Cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudar a las personas a comprar una casa a crédito. Normalmente, los ciudadanos solicitan un préstamo hipotecario cuando 1) cuentan con una cantidad de dinero inicial para comprar su próxima vivienda, pero no con el total del dinero como para poder pagarla de contado y 2) desean dejar de pagar un alquiler para destinar ese monto al pago de una hipoteca que les permitirá adquirir un bien propio. A continuación analizaremos la estructura de pagos de una hipoteca.

Ahora bien, la hipoteca está sujeta a un capital principal. Ese capital principal representa el monto de dinero que el banco te prestará para poder pagar por la casa. Y el segundo factor que determina el valor de la hipoteca está compuesto por los intereses que se generarán a lo largo del préstamo por un término de tiempo que suele ser de 30 años.

Pero, ¿por qué los bancos y las cooperativas de crédito deciden prestarle una cantidad de dinero tan importante a una familia para comprar su casa? Pues, porque en este caso, el préstamo está garantizado por la propiedad y el terreno. Dicho esto, es hora de determinar cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca.

Breve historia del préstamo hipotecario o hipoteca

Casi todas las personas que compran una casa, lo hacen a través de una hipoteca. Las tasas hipotecarias se mencionan con bastante frecuencia en los programas de noticias de las tardes y es un factor tan importante que incluso se ha convertido en una parte estándar de la cultura financiera actual.

La hipoteca tal como hoy la conocemos entró en vigor en el año 1934 cuando el gobierno, para ayudar a los ciudadanos del país a superar la Gran Depresión, creó un programa hipotecario que minimizaba el pago inicial que se requería para comprar una casa. Esto incrementaba la cantidad de dinero que las familias podían pedir prestado al banco para adquirir su vivienda propia. 

Para que te hagas una idea, antes de 1934, una familia debía reunir una inicial del 50% del valor de la propiedad. Hoy en día ese porcentaje inicial se redujo al máximo, aunque sigue siendo preferible alcanzar al menos el 20%. ¿Por qué? Principalmente, porque al llegar a esta cantidad de dinero podrás olvidarte del pago del seguro hipotecario privado (conocido como PMI), un factor que podría aumentar tus pagos mensuales.

Ahora bien, hay una diferencia entre “deseable” y “obligatorio”. Para ejemplificar esto, bastaría con decir que la mayoría de los programas hipotecarios permiten pagos de inicial mucho más bajos que ese 20%.

Sigue leyendo: ¿Cuál es el interés de una hipoteca en Wells Fargo?

¿Cómo se descompone la estructura de pagos de una hipoteca?

Los principales factores que determinan los pagos mensuales de una hipoteca son, en esencia, tres: la duración del préstamo, la tasa de interés y el tamaño del capital inicial. 

La duración es el plazo que te da el banco o cooperativa de crédito para devolver la totalidad del capital solicitado más sus intereses. En términos generales, mientras más largo sea el plazo de la hipoteca, menor será la cantidad mensual a pagar. Quizás es por eso que las hipotecas pagaderas a 30 años sean las más populares del país.

El capital inicial es esa cantidad de dinero que le pedirás prestado al banco para que, en conjunto con tu inicial, conformen el pago de tu nueva casa. Una vez que el banco aprueba el préstamo, entonces el vendedor tendrá derecho al precio de venta y, por supuesto, te entregará las llaves de tu nueva propiedad. 

Pero vamos a dejar esto como un abrebocas para centrarnos en estos tres factores -y uno adicional- que son los que conforman el pago de cualquier hipoteca:

Principal

El principal del préstamo es ese monto que le pediste prestado al banco que, para fines educativos, diremos que es de $100,000. Una parte de cada pago que realices se destina a reembolsar al prestamista ese saldo principal. Los préstamos están estructurados de forma que el monto del capital que devuelvan los propietarios sea más bajo al principio de la hipoteca y más alto mientras pasan los años

Intereses

El interés es la recompensa que recibe el prestamista por arriesgarse a prestarte el dinero. La tasa de interés de una hipoteca tiene un impacto directo en el tamaño del pago de tu préstamo: una tasa de interés alta, significa una cifra o cuota mensual mucho más elevada que una tasa de interés baja o atractiva.

