El Loan to Value Ratio significa relación préstamo-valor y es una métrica que se utiliza para la evaluación de riesgo. Mide el monto de la deuda usada para adquirir un activo en relación con el valor del mismo.
Es una métrica que debes considerar dado que, a partir de ella, los prestamistas determinarán el nivel de riesgo que representas, lo cual a su vez influirá en tus posibilidades de aprobación y en el APR del préstamo.
Aprende aquí más sobre la relación LTV, qué es, qué significa para los prestamistas y cómo puedes lograr reducirla para mejorar tu acceso a un crédito hipotecario.
¿Cómo funciona la relación LTV?
La relación préstamo-valor se suele calcular para varios tipos de préstamos, como hipotecas o préstamos para carros. No obstante, no son la única métrica que se usa para evaluar el riesgo; también se considera el credit score, la condición del activo y tus ingresos.
¿Cómo calcular el LTV de una hipoteca?
La relación LTV de una hipoteca se calcula dividiendo la cantidad que estás pidiendo prestada por la valuación de la propiedad u activo. Luego lo multiplicas por 100 para obtener un porcentaje que representa la porción de deuda que se está usando.
LTV ratio = (MA / APV) *100
Donde:
- MA = Cantidad de la hipoteca
- APV = Valor de la propiedad evaluada
Calcular la relación LTV te permite comparar el tamaño del préstamo que solicitas con el valor del activo que lo respalda. Por ejemplo, si solicitas una hipoteca de $100,000 para comprar una casa que vale $150,000, la relación LTV sería del 66.67%.
¿Cómo afecta la relación LTV a tus posibilidades de obtener una hipoteca?
Aunque una hipoteca esté respaldada por la propiedad, la realidad es que el prestamista no tiene incentivos para quedarse con la casa. Lo que quieren es poder recuperar su dinero y, tras haber prestado más del 80% del valor, se reduce la probabilidad de que lo logren.
En cambio, una menor relación LTV implica que el prestamista habrá invertido en el préstamo menos de lo que vale la casa. Entonces, en caso de una ejecución hipotecaria, tienen una mayor capacidad de recuperar o incluso beneficiarse del préstamo.
No obstante, una relación LTV más alta no significa que no te aprobarán la hipoteca, pero puede que debas asumir un porcentaje de tasa anual (APR) del préstamo más alta. Aquí influirán otros factores como tu credit score e historial de pagos.
Requisitos de LTV Ratio según el tipo de préstamo
Una vez que sabes qué es LTV y qué significa, debes conocer que cada tipo de préstamo hipotecario tiene distintos criterios para determinar si una relación préstamo-valor es buena o no:
- Convencionales: Para este tipo de préstamo, la relación LTV no puede ser mayor al 80% o del 97% solo si aceptas pagar un seguro hipotecario (PMI).
- FHA: Los préstamos ofrecidos por la FHA permiten una relación LTV máxima del 96.5%. No obstante, deberás de contratar un seguro hipotecario.
- VA: Este programa le permite a las personas elegibles financiar hasta el 100% del valor de una propiedad. No obstante, no se incluyen dentro del préstamo las tarifas o costos de cierre.
- USDA: Son préstamos emitidos para personas que quieran comprar una casa en zonas rurales y, por ende, ofrecen financiamiento del 100%. Es decir, te permite comprar una propiedad sin down payment.
- Fannie Mae y Freddy Mac: Ofrecen préstamos para personas de bajos ingresos y permiten una relación LTV del 97%. No obstante, exigen que pagues seguro hipotecario hasta que la relación baje al 80%.
¿Cuál es una buena relación LTV?
En general, una buena relación Loan to Value es aquella que sea cercana o menor al 80%. Es por esta razón que conviene dar al menos el 20% de down payment. Con ello aumentas tus posibilidades de aprobación y puedes reducir los costos del préstamo.
Si tu relación LTV es mayor al 80%, es probable que debas asumir los costos de un seguro hipotecario, así como lidiar con una tasa de interés más alta.
¿Cómo puedo reducir la relación LTV de mi hipoteca?
La mejor manera de reducir la relación LTV de tu hipoteca es hacer un mayor down payment, pero, si no tienes suficientes ahorros, tranquilo, tienes otras opciones:
- Busca una casa más asequible. Otra opción viable es conseguir una propiedad que se adecue mejor a tu presupuesto. De esa forma lograrás dar un mayor pago inicial y reducir tu relación LTV.
- Paga más de las cuotas mensuales. Si no puedes dar un mayor down payment, puedes asumir la hipoteca, pero si quieres reducir tu relación LTV deberás de pagar más de la cuota mínima mensual para reducir el saldo y aumentar tu home equity.
- Aumenta el valor de la propiedad. Esto también te puede ayudar a reducir tu relación LTV después de adquirida la hipoteca. Haz mejoras en la casa o espera a que los precios de las propiedades en tu área aumenten.
- Refinancia tu hipoteca. Si haces un estudio del mercado actual y encuentras que las tasas de interés han bajado desde que tomaste la hipoteca, puedes considerar refinanciar. Esto te ayudará a reducir los intereses y tu relación LTV.
