio que ofreces es menor al publicado, explica por qué has tomado esta decisión. Puede deberse a que estás en un momento de contingencia financiera o consideras que la propiedad necesita algunas reparaciones de importancia. 

#4 Acuerdo de compraventa

El acuerdo de compraventa es un documento suscrito tanto por el comprador como por el vendedor en el que ambos se comprometen a formalizar la compra y a dar inicio a los términos del contrato. Normalmente, este documento es redactado por el agente de bienes raíces del vendedor e incluye información importante, como la siguiente:
  • Identificación de las partes, es decir, del comprador y del vendedor
  • Descripción y estado de conservación de la propiedad
  • Todas las diligencias y condiciones del contrato
  • Los derechos y obligaciones de ambas partes
  • Todos los artículos incluidos en la venta, como electrodomésticos y mobiliario, por ejemplo
  • El monto del depósito en garantía
  • Los costos del cierre (desglosados para saber quién paga qué)
  • Fecha de cierre del contrato
  • Condición de posesión, es decir, cuándo recibirás las llaves de la casa
  • Las firmas del comprador y vendedor

Aunque no participarás en la redacción de este documento, podría decirse que es el corazón de la negociación. El acuerdo de compra uno de los documentos vitales que necesitas para comprar una casa. 

#5 Informe de inspección de la vivienda

El informe de inspección de la vivienda es una lista detallada que incluye la condición general de la propiedad y cualquier daño visible. En sí, se evalúa:

  • La estructura y base de la casa
  • El exterior
  • Los accesorios del baño
  • Los electrodomésticos
  • El techo
  • La fontanería
  • La chimenea
  • El HVAC
  • Los sistemas eléctricos
Obtener una inspección de la casa es una de las diligencias que se incluyen con más frecuencia en los acuerdos de compraventa porque le permite al comprador desistir de la operación en caso que la casa tenga problemas de mayor envergadura.

Por tanto, te daría tu billete de salida en caso que no quieras correr con los riesgos, pero también una buena carta que puedes jugarte para renegociar los términos y, por supuesto, el precio del contrato. 

#6 Tasación de la vivienda

Si bien el informe de inspección se centra en la condición de la vivienda, la tasación es algo diferente. Con este paso se podrá determinar el valor actual de la propiedad en el mercado. Este documento es vital para la aprobación de tu hipoteca porque generalmente es el prestamista quien ordena la tasación del inmueble. De hecho, antes de que el prestamista hipotecario apruebe tu préstamo por la cantidad acordada con el vendedor, primero querrá verificar que la propiedad realmente está en ese precio.

Si la tasación determina que la propiedad tiene un valor más bajo de lo que acordaste pagar, podrías utilizar este documento para tratar de negociar un precio más bajo. 

#7 Títulos de propiedad

A nadie le gusta ser estafado, ¿cierto? Y mucho menos cuando se trata de la compra de una propiedad que, lejos de ser económica, representa una inversión de cientos de miles de dólares. Es por eso que la búsqueda del título de propiedad es parte del proceso de venta de la vivienda y está diseñado para proteger al comprador de ventas fraudulentas o de algo mucho peor.

Ordenar una búsqueda de títulos de propiedad en los registros públicos te permitirá verificar que el vendedor tiene, de hecho, un derecho legal sobre la casa y que puede vender la propiedad sin problemas. También te ayudará a examinar si el inmueble tiene algún problema legal pendiente, como una deuda por impuestos a la propiedad, gravámenes o juicios que enumeren la casa como un activo del vendedor. 

Los prestamistas hipotecarios siempre exigen que esta búsqueda de títulos se realice porque, además de protegerte a ti, los protege a ellos en caso que no pagues. Recuerda que, en este caso, la casa es su seguro de pago y es una garantía diseñada para proteger sus propios intereses.

Puede que como comprador no te interese el título de la casa, pero ¡no omitas su búsqueda! Piensa que vale la pena pagar los $175 -o máximo, $300- para buscar el título y así asegurarte de que la casa está disponible para la venta.

#8 Cheque de caja

El cheque de caja es quizás el documento más importante que se debe tener a la mano para cerrar la venta de la vivienda. Sin esto, no podrás cerrar el trato.

Pero, ¿por qué se requiere un cheque de caja y qué incluye? El cheque contiene el monto final de la compraventa, incluyendo los costos de cierre. Se requiere un cheque de caja porque esto es lo que garantiza que los fondos se pueden cobrar; a diferencia de los cheques personales que se pueden emitir por cualquier monto, se tenga o no el efectivo disponible.

Recuerda: El monto de este cheque incluye los costos del cierre, intereses pagados por adelantado, impuestos y el seguro de la vivienda. También podría incluir el pago de la inicial, pero esto dependerá de si tu prestamista ha agrupado los costos de cierre y el pago inicial en efectivo en esa cifra global. De lo contrario, deberás proporcionar otro cheque con el pago de la inicial o seguir las instrucciones de tu agente inmobiliario para completar una transferencia bancaria.

#9 Divulgación de cierre

La divulgación de cierre es un formulario de cinco páginas que tu prestamista hipotecario te debe entregar. Este documento detalla los términos finales del préstamo. Podría decirse que es un papel mucho más fiel a la realidad, esto si se le compara con la estimación del préstamo que te habían dado anteriormente. ¿Qué contiene este documento? Vamos a verlo:
  • Tasa de interés
  • Pago hipotecario mensual
  • Costos estimados de impuestos y del seguro
  • Cambios de tarifas o pagos programados
  •  Costos de cierre estimados
  • Posibles sanciones (incluyendo cargos por pago anticipado)

Nota: La diferencia clave entre la estimación del préstamo y la divulgación de cierre es que la divulgación de cierre brinda cifras concretas en lugar de estimaciones. Por tanto, debe estar en tus manos -al menos- tres días hábiles antes del cierre de la casa. Así, tendrás tiempo de revisar los términos de la hipoteca.

Recuerda: Este documento es vital para obtener el cheque de caja, ya que también te indicará cuál es la cantidad exacta que debes incluir en la sección del monto. 

#10 Seguro de la vivienda

La página de declaración del seguro del propietario de la vivienda no es más que un resumen de la cobertura del seguro que se ha contratado para este fin. Piensa que la mayoría de los prestamistas no otorgan préstamos hipotecarios sin que haya un seguro como este de por medio. ¿Por qué? Porque hasta que tu hipoteca no esté totalmente liquidada, el banco tendrá un interés especial en la condición y estado de conservación de la propiedad. 

En otras palabras, tu prestamista está de acuerdo en prestarte los fondos, siempre que, en caso de que no pagues, el banco pueda tomar posesión de la propiedad. Por ende, tiene sentido que necesiten que este inmueble tenga un buen estado de conservación para que, al venderlo, obtengan todo lo que dejaste de pagar.

#11 Estudio de la propiedad

Si bien no es un requisito, ordenar una inspección adicional a la propiedad es una buena idea porque podría darte una prueba legal de lo que estás comprando. Esto sería especialmente importante si estás adquiriendo una casa con algún activo en disputa, como una playa o una carretera, por ejemplo.

Como ves, comprar una casa es abrumador, pero verificar qué documentos necesitas también lo es. Afortunadamente, siempre tendrás a una persona especialista de tu lado que te ayudará a completar todos estos documentos y requisitos: tu agente inmobiliario.

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