Cómo obtener un crédito hipotecario

Teniendo en cuenta el tiempo, el papeleo, todos los pasos, así como la volatilidad (y lo complicado) que puede llegar a ser el mercado inmobiliario, tratar de obtener un crédito hipotecario sin duda puede llegar a ser como correr una carrera de obstáculos. Sin embargo, si te tomas el tiempo de comprender no solo el proceso de compra de una casa sino también tus propias finanzas, sin duda alguna podrás alcanzar tu objetivo de obtener un crédito hipotecario.

En este artículo vamos a mostrarte, paso a paso, cómo obtener una hipoteca, y al final también te daremos una serie de tips y consejos que te serán de gran ayuda en el proceso.

Ahora bien, hemos resumido el proceso en ocho pasos:

  1. Revisa tu crédito y ponlo bajo control 
  2. Obtén una pre-aprobación
  3. Escoge una hipoteca que se adecúe a tu situación
  4. Busca un prestamista que te convenga
  5. Envía tu solicitud
  6. Comienza el proceso de suscripción
  7. Prepárate para el proceso de cierre
  8. Cierre del trato

Paso 1: Revisa tu crédito y ponlo bajo control 

En primer lugar, antes de comenzar a buscar una hipoteca, asegúrate de estar financieramente preparado para ser propietario de una vivienda. ¿Tienes mucha deuda? ¿Tiene suficiente dinero ahorrado para el pago inicial? ¿Y qué hay de los costos de cierre? ¿Sabes cómo funcionan?

Adicionalmente, los prestamistas observan de cerca tu puntaje de crédito, al determinar tus chances de obtener un crédito hipotecario. En consecuencia, tienes que verificar tu puntaje de crédito y hacer todo lo posible para mejorarlo, ya sea reduciendo o cancelando cualquier deuda pendiente, disputar cualquier error en los reportes, y retrasar la solicitud de cualquier otro préstamo o tarjeta de crédito. Una vez que hayas evaluado minuciosamente tus finanzas y hayas puesto tu crédito en excelente forma, estarás listo para buscar hipotecas y escoger la que más se adecue a tu situación y necesidades.

Paso 2: Obtén una pre-aprobación 

Después de verificar (y mejorar) tu crédito, obtener una pre-aprobación te ayudará a tener una idea de cuánto dinero más o menos podría ser el monto de la hipoteca. Una vez que tengas un rango de precios, estarás listo para mirar casas. En este sentido, obtener una pre-aprobación te da una ventaja cuando comienzas a buscar, ya que les muestra a los vendedores que puedes hacer una oferta sólida con un precio específico. 

Ahora bien, no tienes que quedarte con el mismo prestamista una vez que estés listo para solicitar el préstamo hipotecario. Pero si lo haces, el proceso irá un poco más rápido.

Paso 3: Escoge una hipoteca que se adecúe a tu situación

Los factores más importantes para determinar qué tipo de hipoteca es mejor para ti incluyen:

  • Préstamo convencional o respaldado por el gobierno. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA o Federal Housing Administration, pueden facilitarte la compra de una vivienda en el caso de que tu puntaje de crédito no sea “excelente”, o si no tienes suficiente dinero para un pago inicial adecuado. Los préstamos convencionales provienen de bancos, cooperativas de crédito o prestamistas en línea, y generalmente requieren pagos iniciales más grandes que los préstamos respaldados por el gobierno. Por lo tanto, si te es difícil ahorrar para un pago inicial, tu mejor opción es buscar programas de asistencia en tu estado.      
  • Tasa fija o ajustable. Las hipotecas de tasa fija tienden a ser mejores y más seguras, ya que la tasa de interés de la hipoteca no cambiará durante la vida del préstamo; sin embargo, las tasas ajustables pueden permitirte ahorrar en ciertas situaciones.      
  • Plazo de la hipoteca. ¿Quieres una hipoteca de 10, 20, o 30 años? Con un plazo de 30 años, tus pagos mensuales probablemente serán menores, pero pagarás más intereses durante la vigencia del préstamo.      
  • Conoce tu tasa de porcentaje anual (APR o Annual Percentage Rate). Es probable que esta sea más alta que la tasa de interés cotizada, ya que la APR incluye todos los costos asociados, como las tarifas de originación y los puntos.      
  • No pidas prestado más de lo que puedes manejar. Te aconsejamos que uses una calculadora de amortización en línea para ver qué funciona mejor para ti.     

