Cómo comprar una casa en short sale en los Estados Unidos

Las short sales son, en la actualidad, mucho menos comunes en el mercado inmobiliario americano, esto si se le compara a la última crisis de viviendas que coronó como años pico al 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012. Sin embargo, podría decirse que las short sale siguen siendo parte del panorama, al menos para quienes desean comprar una nueva casa en el país.

¿A qué se debe esto? A que las short sales siguen siendo una alternativa que le permite a los prestatarios reducir el riesgo de ejecución hipotecaria y que también ayuda a los prestamistas y administradores de hipotecas a disminuir sus pérdidas financieras.

Pero, ¿qué gana el comprador con una short sale? Muchísimo, ya que podría adquirir una propiedad en excelentes condiciones a un muy buen precio. Claro, con mucha paciencia y suerte.

Cómo comprar una casa en short sale en los Estados Unidos

¿Qué es una short sale?

Una short sale -término equivalente en español como “venta en corto” o “venta al descubierto”- se da cuando un prestamista se compromete a vender su casa a un precio igual o inferior al del saldo de su hipoteca, esto porque se encuentra en una difícil situación financiera. Por lo general, las ganancias sirven para pagar el préstamo y, en caso que quede un saldo restante, es posible que el prestamista lo perdone, al menos así ocurre en la mayoría de los casos.

Por tanto, comprar una casa en short sale es diferente a adquirirla en una subasta de ejecución hipotecaria y se maneja de una forma distinta a esta. Si todavía tienes dudas, ¡no te preocupes! Justamente ahora hablaremos de cómo funcionan las ventas en corto y cómo comprar una casa en short sale.

Nota: Una venta al descubierto o short sale solo puede efectuarse con el permiso previo del prestamista. ¿En qué ocasiones? Por lo general, ante una hipoteca underwater, es decir, cuando el valor de una casa o apartamento ha disminuido y el titular de la hipoteca debe más que lo que vale la propiedad en el mercado. Ante este escenario, el propietario tiene un patrimonio negativo bastante perjudicial y esto es lo que lo obliga a salir de su casa poniéndola en venta.

Short sales versus ejecuciones hipotecarias. ¿Son lo mismo?

Realmente no. Una short sale es diferente a un foreclosure o ejecución hipotecaria. En una ejecución hipotecaria, el banco recupera la propiedad y luego trata de venderla por un precio que sea lo suficientemente alto como para recuperar su inversión. En cambio, en una short sale, el banco prácticamente acepta que no recuperará el dinero desembolsado, y considera que la mejor opción es vender la propiedad en vez de tener que lidiar con cientos de trámites burocráticos -y bastante costosos- para ejecutar la hipoteca y pedir el desalojo.

¿Quién se beneficia de una short sale?

Aunque se tiene la creencia de que el único beneficiario de una short sale es el prestamista, esto no es cierto. De hecho, todas las partes involucradas -incluyendo al prestatario y al posible comprador- obtienen ventajas de una venta bajo estos términos:

La short sale desde la perspectiva del vendedor

Si estás del lado del vendedor, lo primero que debes saber es que una short sale podría dañar tu puntaje de crédito; pero nunca tanto como una ejecución hipotecaria. Por supuesto, la afectación del crédito sería lo de menos: también deberás abandonar tu casa e irte sin un centavo, lo que podría dificultar tus opciones de encontrar un nuevo lugar para vivir.

Sin embargo, no todo es malo. La short sale evitará que el banco entre en ejecución hipotecaria y mitigará sus efectivos negativos en el crédito. Aunado a ello, hay maneras de reducir aún más las consecuencias negativas de una short sale en materia de puntaje, ya que podrías pedirle al prestamista que informe a las agencias de crédito que has pagado la deuda en su totalidad.

Una nota como esta, por supuesto, te dejará mejor parado que una short sale.

La short sale desde la perspectiva del comprador

El beneficio que obtiene el comprador ante una short sale es que puede adquirir la propiedad a un precio reducido. No obstante, esto no quiere decir que la operación esté libre de dificultades. Comprar una casa a través de una short sale es un proceso más burocrático y lento que el estándar. Además, es posible que el prestamista le obligue a pagar los costos de cierre adicionales que usualmente corren por cuenta del vendedor.

A pesar de todo esto, el precio de la vivienda es un atractivo que quizás sirva para opacar todas las demás debilidades o contras del trato.

