Qué es un préstamo FHA

Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA o Federal Housing Administration). Son populares, principalmente, entre los compradores de primera vivienda porque permiten pagos iniciales del 3.5% para puntuaciones crediticias de 580 o más. Sin embargo, los prestatarios deben pagar las primas de seguro de la hipoteca, lo que protege al prestamista si un prestatario no cumple.

Los solicitantes pueden calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan sólo el 3,5% para una puntuación de crédito de 580 o más. El puntaje crediticio del prestatario puede estar entre 500 y 579 si se hace un 10% de pago inicial. No obstante, es importante recordar que cuanto más bajo sea el puntaje de crédito, más alto será el interés que recibirán los prestatarios.

El programa de la FHA se creó en respuesta a la oleada de ejecuciones hipotecarias e incumplimientos de pago que se produjeron en la década de 1930, para proporcionar a los prestamistas hipotecarios un seguro adecuado y para ayudar a estimular el mercado de la vivienda haciendo que los préstamos sean accesibles para las personas con un puntaje de crédito más bajo. Esencialmente, el gobierno federal asegura los préstamos para los prestamistas aprobados por la FHA con el fin de reducir su riesgo de pérdida si un prestatario incumple con sus pagos hipotecarios.

Qué es un préstamo fha

Requisitos para un préstamo FHA

Los interesados en comprar una casa con un préstamo de la FHA, aportando una pequeña cuota inicial del 3,5%, deben tener una puntuación mínima FICO de 580 para calificar. Sin embargo, tener un puntaje de crédito menor a 580 no necesariamente te excluye de la elegibilidad para un préstamo de la FHA. En ese caso sólo necesitas aportar un pago o cuota inicial mínima del 10%.

El puntaje de crédito y los montos del pago inicial son sólo dos de los requisitos de los préstamos de la FHA. A continuación presentamos una lista completa de los requisitos de los préstamos FHA, que son establecidos por la Autoridad Federal de Vivienda:

  • Los prestatarios deben tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante los últimos dos años.
  • Los prestatarios deben tener un número de seguro social válido, residencia legal en los Estados Unidos y ser mayores de edad para firmar una hipoteca en su estado.
  • Los prestatarios deben pagar una cuota inicial mínima del 3,5 por ciento. El dinero puede ser un aporte de un miembro de la familia.
  • Los nuevos préstamos de la FHA sólo están disponibles para la ocupación de la residencia principal.
  • Los prestatarios deben tener una valoración de la propiedad de un tasador aprobado por la FHA.
  • La proporción de los prestatarios (pago de la hipoteca más las cuotas de la HOA, impuestos sobre la propiedad, seguro hipotecario, seguro de propietario) debe ser inferior al 31 por ciento de sus ingresos brutos. Es posible que se le pueda aprobar con un porcentaje un poco más alto, alrededor del 40 por ciento. Su prestamista deberá justificar por qué cree que la hipoteca presenta un riesgo razonable. La entidad crediticia debe incluir cualquier factor de compensación utilizado para la aprobación del préstamo.
  • La proporción de fondo del prestatario (la hipoteca más toda su deuda mensual, es decir, el pago de la tarjeta de crédito, el pago del automóvil, los préstamos estudiantiles, etc.) debe ser inferior al 43 por ciento de sus ingresos brutos. Es posible que se pueda aprobar con un porcentaje un poco más alto, alrededor del 50 por ciento. Su prestamista deberá justificar por qué cree que la hipoteca presenta un riesgo razonable. La entidad crediticia debe incluir cualquier factor de compensación utilizado para la aprobación del préstamo.
  • Los prestatarios deben tener un puntaje crediticio mínimo de 580 para una financiación máxima con un pago inicial mínimo del 3,5 por ciento.
  • Los prestatarios deben tener un puntaje crediticio mínimo de 500-579 para una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 90 por ciento con un pago inicial mínimo del 10 por ciento. Los prestamistas calificados por la FHA revisarán caso por caso para determinar la solvencia crediticia del solicitante.
  • Generalmente los prestatarios deben estar a dos años de la quiebra y haber restablecido un buen crédito. Se pueden hacer excepciones si ha estado fuera de situación de insolvencia por más de un año, si hubo circunstancias atenuantes que hayan producido la insolvencia y si ha administrado su dinero de manera responsable.
  • Normalmente los prestatarios deben estar a tres años de la ejecución de la hipoteca y haber restablecido un buen crédito. Se pueden hacer excepciones si hubo circunstancias atenuantes y ha mejorado su crédito. Si no pudo vender su casa porque tuvo que mudarse a una nueva área, esto no califica como una excepción a la pauta de tres años de ejecución hipotecaria.
  • La propiedad debe cumplir con ciertos estándares mínimos en la tasación. Si la casa que estás comprando no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, su única opción es pagar por las reparaciones requeridas al momento del cierre (que se mantendrán en custodia hasta que se completen las reparaciones).

