El significado de “short sale” en español es “venta corta”, pero esto no implica que sea rápida o sencilla. De ahí que conocer de antemano cómo comprar una casa en short sale sea tan conveniente, ya que te ayudará a saber si es la mejor opción para ti.
Ser consciente del proceso que implica este tipo de compra, te preparará para manejar la ansiedad, saber cuándo dejar de buscar y hacer una oferta, tener una idea sobre qué esperar de tu agente y del prestamista, entre otras cosas.
En este artículo aprenderás cómo comprar una casa en short sale paso a paso: desde qué es el short sale de una casa, pasando por la búsqueda, oferta y negociación, hasta el cierre del trato, así como los pros y contras de una venta corta.
¿Cómo comprar una casa en short sale?
Además de cumplir con los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos, que son bastante generales, este es el camino que debes recorrer, paso a paso, para poder encontrar, ofertar y adquirir una casa en short sale:
1. Comprende qué es un short sale
Una venta corta en Estados Unidos se produce cuando el titular de una propiedad hipotecada enfrenta dificultades financieras, no puede salir de deudas y necesita vender el inmueble por un monto menor al saldo pendiente de la hipoteca.
Las razones detrás de un short sale pueden variar, pero generalmente involucran problemas económicos, como la incapacidad para hacer los pagos de la hipoteca, la pérdida del empleo o la necesidad de evitar un pre-foreclosure, un foreclosure o la bancarrota.
2. Establece tus criterios de búsqueda
Establecer tus criterios de búsqueda te ayudará a enfocar tus esfuerzos y encontrar una casa en short sale que se ajuste a tus necesidades y presupuesto. Ten en cuenta los siguientes puntos:
- Necesidades de espacio y tamaño. Determina el tamaño de la casa que deseas. Considera el número de habitaciones, baños y cualquier otro espacio adicional que necesites, como un garaje o un patio.
- Ubicación. Define las áreas geográficas en las que te interesa comprar una casa con este sistema. Considera factores como la proximidad al trabajo, las escuelas, los servicios públicos, las tiendas y el transporte.
- Presupuesto. Analiza tu situación financiera, incluyendo tus ingresos, ahorros y capacidad real de endeudamiento. Considera el precio de compra y los costos asociados (impuestos, seguro, gastos de cierre y posibles reparaciones).
- Flexibilidad. Aunque es importante tener criterios claros, también es recomendable mantener cierta flexibilidad. Encontrar exactamente lo que deseas en una venta corta puede ser un desafío: mantén tus opciones abiertas.
3. Busca propiedades en short sale
Utiliza varias fuentes de información para encontrar propiedades en venta con la modalidad short sale. Dentro de las herramientas que puedes utilizar para revisar el mercado, están:
- Sitios web inmobiliarios. Utiliza sitios web dedicados a la venta de propiedades, como Zillow, Realtor, Redfin y Trulia. Suelen tener filtros que te permiten buscar propiedades en short sale y establecer criterios específicos.
- Agentes de bienes raíces especializados. Estos profesionales tienen conocimientos y conexiones en el mercado de las short sales. Pueden ayudarte a encontrar casas que se ajusten a tu búsqueda y guiarte a lo largo del proceso.
- Subastas de bienes raíces. Consulta sitios web de subastas de bienes raíces o busca subastas locales en tu área. Es importante tener en cuenta que pueden tener requisitos y procedimientos específicos.
- Avisos legales en periódicos locales. Presta atención a secciones específicas del periódico donde se publiquen avisos de prestamistas o agentes y mantén un seguimiento regular para estar al tanto de las oportunidades disponibles.
4. Realiza una investigación exhaustiva
Una vez que encuentres una propiedad de interés, investiga a fondo su historial para obtener información crucial antes de avanzar en el proceso de compra de una casa en short sale.
