Cuando una persona llega a ese punto de su vida en el que desea comprar una casa, notará que pagarla de contado podría ser muy difícil. Por supuesto, el grado de dificultad varía dependiendo de muchos factores, entre ellos, el tipo de empleo. Por ejemplo, por lo general, adquirir una vivienda suele ser mucho más difícil para los veteranos o los militares en ejercicio.
¿Te suena familiar? Afortunadamente, si eres un veterano y quieres comprar tu casa soñada tienes una opción diferente al resto. Hablamos de una hipoteca especialmente diseñada para ti: el préstamo VA (garantizado por Veterans Affairs).
Vamos a ver más de cerca qué es un préstamo VA y cómo funciona para que puedas evaluar si esta es la mejor alternativa para adentrarte al mercado inmobiliario.
Tabla de contenidos
¿Qué es un préstamo VA?
Los préstamos VA son una iniciativa que surgió como parte del proyecto de ley GI del año 1944, pero desde su aparición, se han vuelto cada vez más populares, en especial en los últimos años. Vamos a darte algunos datos para que te hagas una idea: en el primer trimestre del 2019, el 8% de las compras de viviendas del país se hicieron a través de un préstamo VA. ¿El atractivo de este tipo de financiamiento? Que es bastante fácil calificar y no requiere de un pago inicial.
¿Cómo funciona un préstamo VA?
Los préstamos hipotecarios VA son uno de los dos préstamos no convencionales (o del gobierno) disponibles en la actualidad. En sí, no funcionan exactamente como las hipotecas clásicas que otorgan los bancos. ¿Por qué? Porque, como dijimos antes, están garantizados por el gobierno.
Dado que los bancos asumen un riesgo mucho menor al tener al gobierno como una especie de fiador -algo que no ocurre con un préstamo hipotecario convencional- los requisitos de elegibilidad de préstamos VA son relativamente fáciles de cumplir. Solo en el 2018, el VA garantizó 610,513 préstamos para compras y refinanciamientos.
¿Cuáles son los requisitos para obtener un préstamo VA?
Si estás pensando en comprar una vivienda y deseas aplicar a este préstamo, deberás cumplir con los requisitos específicos que le impone el VA al personal militar. Generalmente, serás elegible si caes en alguna de estas tres categorías:
- Eres un miembro del servicio activo o un veterano licenciado con honores que prestó 90 días consecutivos de servicio en tiempos de guerra o 181 días de servicio en tiempos de paz.
- Has servido durante más de seis años en la Guardia Nacional o en la Selected Reserve.
- Eres cónyuge de un miembro del servicio del ejército o de la armada que murió en el cumplimiento de su deber.
Para entrar en el proceso de solicitud, necesitarías un Certificado de Elegibilidad (COE, por sus siglas en inglés). Esto le demostrará a los prestamistas hipotecarios que calificas para un préstamo VA. ¿Dónde solicitar un COE? Puedes pedir tu certificado en línea visitando la página web oficial del VA, solicitarlo por correo postal o por medio de tu prestamista.
¿Cuáles son los beneficios de los préstamos VA?
A continuación, te detallaremos algunas de las características y beneficios clave de un préstamo VA:
1. No es necesario pagar la inicial de una casa
Los préstamos VA son uno de los pocos préstamos hipotecarios sin enganche que están disponibles hoy en día en el país. En 2018, cerca del 50% de las casas compradas con un préstamo VA fueron adquiridas sin el pago de una inicial.
2. No hay montos máximos
El monto del préstamo VA no tiene límites máximos, pero sí hay un límite a la responsabilidad que asume el gobierno. En el 2019, el VA garantizó un máximo del 25% (hasta $121,087) del monto de un préstamo hipotecario, lo que corresponde a un préstamo máximo de $484,350.60. Todo lo que sobrepase ese monto, no fue garantizado por el VA. ¿Suena peligroso? Puede llegar a serlo si no tienes cómo pagar.
3. No se requiere un PMI
No tendrás que adquirir un Seguro Hipotecario Privado (PMI). Como los préstamos están respaldados por el gobierno, puedes despedirte del PMI. El PMI puede variar entre el 0.5% y el 2.25% de tu préstamo. Esto quiere decir que -por ejemplo- si pidieras un préstamo hipotecario de $200,000 con una tasa PMI del 1%, tendrías que pagar $166 adicionales en las mensualidades de tu hipoteca, haciendo que sea más onerosa.
4. No hay puntaje de crédito mínimo
Sin embargo, debes tener en cuenta que los prestamistas suelen buscar prestatarios con una puntuación de crédito de 620 o más. Esto no nos parece extraño porque es una práctica común en la banca tradicional, pero pensamos que el puntaje de crédito ideal debería ser de cero. ¿Por qué? Porque esto significaría que el solicitante no reporta deudas. Afortunadamente, si tu puntaje de crédito cambia en el camino, esto no afectará la tasa de APR porque es fija.
5. Asistencia frente a una ejecución hipotecaria
El VA siempre le ofrece asistencia a los prestatarios que se enfrentan a una posible ejecución hipotecaria. Los técnicos especialistas en préstamos que trabajan en la agencia pueden negociar con los prestamistas en nombre de los prestatarios que tienen problemas para pagar su hipoteca. Así, podrías evitar perder la casa.