La short sale desde la perspectiva del prestamista

El prestamista debe asumir una pérdida financiera con una short sale, al menos en la mayoría de los casos. Entonces, ¿cómo se beneficia? Fácil: esta pérdida monetaria es menor que la que tendría que afrontar en caso de decantarse por una ejecución hipotecaria.

Recuerda que en una short sale, el producto de la transacción -es decir, el precio de la venta- será menor que la cantidad que el vendedor necesita para pagar la deuda total de la hipoteca más los costos de cierre por la venta.

Nota: Básicamente, para que la short sale funcione, todos los involucrados tendrán que pagar más o aceptar menos. Esto hace que las ventas en corto sean transacciones complejas y lentas.

Importante: Si bien están sujetas a ciertas desventajas, podría afirmarse que las short sales también ofrecen algún tipo de beneficio para todos los involucrados. A fin de cuentas, están diseñadas para mitigar las pérdidas del vendedor y del banco, y para reducir la cantidad de inversión que debe hacer el comprador.

¿Debería vender mi casa en una short sale?

No hay una respuesta correcta para esta pregunta. Y es que, decidir vender una propiedad en short sale dependerá de cada caso particular y de lo que mejor funciona a largo plazo para el propietario. Si no puedes pagar tu hipoteca y el valor de las propiedades ha disminuido en tu zona, es posible que una venta en corto te ayude a preservar tu crédito -hasta cierto punto- y a eliminar el riesgo de tener una nota de ejecución hipotecaria en tu historial crediticio.

¿Nuestra recomendación? Sopesa tus opciones con cautela para decidir qué es lo que mejor se ajusta a tu situación financiera y toma la decisión que mejor se adapte a tu familia y a la economía del hogar.

¿Cuánto tiempo dura una short sale?

Una venta en corto puede durar tan poco como unas pocas semanas o, por el contrario, ser un procedimiento largo. ¿Qué tanto? Pues, de unos varios meses e incluso un año. ¿A qué se debe esto? A que las short sales son transacciones complicadas y por ende, tienden a consumir más tiempo. 

Además, el prestamista original tendrá un papel activo: en resumen, debe revisar la oferta de short sale para determinar si la aceptará. Si el prestamista cree que puede ganar más dinero pasando por el proceso de ejecución hipotecaria, es posible que no acepte la propuesta del propietario.

¿Este tiempo puede reducirse? Sí. Puedes optar por trabajar con un agente de bienes raíces que se especialice en short sales o quizás con un abogado que tenga experiencia en la materia. Recuerda que no todos los profesionales conocen este procedimiento de pies a cabeza, por lo que tu mejor opción es decantarte por un profesional cualificado.

Nota: Tener de tu lado a un agente de bienes raíces que sepa cómo funcionan las ventas en corto -y que ya tenga experiencia en este tema- aumentará tus posibilidades de cerrar el trato más rápido.

¿Con qué frecuencia se “caen” las short sales?

Debido a la complejidad de este tipo de transacciones, las short sales se caen con relativa frecuencia. Sin embargo, puedes reducir las posibilidades de que eso suceda asegurándote de tener lo siguiente a la mano:

#1 Una carta explicativa (hardship letter)

El vendedor debe explicar por qué no puede seguir haciendo los pagos. Cuanto más detallada y compleja sea su situación financiera, más facilidades tendrá de reducir el tiempo de cierre de la short sale. Un vendedor que simplemente está cansado de pagar su hipoteca no tendrá buenas probabilidades de que su solicitud sea aprobada, pero un propietario que tenga una enfermedad grave que -lamentablemente- haya dejado su cuenta bancaria vacía podría calificar casi al instante. Lo mismo sucedería en caso de tener una hipoteca underwater.

#2 Una prueba de ingresos y activos

Si el vendedor tiene dinero en el banco, incluyendo fondos de jubilación, es poco probable que el prestamista le deje pasar la deuda así de fácil. Por eso es necesario contar con un resumen de ingresos y activos que pruebe que no cuenta con el suficiente dinero para hacerse cargo del pago del préstamo hipotecario.

Esta prueba de ingresos y activos debe incluir varias cosas, entre ellas el impuesto sobre la renta y los estados de cuenta bancarios de los últimos dos años. En ocasiones, los vendedores no están dispuestos a presentar estos documentos porque entran en conflicto con la información que figura en su solicitud de préstamo original. Si este es el caso, es poco probable que el trato se cierre con rapidez.

