¿Qué es el Loan to Value (LTV) Ratio?

El Loan to Value (LTV) Ratio es una evaluación del riesgo de préstamo que las instituciones financieras y otros prestamistas examinan antes de aprobar una hipoteca. Por lo general, las evaluaciones con altos coeficientes de LTV son de mayor riesgo. Esto hace que si se aprueba la hipoteca, el préstamo le cuesta más al prestatario.

Además, un préstamo con un alto coeficiente de LTV puede requerir que el prestatario adquiera un seguro hipotecario para compensar el riesgo del prestamista.

Información clave:

  • El Loan to Value (LTV) Ratio o relación préstamo-valor se utiliza a menudo en los préstamos hipotecarios para determinar la cantidad necesaria para el pago inicial. Además, para saber si un prestamista concederá el crédito a un prestatario.
  • Cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%, la mayoría de los prestamistas ofrecen la tasa de interés más baja posible.
  • Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios de bajos ingresos permiten una relación LTV del 97% (3% de pago inicial), pero requieren un seguro hipotecario hasta que la relación caiga al 80%.

Loan to Value Ratio: Formula y cálculo

Los compradores de casas pueden calcular fácilmente la relación LTV de su casa.

LTV  ratio   =  MA / APV

Donde:

MA = Cantidad de la hipoteca

APV = Valor de la propiedad evaluada

El proceso implica dividir el monto total del préstamo hipotecario entre el precio total de compra de la casa. Por ejemplo, una casa con un precio de compra de 200.000 dólares y un préstamo hipotecario total de 180.000 dólares resulta en una relación LTV del 90%. Los prestamistas hipotecarios convencionales suelen ofrecer mejores condiciones de préstamo a los prestatarios que tienen una relación LTV no superior al 80%.

La relación LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada entre el valor de tasación de la propiedad, expresado como porcentaje. Por ejemplo, si compra una casa valorada en 100.000 dólares por su valor de tasación y hace un pago inicial de 10.000 dólares, pedirá prestados 90.000 dólares, lo que resulta en una relación LTV del 90% (es decir, 90.000/100.000).

LTV Ratio y suscripción de préstamos

El  Loan to Value (LTV) ratio es un componente crítico de la suscripción de hipotecas, ya sea para la compra de una vivienda, la refinanciación de una hipoteca actual en un nuevo préstamo o el préstamo contra el capital acumulado en una propiedad.

Los prestamistas evalúan el coeficiente LTV para determinar el nivel de exposición al riesgo que asumen al suscribir una hipoteca. Cuando los prestatarios solicitan un préstamo por un monto igual o cercano al valor de tasación y, por lo tanto, con un coeficiente LTV más alto, los prestamistas perciben que hay una mayor probabilidad de que el préstamo entre en mora porque el capital acumulado en la propiedad es escaso o nulo. Si se produce una ejecución hipotecaria, el prestamista puede tener dificultades para vender la vivienda por un importe suficiente para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca y obtener un beneficio de la transacción.

Factores que afectan la relación LTV

Los principales factores que influyen en los índices de LTV son el pago inicial, el precio de venta (contrato) y el valor de tasación. Para lograr la más baja (y mejor) relación LTV, aumenta el pago inicial y trata de bajar el precio de venta.

Utilizando el ejemplo anterior, supongamos que compras una casa que se valora en 100.000 dólares pero el propietario está dispuesto a venderla en 90.000 dólares. Si haces el mismo pago inicial de 10.000 dólares, tu préstamo es sólo de 80.000 dólares, lo que resulta en una relación LTV del 80% (es decir, 80.000/100.000). Si aumentas tu pago inicial a 15.000 dólares, tu préstamo hipotecario es ahora de 75.000 dólares, lo que resulta en una relación LTV del 75% (es decir, 75.000/100.000).

Todo esto es importante porque cuanto más baja sea la relación LTV, mayor será la probabilidad de que el préstamo sea aprobado, más baja será la tasa de interés y menos probable será que se le requiera adquirir un seguro hipotecario privado (PMI o Private Mortgage Insurance).

Loan to Value y las tasas de interés

Si bien la relación LTV no es el único factor determinante para garantizar una hipoteca, sí desempeña un papel sustancial en el costo del préstamo. De hecho, un alto coeficiente de LTV puede impedirle calificar para un préstamo o una opción de refinanciamiento a la primera.

