¿Cómo comprar casa sin down payment?

Comprar una casa es una decisión importante y costosa. Hay muchos gastos que debes tomar en cuenta -además del precio del mismísimo inmueble- como el pago inicial, los intereses que te cobrará el banco por la hipoteca, los costos de cierre y, dependiendo de cuánto hayas reunido de inicial, el costo del seguro PMI (Private Mortgage Insurance). Sin embargo, hay maneras de comprar una casa sin down payment.

Sí, es posible que las hipotecas sin down payment o con un bajo down payment estén sujetas -sí o sí- al pago de un PMI, pero -afortunadamente- esto no siempre es así.

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¿Qué es el down payment?

• El down payment es, por lo general, un porcentaje del precio de la casa o vehículo.
• Este primer pago no es reembolsable. Si pierdes la casa, pierdes también ese pago inicial.
• En la mayoría de los casos, un buen pago inicial significa librarse del seguro PMI.
• En los Estados Unidos, el pago inicial puede ser tan bajo como del 3.5% o tan alto como del 50%. Todo dependerá del banco y también del puntaje de crédito del solicitante.

¿Cómo comprar casa sin down payment?

Para liberarte del down payment, lo único que debes hacer es buscar un préstamo hipotecario no convencional, es decir, alguna de esas opciones disponibles para nuevos compradores de casa o para familias de recursos moderados. Hay varias hipotecas que no exigen el pago de una inicial o que reducen su porcentaje a tan solo un 3%. Más adelante veremos algunas de ellas.

¿Qué necesito para comprar una casa con la FHA?

Básicamente, cumplir con los requisitos. Hablamos de:

1. Tener un puntaje de crédito de al menos 500 puntos.
2. No tener una nota de quiebra reciente o una short sale registrada en los últimos 12 meses.
3. Estar al día con el pago de los préstamos federales, préstamos estudiantiles del gobierno y cualquier otra deuda federal
4. Consignar documentos que demuestren el nivel de ingresos familiar, como recibos de pago W-2 o las últimas declaraciones de impuestos.

¿Me conviene comprar una casa sin down payment?

Eso sí: no se puede negar que este es un buen momento para comprar una casa nueva. La cantidad de propiedades en venta están aumentando, mientras que los precios por metro cuadrado están bajando. Además, las tasas hipotecarias de los Estados Unidos se dirigen a sus mínimos históricos, lo que hace que comprar una casa -incluso sin down payment- sea una excelente decisión.

¿Cómo comprar casa sin down payment?

Hay varias opciones para comprar una casa sin inicial y de seguida te explicaremos las ventajas -y desventajas- de todas ellas. Una de las mejores sería acceder a los programas de asistencia para el pago inicial de la FHA, que están disponibles para la compra de un 87% de las familias en los Estados Unidos. En este caso, podrías recibir $11,565 para que puedas pagar tu down payment, un monto para nada despreciable.

Adicionalmente, también encontrarás subvenciones para compradores de viviendas. Todo aquel que califique para una subvención como esta podrá optar por los programas de asistencia para el pago de la inicial. Como ves, las alternativas son variadas. Examina la siguiente tabla para que tengas una idea de cuánto deberías tener de inicial para comprar una casa con cada opción:

Préstamos VA. Sin pago inicial. Financiación al 100%

¿Lo que nos gusta de los préstamos VA? Pues, que la calificación al crédito hipotecario es mucho más sencilla que la de otras opciones de la lista. Este servicio está disponible para todos aquellos miembros activos del ejército -sin importar su cargo o rama- y también para los veteranos o cónyuges sobrevivientes, es decir, esposos o esposas de aquellos que han muerto en cumplimiento de su deber.

Eso sí. Para poder calificar a un préstamo VA, es necesario que el comprador o cónyuge fallecido haya pasado al menos 6 años en la Reserva o en la Guardia Nacional. Dentro de otros requisitos de calificación y detalles de los préstamos VA, encontramos:

• El dinero obtenido puede usarse para comprar una casa intermitente. Y es que la VA comprende que los militares suelen mudarse con frecuencia.
• Las notas que quiebra y otras notas que afectan el puntaje de crédito no descalifican automáticamente a los solicitantes.
• No hace falta contratar un PMI. Podrás decirle adiós a los seguros hipotecarios.

