Cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca

Cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca
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La estructura de pagos de una hipoteca se calcula en función del capital del préstamo para una casa, la tasa de interés mensual, el número de pagos, si necesita o no un seguro hipotecario, el costo de los taxes de la propiedad y el del seguro de propietario de vivienda.

Los pagos hipotecarios se pueden calcular de forma automática, en una calculadora de hipotecas. Sin embargo, en este artículo te indicaremos cómo hacer los cálculos de manera manual y responderemos a las dudas más frecuentes.

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1. Establece el capital del préstamo hipotecario

El capital de la hipoteca, también llamado monto inicial, dependerá del precio de la propiedad que quieras comprar. Por ejemplo, si deseas una casa de $650,000 y puedes pagar la inicial del 20% ($130,000), tienes que pedir prestado $520,000.

Si la hipoteca tiene una tasa fija, tienes que abonar un monto establecido cada mes, el cual dependerá de cada estado y el plazo del préstamo. Por ejemplo, el monto promedio es de $2,823 para un tiempo de 30 años y $3,724 para un plazo de 15 años.

NOTA: Mientras más dinero destines al pago del capital, menor será el destinado a pagar los intereses del préstamo hipotecario. Por eso, es importante cumplir con el cronograma de pagos establecido.

2. Estima el interés mensual

Debes saber cómo funciona el interés de una hipoteca, solo pregunta al prestamista cuál es el porcentaje de tasa anual (APR, por sus siglas en inglés) y divide ese monto entre 12 (la cantidad de meses en un año).

Por ejemplo, si el porcentaje de tasa anual del prestamista es del 7%, el interés mensual será del 0.583% (7/12). Sin embargo, estos valores pueden variar, según si la tasa es fija o variable.

La tasa de interés mensual estará expresada en un porcentaje y el valor dependerá de varios factores, como el puntaje de crédito del prestatario, el monto del pago inicial y la relación deuda ingreso.

3. Determina el número de pagos

El número de pagos dependerá del plazo del crédito hipotecario (término de la hipoteca), el cual, generalmente, varía de 30 a 15 años. Y para hacer el cálculo multiplica el periodo de tiempo por 12 (el número de meses en un año).

Por ejemplo, si calificas para un préstamo hipotecario de 20 años tendrás que hacer 240 pagos mensuales (20 x 12), mientras que para una hipoteca menor, como de 15 años, deberás cumplir con 180 pagos (15 x 12).

4. Estudia la necesidad de un seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) será necesario si no puedes pagar hasta el 20% del precio de compra de la vivienda o, generalmente, si necesitas un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés).

La prima del seguro varía por el monto del préstamo, la relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés), etc. Pero, en promedio, cuesta desde 0.58% hasta 3% del capital hipotecario.

Ten presente que este seguro protege al prestamista ante el riesgo de asumir que invertirás menos en la casa por adelantado.

5. Estudia la necesidad de un seguro de propietario de vivienda

El seguro de propietario de vivienda es otro costo que deberás agregar a la estructura de pagos de una hipoteca. La prima de este seguro variará en función del tipo de póliza, por eso, debes contactar con la compañía de aseguranza para conocer el monto y la mejor opción.

Con ayuda del seguro de propietario de vivienda protegerás la casa y las pertenencias personales de desastres naturales, robos e incendios y recibirás una cobertura por responsabilidad personal. El prestamista lo requerirá para proteger la inversión.

NOTA: Los seguros de propietarios de vivienda con un deducible alto (el estándar se encuentra entre $500 y $1,000) suelen tener una prima mensual más asequible en comparación con los que tienen un deducible más bajo.

6. Determina el costo de los taxes sobre la propiedad

El pago de la hipoteca puede incluir los impuestos a la propiedad, los cuales serían custodiados por el prestamista en una cuenta privada de depósito en garantía o incautación. Posteriormente, al final de cada año, los taxes se pagarán a nombre del prestatario.

A pesar de que los impuestos a la propiedad son calculados por el gobierno federal sobre una base anual, se pueden agregar a las cuotas de la hipoteca dividiendo la tasa impositiva al año entre el número de pagos totales de la hipoteca.

Considera que los taxes sobre la propiedad variarán de un estado a otro y por el valor de la casa. En este caso, el prestamista calculará el monto del impuesto, pero si a fin de año no cubre la deuda real, tendrás que pagar la diferencia.

Por ejemplo, en Louisiana la tasa impositiva relativa para el impuesto a la propiedad es del 0,18%, mientras que en New Jersey es de 1.89% en promedio.

7. Calcula el pago mensual

Para calcular el pago mensual de tu hipoteca debes considerar el capital del préstamo (P), la tasa de interés mensual (i) y el número de meses del plazo para pagar la hipoteca (n):

Cuota mensual= P[ (i(1 + i)^n) / (((1+ i)^n)-1)]

Después de calcular la cuota mensual de la hipoteca, puedes sumar los valores mensuales de la prima del seguro de propietario, el seguro de hipoteca y los taxes a la propiedad, ya que son montos fijos.

Veamos un ejemplo sin taxes ni primas de seguro. Imagina que necesitas un préstamo de $400,000 con un plazo de 30 años y APR del 7%, es decir, un interés mensual de 0.583% (0.583/100 = 0.00583). Reemplazamos los valores en la fórmula:

Cuota mensual= 400,000[(0.00583(1 + 0.00583)^360) / (((1+ 0.00583)^360)-1)]

Cuota mensual= $2,660.13

¿Cómo ahorrar dinero en una hipoteca?

Puedes ahorrar dinero en Estados Unidos en la estructura de pagos de una hipoteca si consideras los siguientes aspectos importantes:

  • Principal del préstamo. Paga la mayor cantidad de dinero posible para disminuir el capital de la hipoteca cada año, siempre y cuando no tengas multas por pago anticipado.
  • Multas por pago anticipado. Evita los bancos en Estados Unidos que impongan una multa por pago anticipado para ahorrar dinero y elige los que ofrezcan periodo de gracia o pocas penalizaciones.
  • Reducción de la tasa de interés. Muchas entidades financieras ofrecen tasas de interés fijas, pero sin multas por pago anticipado. Mientras más pagues cada mes, ahorrarás algunos meses o años sin intereses.
  • Impuesto a la propiedad. Puedes ahorrar dinero al pagar un crédito hipotecario si compras una casa en un condado con bajos impuestos a la propiedad.

¿Cuándo se paga la primera cuota de la hipoteca?

Durante el cierre del contrato sabrás cuando se empieza a pagar la hipoteca y, generalmente, es el primer día del mes después de cumplir un mes de haber aceptado el préstamo.

Significa que si cerraste el trato el 12 de marzo, el primer pago sería el 1 de mayo. Y, aunque parezca que te saltas un pago, eso no ocurre porque las cuotas se pagan en mora.

¿Cómo funcionan los intereses de una hipoteca?

Los intereses de una hipoteca estándar son fijos, es decir, que se mantienen igual durante todo el plazo del préstamo. Sin embargo, también pueden ser variables y cambiarán en función del cálculo del prestamista.

Sobre el autor

Axel es ingeniero pero desde hace más de 6 años publica contenido sobre finanzas y marketing digital. En Créditos en USA se especializa en brindar información valiosa a la comunidad latina de Estados Unidos para que tengan seguridad y tomen decisiones más acertadas financieramente.

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