¿Qué es un préstamo FHA (Federal Housing Administration)?

Qué es un préstamo fha
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Lo que debes saber

Los préstamos FHA son hipotecas con bajos pagos iniciales y tasas de interés competitivas, ideales para compradores primerizos o aquellos con dificultades crediticias.

La FHA actúa como garante pero no presta dinero; el banco aprobado por la FHA es quien lo hace.

Existen varios tipos de préstamos FHA, como la hipoteca tradicional, el préstamo 203(k) para renovaciones y la hipoteca inversa para mayores de 62 años.

Un préstamo FHA es un financiamiento hipotecario que permite a las personas con recursos financieros limitados o con dificultades crediticias, comprar una casa con un pago inicial bajo y una tasa de interés competitiva.

Es ofrecido por el gobierno de Estados Unidos a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), quien garantiza el pago del préstamo en caso de que el prestatario no cumpla.

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Es una buena opción para los compradores de vivienda primerizos o para aquellos que no califican para un préstamo convencional. El beneficiario debe cumplir ciertos requisitos y adquirir un seguro hipotecario (PMI).

En este artículo conocerás qué es FHA en Estados Unidos, cómo funciona un préstamo FHA, los tipos que existen, sus requisitos, límites máximos y cómo aplicar para ser beneficiario y poder comprar tu casa.

¿Cómo funciona un préstamo FHA?

La FHA no te presta dinero. Su rol es actuar como garante ante el prestamista, en caso de que no puedas pagar el préstamo. La FHA establece los requisitos, los beneficios, los tipos y los costos de los préstamos, así como los límites máximos.

El banco (aprobado por la FHA) sí te presta el dinero para comprar la casa: evalúa tu solicitud y determina si cumples con los requisitos de la FHA, verifica el valor y el estado de la casa y se asegura de que cumpla con los estándares mínimos.

Tú le pagarás al banco una cuota mensual que incluye el capital, el interés, el seguro hipotecario y los impuestos sobre la propiedad. El banco tiene derecho a cobrarte si no pagas el préstamo o a ejecutar la hipoteca si no puedes pagar.

Tipos de préstamo FHA

Uno de los principales beneficios de los préstamos FHA, es que tiene una oferta variada que busca responder de forma específica a distintas situaciones. Dentro de la oferta, puedes encontrar los siguientes préstamos:

  • Hipoteca tradicional. Es el más común. Permite comprar una casa con un pago inicial bajo y una tasa de interés competitiva. Se puede usar para comprar una casa nueva o existente, o para refinanciar una hipoteca existente.
  • Préstamo 203(k). Permite comprar y renovar una casa con un solo préstamo. Se puede usar para financiar reparaciones, mejoras o remodelaciones que aumenten el valor o la habitabilidad de la casa. Hay dos tipos de préstamos 203(k):
  • Estándar. Permite hacer reparaciones mayores, pero requiere más documentación.
  • Limitado. Disponible para reparaciones menores, con documentación menos exigente.
  • Hipoteca inversa (HECM). Pensado para propietarios mayores de 62 años. Permite convertir parte del valor acumulado de la casa en efectivo. Se le puede dar distintos usos. El préstamo se paga cuando el propietario vende la casa, se muda o fallece.
  • Préstamo de eficiencia energética (EEM). Disponible para financiar mejoras como instalar paneles solares, ventanas aislantes o sistemas de calefacción/refrigeración. Se puede combinar con un préstamo tradicional o un 203(k).
  • Sección 245(a). Permite a los prestatarios con ingresos bajos o variables, ajustar sus pagos mensuales según sus circunstancias. Hay cinco planes disponibles.

Requisitos para recibir un préstamo FHA

Para que te otorguen un préstamo hipotecario, es necesario que cumplas con una serie de requisitos para que la FHA y el banco se aseguren de que estás en condiciones de hacerte cargo de la deuda.

1. Puntaje de crédito y pagos iniciales

De acuerdo con tu capacidad para hacer el pago inicial, la FHA te exigirá un puntaje de crédito mínimo: si puedes hacer un pago del 3.5%, deberás tener un credit score de 580; si puedes elevar el pago inicial al 10%, el puntaje mínimo requerido es de 500.

El pago inicial puede ser financiado por tus propios ahorros, por un regalo de un familiar o por un programa de asistencia. Si no puedes afrontar el pago inicial, no obtendrás el préstamo.