Paso 4: Busca un prestamista que te convenga 

Al buscar una casa el objetivo es encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades, ¿no es cierto? Pues lo mismo aplica para los prestamistas. Ahora bien, si investigaste varios prestamistas antes de obtener la pre-aprobación del crédito hipotecario, ya estás un paso adelante. Sin embargo, para este paso te aconsejamos que: 

  • Consideres usar un corredor para ayudarte a encontrar el prestamista que más te convenga.    
  • Hables con tu agente de bienes raíces.
  • Les pidas referencias a amigos y familiares, especialmente a aquellos que ya han pasado por el proceso de obtener un crédito hipotecario.
  • Encuentres al menos tres prestamistas.
  • Preguntes sobre tarifas y requisitos de pago inicial.
  • Verifiques las tasas hipotecarias actuales para obtener la mejor oferta.

Paso 5: Envía tu solicitud 

Luego de escoger un prestamista y obtener una pre-aprobación, deberás enviar tu información financiera más reciente, que puede incluir: 

  • Formularios W-2 de los últimos dos años.
  • Recibos de pago de los últimos 30 días.
  • Declaraciones de impuestos federales de los últimos dos años.
  • Prueba de otras fuentes de ingresos.
  • Extractos bancarios recientes.
  • Detalles sobre deudas a largo plazo, como préstamos para automóviles o estudiantiles.
  • Identificación y número de Seguro Social.

Es posible que te pidan otro tipo de documentación, dependiendo del tipo de hipoteca que hayas solicitado.

Si eres trabajador independiente o trabajas por cuenta propia, tendrás que proporcionar una prueba adicional de tu estabilidad financiera, en algunos casos tener un puntaje de crédito más alto, tener una cantidad considerable de ahorros, y posiblemente proporcionar declaraciones de impuestos comerciales. 

Dentro de los tres días posteriores a la recepción de tu solicitud, el prestamista te dará un estimado del préstamo, que incluye: 

  • Cuánto costará el préstamo.
  • Tarifas asociadas y costos de cierre.      
  • Tasa de interés y posiblemente información sobre cómo obtener una tasa garantizada.   

Luego de esto, te recomendamos que estés atento a las tasas de interés hipotecarias. Si comienzan a subir, es posible que desees obtener una tasa garantizada lo más rápidamente posible. Pero si sucede lo contrario, considera esperar un poco.

Paso 6: Comienza el proceso de suscripción

Esta parte puede ser la más estresante, incluso si ya tienes una pre-aprobación. Básicamente, este paso se trata de esperar la aprobación oficial del préstamo. Durante el proceso de suscripción, el prestamista determina si eres elegible para el préstamo, y los factores que toma en cuenta al evaluar tu solicitud incluyen:

Luego, el prestamista ordena una tasación de la propiedad y un informe de crédito. Una tasación le dice al prestamista el valor de mercado de la vivienda, que se compara con el monto del préstamo para ver si el monto que estás pidiendo es “razonable”.

Mientras tanto, tú por tu parte programarás una inspección de la casa, cuyo objetivo es buscar cualquier defecto o problema en la misma. En el caso de que encuentren alguno, puedes negociar reparaciones o un precio de venta más bajo antes del cierre.

Durante el proceso de suscripción, querrás evitar hacer cambios como cambiar de trabajo o solicitar otra línea de crédito. También evita hacer compras grandes que aumenten tu deuda. Aumentar tu deuda puede reducir tu puntaje de crédito, lo que podría hacer que el préstamo sea más costoso.

Paso 7: Prepárate para el proceso de cierre

Si todo va bien, finalmente tu crédito hipotecario es aprobado. Sin embargo, tienes que seguir algunos pasos antes de que se complete el proceso.