Beneficios de los préstamos de la FHA: Bajas cuotas iniciales y requisitos de puntaje crediticio menos estrictos

Por lo general, es fácil calificar para un préstamo FHA porque requiere una cuota inicial pequeña y puedes tener un puntaje de crédito más bajo. Para los préstamos FHA se requiere un pago inicial o cuota inicial del 3,5 por ciento para la máxima financiación. Los prestatarios con puntajes de crédito bajos, alrededor de 500, ya pueden calificar para un préstamo FHA.

Los prestatarios que no pueden permitirse un pago inicial del 20 por ciento, que tienen una puntuación de crédito más baja o que no pueden obtener un seguro hipotecario privado, deben considerar si un préstamo de la FHA es la mejor opción para su caso.

Otra ventaja de un préstamo FHA es que es una hipoteca transferible, lo que significa que si quieres vender tu casa, el comprador puede «asumir» tu préstamo. Las personas que tienen un puntaje de crédito bajo, que estuvieran en estado de insolvencia o que han sido ejecutadas podrían calificar para un préstamo FHA.

Se requiere un seguro hipotecario para solicitar un préstamo FHA

Probablemente estás pensando que no puede ser así de simple y tienes razón. Debido a que un préstamo de la FHA no tiene los estándares estrictos de un préstamo convencional, requiere dos tipos de primas de seguro hipotecario: una se paga por completo por adelantado – o, puede ser financiado en la hipoteca – y la otra es un pago mensual. Además, los préstamos de la FHA requieren que la casa cumpla ciertas condiciones y debe ser tasada por un profesional aprobado por la FHA.

La prima de seguro hipotecario pagada por adelantado (UFMIP) es un pago único de prima mensual, lo que significa que los prestatarios pagarán una prima del 1.75% del préstamo de la casa, sin importar su puntaje de crédito. Ejemplo: Préstamo de 300.000 dólares x 1,75% = 5.250 dólares. Esta suma puede pagarse por adelantado al cierre como parte de los gastos de la operación o puede transferirse a la hipoteca.

La MIP anual es conocida como Prima anual pero en realidad es un cargo mensual que se incluirá en el pago de la hipoteca. El monto de la prima del seguro hipotecario es un porcentaje del monto del préstamo, basado en la LTV del prestatario, el tamaño del préstamo y la duración del mismo:

Plazo del préstamoMonto del préstamoRelación LTVPrima de seguro anual
Más de 15 años$625,000 o menos95% o menos80%
Más de 15 años$625,000 o menosMás de 95%85%
Más de 15 añosMás de $625,00095% o menos1%
Más de 15 añosMás de $625,000Más de 95%1.05%
15 años o menos$625,000 o menos90% o menos0.45%
15 años o menos$625,000 o menosMás de 90%0.70%
15 años o menosMás de $625,00090% o menos0.70%
15 años o menosMás de $625,000Más de 90%0.95%

Por ejemplo, la prima anual de un préstamo de 300.000 dólares con un plazo de 30 años y una LTV inferior al 95% sería de 2.400 dólares: 300.000 dólares x 0,80% = 2.400 dólares. Para calcular el pago mensual, divide 2.400 dólares por 12 meses = 200 dólares. Entonces, la prima mensual del seguro sería de 200 dólares por mes.

¿Cuánto tiempo tienen que pagar los prestatarios el seguro de hipoteca de la FHA?

La duración de su MIP anual dependerá del plazo de amortización y de la relación LTV en la fecha de inicio del préstamo.

Para los préstamos con números de caso de la FHA asignados a partir del 3 de junio de 2013:

Los prestatarios tendrán que pagar el seguro hipotecario durante todo el plazo del préstamo si la LTV es superior al 90% en el momento en que se originó el préstamo. Si su LTV es del 90% o menos, el prestatario pagará el seguro hipotecario por el término de la hipoteca o por 11 años, lo que ocurra primero.

Plazo del préstamoPago inicial originalDuración
15 años o menosMenos del 10%La del préstamo
15 años o menos10% o más11 años
Más de 15 añosMenos del 10%La del préstamo
Más de 15 años10% o más11 años

Para préstamos con números de caso de la FHA asignados antes del 3 de junio de 2013:

Plazo del préstamoPago inicial originalDuración
15 años o menos22% o másSin MIP anual
15 años o menosMenos del 22%Cancelado al 78% del LTV
Más de 15 años22% o más5 años
Más de 15 añosMenos del 22%Cancelado al 78% del LTV (5 años mínimo)

¿Cómo se consigue un préstamo FHA?

Un prestamista debe ser aprobado por la Autoridad Federal de la Vivienda para ayudarle a obtener el préstamo FHA. Puedes ingresar aquí para comenzar.

Tasas de interés de préstamos FHA

A continuación se muestran las tasas de interés promedio de la FHA de hoy. Puedes usar Zillow para ver las tasas de interés de la FHA para tu situación particular. Envía una solicitud de préstamo con menos de un 20% de pago inicial y recibirás instantáneamente cotizaciones FHA personalizadas de varios prestamistas. Usa el botón de filtro para encontrar las tasas de interés de la FHA.

Para ver la tasa de interés a la que calificarías, ingresa detalles específicos como puntuación crediticia, ingresos y deudas mensuales. Luego, quieras conversar con un prestamista, puedes comunicarte con cualquiera de los que aparecen en tu lista.

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