2. Cumplimiento de pagos

Debes tener un historial de pagos puntual y responsable de tus obligaciones, como otras hipotecas, tarjetas de crédito, impuestos o servicios públicos, que asegure a la FHA que eres capaz de pagar tus cuotas sin caer en mora o en incumplimiento.

La FHA también requiere que no tengas más de dos pagos atrasados de más de 30 días en los últimos dos años, ni haber tenido una bancarrota o una ejecución hipotecaria en los últimos tres años.

3. Empleo estable

Tendrás que demostrar que tienes un trabajo o una fuente de ingresos confiable y continua, que tu situación laboral y económica es estable y que no vas a perder tu empleo o tus ingresos, lo que te permitirá pagar tu cuota hipotecaria.

La FHA requiere una permanencia en el empleo de al menos dos años previos a la solicitud. Si cambiaste de trabajo en ese período, debes demostrar que el cambio fue por una mejora profesional o personal, y que tus ingresos son iguales o mayores que antes.

IMPORTANTE: La FHA requiere que puedas demostrar que tienes probabilidades de mantener o aumentar tus ingresos en el futuro y puede rechazar tu solicitud si considera que son inestables, insuficientes o no verificables.

4. Ingresos suficientes

Debes tener ingresos suficientes para pagar tu cuota hipotecaria y tus otras deudas. La FHA se basa en el porcentaje de tus ingresos mensuales brutos que se destina a pagar tus obligaciones financieras (DTI) para medir tu capacidad de pago.

La FHA recomienda que tu DTI no supere el 43%, aunque puede aceptar un DTI más alto si tienes otros factores compensatorios, como un pago inicial mayor, una puntuación de crédito alta o reservas financieras.

5. Contratación de un seguro hipotecario

Debes contratar un seguro hipotecario y hacerte cargo de sus primas para proteger al gobierno en caso de que no puedas pagar el préstamo y para que el prestamista pueda recuperar parte de su dinero.

El seguro hipotecario tiene dos componentes:

  • Prima inicial. Es un pago único que se hace al cierre del préstamo y equivale al 1.75% del monto total. Se puede financiar, agregándola al saldo del préstamo. Por ejemplo, si el monto del préstamo es de $200,000, la prima inicial sería de $3,500.
  • Prima anual. Es un pago mensual que se hace junto con la cuota hipotecaria, y varía según el monto, el plazo y el pago inicial del préstamo. Se reduce a medida que pasa el tiempo.
NOTA: El seguro hipotecario se debe pagar por todo el plazo del préstamo si el pago inicial es menor al 10%. Si el pago inicial es igual o mayor al 10%, el seguro se puede cancelar después de 11 años, siempre que se haya pagado al menos el 78% del valor original de la propiedad.

Límites de los préstamos

Los límites de préstamo de la FHA son los montos máximos que puedes pedir prestado para comprar una casa. Dependen del tipo de propiedad, el número de unidades, el área donde se encuentra la propiedad y el año en que solicitas el préstamo.

Se establecen cada año por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), tomando como base los precios promedio de las viviendas en cada área. Se dividen en tres categorías:

  • Zona de bajo costo.
  • Área de alto costo.
  • Excepción especial. Límite que se aplica a algunas áreas específicas, como Alaska, Hawaii, Guam y las Islas Vírgenes, donde los costos de construcción son muy elevados.

Si la casa que quieres comprar tiene un precio superior al límite para tu área, es posible que no puedas obtener el préstamo o que tengas que hacer un pago inicial mayor, lo que es una desventaja de estos créditos.

Por eso, es importante que conozcas los límites de préstamo de la FHA para tu área:

Tipo de propiedad Zona de bajo costo Área de alto costo Excepción especial
Una unidad $472,030 $1,089,300 $1,472,550
Dos unidades $604,200 $1,395,450 $1,883,700
Tres unidades $729,750 $1,685,700 $2,276,750
Cuatro unidades $905,700 $2,096,100 $2,826,900

NOTA: Los límites de préstamo FHA varían según el condado y el estado en el que se encuentre la propiedad. Puedes consultar el mapa interactivo de la FHA para ver los límites específicos para tu área.

Cómo aplicar para un préstamo FHA

Si después de revisar el cumplimiento de los requisitos (crédito, ingreso, DTI, etc), quieres aplicar para un préstamo FHA, sigue estos pasos:

1. Busca un prestamista y contáctalo

Busca un prestamista que ofrezca préstamos FHA. Usa el buscador de prestamistas de la FHA para encontrar uno cerca de ti. También puedes comparar las tasas y los términos de diferentes prestamistas en línea.

