¿Qué es un short sale?

Un short sale se refiere a una propiedad que está en venta por un precio inferior a la cantidad que debe su actual propietario.

La transacción beneficia al banco al permitirle evitar la ejecución de la hipoteca de la la casa o propiedad, lo cual es costoso y lleva mucho tiempo. El vendedor evita el impacto que representaría la ejecución hipotecaria y la quiebra que a veces la acompaña.

¿Cómo funciona un short sale?

El short sale es una opción financiera que está a disposición de algunos propietarios de viviendas que se encuentran en una situación crítica. Están atrasados en los pagos de la hipoteca y su casa está en peligro. Es decir, vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca.

A menos que haya una ganancia inesperada de dinero en efectivo, el propietario se ve obligado a desprenderse de la casa. En realidad sólo hay dos opciones: El short sale o una ejecución hipotecaria.

IMPORTANTE: Los especialistas no están de acuerdo en que el short sale sea buen negocio. Quienes lo apoyan dicen que esas casas tienen un precio inferior al valor de mercado. Los que se oponen dicen que los bancos no tienen interés en hacer ventas short sale.

Los short sale suelen ser iniciados por el propietario de la vivienda cuando el valor de la misma cae un 20% o más. Antes de que el proceso pueda comenzar, el prestamista que tiene la hipoteca debe autorizar la decisión. Además, el prestamista, que por lo general es un banco, necesitará documentación que justifique por qué es necesario iniciar el short sale. Después de todo, la institución crediticia podría perder dinero en el proceso.

Si se aprueba short sale, el comprador negocia primero con el propietario de la vivienda y luego busca la aprobación de la compra por parte del banco. Es importante tener en cuenta que no se puede realizar ningún short sale sin la aprobación del prestamista.

Los short sale tienden a ser transacciones largas y con mucho papeleo, que toman hasta un año completo para ser procesadas. Sin embargo, no son tan perjudiciales para la calificación crediticia del propietario como sería una ejecución hipotecaria. Un short sale se ve mejor ante futuros prestamistas y acreedores. Demuestra que la persona tomó medidas antes de que el banco iniciara un proceso legal para recuperar la casa. Un propietario que ha pasado por un short sale puede incluso ser elegible para comprar otra casa inmediatamente.  

NOTAS IMPORTANTES:

  • Para los propietarios de viviendas con peligro de ejecución, el short sale puede ser una forma de evitar la confiscación, el desalojo y la mala reputación en sus calificaciones crediticias.
  • Para un potencial comprador, completar un short sale requiere flexibilidad y mucha paciencia.
  • El comprador debe asegurarse de que el negocio vale la pena.

¿En qué difiere una ejecución hipotecaria de un Short Sale?

En una ejecución hipotecaria, el prestamista se apodera de la casa después de que el prestatario no hace un cierto número de pagos. A diferencia de la mayoría de los short sale, las ejecuciones hipotecarias pueden tener lugar después de que el propietario haya abandonado la casa. Si los ocupantes aún no se han ido, son desalojados por el prestamista en el proceso de ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias normalmente no tardan tanto en completarse como un short sale porque el prestamista se preocupa por liquidar el bien rápidamente. Las casas ejecutadas también pueden ser subastadas en un «trustee sale” o subasta pública, en la que los compradores hacen una oferta por las casas en un acto público.

Los propietarios que se someten a una ejecución hipotecaria experimentan una caída inmediata y drástica de sus calificaciones crediticias. En la mayoría de las circunstancias, deben esperar un mínimo de cinco años para comprar otra casa o tres años con un préstamo de la FHA. La ejecución hipotecaria aparecerá en su informe de crédito durante siete años.

Pasos para un short sale

El short sale varía según el Estado, pero los pasos generalmente incluyen:

  • Paquete de venta corta – El vendedor presenta un paquete financiero al prestamista. Incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y copias de los registros financieros.
  • Oferta de short sale: si el vendedor acepta una oferta de un comprador interesado, el agente encargado del listado envía al prestamista el acuerdo, una oferta de compra ejecutada, la carta de preaprobación del comprador y una copia del cheque de depósito en garantía.
  • Procesamiento del banco – El banco revisa la oferta y aprueba o rechaza el short sale. Esto puede tomar varias semanas o meses.

El contrato del short sale

En cierto modo, la compra de una propiedad por short sale es como cualquier compra de una casa. Sin embargo, en este caso, el contrato especificará que las condiciones están sujetas a la aprobación del prestamista hipotecario.

El contrato también debe establecer que la propiedad se compra en su estado actual. Si bien el comprador puede incluir un texto que permita cancelar el trato en caso de que  una inspección revele problemas considerables, es poco probable que se pueda negociar un precio más bajo. Tampoco es probable que el banco haga reparaciones y el vendedor, al tener problemas de liquidez, es aún menos probable aún que las haga.