#3 Un análisis comparativo de mercado (CMA) 

Un análisis comparativo de mercado favorable (CMA o Comparative Market Analysis) mostrará que el precio de la propiedad ha disminuido y que es posible que la casa o apartamento no se venda por lo pronto por el monto adeudado. 

Si el vendedor tiene esto a la mano, le podría reafirmar al prestatario que no hay una mejor opción que optar por una short sale. Este análisis contiene una lista de propiedades similares a las del vendedor y su valor en el mercado actual; además de un resumen de las casas que se han vendido en los últimos seis meses.

El CMA es similar a lo que se conoce como Broker Price Opinion, que es un documento menos formal, pero un poco más informativo.

#4 La lista de gravámenes

Puede haber más de uno, ¿cierto? Por eso es importante que el vendedor determine a priori cuántos gravámenes tiene su propiedad. La buena noticia es que, desde finales del año 2008, el IRS se ha mostrado bastante dispuesto a colaborar en esto liberando las notas de embargo fiscal sobre las propiedades aptas para una short sale

Por supuesto, esto no quiere decir que el IRS le perdonará los impuestos atrasados a los propietarios: simplemente es un indicador de que ya no requerirá que el gravamen sea pagado antes de la venta de propiedad. Si el permiso del IRS se obtiene, entonces la short sale podrá cerrarse mucho más rápido y sin tantas complicaciones.

¿Cómo comprar una casa en short sale?

Antes de decidirte por comprar una casa en short sale, es importante que tengas en mente algunas reglas básicas que están prácticamente atadas a este proceso. Piensa que no todo se trata de comprar una nueva vivienda a un buen precio:

  • El prestamista debe estar de acuerdo con la short sale. Lo primero que debes tomar en cuenta es que el prestamista debe estar de acuerdo con la short sale. En una venta regular de una propiedad hipotecada, el vendedor usaría las ganancias para pagar la totalidad del préstamo original. Pero en una venta en corto, la casa se venderá por menos de lo que el propietario le debe al banco, por lo que el prestamista podría no recuperar su dinero. Es por esto que el prestamista debe aceptar la venta, ya que -sin duda- afectará su patrimonio.
  • El vendedor debe demostrar que no tiene otra opción. No basta que el vendedor no quiera seguir pagando su hipoteca, tal como expusimos anteriormente. Es imprescindible que el propietario demuestre que tiene una dificultad financiera grave. Si puede hacer esto, es decir, demostrarle al prestamista que no es capaz de seguir con los pagos incluso si implementa una estrategia de loss mitigation, aumentará las posibilidades de que el banco acepte la venta; especialmente si saca muy bien sus cuentas y se da cuenta de que la ejecución hipotecaria le ocasionará más pérdidas que ganancias.
  • El precio de la casa debe estar alineado con el valor de mercado. En muchos casos, las ventas en corto se realizan porque el mercado está en crisis y el valor de la propiedad ha disminuido. ¿Ejemplo? Lo sucedido en los Estados Unidos entre los años 2008-2010. Por eso el precio que el comprador pagará debe ajustarse al valor de mercado.
  • Las condiciones de las short sales deben ser reveladas al público. Por último, cuando una casa se cotiza por menos de lo que se debe por el préstamo hipotecario, las condiciones deben revelarse por adelantado. ¿Qué quiere decir esto? Que los compradores potenciales necesitan saber que el precio de venta de la vivienda es inferior al saldo de la hipoteca, porque ellos serán los responsables de negociar con el prestamista y de tratar con el propietario.

Ya con esto en claro, es hora de pasar al siguiente punto: cómo comprar una casa en short sale. Según Bobbi Dempsey, co-autor de «The Complete Idiot’s Guide to Buying Foreclosures», todo el procedimiento se resume en:

Paso 1: Identificar las posibles ventas en corto

Localiza las pre-ejecuciones hipotecarias cercanas a tu lugar de residencia revisando los listados en línea, buscando en las publicaciones de los juzgados, leyendo los anuncios legales o usando un agente de compras experimentado.

Primero, trata de determinar cuánto se debe por la casa y compara ese monto con su valor aproximado. Si te parece un monto alto, es posible que esa propiedad sea una buena opción para examinar más de cerca porque será un claro indicador de que el vendedor tendrá problemas para venderla por un precio lo suficientemente bueno como para saldar el préstamo hipotecario. 