Accede a los registros públicos de la propiedad en la oficina del registro o en línea, a través de los sitios web de la ciudad. Examina la escritura para obtener información sobre el propietario actual y tener constancia de:
- cualquier gravamen o hipoteca existente
- embargos fiscales
- litigios pendientes
- deudas asociadas con la propiedad
- existencia de liens (cargas o gravámenes que se imponen como garantía de una deuda o reclamación)
5. Obtén la asesoría de un agente inmobiliario especializado
Si no lo hiciste aún, es fundamental contratar asesoría especializada para navegar por el proceso de compra de manera efectiva. El mayor beneficio es que un agente está familiarizado con las regulaciones y requisitos, lo que puede ahorrar tiempo y dinero.
El proceso de venta implica una cantidad significativa de documentación y papeleo. Conseguir un agente especializado puede ayudarte a reunir y completar de manera adecuada y oportuna, garantizando que todo esté en orden.
Además, los agentes suelen tener acceso a listados de propiedades en short sale y contactos con prestamistas y otros profesionales clave, lo que le permitiría negociar en tu nombre para obtener el mejor resultado posible.
6. Realiza una oferta
Comunica tu interés en la propiedad a tu agente de bienes raíces para comenzar el proceso de ofertar por la casa que elegiste. Ten en cuenta los siguientes puntos:
- Antes de ofertar, pídele a tu agente que realice un análisis comparativo de mercado (CMA) para evaluar el valor de la propiedad en relación con la venta de otras propiedades similares en el área. Harás una oferta competitiva y realista.
- Es recomendable que tu oferta esté lo más cercana posible al valor de mercado de la propiedad: se busca evitar la ejecución hipotecaria, por lo que hacer una oferta baja puede resultar en un rechazo por parte del prestamista.
- En una short sale, incluso si el propietario acepta tu oferta, la operación depende de que el prestamista esté de acuerdo con el monto ofertado y apruebe la venta.
- Incluir una carta de presentación junto con tu oferta puede ayudarte a destacar y transmitir tu interés en la propiedad. Puedes explicar por qué quieres adquirir esa casa, tus planes para la propiedad y cualquier información relevante.
7. Negocia con el prestamista
Durante la negociación, el prestamista puede aceptar la oferta tal como está, hacer una contraoferta o rechazarla por completo. Tu agente sabrá cómo negociar el precio, las contingencias, los plazos de cierre y cualquier otra condición relacionada con la venta.
La negociación puede llevar tiempo y requerir cierta flexibilidad: el prestamista puede solicitar modificaciones en la oferta o condiciones adicionales. Considera las opciones que se presenten.
Una vez que el prestamista esté satisfecho con los términos y condiciones acordados, dará su aprobación a la short sale, generalmente con una carta de aprobación que confirmará los términos finales y establecerá los pasos a seguir.
Si no pudiste hacerlo antes, esta será tu última oportunidad de realizar una inspección de la propiedad para confirmar que tu inversión es segura. Si la casa presenta problemas estructurales o está en peores condiciones de las que creías, puedes:
- Solicitar reparaciones al actual propietario para recibir la vivienda en mejores condiciones.
- Intentar renegociar el precio acordado (aunque es poco probable que lo acepten) explicando los motivos por los que consideras que el precio no es acorde con el estado de la propiedad, ya que deberás invertir para hacerle reparaciones.
- Dar de baja tu oferta y buscar otra propiedad. Lo ideal es buscar hasta encontrar algo que cumpla con tus requerimientos.
8. Completa la transacción
Para asegurarte de que todos los aspectos legales y documentales se manejen correctamente, es recomendable contratar a un agente de cierre o a un abogado especializado en transacciones inmobiliarias. Los siguientes pasos serán:
- Preparar los documentos de cierre. Estos incluyen el contrato de compraventa, la escritura de propiedad, los documentos de financiamiento (si aplica) y cualquier otra documentación requerida por las leyes estatales y locales.
- Realizar el pago y firmar los documentos. Una vez que realices el pago del precio de compra acordado, firmarás todos los documentos necesarios para poner la propiedad a tu nombre.