A diferencia de una ejecución hipotecaria, la institución crediticia no es propietaria de la vivienda. Sin embargo, como debe aprobar la venta y recibir el dinero, el comprador tratará principalmente con el banco y no con el propietario de la vivienda.

Ventajas y desventajas del short sale

Las transacciones de short sale pueden requerir mucho más tiempo y paciencia que las transacciones inmobiliarias habituales. Si hace una oferta por una propiedad en short sale, prepárese para esperar. Los bancos son famosos por tardar varios meses en atender las ofertas de short sale.

Algunos expertos recomiendan dar al prestamista un plazo para reducir el tiempo de espera. Aunque es difícil decir si esta estrategia realmente impulsará al banco a actuar.

Los inconvenientes que se deben evitar en un short sale 

El comprador debe asegurarse de que el short sale ya está aprobado por el prestamista. Si el vendedor aún no lo ha negociado con el banco, el comprador tendrá que esperar mucho tiempo, posiblemente para nada. El banco puede no estar interesado en el short sale si cree que puede obtener más dinero por medio de una ejecución hipotecaria.

Los potenciales compradores también deben analiticos para poder asegurarse de que el prestamista hipotecario no tiene inconvenientes con una propiedad en short sale.

El mejor agente para un short sale

Debido a la complejidad de la transacción, el comprador debe trabajar con un agente o corredor de bienes raíces que tenga experiencia en short sale y esté dispuesto a trabajar en la tuya. Algunos agentes de bienes raíces se especializan en estas operaciones y están certificados para Short Sale y Ejecuciones Hipotecarias (SFR) mediante una acreditación otorgada por la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces. Los titulares de esta certificación han recibido una formación especializada.

Regateando los precios

El comprador de una propiedad en short sale debe estar preparado para subir el precio de oferta. En última instancia, el vendedor no tiene autoridad real para aprobar el precio de venta, sólo el banco lo hace y pueden hacer una contraoferta.

Por otro lado, el banco podría rechazar la oferta de forma categórica, especialmente si se trata de una oferta significativamente más baja. En el peor de los casos, podrían no responder.

Sigue buscando otras alternativas de compra

Dado el tiempo que, probablemente, tardará el banco en responder a la oferta, el comprador probablemente debería seguir buscando otras casas mientras espera la respuesta. Un agente puede redactar un acuerdo de short sale de tal manera que el comprador conserve la flexibilidad de retirar la oferta.

Incluso si el comprador realiza un depósito en garantía, el banco puede seguir cobrando las ofertas. La mayoría de la gente consideraría que esto no es ético porque es probable que el comprador haya realizado un desembolso considerable en inspecciones, búsquedas de títulos, entre otros. Pero el banco se enfrenta a una transacción con pérdidas y quiere minimizarlas.

Salirse del acuerdo tan tarde significa una gran pérdida de tiempo y dinero para el comprador, por no mencionar que es enormemente frustrante.

Por todas estas razones, este proceso debe tomarse con una saludable dosis de escepticismo.

¿Bueno o malo?

Los expertos no están de acuerdo en que el short sale sea un buen negocio para los compradores. Quienes apoyan este tipo de operación dicen que las propiedades en short sale tienen un precio por debajo del valor de mercado, creando la oportunidad para que los compradores obtengan un gran trato o para que los compradores de primera vivienda tengan acceso a una casa que de otra manera no podrían pagar. Quienes se oponen alegan que los bancos no tienen interés en hacer short sale y harán un estudio de mercado antes de fijar o aceptar un precio para una propiedad. 

Además, el precio de short sale puede ser inferior al que el banco estaría dispuesto a aceptar, es posible que considere que el precio es demasiado bajo. Por otro lado el vendedor podría haber establecido un precio inferior al del mercado con la intención de generar una guerra de ofertas.

En algunos estados, el vendedor tendrá que asumir una resolución en su contra, que lo obliga a devolver al banco la diferencia entre el monto de la hipoteca y el precio de venta de la vivienda, por lo que al vendedor le conviene obtener la mayor cantidad de dinero posible.

Una ventaja tanto para el banco como para el comprador es que, a diferencia de una propiedad del banco, una vivienda en short sale tiene menos probabilidades de ser destruida o saqueada. Si bien la propiedad podría tener un mal mantenimiento debido a la situación financiera del propietario, no es probable que el vendedor destruya el lugar cuando todavía vive en él. Por el contrario, los propietarios que pierden sus propiedades en una ejecución hipotecaria suelen aliviar su frustración maltratando la casa como una forma de vengarse del banco.

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