La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y capital de vivienda la tasa de interés más baja posible cuando la relación LTV está en o por debajo del 80%. Un coeficiente LTV más alto no supone un rechazo para una hipoteca, aunque el costo total del préstamo aumenta cuando el LTV aumenta. Un prestatario con una relación LTV del 95%, por ejemplo, puede ser aprobado, pero el tipo de interés puede ser hasta un punto porcentual más alto que para un prestatario con una relación LTV del 75%.

Además, si la relación LTV es superior al 80%, es probable que tengas que adquirir un seguro hipotecario privado (PMI), que puede añadir entre el 0,5% y el 1% de la cantidad total del préstamo sobre una base anual. Un PMI del 1% en un préstamo de 100.000 dólares, por ejemplo, añadiría 1.000 dólares a la cantidad pagada por año o 83,33 dólares por mes. Los pagos del PMI continúan hasta que la relación LTV es del 80% o menos. La relación LTV disminuirá a medida que pagues el préstamo y que el valor de tu casa aumente con el tiempo.

Exigir una proporción de LTV del 80% (o menor) para evitar el PMI no está establecido en la ley, pero es la práctica de casi todos los prestamistas. A veces se hacen excepciones para los prestatarios con altos ingresos, menor deuda u otros factores como una gran cartera de inversiones.

Tipos de préstamos y relación LTV

Ciertos tipos de préstamos tienen reglas especiales en cuanto a la relación LTV.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA, que permiten una relación LTV inicial de hasta el 96,5%, requieren una prima de seguro hipotecario (MIP o Mortgage Insurance Premium) que dura mientras se tenga ese préstamo, sin importar cuán baja sea la relación LTV. La mayoría de las personas refinancian a un préstamo convencional una vez que la relación LTV alcanza el 80% para eliminar el MIP.

Préstamos VA y USDA

Los préstamos de la VA y el USDA (disponibles para militares actuales y antiguos o para aquellos en áreas rurales, respectivamente) no requieren un seguro hipotecario privado aunque la relación LTV puede ser tan alta como el 100%. Sin embargo, tanto los préstamos de la VA como del USDA tienen cuotas adicionales.

Fannie Mae y Freddie Mac

Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios de bajos ingresos permiten un índice de LTV del 97% (3% de pago inicial), pero requieren un seguro hipotecario hasta que el índice caiga al 80%.4 5

Las opciones de refinanciación racionalizadas, que renuncian a los requisitos de evaluación (lo que significa que la relación LTV de la casa no afecta al préstamo), existen para los préstamos de la FHA, la VA y el USDA. Para aquellos con una relación LTV superior al 100% (también conocida como «bajo el agua» o «al revés»)están disponibles la Opción de Refinanciación de Préstamo de Alto Valor de Fannie Mae y la Refinanciación de Alivio Mejorada de Freddie Mac, que están diseñadas para reemplazar el Programa de Refinanciación de HARP que expiró el 31 de diciembre de 2018.

Clasificando el Loan to Value Ratio

Una relación LTV del 80% o menor se considera buena para la mayoría de los escenarios de préstamos hipotecarios. Los préstamos de la VA y el USDA permiten una relación LTV de hasta el 100% y evitando el seguro hipotecario privado, aunque se aplican otros cargos.

Para la mayoría de las opciones de refinanciación, a menos que solicites una refinanciación en efectivo, la relación LTV no importa, por lo que no existe tal cosa como «bueno» o «malo». Si solicita una refinanciación en efectivo, una relación LTV del 90% o menos se considera buena.

Relación Loan to Value Ratio vs. LTV combinado (CLTV)

La relación LTV considera el impacto de un solo préstamo hipotecario al comprar una propiedad. Y la relación combinada préstamo-valor (CLTV o Combined Loan To Value) es la de todos los préstamos garantizados sobre una propiedad con el valor de la misma.

Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo, por ejemplo, si tendrán dos o más hipotecas, o una hipoteca más un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una línea de crédito (HELOC o Home Equity Line Of Credit). En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias.

Ejemplo

La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de 100.000 dólares por el valor de la vivienda de 200.000 dólares. Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de LTV.

Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca primaria recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a 125.000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular primario de la hipoteca recibe la totalidad de la cantidad adeudada (100.000 dólares), mientras que el segundo titular de la hipoteca sólo recibe los 25.000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden 50.000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.

Limitaciones de la Loan to Value Ratio

El principal inconveniente de la LTV es que sólo incluye la hipoteca principal adeudada. No incluye otras obligaciones como una segunda hipoteca o un préstamo sobre el valor de la vivienda. Por lo tanto, el CLTV es una medida más inclusiva de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo hipotecario.

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