Cuando estás pensando en comprar una casa y sobre todo en conseguir una hipoteca, lo más recomendable es que evalúes todas tus opciones a conciencia, por eso te traemos un guía que te permite comparar un préstamo FHA vs convencional.
Aquí te explicaremos cómo obtener un crédito hipotecario, tanto por parte de la Administración Federal de la Vivienda (FHA o Federal Housing Administration) como por parte de entidades financieras que dicen ofrecer los mejores préstamos para comprar casa.
Préstamo convencional vs FHA
La mayoría de las personas suelen creer que el FHA es para primeros compradores de casa, cuando en realidad está agencia ofrece una amplia variedad de hipotecas que benefician a prestatarios con mal crédito que no obtendrían la aprobación para un préstamo convencional.
No obstante, los préstamos convencionales también ofrecen múltiples ventajas, sobre todo en lo que se refiere al PMI (Private Mortgage Insurance o seguro hipotecario privado), el cual puede ir disminuyendo o eliminarse completamente dependiendo de tus pagos.
A continuación, veremos las principales diferencias entre préstamo convencional y FHA:
Puntaje de crédito
El puntaje de crédito tiende a ser una de las mayores limitantes a la hora de aprobar cualquier tipo de préstamos tanto para comprar una casa como para recibir préstamos personales. Sin embargo, los préstamos de FHA se enfocan en personas con mal crédito.
Por lo general la FHA permite un puntaje de crédito de 580, que según la tabla de puntaje de crédito en USA, representa un nivel de ingreso muy bajo. Pero eso sí, se te pedirá pagar un Down Payment o inicial de 3.5% del valor de la propiedad.
También es posible conseguir que la Administración Federal de la Vivienda te apruebe una hipoteca con un credit score que se encuentre entre 500 y 579, pero te exigirá un pago inicial del 10% del valor de la vivienda.
En caso de que quieras optar por un crédito convencional, la mayoría de las entidades financieras te exigirán un puntaje de crédito bueno para una hipoteca, esto quiere decir que debes tener como mínimo 620 de crédito o más para ser aprobado.
Pago inicial o Down Payment
Los pagos iniciales de la FHA son verdaderamente bajos, por eso es que muchas personas creen erróneamente, que solo están disponibles para los primeros compradores de casas. En realidad, la cuota inicial que se te pedirá será del 3.5% del valor de la vivienda o del 10%.
En cambio, el Down Payment de un préstamo convencional variará de acuerdo a la institución. Pero si no deseas estar obligado a adquirir un seguro hipotecario, deberás pagar como mínimo el 20% del valor de la vivienda.
Proporción deuda-ingreso (DTI)
La proporción deuda-ingresos (DTI o Debt To Income), es el porcentaje de tus ingresos mensuales que debes destinar para el pago de deudas. La mayoría de los prestamistas convencionales aceptan una relación máxima del 36%.
Sin embargo, el FHA puede aceptar prestatarios que tengan una relación del 50% entre sus ingresos y sus deudas o incluso más. Pero todo dependerá de tu puntaje de crédito, porque no aceptarán una relación de más de 45% si tu puntaje de crédito es de 580.
Seguro hipotecario
Aquí en donde un préstamo de FHA no se ve tan conveniente, porque sin importar cuánto dinero pagues como inicial, la Administración Federal de la Vivienda siempre te exigirá adquirir un PMI, este es uno de los tantos requisitos para obtener uno de sus préstamos.
Por otro lado, con los credit unions y los bancos, conviene pagar el 20% inicial de una casa, para así quitar el PMI de la casa o disminuir sus cuotas una vez se haya cancelado un cierto porcentaje de la hipoteca.
Ahora bien, muchas personas deciden empezar con un préstamo de la FHA y luego cambiarlo a uno convencional, para así disminuir o eliminar el seguro. Si te gusta esta idea, asegúrate de tener un préstamo conforme y haber cancelado el 20% de la vivienda.
Tasas hipotecarias
Una de las posibles desventajas de un préstamo FHA , es que aunque sus tasa son bajas el hecho de que te pidan adquirir un seguro, genera un incremento. Es más, solo si pagas un Down Payment del 10% o más, deberás pagar el seguro por 11 años del préstamo.
En cambio, si decides pagar tan solo un 3.5% de inicial, deberás pagar el seguro hasta cancelar la hipoteca o refinanciar el préstamo. Mientras que un prestamista convencional te seguirá cobrando una tasa fija y quizás no te pida un PMI.
Nuestra sugerencia es la siguiente, antes de optar por la tasa hipotecaria más baja, analiza cuánto tiempo te llevaría cancelar el 20% de la deuda y si es menos de 11 años, entonces ve por un préstamo convencional o piensa en refinanciar de antemano.
Límites del préstamo
Tanto los préstamos convencionales como los del FHA tienen un límite máximo permitido según las regulaciones de cada condado. Por lo general los reguladores cambian ese límite anualmente y en ciertas ocasiones se pueden exceder para dar un préstamo jumbo.
