¿Te gustaría comprar casas en remate o invertir a buen precio? Entonces, te interesará saber qué es un short sale y cómo funciona. Los short sale (en inglés, ventas en corto) te dan la opción de adquirir un inmueble hipotecado por menos de su valor en el mercado.
Estos tipos de ofertas son útiles para aquellos compradores que están buscando bienes raíces baratos y también para los propietarios que no puedan seguir pagando su hipoteca.
Como ves, un short sale puede servir para ahorrar dinero o simplemente mantener el puntaje de crédito que deberías tener. Explora las ventajas y desventajas del short sale para el comprador y vendedor aquí.
Tabla de contenidos
¿Qué es un short sale?
Existen condiciones y normas para vender una propiedad en short sale. De hecho, el trámite de venta del inmueble deberá ajustarse a lo acordado con el banco o prestamista hipotecario.
La idea es que el propietario pueda saldar su deuda sin que el banco pierda dinero. El short sale también evita entrar en pre-foreclusore o foreclosure (ejecución hipotecaria). Incluso podría salvar al antiguo dueño de la casa de declararse en bancarrota.
¿Cuándo sucede un short sale?
Generalmente, el short sale suele ser iniciado por el propietario, quien decide vender con un 20% de descuento o más. Eso sí: antes de que el proceso pueda comenzar, el prestamista debe autorizar la venta en corto. Para hacerlo, el banco se fija en dos aspectos clave:
- El precio de la casa en el mercado. En un mercado bajista, los precios inmobiliarios caen abruptamente. En caso de una hipoteca underwater (donde la casa vale menos de lo que debe el propietario) el banco querrá vender rápido para recuperar más dinero.
- La situación financiera del propietario. Los bancos o credit unions querrán asegurarse de que el propietario realmente no puede seguir pagando la hipoteca. Si alguien quiere vender en short sale, deberá ser capaz de demostrar su insolvencia.
Ventajas y desventajas de un short sale
Hay varias ventajas y desventajas del short sale para el comprador, el banco y el antiguo propietario (actual vendedor). Conocer los pros y contras del short sale de una casa te ayudará a tomar una decisión, independientemente de qué lado estés:
- El propietario se liberará de la ejecución hipotecaria; un trámite que puede generar un reporte de crédito malo o futuros problemas financieros, como no ser capaz de hacer los pagos de sus préstamos en USA.
- Por otro lado, el prestamista o ente hipotecario recibirá todo o gran parte de lo adeudado. Si queda algo por pagar, planteará alternativas para que el vendedor pueda saldar el resto en cuotas asequibles.
- El comprador tendrá la opción de comprar un inmueble con descuento, es decir, conseguir un precio ajustado y, al mismo tiempo, una propiedad que tenga lo que necesite.
La principal desventaja de la venta en corto de una casa estaría en el tiempo que podría llegar a demorar el proceso. Vale destacar que un short sale:
- Requiere de pasos adicionales o de más papeleo, como la intervención de mediadores o agentes inmobiliarios.
- Puede perjudicar el historial o calificación crediticia del antiguo propietario de la casa, aunque la consecuencia será más leve que la de una ejecución hipotecaria.
- Suele durar 30 días como mínimo en aprobarse. Durante ese período, es posible que surjan problemas entre las partes, desacuerdos con el precio, etc.
¿Cómo comprar una casa en short sale?
Para comprar una casa en short sale deberás completar varias fases. Además de cumplir con los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos, que son comunes sin importar el tipo de operación, necesitarás:
- Solicitar la preaprobación de la hipoteca
- Encontrar una casa en short sale
- Revisar el historial de la propiedad
- Hacer una oferta por la casa
- Pedir una inspección inmobiliaria
- Cerrar la compra de la casa en short sale
1. Solicitar la preaprobación de la hipoteca
Al igual que con las tarjetas preaprobadas, necesitarás dar un par de datos financieros a tu banco para conseguir el crédito hipotecario, o al menos saber que eres un buen candidato, entre ellos, tu puntaje de crédito, tus ingresos anuales y tus activos.