Aquellas propiedades que estén en la situación contraria, es decir, cuando el propietario tenga una buena relación home equity, no valen la pena. ¿Por qué decimos esto? Porque es más probable que, ante este escenario, el prestamista decida ejecutar la hipoteca para vender la vivienda a un precio que se acerque más a su valor en el mercado inmobiliario.

Paso 2: Hacerle una visita a la propiedad

No puedes comprar una casa a ciegas por más que sea en short sale. Haz una cita para visitar la propiedad, evalúa su estado de conservación y haz un cálculo aproximado de cuánto te va a costar repararla o renovarla. Si la casa necesita demasiado trabajo, es posible que los demás compradores pasen esta opción por alto y esto es bueno para ti porque habrá menos competencia.

Paso 3: Haz una investigación por tu cuenta

¿Cuánto vale la propiedad? ¿Cuál es el retorno de la inversión? Si eres un inversionista o incluso una persona que piensa vivir en esa casa por un plazo corto de tiempo, querrás sacarle el mejor provecho a la compra.

Paso 4: Revisa si la propiedad tiene gravámenes

Pregúntele al vendedor o al agente inmobiliario qué gravámenes tiene la propiedad y quién es el prestamista titular de cada uno de ellos. Confirma que esta información es acertada haciendo una búsqueda de título antes de decidirte por cerrar el trato; esto para asegurarte de que no hay gravámenes secretos que podrían darte problemas en el futuro.

Paso 5: Determina si vas a optar por una financiación

Este punto es crítico. Tienes que saber cómo vas a pagar por la propiedad. Si cuentas con un buen puntaje de crédito, el prestamista principal podría optar por extenderte una hipoteca. Como tienen toda la información de la propiedad a la mano, el proceso de solicitud del préstamo será mucho más corto de lo habitual.

Nota: Es importante que tengas en mente que en una short sale necesitarás moverte con rapidez. Una vez que se llega a un acuerdo, el cierre puede ser tan pronto como en 20 días continuos. Este término de tiempo será demasiado corto para solicitar una hipoteca.

Paso 6: Contacta directamente al prestamista

Es importante que, ante todo, contactes con el departamento de loss mitigation del banco o prestamista principal; ya que el departamento de cobranzas o de atención al cliente solo se preocupan por recuperar el dinero invertido.

Hablar directamente con el responsable de la toma de decisiones puede ser uno de los mayores retos. Primero, tendrás que hacer que el propietario de la vivienda complete y firme una carta de autorización (normalmente se requiere una certificación notarial) que le dará permiso al prestamista para discutir contigo la situación del préstamo hipotecario.

Sin embargo, es importante que tengas claro todos los puntos que tengan que ver con la propiedad, incluyendo este.

Paso 7: Completa la solicitud de short sale del prestamista, en caso que aplique

Muchos prestamistas trabajan con un formulario específico que encierra la petición de short sale. Si te interesa esta propiedad, averigua qué papeleo se necesita completar para cerrar la venta en corto. De lo contrario, estarás perdiendo tiempo.

Paso 8: Elabora tu propuesta de compra

La propuesta, por lo general, consiste en un paquete que incluye la solicitud de la short sale y la carta de autorización, además de o siguiente:

  • El contrato de compraventa.
  • La carta explicativa de dificultades.
  • La declaración del valor de la propiedad.
  • Una descripción detallada de los costos y responsabilidades.
  • La declaración de liquidación.

Paso 9: Negocia todos los términos

No es raro que el prestamista rechace tu oferta o que vuelva con una contraoferta. Como en cualquier transacción de bienes raíces, debes analizar -con ayuda de tu agente inmobiliario- cuál será tu límite a pagar. Si la contraoferta del prestamista supera este monto, no tengas miedo de alejarte de esa operación.

Paso 10: Cierra el trato de venta

Una vez que se haya llegado a un acuerdo en el que las tres partes -el vendedor, el prestamista y el comprador- están contentos, es hora de ponerlo todo por escrito para que cuentes con un registro de la negociación. Asegúrate de que el vendedor entienda todos los términos del acuerdo para que no decida echarse para atrás en un par de días. Después de esto, todo será más rápido: lo único que falta es el cierre de la venta y ¡listo! La propiedad será tuya.

Errores comunes que se deben evitar al comprar una casa en short sale

Si bien las short sales ofrecen amplios beneficios para los compradores, no todo es color de rosas. Hay algunas cosas que se deben evitar al comprar una casa en short sale. ¡Vamos a conocerlas!