Elige con quién quieres trabajar y contactálo para iniciar el proceso de solicitud. Muchos prestamistas te permiten solicitar un préstamo FHA en línea, aunque algunos te conectarán con un oficial de préstamos para completar tu solicitud por teléfono o por mail.

2. Solicita una preaprobación y comienza la búsqueda

La preaprobación es un proceso en el que el prestamista revisa tu situación financiera y te da una carta con el monto que puedes pedir para comprar una casa. Tendrás una ventaja sobre otros compradores, ya que demuestra que eres un comprador serio.

Con la preaprobación en mano, puedes empezar a buscar la casa que quieres comprar, sabiendo cuáles son los montos aproximados que manejarás. Usa el buscador de viviendas para filtrar según tus preferencias y necesidades.

La casa que elijas debe ser tu residencia principal y debe cumplir con los estándares mínimos de propiedad de la FHA: seguridad, salubridad, estructura, servicios públicos y acceso.

3. Reúne la documentación necesaria

El prestamista te indicará cuáles son los documentos que debes presentar. En términos generales, te solicitarán:

  • Identificación válida con foto, como licencia de conducir, pasaporte o tarjeta de residencia permanente.
  • Formularios W-2 de los últimos dos años.
  • Tus dos últimos recibos de pago.
  • Extractos bancarios de los últimos dos meses.
  • Declaraciones de impuestos federales de los últimos dos años.
  • Prueba de ingresos adicionales, como pensiones, beneficios por discapacidad, manutención infantil o ingresos por alquiler.
  • Informe de crédito actualizado. Cualquier otra información financiera relevante que el prestamista solicite.

4. Completa y envía la solicitud

El prestamista te proporcionará una Solicitud Uniforme de Préstamo Hipotecario, que consta de cuatro secciones:

  1. Información sobre el tipo de préstamo, el monto, el plazo, el propósito, la dirección de la propiedad, el valor estimado y el pago inicial.
  2. Datos del solicitante y el co-solicitante (si lo hay): nombre, dirección, número de seguro social, fecha de nacimiento, estado civil, dependientes, ingresos, activos y pasivos.
  3. Declaraciones sobre tu situación: existencia de bancarrota, ejecución hipotecaria o embargo en los últimos siete años; si tienes alguna obligación legal de pagar pensión alimenticia; ciudadanía o residencia; si eres militar o veterano; entre otras.
  4. Reconocimientos y acuerdos sobre las condiciones del préstamo: tasa de interés, costos de cierre, seguro hipotecario y declaraciones juradas. Debes firmar y fechar el formulario para autorizar al prestamista a verificar tu información y obtener tu informe de crédito.

5. Revisa la estimación del préstamo

Si tu solicitud es aprobada, el prestamista te enviará una estimación del préstamo (que ya conocías debido a la preaprobación), detallando las condiciones exactas del préstamo, como la tasa de interés, el monto, el pago mensual y los costos de cierre.

Revísala y compárala con otras ofertas que hayas recibido. Si te satisface la oferta, puedes aceptarla y firmar un acuerdo de intención de proceder con el prestamista.

IMPORTANTE: El tiempo que tarda la aprobación del crédito varía según cada caso, pero se estima entre 30 y 60 días.

6. Aguarda la tasación y la inspección de la casa

El prestamista ordenará una tasación de la propiedad que elegiste por parte de un tasador aprobado por la FHA. La tasación determinará el valor de la propiedad y si cumple con los estándares mínimos de propiedad de la FHA.

El prestamista también solicitará una inspección de la propiedad por parte de un inspector profesional. La inspección revelará cualquier problema o defecto en la propiedad que pueda afectar a su seguridad o habitabilidad.

Si la tasación y la inspección son satisfactorias, el prestamista te enviará una carta de compromiso, que es una confirmación final de que tu préstamo ha sido aprobado y está listo para cerrarse.

7. Cierra la operación

Asiste al cierre del préstamo, que es la reunión final donde firmarás todos los documentos legales del préstamo, harás el pago inicial y los costos de cierre, y recibirás las llaves de tu nueva casa.

Sobre el autor

Maricel es autora publicada desde 2013 y tiene más de cinco años de experiencia en elaboración y gestión de contenidos. Su objetivo en Créditos en USA es acercarte toda la información que necesitas acerca de finanzas personales o comerciales, para que sea más fácil para tí decidir y administrar el futuro de tu economía.

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