2. Encontrar una casa en short sale
Por lo general, encontrar la casa perfecta toma tiempo, pero este plazo podría ser incluso más largo si lo que quieres es comprar una casa en short sale. Necesitas toparte con algo que esté en el barrio que quieres y que tenga las comodidades que esperas.
Lo ideal sería contratar a una agencia inmobiliaria o a un consultor de bienes raíces, ya que, de esta manera, tendrás la guía de un experto en este tipo de ventas.
3. Revisar el historial de la propiedad
Saber el historial de la propiedad te permitirá identificar cuánto dinero le debe el propietario al banco, quiénes son los dueños anteriores, si la casa tiene reparaciones o reformas, etc. Incluso te ayudará a descartar que haya terceros con derechos potenciales.
4. Hacer una oferta por la casa
Tu primera oferta por una vivienda en short sale no debería estar muy por debajo del valor de la casa en el mercado. Recuerda que el banco querrá recuperar su dinero lo antes posible y no perder tiempo negociando un precio justo contigo.
Una vez que realices la propuesta económica, tanto el banco como los agentes inmobiliarios del vendedor verificarán que estás dispuesto a realizar el pago y también a cumplir con los requerimientos que se necesitan para cerrar el trámite de la compra.
5. Pedir una inspección inmobiliaria
Generalmente, las casas en short sale se venden tal como están, pero eso no quiere decir que no puedas verla por ti mismo después de dar la garantía. Lo ideal sería llevar a alguien de tu confianza para identificar qué daños hay y así calcular cuánto costaría repararlos.
6. Cerrar la compra de la casa en short sale
Una vez recibida la aprobación de la documentación, deberás solicitar la liberación de la garantía y también de la hipoteca anterior. Es importante pedir la liberación de cualquier gravamen cuanto antes. Así, te ahorrarás problemas en el futuro.
Short Sale vs Foreclosure
Tanto el short sale (venta en corto) como el foreclosure (ejecución hipotecaria) se dan cuando el propietario tiene problemas para pagar la hipoteca. Sin embargo, son dos procesos de venta completamente diferentes:
- Un short sale puede mediarse con el banco, mientras que, en la ejecución de la hipoteca, el prestamista embarga la casa por incumplimiento de pago sin que el propietario pueda hacer algo.
- Durante la ejecución hipotecaria, el banco embarga o se queda con el inmueble para luego venderlo. En las ventas en corto, el propietario no pierde el inmueble hasta tanto no lo venda.
- La ejecución hipotecaria permite al prestamista recuperar todo el monto adeudado luego de la venta de la propiedad. En el short sale esto no ocurre, ya que la casa podría venderse por menos de lo adeudado.
- Con la ejecución hipotecaria, la gestión o venta del inmueble puede demorar días. Esto es una clara diferencia con el short sale, que puede tardar 30 días o más en terminar.
- Vender una casa en short sale no dejará una huella en el historial crediticio del propietario. La ejecución hipotecaria, en cambio, registra una nota negativa en el informe de crédito que podría durar de cinco a seis años.
- Las propiedades obtenidas por ejecución hipotecaria pueden subastarse públicamente bajo la modalidad de casas en remate. Los inmuebles en short sale se venden de manera privada.
¿Cómo se gana en una venta en corto?
Para ganar dinero con la venta en corto de una casa debes tener asesoramiento profesional de calidad y una buena oferta en mano. Si tu oferta es elegida, podrás vender la vivienda tal como está y sacarle una pequeña ganancia, o renovarla y venderla por mucho más.
¿Cuáles son los riesgos para el comprador en una venta corta?
El principal riesgo de una venta corta para el comprador es que hay dos partes con las que negociar: el vendedor y el banco. Si el prestamista no aprueba tu oferta como interesado, podrías quedarte sin la casa y perder todo el tiempo invertido en la operación.
Otro de los riesgos de comprar casas en short sale es que las reparaciones de la vivienda correrán por tu cuenta. Además, el pago inicial o down payment suele ser más grande. Tendrás que comprar la casa en cash o al menos dar el 20% de down payment.
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