Saltarse la inspección de la casa

Nunca debes decidir comprar una propiedad sin conocer su estado de conservación. Acompañar al inspector de viviendas a la casa te mostrará varios aspectos que debes considerar antes de la compra. ¡Te sorprenderá lo que puedes aprender de él!

  • Pide presupuestos para cubrir las reparaciones. Usa la información que has obtenido del inspector para poder calcular cuánto te costará poner la propiedad a punto.
  • Considera la posibilidad de llamar a un inspector especializado. Mientras mejor sea el inspector, más claro tendrás el panorama. Puede que un especialista sea costoso, pero te ayudará a identificar problemas graves que podrían afectar a tu bolsillo, como daños estructurales o la presencia de termitas.
  • Escoge al profesional ideal. Pídele ayuda a tu agente inmobiliario para conseguir a un inspector altamente calificado. También podrías solicitarle la recomendación a un amigo o revisar los perfiles de LinkedIn de los profesionales que tengas en mente. Si te decantas por esta última opción, ¡lee con atención las opiniones de su clientela! Como en cualquier otro sector, hay inspectores muy buenos, pero también podrías encontrarte a una persona que esté por debajo de tus expectativas.
  • Acuerda un período para la inspección. Al comprador se le permite acordar un período de inspección. Hacer esto podría darte una ventaja porque te permitirá revisar la casa en detalle para evitar comprar una propiedad con daños ocultos que afecten tu presupuesto final. No te apures: tómate este tiempo para analizar tu decisión.

Ignorar la información legal y de seguros 

Una típica declaración de divulgación de condiciones te indicará si una casa se encuentra en una llanura inundable o si tiene alguna renovación que no está permitida que tendrás que revertir. Piensa que las propiedades en short sale no suelen venderse reparadas o en óptimas condiciones, esto en caso que haya problemas. Por lo general, el banco venderá la casa tal cual está y a en ti recaerán todas las reparaciones, permisos, etc.; que se deban efectuar para que esté en regla.

Esto te obliga a averiguar todo lo que puedas de la vivienda antes de comprarla. Verifica cuánto costaría asegurar la propiedad, si ya cuenta con un seguro, los gravámenes que tenga, entre otros. Dejar de hacer esto, podría ocasionarte un perjuicio.

Esperar mucho para pedir un préstamo hipotecario

Las personas que desean comprar una propiedad en short sale o a través de una ejecución hipotecaria deben ser conscientes de que la venta no se cerrará tan rápido como lo haría en situaciones normales. El prestamista debe aprobar los términos de la ejecución hipotecaria o el precio de la venta en corto, que posiblemente será menor de lo que el vendedor le debe actualmente. Ante un escenario de riesgo de impago, el prestamista podría tardarse en dar su respuesta

Sin embargo, después de esto el cierre de la venta podría fijarse en un par de semanas. Si esperas demasiado, podrías perderte la oportunidad de solicitar una hipoteca para financiar la compra. ¿Nuestra recomendación? Si no vas a pagar de contado, lo mejor será obtener una carta de preaprobación de crédito -preferiblemente, con el mismo prestamista del vendedor- 30 días antes del cierre de la venta.

Tomar una mala decisión inmobiliaria

Sí. Una short sale podría ayudarte a conseguir una casa a buen precio, pero nunca deberías asumir que estás ante un buen trato porque esta afirmación no siempre se cumple. Al menos así lo afirma Jim Randel, un inversionista inmobiliario de Connecticut, autor del aclamado libro “The Skinny on the Housing Crisis”.

«Piensa en ti mismo como un inversionista» dice Randel. Considera objetivamente el estado de conservación de la vivienda, los resultados de la inspección, el precio y el valor de la casa en el mercado. Un consejo que podría servirte es el siguiente: hazte preguntas lógicas antes de comprar la propiedad:

  • Si te decantas por comprarla, ¿podrías alquilarla por el mismo precio -o más- de la cuota de la hipoteca? Usa una calculadora en línea para estimar cuánto pagarías mes a mes en caso de adquirir un préstamo hipotecario.
  • Si el valor de la propiedad disminuye en un 20%, ¿todavía estarías satisfecho con la compra de la casa? De no ser así, ¡aléjate!
  • Y la más importante: ¿cuánto dinero tendrás que gastar para que la casa sea “habitable”?

Nuestro mejor consejo es que seas realista en todo momento. Si no encuentras respuestas favorables y notas que esta compra podría poner en jaque tus finanzas -o no ser tan favorable como piensas- es preferible que te alejes de ella.

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