Las tasas de interés más altas, generalmente, reducen la cantidad de dinero que puedes pedirle prestado al banco, mientras que las tasas bajas aumentan esta cifra. Por ejemplo, si la tasa de interés de nuestra hipoteca de ejemplo de $100,000 es del 6%, el pago mensual combinado del principal más los intereses -tomando en cuenta que el préstamo sea pagadero a 30 años- sería aproximadamente de $599.55: $500 de interés + $99.55 del principal.

El mismo préstamo sujeto a una tasa de interés del 9% tendría un pago mensual de $804.62.

Impuestos

Las agencias gubernamentales utilizan el dinero recolectado por concepto de impuestos sobre bienes inmuebles o sobre las propiedades para financiar servicios públicos, como escuelas, fuerzas policiales, el cuerpo de bomberos, etc. El gobierno calcula este monto de los impuestos cada año, pero puede que tu banco te haga pagar un estimado mensualmente para poder cubrir los tributos asociados a la propiedad

En este caso, el monto adeudado de impuestos anuales se divide por el número total de pagos mensuales de la hipoteca, es decir, 12. El prestamista reúne los pagos y los mantiene en custodia hasta que llegue la fecha del pago de los impuestos.

Seguro

Al igual que los impuestos inmobiliarios, los pagos del seguro se realizan con el dinero obtenido mensualmente por parte del prestatario. Ese dinero extra se mantiene en una cuenta aparte hasta que llegue la fecha de pago de la póliza. Normalmente, la banca realiza una comparación del valor de distintas primas en el mercado y toma un promedio como referencia.

Hay dos tipos de cobertura que pueden inclurte en esa póliza de seguros. La primera protege la propiedad, es decir el hogar y su contenido contra incendios, robos y otros desastres imprevisibles. La segunda es el PMI, que es obligatorio para las personas que compran una vivienda dando una inicial inferior al 20%. Este tipo de seguro protege al prestamista en caso que el prestatario no pueda pagar el préstamo.

El PMI también le permite a los prestamistas venderle la deuda a los inversionistas, quienes a su vez podrían requerir alguna garantía sobre ella. La mejor forma de eliminar ese PMI es pagando una inicial del 20% o más.

Nota: El seguro hipotecario puede cancelarse una vez que el saldo pagado alcance el 78% del préstamo original.

Si bien estos cuatro factores constituyen el pago de una hipoteca tradicional, algunas personas pueden optar por hipotecas que no incluyan el cálculo de los impuestos o los del seguro. Con este tipo de préstamos, los titulares podrán reducir la cuota mensual de la hipoteca, pero momentáneamente, ya que deberán pagar ese seguro y los impuestos por su cuenta.

¿Cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca?

Ahora que ya sabemos cómo se determina el monto de la inicial y de cada pago mensual, es momento de hablar del programa de amortización de la hipoteca. Este es un documento que recibirás por parte del banco o prestamista donde se detalla qué parte de cada cuota se destina a cada componente del PITI, es decir, préstamo, intereses, seguro e impuestos a la propiedad. Como se señaló anteriormente, los primeros pagos de la hipoteca suelen reducir el monto total de los intereses, mientras que los últimos atacan el capital. 

