FHA vs. préstamos convencionales

Si vamos a comparar los préstamos FHA vs convencional, debemos saber que los primeros permiten puntajes de crédito más bajos que las hipotecas convencionales y son más fáciles de obtener. Los préstamos convencionales permiten pagos iniciales ligeramente más bajos.

Veamos, se dice que los préstamos de la FHA son para compradores de primera vivienda y las hipotecas convencionales son para compradores más establecidos, ¿Es así? No necesariamente.

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y las hipotecas convencionales no están aseguradas por una agencia federal. Ambos tipos de préstamos tienen sus ventajas para cualquier tipo de comprador, pero los requisitos de calificación difieren. Estos son los factores que debes tener en cuenta al considerar préstamos FHA vs convencional.

Préstamos FHA vs convencional

Para analizar los FHA versus los préstamos convencionales debemos comenzar la comparación hablando sobre sus fondos de anticipo y sus puntajes de crédito. Ambos préstamos difieren mucho cuando se trata de los requisitos mínimos en esos dos puntos:

Pago inicial mínimo

Los préstamos de la FHA tienen un pago inicial mínimo del 3.5% para los prestatarios con puntajes de crédito de 580 o más. Algunas hipotecas convencionales permiten un pago inicial mínimo del 3%, pero está reservado para prestatarios con amplios ahorros y puntajes desde 600 en adelante.

Puntajes de crédito

Los préstamos de la FHA son más fáciles de obtener, con un puntaje de crédito mínimo de 580 para ser elegible y un pago inicial del 3.5%. Si tu puntaje de crédito es de 500 a 579, puedes calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10%.

Los préstamos convencionales, generalmente, requieren un puntaje de crédito de 620 o más, según información de Joe Parsons, un oficial de préstamos senior con fondos PFS en Dublin, California. El oficial también agrega que un puntaje de crédito más bajo a menudo viene con una tasa de interés más alta para un préstamo convencional.

Relación deuda/ingresos

La relación deuda-ingreso, o DTI, es el porcentaje de tu ingreso mensual antes de impuestos que utilizas para pagar tus deudas, incluyendo hipoteca, préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles, manutención de niños y pagos mínimos de tarjeta de crédito. Cuanto mayor sea tu DTI, es más probable que tengas dificultades para pagar tus facturas.

Tu relación deuda-ingreso debe ser del 50% o menos para calificar para un préstamo de la FHA. Los préstamos convencionales también permiten relaciones deuda/ingresos de hasta el 50% en algunos casos. A pesar de que los prestamistas permiten que la relación deuda/ingreso sea tan alta, es más probable que los prestatarios hipotecarios tengan una DTI de 43% o menos.

Seguro hipotecario

El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de incumplimiento. Los préstamos convencionales requieren que los prestatarios paguen el seguro hipotecario si su pago inicial es inferior al 20%. Los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario independientemente del monto del pago inicial. Otras diferencias a mencionar son:

  • Las primas del seguro hipotecario de la FHA cuestan lo mismo sin importar su puntaje de crédito. El seguro hipotecario privado en préstamos convencionales cuesta más si tiene un puntaje de crédito bajo, pero puede costar menos que el seguro hipotecario de la FHA si tu puntaje de crédito es superior a 720.
  • Las primas del seguro hipotecario de la FHA duran la vida del préstamo si realizas un pago inicial de menos del 10%. Puedes deshacerte del seguro hipotecario de la FHA refinanciando a un préstamo convencional. Por el contrario, el seguro hipotecario privado se cancela automáticamente en préstamos convencionales después de que tu patrimonio alcanza el 78% del precio de compra.
  • Los costos del seguro hipotecario privado y de la FHA varían según el monto del anticipo.

PLímites de préstamo

Tanto los préstamos convencionales como los de la FHA limitan la cantidad que se puede pedir prestada, y el monto máximo de los préstamos varía según el condado. Los reguladores también pueden cambiar los límites de los préstamos anualmente.

El límite de préstamo de la FHA para 2020 es de $ 331.760 en áreas de bajo costo y $ 765.600 en mercados caros. Los préstamos convencionales están sujetos al límite de préstamo conforme establecido por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. En 2020, ese límite es de $ 510.400 para la mayoría de las hipotecas no gubernamentales de Estados Unidos los que se exceden en ese límite se denominan «préstamos jumbo».

Estándares de propiedad

La condición de la propiedad y el uso previsto de la vivienda son factores importantes al comparar la FHA con los préstamos convencionales.

Las evaluaciones de la FHA son más estrictas que las evaluaciones convencionales. No solo se evalúa el valor de la propiedad, sino que también se examina minuciosamente por seguridad, solidez de la construcción y cumplimiento de las restricciones del código local.

Cuando se obtiene un préstamo de la FHA, se debe vivir en la propiedad/casa como vivienda principal. Las propiedades de inversión y las viviendas que se invierten (se venden dentro de los 90 días de una venta previa) no son elegibles para préstamos de la FHA.

Puedes usar un préstamo convencional para comprar una casa de vacaciones o una propiedad de inversión, así como una residencia principal.

Refinanciación

En cuanto a la refinanciación de hipotecas, la refinanciación «racionalizada» de la FHA tiene algunas ventajas. Sin verificación de crédito, sin verificación de ingresos y probablemente sin tasación de la vivienda, es una solicitud de refinanciación muy fácil de obtener. Pero hay cinco requisitos estrictos para un refinanciamiento rápido y agilizado  de los préstamos FHA.

Hay otra razón para refinanciar un préstamo de la FHA: deshacerse de los pagos mensuales del seguro hipotecario. El seguro hipotecario de la FHA no puede cancelarse si realizaste un pago inicial de menos del 10%. Para deshacerse de las primas mensuales de la FHA después de haber acumulado el 20% del capital, debes refinanciar con una hipoteca convencional

Resúmen: préstamos FHA vs convencional

Los préstamos de la FHA y las hipotecas convencionales tienen algunas diferencias clave:

Préstamos convencionales

  • Requieren puntajes de crédito más altos.
  • Permiten pagos iniciales un poco más pequeños.
  • Tienen estándares de propiedad más liberales.
  • Requieren un seguro hipotecario privado cuando el pago inicial es inferior al 20% y puede cancelarse.

Préstamos de la FHA

  • Permiten puntajes de crédito más bajos.
  • Requieren pagos iniciales un poco más altos.
  • Tienen estándares de propiedad más estrictos.
  • El seguro hipotecario de la FHA es obligatorio, independientemente del monto del pago inicial, y no se puede cancelar a menos que se haya refinanciado un préstamo convencional.

Los prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 620 no califican para hipotecas convencionales, por lo que la FHA es la opción más probable para ellos. Los prestatarios con puntajes de crédito de 720 o más generalmente encontrarán que los préstamos convencionales cuestan menos por mes. Y los prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 720 generalmente encontrarán que los préstamos de la FHA cuestan menos por mes.

Un oficial de préstamos hipotecarios te puede asesorar para comparar préstamos FHA vs convencional y responder preguntas sobre sus diferencias.

Otra cosa: si estás sirviendo en el ejército o eres veterano, un préstamo respaldado por el VA puede ser el camino a seguir. Los préstamos VA están destinados a miembros actuales del servicio, veteranos y cónyuges elegibles. Generalmente no requieren pago inicial.

Y si vives en un área suburbana o rural, un préstamo del USDA también podría ser una opción inteligente, debido a que son hipotecas de pago inicial cero para compradores de viviendas rurales y suburbanas.

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