El programa FMERR es una iniciativa de Freddie Mac que busca ayudar a los dueños de hogar que tienen poco equity. Y aunque este proceso es bastante innovador, está ayudando a muchas personas a mantener sus gastos de vivienda al mínimo. A continuación, te mostraremos qué es el programa FMERR, cómo aplicar y cómo funciona.
¿Qué es el programa FMERR?
Afortunadamente, el valor de las casas ha crecido rápidamente a lo largo y ancho del país. Y el número de dueños con hipotecas underwater ha disminuido de forma constante.
Como resultado, muchos dueños de hogar son elegibles para refinanciar su hipoteca y todavía no lo saben. Si quieres pagar una menor tasa de interés y pagos mensuales más económicos, no te haría daño echarle un vistazo a tu elegibilidad para este refinanciamiento.
Requisitos para aplicar al FMERR
En términos generales, el requisito para aplicar al FMERR es tener una cantidad mínima de home equity. Esto se construye a medida que pagas tu hipoteca y se incrementa el valor de las casas. Sin embargo, estos requisitos pueden ser un problema si el valor de las casas se estanca o cae.
El mercado de viviendas se encuentra tan saludable que el valor de los bienes raíces ha estado subiendo en cada parte del país. Y el número de dueños con préstamos con LTV (Loan-To-Value) alto se está reduciendo cada vez más.
¿Cómo funciona el programa FMERR?
El programa FMERR ha sacado una iniciativa para ayudar a los dueños de hogar con hipotecas underwater. Esto puede ser una salvación, pero solo los prestatarios recientes califican. Para aplicar, debes cumplir con una serie de requisitos, los cuales te mostraremos a continuación.
- Tu hipoteca debe encontrarse en posesión de Freddie Mac.
- Tu loan-to-value debe ser de, al menos, 97.01% por unidad
- Tu préstamo hipotecario actual debe ser relativamente reciente. Tiene que haberse originado el 1 de noviembre de 2018 o después.
- Tu financiamiento actual debe tener al menos 15 meses. Es decir, la fecha en que se originó tu hipoteca actual y la fecha del nuevo préstamo deben tener al menos 15 meses de separación.
- No puedes tener pagos tardíos de 30 días en los últimos 6 meses y no más de uno en los últimos 12 meses.
Ahora bien, veamos un ejemplo. Supongamos que compraste una casa y cerraste el trato el 15 de noviembre de 2018. Obtuviste un préstamo de $250,000, pero la casa cuesta $240,000. Quieres refinanciar porque las tasas han bajado. A pesar de no haber pagado mucho del préstamo, eres elegible para el programa FMERR.
Mínimos y máximos de LTV
A diferencia de la mayoría de los programas de préstamo, el FMERR viene con requerimientos mínimos de LTV. En otras palabras, si tienes mucho equity, no calificarás. Por esa razón, se debe considerar de la siguiente manera.
Primera residencia
- 1 unidad (incluyendo casas prefabricadas): 97.01% LTV
- 2 unidades: 85.01%
- 3-4 unidades: 80.01%
Segunda casa
- 1 unidad: 90.01%
Propiedad de inversión
- 1 unidad: 85.01%
- 2-4 unidades: 75.01%
Si tienes un préstamo de tasa variable, como un 5/1 ARM (adjustable-rate mortgage o hipoteca de ratio ajustable) o un 7/1 ARM, hay un máximo de LTV para poder refinanciar la hipoteca: 105%. De acuerdo a Freddie Mac, esto se debe a que hay “requisitos especiales de reporte y publicación” al refinanciar préstamos ARM con LTV alto.
Beneficio tangible neto
Para Freddie Mac, no tiene sentido otorgar un refinanciamiento si no obtendrás un beneficio real y material. Recuerda que el programa FMERR busca mejorar tu situación financiera y solo pueden hacerlo a través de un “beneficio tangible neto”. Esto significa que tu nuevo préstamo debe tener al menos uno de los siguientes para poder calificar:
- Un período de amortización reducido
- Una tasa de interés más baja
- Un pago mensual más pequeño
- Un cambio de tasa ajustable a una tasa fija
La meta del refinanciamiento por relief es que pueda ser más accesible el préstamo. Pero debes tener cuidado, de otro modo podrías terminar pagando más en total. Después de todo, si comienzas un préstamo de cero, es posible que termines pagando más dinero en intereses porque el período sería más prolongado.
¿Cómo aplicar al programa FMERR?
En principio, debes verificar tus requisitos de elegibilidad. Si crees que cumples con todas las pautas que ya hemos mencionado, puedes ver si calificas por medio de este link.
¿Qué es HIRO Refinance?
El programa High-LTV Refinance Option, también conocido como HIRO, es la versión de Fannie Mae del FMERR. Los requisitos son bastante similares pero, para poder calificar, el préstamo debe encontrarse a nombre de Fannie Mae, en lugar de Freddie Mac.
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