Revisa si puedes obtener puntos de descuento. ¿Deseas pagar una tarifa inicial, conocida como puntos, para reducir la tasa de interés? Esta podría ser una buena opción si planeas permanecer en tu nuevo hogar durante al menos siete años.      

Compra un seguro de vivienda. El prestamista te exigirá que hagas esto. Te recomendamos que busques opciones por tu cuenta, ya que si al momento del cierre no tienes un seguro de vivienda, el prestamista elegirá uno por ti (y usualmente escogen los más caros).

Compra un seguro de título del prestamista. Y aunque no es obligatorio, es aconsejable comprar también el seguro de título del propietario. Ambas pólizas los protegen a ti y al prestamista en caso de que haya problemas con el título de la propiedad en el futuro.      

Haz un recorrido final de la casa. Asegúrate de que nada haya cambiado, y que se hayan realizado las reparaciones acordadas (si ese fue el caso).      

Recibe la divulgación de cierre. En este papel se detallan los costos de cierre, y lo obtendrás tres días antes de la fecha de cierre programada.

Obtén un cheque de caja. Esto se usa para cubrir los costos de cierre, y lo obtendrás del banco.      

Paso 8: Cierre del trato 

¡Felicitaciones! ¡Ya casi has terminado! Ahora revisemos cómo se lleva a cabo el último paso en el proceso para obtener tu crédito hipotecario.

Pues bien, las nuevas reglas de cierre de hipotecas establecidas por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor han “extendido” la duración de este proceso con la intención de simplificar todo el papeleo previo al cierre y evitar sorpresas.

Por lo general, pagarás entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda en costos de cierre, y puedes estimar estos gastos utilizando una calculadora de costos de cierre en línea.

Probablemente también tendrás que pagar un seguro hipotecario privado si tu pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. Este gasto es típico en las hipotecas de pago inicial bajo, ya que funciona como protección al prestamista en caso de que el prestatario (es decir, tú), no reembolse el préstamo. 

Si comienzas a tener dudas en este punto, tal vez porque es mucho más caro de lo que pensaste que sería, puedes dar marcha atrás al proceso. Si decides no cerrar el trato, es posible que pierdas el depósito. Ten en cuenta que algunas tarifas son negociables. Y tampoco es inusual que los vendedores y prestamistas paguen algunos de los costos de cierre.

Las leyes estatales determinarán quién está presente en el cierre. Estas personas pueden incluir:

  • El prestamista.
  • El agente inmobiliario.
  • Un agente de cierre.
  • Tu abogado.
  • El abogado del vendedor.      
  • Un representante de la compañía de títulos.      
  • El vendedor y el agente del vendedor.   

Conoce bien la operación

No tengas miedo de hacer preguntas. Obtener un crédito hipotecario es un proceso que incluye un montón de papeleo, así que es importante que te tomes el tiempo de entender lo que estás haciendo, lo que vas a firmar y a pagar.

Y si todo se llevó a cabo sin problemas: ¡Atravesaste la carrera de obstáculos hipotecarios y el crédito hipotecario es tuyo! ¡Todo lo que tienes que hacer ahora es mudarte a tu nuevo hogar!

Consejos para maximizar tus posibilidades de obtener un crédito hipotecario 

Sin duda alguna, obtener una hipoteca puede ser uno de los eventos más estresantes por los que pasan las personas en sus vidas. El proceso requiere mucho papeleo, tiempo, paciencia, pero eso no significa que no se pueda hacer con facilidad. Los consejos que te presentamos a continuación tienen como objetivo ayudarte a que obtengas tu crédito hipotecario de la manera más sencilla posible.  

No necesitas un puntaje de crédito perfecto para calificar para una hipoteca

Muchos programas hipotecarios tienen como requisito una puntuación de 620 o más; sin embargo, los préstamos de la Federal Housing Administration están disponibles para personas con puntajes de crédito tan bajos como 580. Ahora bien, esto no significa que calificarás automáticamente. Los prestamistas miran mucho más que solo tu puntaje de crédito. Debes tener un historial de crédito relativamente limpio, sin pagos o cobros atrasados.