Retomando el ejemplo anterior

Seguimos con el ejemplo anterior para entender con más claridad cómo funciona el programa de amortización. Tenemos una hipoteca de $100,000 pagadera a 30 años. En este caso, el programa de amortización se conformará de 360 pagos. Veamos parte de este cronograma en la siguiente tabla para ver cómo se va disminuyendo el saldo del capital y los intereses con el paso del tiempo:

Pago mensualPrincipalInteresesSaldo principal restante
1$99.55$500.00$99,900.45
12$105.16$494.39$98,772.00
180$243.09$356.46$71,048.96
360$597.00$2.99$0

Tal como muestra la tabla, cada pago que realizas es de $599.55, pero el monto de esa cifra que se destina a rebajar el capital y los intereses cambia con los años. Al comienzo del préstamo, la tasa de equidad es mucho más lenta. Es por eso que es buena idea hacer pagos extra al capital siempre que el banco lo permita y no te emita una multa por pago anticipado. ¿Por qué es buena idea? Porque reduce el capital inicial y, por ende, disminuye los intereses de cada pago futuro.

Dato curioso: Las hipotecas respaldadas por la FHA (Federal Housing Administration), que permiten a las personas con puntajes de crédito bajos convertirse en propietarios, solo requieren un pago inicial mínimo del 3.5%

¿Cuándo se comienza a pagar una hipoteca?

El primer pago de una hipoteca vence un mes completo después del último día del mes en el que se cerró la compra de la vivienda. A diferencia del alquiler, que vence el primer día del mes y que se paga por adelantado, es decir, el primero de junio estarías pagando todo el mes de junio, la hipoteca trabaja con pagos atrasados: el primero de junio estarías pagando el mes de mayo.

Digamos que la compra de tu casa se firma el 25 de enero. Los costos de cierre incluirán los intereses devengados hasta finales de enero. El primer pago completo de la hipoteca, que es el que paga el mes de febrero, se depositaría el 1 de marzo. Vamos a verlo en un ejemplo.

Supongamos que quieres comprar una casa de $300,000. Para hacerlo, le entregas al banco el 20% de inicial -que serían $60,000- y le pides un préstamo hipotecario de $240,000. Este préstamo tendrá un plazo de pago de 30 años y está sujeto a una tasa fija de interés del 3.5%. Tu pago mensual será entonces de $1,077.71 sin incluir el impuesto a la propiedad y los seguros.

El interés diario de esta hipoteca es de $23.01. Esto se calcula multiplicando primero el principal del préstamo -que es de $240,000- por la tasa de interés del 3.5%. Luego, el monto se divide entre los 365 días del año. Si la hipoteca cierra el 25 de enero, debes $161.10 por los siete días de interés acumulados en el resto del mes. El próximo pago mensual, que será el de la cuota completa, es de $1,077.71. Esa cuota vence el 1 de marzo y cubrirá el pago de la hipoteca del mes anterior, es decir, del mes de febrero.

Consejo: Al firmar una hipoteca, tendrás esta información de antemano o al menos así debería ser. De conformidad con las regulaciones TILA-RESPA, tu banco debe proporcionarte dos formularios tres días antes de la fecha de cierre programada: uno corresponde a la estimación del préstamo y el otro a la divulgación de cierre. 

El monto de intereses acumulados, junto con los demás costos de corte, los encontrarás en el formulario de divulgación. Lo ideal sería que compares estas cifras con la estimación inicial que te entregó el prestamista.

En resumen, cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca

Podría decirse que la hipoteca es una de las herramientas más importantes que tienen las personas a su disposición para comprar una casa, ya que les permite adquirirla sin tener que desembolsillar un gran pago como inicial. Sin embargo, es importante que antes de solicitarla, los prestatarios comprendan muy bien cómo funciona la estructura de pagos y qué incluye cada cuota mensual.

  • Los pagos de la hipoteca se conforman de dos elementos. Por un lado, una parte de capital inicial y, por el otro, los intereses generados.
  • Si la inicial de tu casa es menor al 20% de su valor, tendrás que pagar también por un seguro hipotecario privado. Este monto aumentará tu pago mensual.
  • Algunos pagos también incluyen los impuestos a la propiedad. Esto dependerá del tipo de hipoteca y de tu banco.
  • Los prestatarios suelen pagar más intereses en la primera etapa de duración de la hipoteca. Normalmente, los últimos pagos del préstamo son los que reducen el capital inicial.

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