Comprar una casa sin down payment o pago inicial puede parecer una tarea imposible, especialmente para aquellos que buscan su primer hogar.
Muchas veces, el desafío no está en tener un buen puntaje de crédito o ser aprobado para una hipoteca, sino en ahorrar lo suficiente para cubrir el pago inicial. Pero no te preocupes, no tener el dinero para el pago inicial no significa que debas abandonar tu sueño de ser dueño de una casa.
En este artículo, te guiaremos a través de las distintas formas en que puedes hacer realidad la compra de tu casa en Estados Unidos, incluso sin un down payment. Descubriremos quién califica para estos métodos y cómo puedes solicitarlos.
¿Qué es un down payment?
Para los prestamistas, en especial si son entidades bancarias, el down payment o «enganche» es importante porque demuestra el nivel de compromiso del comprador para cumplir con sus obligaciones hipotecarias.
Consideran que, si alguien realiza el pago inicial, esta persona estará más comprometida a pagar su deuda, lo que disminuirá la posibilidad de impago. Mientras mayor sea el porcentaje pagado del down payment, mayor confianza generará el comprador.
Pero esto no quiere decir que sea imposible comprar casa sin pago inicial en USA. De hecho, existen varios programas de ayuda para que puedas comprar casa sin down payment.
Opciones de préstamos sin down payment
Hay múltiples opciones para comprar casa sin down payment o pagando un porcentaje mínimo del mismo. La mayoría están respaldadas por alguna entidad gubernamental, aunque también existen alternativas de organizaciones privadas.
Préstamos FHA
La Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece préstamos para down payment en los que solo necesitarás encargarte del 3.5% del precio de la vivienda.
Los préstamos FHA son populares porque solicitan un FICO Score menor que los prestamistas tradicionales, están respaldados por una entidad gubernamental y tienen bajos costos de cierre.
Los requisitos principales para aplicar a este tipo de préstamos son:
- Tener un puntaje de crédito mínimo de 580. También puedes aplicar con 500-579 puntos, siempre que puedas pagar el 10% de down payment (aunque es más complicado que los prestamistas de la FHA acepten esta modalidad).
- Estar aplicando para comprar tu residencia principal.
- La inspección de la propiedad debe cumplir con los estándares mínimos establecidos por la FHA.
- Una proporción deuda-ingreso (debt-to-income ratio o DTI) mínima de 43%.
- Pagar la prima del seguro hipotecario (MIP).
- Cubrir el 3.5% del pago inicial.
Si cumples con los requisitos y quieres aplicar a este programa, debes buscar un prestamista de la FHA para iniciar con el proceso.
Préstamos VA
Puedes comprar una casa sin dinero para el down payment si eres veterano, miembro activo del cuerpo militar de Estados Unidos o tienes relación con el mismo. Solo debes acudir al Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
Los préstamos VA cubren la totalidad del down payment, tienen menores tasas de interés y ofrecen una garantía contra pérdidas para los prestamistas que trabajen con la institución.
Para aplicar, debes solicitar un certificado de elegibilidad (COE) emitido por el Departamento. Los principales requisitos para obtener el COE son:
- Ser un veterano dado de baja con honores
- Haber servido un mínimo de 180 días en época de paz o 90 días en guerra
- Si eres parte de la Guardia Nacional o las Reservas, haber servido un mínimo de seis años
- Ser cónyuge de un veterano fallecido, perdido en acción o prisionero de guerra
Préstamos USDA
Los préstamos USDA (Departamento de Agricultura de Estados Unidos) cubren el 100% del down payment. Están dirigidos a personas con ingresos bajos y medios que deseen adquirir una propiedad en zonas rurales del país.
Si eres un ciudadano estadounidense o residente permanente y quieres saber cómo comprar casa sin down payment, vives o deseas mudarte a una zona rural y tienes un buen puntaje de crédito, entonces los préstamos del USDA te pueden interesar.
Los préstamos USDA favorecen a quienes están comprando una vivienda por primera vez y ofrecen distintos tipos de propiedades para elegir. Además, los prestamistas que trabajan con USDA pueden realizar concesiones de pago para los costos de cierre.