6. No hay penalización por pagos anticipados
Esto significa que no te multarán si pagas tu préstamo antes del tiempo acordado.
7. Puedes solicitar estos préstamos más de una vez
No es necesario comprar una vivienda por primera vez para obtener el préstamo VA. Siempre y cuando pagues el préstamo VA cada vez que lo solicites, puedes utilizar este beneficio una y otra vez.
8. Tu historial pesa menos
La bancarrota y la ejecución hipotecaria no afectarán tus posibilidades. Si te has declarado en quiebra o has experimentado una ejecución hipotecaria, todavía puedes calificar a un préstamo VA. Solo tendrás que esperar dos años desde la fecha de quiebra o ejecución hipotecaria.
¿Cuáles son las desventajas de un préstamo VA?
El préstamo VA suena muy bien hasta ahora, ¿cierto? Pero si profundizas un poco más, encontrarás algunas desventajas, tal como en cualquier otro tipo de préstamo disponible en el mercado:
1. Una inicial «cero» te deja vulnerable
Piensa que solo basta un pequeño cambio en el mercado inmobiliario para que tu préstamo VA se convierta en una hipoteca underwater, es decir, que debas más por tu casa que su valor entero en el mercado. ¿Qué puedes hacer en un caso como este? 1) Quedarte con la propiedad hasta que el mercado se recupere o 2) sufrir una pérdida financiera si necesitas salir de ella de inmediato.
2. Tendrás que pagar una cuota de financiación por el préstamo VA
Y esta oscila entre el 1.25% y el 3.3% del monto. Veámoslo en un ejemplo: un préstamo de $300,000 requerirá un pago que puede ir de $3,750 a $9,900. La comisión, por lo general, está incluida en el préstamo y esto aumentará tu pago mensual. Por ende, sumará intereses durante el término del financiamiento. Además, también es posible que debas calcular con cuidado los gastos de apertura que cobrará el prestamista.
3. La baja tasa de interés del préstamo VA es engañosa
Si bien las tasas de interés de los préstamos VA en las hipotecas de 30 años son iguales o inferiores a las de los préstamos convencionales; ninguno de los dos instrumentos financieros te beneficia. ¿Por qué? Porque ambos te terminarán costando más de la cuenta, esto en términos de intereses. Piensa que un préstamo hipotecario de 15 años es mucho mejor, ya que no tendrás que pagar tanto.
4. Es sólo para vivienda principal o para refinanciamiento
Un préstamo VA solo sirve para comprar o construir una residencia principal o para refinanciar un préstamo ya existente. Así que puedes olvidarte de comprar una propiedad de inversión o una casa de vacaciones con esta opción. (Esto no necesariamente es del todo malo. Recuerda que comprar una propiedad de inversión o una casa vacacional sin inicial y 100% financiada suele ser una decisión errada porque elevará tus deudas innecesariamente).
5. No podrás comprar cualquier cosa
Solo ciertas propiedades son elegibles para los préstamos VA. Los terrenos desocupados o de cooperativas, por ejemplo, no califican.
¿Vale la pena solicitar un préstamo VA? Comparación con una hipoteca tradicional
Veamos qué pasaría si decidieras ahorrar el 20% del valor de la vivienda como inicial (para una casa de $200,000) y optaras por una hipoteca convencional a tasa fija por un plazo de 15 años. Después, comparemos los números obtenidos con un préstamo VA de igual término y tasa de interés:
| Descripción | Préstamo VA (15 años al 4%) | Hipoteca a tasa fija (15 años al 4%) |
| Costo de la vivienda | $200,000 | $200,000 |
| Inicial del préstamo | $0 | $40,000 |
| Comisión de financiamiento | $4,300 | $0 |
| Monto total del préstamo | $204,300 | $160,000 |
| Intereses totales (15 años) | $67,713 | $48,156 |
| Monto total a pagar | $272,013 | $208,156 |
Con un préstamo hipotecario convencional a una tasa fija del 4% por un período de 15 años, el total de intereses pagados será de $48,156, es decir, casi $20,000 dólares menos de lo que pagarías en el supuesto caso de elegir el préstamo VA.
Cuando tomas en cuenta el monto del préstamo, la comisión de financiamiento y el interés total a pagar, el costo total del préstamo VA asciende a $272,013. Así que, tendrías que pagar más en el transcurso de 15 años, esto en comparación con una hipoteca clásica. Piensa en todo lo que podrías hacer con ese dinero que te ahorrarías.
De ser posible, opta por un préstamo hipotecario de 3-4% de interés fijo, paga el 20% de la inicial y escoge por un plazo corto. 15 años es más que suficiente para pagar tu casa por completo.
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Jessica es abogado en la práctica, economista de corazón.
Actualmente es escritora todo terreno en Créditos en USA, en donde redacta artículos sobre diversos temas, desde cómo invertir y ahorrar con éxito hasta las claves para ganarle al Tío Sam. Todos los días sale a buscar las mejores cuentas bancarias, préstamos y tarjetas de crédito para ti; exponiendo sus ventajas y desventajas para que puedas tomar la mejor decisión para tu bolsillo.