- Registrar la propiedad. Con todos los documentos a tu nombre, el abogado o agente de cierre registrará la transferencia de propiedad en los registros públicos. Así, la casa quedará debidamente registrada.
- Obtener un seguro de propietario. Antes de tomar posesión de la propiedad, contrata un seguro que proteja la propiedad de posibles daños, pérdidas o responsabilidades.
Cuando completes todos estos pasos, habrás finalizado la transacción y serás oficialmente el propietario de la casa por short sale. El proceso de cierre puede variar según el estado y las circunstancias individuales.
Ventajas de comprar una casa en short sale
Llevar adelante una operación como comprar una casa en short sale en Estados Unidos puede ofrecer varias ventajas, entre ellas:
- Precio reducido. Generalmente, el propietario necesita vender debido a dificultades financieras, lo que puede permitirte obtener una propiedad a un precio más bajo en comparación con otras casas similares en el área.
- Potencial de ganancia. Si los valores de las propiedades en la zona aumentan, puedes beneficiarte de la apreciación de la propiedad. Esto te brinda la oportunidad de construir riqueza a largo plazo y obtener un retorno de inversión favorable.
- Oportunidad de obtener una casa en una ubicación deseable. Si has tenido dificultades para encontrar una casa en una ubicación específica debido a los altos precios, una short sale puede ayudarte a adquirir una a un precio más asequible.
- Posibilidad de negociación. Debido a que el vendedor desea evitar la ejecución hipotecaria, tienes espacio para negociar, principalmente reparaciones o cuestiones específicas en el contrato de compraventa.
- Renovación y personalización. Si eres de esas personas que buscan personalizar su hogar, comprar una casa en short sale puede ser una ventaja. Además, al hacer las mejoras adecuadas, puedes aumentar el valor de la propiedad a largo plazo.
Desventajas de comprar una casa en short sale
Si bien comprar una casa en short sale en Estados Unidos puede tener ventajas, también existen algunas desventajas a tener en cuenta. Por ejemplo:
- Proceso de compra prolongado. La compra de una casa en short sale puede llevar más tiempo que una transacción inmobiliaria convencional. El proceso de aprobación por parte del prestamista puede ser lento, complejo y generar demoras.
- Competencia. Las propiedades en short sale atraen a varios compradores interesados debido a su precio reducido. Esto puede generar una competencia considerable, resultando en ofertas múltiples y elevando el precio final de venta.
- Estado y mantenimiento de la propiedad. Debido a las dificultades financieras del propietario, el mantenimiento y condición general de la casa pudo ser afectado. Es esencial realizar una inspección para evaluar si la propiedad necesita reparaciones.
- Riesgo de contingencias y rechazos. Durante el proceso, existen riesgos de que el prestamista rechace la oferta o surjan eventualidades que impidan que la venta se concrete. Es importante asumir la posibilidad de invertir tiempo y recursos sin éxito.
- Limitaciones en la negociación. El prestamista tiene la última palabra en la aprobación del acuerdo de venta, por lo que algunas de tus solicitudes o demandas pueden no ser aceptadas y deberás adaptarte a las condiciones establecidas.
- Posible existencia de deudas o gravámenes adicionales. Puede haber impuestos impagados, hipotecas secundarias o reclamaciones legales. Es importante investigar el historial de la propiedad y trabajar con profesionales inmobiliarios.
¿Cuánto dura una venta corta en California?
La venta corta de una casa en California suele durar entre tres a seis meses, pero puede ser más. Todo depende de varios factores, como la complejidad del caso, la cooperación de todas las partes involucradas y la eficiencia del proceso de aprobación de la institución financiera.
¿Quién aprueba la venta corta?
La aprobación de una venta corta recae sobre la entidad financiera o prestamista que posee la hipoteca sobre la propiedad. El prestamista evalúa la solicitud de venta corta, considera la viabilidad financiera y decide si aprueba o rechaza la transacción.