Los requisitos para aplicar a este préstamo son:
- Ser ciudadano estadounidense o residente permanente
- Tener ingresos que no superen el 115% de un hogar promedio de la zona
- Estar aplicando para comprar tu residencia principal
- Presentar un DTI mínimo de 41%
- Buscar una propiedad en las zonas rurales determinadas por la entidad
Si bien el USDA no exige un puntaje de crédito mínimo para aplicar, usualmente los prestamistas que trabajan con la institución esperan al menos 640 puntos.
Préstamos convencionales
Se puede comprar una casa sin down payment o con un monto reducido con préstamos convencionales que no necesariamente estén respaldados por alguna entidad gubernamental.
Aunque hay prestamistas tradicionales que solicitan un 5%, 10% o 20% para el pago inicial, también existen opciones que requieren porcentajes que pueden llegar hasta el 3%. Algunos de ellos son:
- Fannie Mae HomeReady: Este programa favorece a los compradores que tengan menores niveles de ingresos en sus zonas de residencia o quieran adquirir una casa por primera vez. El down payment es del 3%.
- Freddie Mac Home Possible: Ofrece una variedad de alternativas para compradores en diferentes situaciones (primeros compradores, refinanciamiento de vivienda, entre otros). El pago inicial mínimo en este programa es de 3%.
Los requerimientos generales para Fannie Mae HomeReady y Freddie Mac Home Possible son:
- Pagar el 3% del down payment
- Tener un DTI mínimo de 43%
- Los ingresos del hogar no pueden superar el 80% de la media de tu zona
- Tener un puntaje de crédito mínimo de 660
- La propiedad a adquirir debe ser tu residencia principal
- Contratar un seguro PMI
- Completar un curso educativo en línea (para el caso de Fannie Mae HomeReady)
Ventajas y desventajas de comprar una casa sin down payment
Ahora que ya sabes cómo comprar casa sin down payment, necesitas analizar si es la mejor alternativa para ti. Si bien suena tentador liberarte del pago inicial, tiene sus ventajas y desventajas.
Ventajas
- Evita que agotes todos tus ahorros para cubrir un pago inicial elevado.
- Puede ayudarte a convertirte en propietario más rápido, ya que no tendrás que esperar hasta ahorrar lo suficiente para cubrir el down payment.
- Tendrás condiciones de préstamo más favorables (si participas en un programa respaldado por una entidad gubernamental).
- Podrás ahorrar para cubrir otros gastos relacionados con comprar una casa, como los costos de cierre, adquirir muebles, entre otros.
- Si estás comprando una vivienda por primera vez, tendrás más alternativas a tu disposición y con mejores condiciones.
Desventajas
- Puede ser más costoso a largo plazo. Si el préstamo no está respaldado por una entidad pública, la tasa puede ser más elevada que la de una hipoteca convencional.
- Consume tiempo, debido a la cantidad de ayudas para down payment que existen y la investigación que requiere cada una para poder aplicar.
- Puede que tengas que pagar más por los costos de cierre.
- Necesitas un buen puntaje de crédito para acceder a la mayoría de estas ayudas.
- Es probable que debas contratar un seguro PMI (si el préstamo no está respaldado por una institución pública).
- Hay prestamistas hipotecarios que no aceptarán que utilices una ayuda del 100% para el down payment.
Consejos para comprar una casa sin down payment
Hay más de tres mil programas diferentes de ayuda para el pago inicial (DPA) en el país. Debido a la variedad, no existe una regla general para aplicar a ellos, aunque generalmente se le da prioridad a quienes estén comprando vivienda por primera vez.
Sin embargo, ser comprador primerizo no es lo único que debes tomar en cuenta al aplicar a un DPA. Algunos consejos útiles para que sepas cómo comprar una casa sin down payment son:
- Investigar los programas de ayuda para down payment y elegir aquellos cuyos requerimientos se adapten mejor a tu perfil.
- Iniciar la búsqueda de tu DPA a nivel local.
- Asesorarte con un agente de préstamos y con el proveedor del DPA que elijas, para que te guíen en el proceso.
- Tener un buen puntaje de crédito es una ventaja.
- Si está en tus posibilidades, elegir un programa que no cubra el 100% del down payment, para evitar dificultades con los prestamistas hipotecarios y generar mayor confianza.