Habla con un asesor hipotecario

Te aconsejamos que te pongas en contacto con expertos y asesores para que puedas hacer la elección más adecuada para ti. Esto podría incluir prestamistas, asesores, o corredores de hipotecas.

Asegúrate de que puedas pagar la hipoteca

Para ello, debes tener en cuenta tu ratio deuda-ingreso. La mayoría de las hipotecas permite un ratio máximo del 41%, e idealmente querrás que el tuyo no sobrepase el 36%. Si tienes un ratio deuda-ingreso alto, es posible que tengas problemas para pagar la hipoteca.

Si pagas un 20% en la inicial, no tienes que pagar un seguro hipotecario privado (PMI o Private Mortgage Insurance)

Como hemos mencionado anteriormente, si haces un pago inicial “bajo”, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado. Este ronda el 0,35% y el 1% anual dependiendo de la hipoteca que elijas. Por ejemplo, los préstamos hipotecarios de la Federal Housing Administration son del 0,85%.

Es posible que no necesites pagar una inicial

Los préstamos convencionales generalmente requieren un pago inicial de entre 5% y 20%. Sin embargo, hay muchos programas de hipotecas gubernamentales que permiten pagar menos del 5%. Volviendo al ejemplo de los préstamos de la Federal Housing Administration, estos requieren un pago inicial del 3,5% si tienes un puntaje de crédito de 580. Otro ejemplo son los préstamos del Departamento de Veteranos y del Departamento de Agricultura, que no requieren ningún pago inicial.

Ten un poco de dinero ahorrado

Por lo general, un prestamista querrá ver un par de meses de pagos de hipoteca en ahorros. Después de todo, los prestamistas no quieren otorgar un crédito hipotecario a alguien que haya agotado todos sus ahorros para calificar. Cuantos más ahorros tengas, mejor. De hecho, tener cierta cantidad de dinero en ahorros puede hacer que sea un poco más fácil calificar para una hipoteca, ya que esto es visto como un factor compensatorio, especialmente en el caso de que no tengas un buen crédito.

Fijación de tasas: ¿Qué es? ¿Debería tener una?

Como parte del proceso de compra de un crédito hipotecario, es probable que obtengas cotizaciones de tasas de interés. Sin embargo, ten en cuenta que una tasa de interés no está garantizada hasta que la fijes. Y, por lo general, solo puedes bloquear o garantizar una tasa de interés una vez que hayas firmado un acuerdo de venta que incluya una fecha de liquidación acordada.

No obstante, un bloqueo de la tasa hipotecaria es un acuerdo entre un prestatario y un prestamista que le permite al prestatario fijar una tasa de interés para una hipoteca durante un período de tiempo específico. En otras palabras, la tasa se mantendrá constante, incluso si el mercado cambia.

Los períodos de bloqueo varían de 15 días a 45 o incluso 60 días, y los prestamistas pueden cobrar una tarifa de bloqueo. Sin embargo, hay un inconveniente cuando se fija una tasa de interés: Si el mercado cambia y las tarifas disminuyen después de que la tasa ha sido fijada, generalmente no podrás aprovechar las tarifas más bajas.

Pon tus finanzas en orden

Al momento de buscar hipotecas, es buena idea ponerse en la mejor situación financiera posible, para que así los prestamistas vean tu solicitud de manera más favorable. En este sentido, mejorar tu perfil financiero implica una variedad de elementos. Para empezar, evita llevar deudas excesivas. Por si no lo sabías, la relación deuda-ingreso es un factor importante que los prestamistas consideran al evaluar tu solicitud de préstamo, así que reducir tu deuda puede hacer que tus finanzas se vean más atractivas. Para ayudar a minimizar la deuda, elimina cualquier gasto mensual innecesario, y usa el dinero liberado para pagar deudas o aumentar el pago inicial para tu futura casa. Esto podría ponerte en mejor situación cuando llegue el momento de calificar para obtener un crédito hipotecario.

Revisar tu puntaje de crédito e historial es otra cosa que debes hacer. Si tu puntaje de crédito necesita ser mejorado, te recomendamos que intentes realizar pagos múltiples o frecuentes en una tarjeta de crédito durante el transcurso de un mes.

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