Para el año 2023 el límite máximo de un préstamo de la FHA es de $472,030 para zonas de bajo costo y $1,089,300 para el mercado costoso. Algunos condados pueden variar estos límites según su normativa.
En cuanto a los préstamos convencionales, estos se encuentran regulados por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, quién ha establecido que para 2023 el límite máximo de estos préstamos es de $726,200 para la mayoría de las zonas de EEUU.
Normas de propiedad
En cuanto a las normas de propiedad, las evaluaciones que realiza el FHA sobre la vivienda son mucho más estrictas que la de un prestamista convencional, porque no solo le importa el valor del mercado, sino también el estado estructural del inmueble.
En cambio la tasación por parte de una entidad financiera se centra en el valor de mercado y la calidad de la inversión, para que en caso de que no puedas pagar tu hipoteca, ellos puedan realizar una ejecución del préstamo y recuperar su dinero.
Otra cosa a tener en cuenta es que la FHA, te exige vivir en la propiedad como tu hogar principal para poder aprobarte el préstamo. Las propiedades de inversión, solo están disponibles en la FHA si ocupas una de las unidades a tiempo completo.
Refinanciación
La mejor financiación es sin lugar a dudas la que ofrece la FHA, que cuenta con la opción de renunciar a una verificación de crédito y de ingresos, e incluso a no realizar un avalúo de la propiedad, con tal de que demuestres que has estado viviendo en ella.
Por otro lado, los prestamista convencionales te pedirán los siguientes requisitos para refinanciar tu casa:
- Por lo menos un mes de recibo de pagos
- Formulario W2 de dos años atrás
- Estado de cuenta bancario o de inversión
- Tu formulario 1040 más reciente
- Una copia de tu póliza de seguro de vivienda
- La declaración de hipoteca más reciente
Acepta foreclosure
Un foreclosure es el nombre que recibe las ejecuciones hipotecarias. Por norma general, una persona que ha recibido este tipo de ejecución o se ha declarado en bancarrota, le cuesta mucho más que le aprueben cualquier tipo de préstamo.
No obstante, la FHA puede aprobarte un préstamo hipotecario transcurrido un año o dos de la bancarrota o foreclosure. Cuando lo normal es esperar entre 4 y 7 años para recibir un préstamo convencional.
Eso sí, toma en cuenta que no va a ser aprobado automáticamente y que lo más seguro es que te exijan una mayor cantidad de recaudos o realicen una revisión de tu crédito mucho más estricta.
FHA vs préstamo convencional ventajas y desventajas
En esta sección vamos a ver las desventajas y ventajas de los FHA, así como los pro y los contra de los préstamos convencionales, para que tengas una visión mucho más clara de cada uno de ellos:
| Préstamos de la FHA | |
| Ventajas | Desventajas |
| Porcentaje de pago inicial más bajo. | Exige adquirir un seguro hipotecario. |
| Requisitos más sencillos de cumplir. | Solo aprueban el préstamo si es tu residencia principal. |
| Tasas de interés bastante bajas. | El préstamo máximo es restrictivo. |
Sigue leyendo: Cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos
| Préstamos convencionales | |
| Ventajas | Desventajas |
| El seguro hipotecario no es obligatorio y si cancelas el 20% puedes prescindir de él. | Los requisitos para la aprobación son más estrictos. |
| Puedes pedir un préstamo para una vivienda que no sea la principal. | Exige como mínimo un puntaje de crédito de 620 o más. |
| Es posible acceder a un préstamo jumbo. | También, requiere de una proporción ingreso-deuda más baja. |
Otros préstamos que son respaldados por el gobierno
No solo los préstamos de la FHA cuentan con respaldo del gobierno, también existen otras opciones que te pueden ayudar a conseguir una casa en los Estados Unidos, estos son:
- Los préstamos VA, respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EEUU. Permite a cualquier miembro calificado de las Fuerzas Armadas o beneficiario calificado que cumpla con los requisitos, conseguir una hipoteca.
- Un préstamo hipotecario USDA o del Departamento de Agricultura, ayuda a personas de bajos recursos en zonas rurales a conseguir una vivienda a costos accesibles y en ocasiones hasta sin pago inicial.
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¿Qué es un préstamo FHA?
Son préstamos otorgados por la Administración Federal de Vivienda y que se encuentran garantizados por el gobierno, dado que buscan ayudar a personas de bajos recursos que tienen un mal puntaje de crédito y poca disponibilidad para un pago inicial.
¿Qué es un préstamo convencional?
Los préstamos convencionales, son aquellos que no están garantizados por el gobierno federal y que además lo proveen entidades financieras privada como los bancos o los credit unions.
¿Cuál es la diferencia de un préstamo FHA y uno convencional?
La principal diferencia entre un préstamo FHA y uno convencional, es que el primero tiene estándares menos restrictivos que el segundo, dado que está garantizado por el gobierno.
¿Cuál es mejor un préstamo FHA o uno convencional?
Todo dependerá de tu situación financiera. Si tienes mal crédito, no cuentas con demasiado dinero para un pago inicial o te declaraste en bancarrota hace pocos años, los préstamos de la FHA son tu mejor opción.
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Referencias
