Si estás planificando comprar una casa en Estados Unidos financiada por el banco, es probable que te hayas topado con términos complicados, como costos de cierre o down payment (en español, pago inicial).
Este último elemento suele ser determinante para quienes buscan adquirir su primera vivienda o familias de bajos recursos. Debido al elevado precio de las propiedades, les puede resultar complicado ahorrar para cubrir la totalidad del pago inicial.
Sin embargo, existen soluciones para cubrir la inicial de una casa con mayor facilidad, ya que hay diferentes organismos, tanto gubernamentales como privados, que ofrecen ayuda para down payment en Estados Unidos.
¿Qué es la ayuda para el down payment?
Esta asistencia puede ser ofrecida por el gobierno federal, estatal, del condado o la ciudad. También pueden provenir de organizaciones sin fines de lucro, uniones de crédito, instituciones bancarias, prestamistas hipotecarios y organizaciones tribales
Por ejemplo, si el down payment es del 20% y la casa cuesta quinientos mil dólares, entonces la inicial que debe poner el comprador de su bolsillo deberá ser de cien mil dólares. Los restantes cuatrocientos mil dólares los cubrirá el préstamo hipotecario.
¿Qué cubre la ayuda para el down payment?
Dependiendo del tipo de DPA al que apliques, puede cubrir la totalidad del pago inicial, una fracción del mismo y/o los costos de cierre.
- Totalidad del down payment: Aunque esta ayuda para down payment cubre el 100% del monto, es más exigente en cuanto a los requisitos y criterios de selección. Por ejemplo, pueden solicitar un puntaje de crédito más alto.
- Fracción del down payment: Estos DPA solicitan que el comprador se haga responsable de un porcentaje menor del down payment, usualmente de 3-3.5%, mientras que el programa cubre el resto del pago inicial.
- Costos de cierre: Son el conjunto de fees que se deben pagar para ejecutar el préstamo hipotecario. El monto varía entre 2-5% del total de la hipoteca. La ayuda para gastos de cierre puede estar incluida en un DPA o en otros programas.
Tipos de ayuda para down payment
- Subsidio: Ayuda monetaria que la persona beneficiada no tiene la responsabilidad de devolver.
- Cuentas de Desarrollo Individual (IDA): Son cuentas para personas de bajos recursos. Aquí, los fondos depositados son igualados por la institución responsable de la IDA.
- Préstamos con interés bajo: Esta alternativa ofrece una baja tasa de interés a los préstamos para down payment, pero debe pagarse al mismo tiempo que la hipoteca, por lo que terminarás pagando más mensualmente para cubrir ambas deudas.
- Préstamos a plazo sin intereses: Es este caso, el préstamo debe pagarse cuando el propietario se mude, venda o refinancie su vivienda.
- Préstamos perdonables: La obligación de pago de estos préstamos desaparece después de un período de años determinado. Pero si te mudas, vendes o refinancias tu casa antes del tiempo acordado, deberás pagar la totalidad del préstamo.
¿Requisitos para obtener ayuda para el down payment?
Como hay más de tres mil programas de asistencia de down payment en Estados Unidos, no existe una regla universal para aplicar a ellos. Es necesario que analices cada uno al detalle para ver cuál te conviene. Estos son algunos de los requisitos más comunes:
- Estar comprando una casa por primera vez
- Tener una profesión particular (profesor, enfermera, veterano, entre otras)
- Vivir en un estado, ciudad, comunidad o vecindario determinado
- Vivir en el nuevo hogar por una cantidad mínima de años
- Asistir a clases o talleres para que puedas ser candidato al préstamo
- Haber aplicado a un préstamo hipotecario específico
- Tener un puntaje de crédito o ingresos anuales mínimos
- Contratar un seguro hipotecario privado (PMI)
Aunque no todos los programas para comprar casa sin down payment solicitarán esta lista completa (y algunos tendrán requisitos que no se encuentran en ella), usualmente los DPA darán prioridad a las personas que quieran comprar una casa por primera vez.
Por eso, lo mejor es examinar a profundidad las alternativas que mejor se adapten a tu perfil y aplicar a ellas.
Cómo buscar programas de ayuda para el down payment
Aunque no hay una base de datos nacional con todos los programas para comprar casa sin down payment, una buena forma de iniciar tu búsqueda es a nivel local, ya que la mayoría de ellos se ofrecen de esta manera. Algunas webs que te pueden ayudar son:
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD), que tiene una lista de programas locales dividida por estados.
- Down Payment Resource que, luego de una serie de preguntas, te muestra el DPA que mejor se adapte a tu perfil.
También puedes comenzar tu búsqueda de ayuda para down payment revisando las alternativas más conocidas del país:
- Préstamos del USDA (Departamento de Agricultura)
- Los préstamos VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos)
- Préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda)
Además, es conveniente que hables con un agente de préstamos y con el proveedor del DPA, para que te puedan guiar durante el proceso y aclarar cualquier duda que surja en el futuro.
¿Cuánto tiempo toma obtener la ayuda para el down payment?
No hay una respuesta exacta para el tiempo que tomará obtener la ayuda para el down payment. Como muchos de estos programas se administran a nivel local, el tiempo que demoran en tomar la decisión de a quién entregar los fondos y distribuirlos puede variar.