Préstamos del USDA. Sin pago inicial. Financiación al 100%

La buena noticia es que no solo podrás comprar casas en zonas alejadas: las áreas suburbanas también están disponibles en la lista. Lo más importante es que, como solicitante, cumplas con un requisito: tener un ingreso de bajo a moderado.

La facilidad y beneficios de los préstamos USDA te permitirán comprar un inmueble unifamiliar en la mayoría de las ciudades universitarias, como Christiansburg (Virginia), State College (Pennsylvania), e incluso los suburbios de Columbus, Ohio.

Dentro de los beneficios y claves de los préstamos del USDA podemos destacar los siguientes:

• Hay un precio máximo para la compra de la vivienda.
• Puedes incluir reparaciones y mejoras en el préstamo.
• El PMI se cobrará mensualmente a través de la cuota hipotecaria.

Hipoteca Conventional 97. 3% de pago inicial Opción con downpayment bajo

El Programa Conventional 97 está disponible a través de Fannie Mae y Freddie Mac. Antes de seguir leyendo, hay algo que debes saber. Este programa se suspendió en el mes de diciembre de 2013. Sin embargo, lo volvieron a activar en 2014, aunque con algunas modificaciones. Aquí te explicaremos cómo es la Hipoteca Conventional 97 hoy en día.

Esta hipoteca permite que el pago inicial del 3% pueda provenir de un fondo ángel, es decir, que sea donado por una persona que esté relacionada por consanguinidad o afinidad con el solicitante.

Dentro de los estándares básicos para calificar a una hipoteca Conventional 97, encontramos:

• Que el monto del préstamo no puede excederse de $548,250 (condición aplicable para viviendas ubicadas en zonas costosas).
• Que la propiedad que se desea adquirir sea una vivienda unifamiliar. No se permite la compra de casas múltiples.

La hipoteca Conventional 97 es un préstamo sujeto a una tasa fija.

Nota: El programa hipotecario Conventional 97 no indica qué puntaje de crédito deberían tener los solicitantes. Sin embargo, según nuestra investigación, deberías tener la misma calificación de crédito que exigen los bancos tradicionales.

Recuerda: El Programa Hipotecario Conventional 97 también se puede usar para refinanciar la hipoteca.

Hipoteca HomeReady. 3% de pago inicial. Opción con down payment bajo

¿Un adicional? HomeReady reduce al máximo los costos del seguro hipotecario y también la cuota inicial que, en este caso, no debe ser superior al 3%. Uno de los factores que nos gustan de HomeReady es que todos los integrantes de la familia pueden unirse para obtener la calificación hipotecaria.

Por ejemplo, si el solicitante del préstamo acude al banco con sus padres (y vive con ellos) pueden unir sus tres ingresos para calificar a una mejor tasa hipotecaria. No está mal, ¿cierto? Lo mismo sucede si el solicitante tiene hijos que trabajan y que contribuyen a los gastos del hogar. Esos ingresos extra también pueden utilizarse para obtener la precalificación bancaria.

Nota: La hipoteca HomeReady también admite que los solicitantes usen los fondos que reciben de un roomate o de un arrendatario para calificar, incluso si la zona no está catalogada como un área para alquilar o si les pagan en efectivo.

Como ves, los préstamos HomeReady han sido diseñados para ayudar a los hogares y familias grandes a obtener la casa de sus sueños. Sin embargo, es importante destacar que si tu familia no es grande, eres soltero o casado sin hijos, también podrás solicitarlos.

Préstamo FHA. 3.5% de pago inicial. Opción con down payment bajo

Los préstamos FHA se parecen a los préstamos USDA o VA. ¿En qué? En que también están respaldados por una institución del gobierno federal. En este caso, quien respaldará el préstamo será la FHA, que también ha dictado sus propios estándares de préstamos hipotecarios.

Las pautas de la FHA son famosas por ser más flexibles que las demás que encontrarás en el mercado. De hecho, sus hipotecas están disponibles para consumidores con bajos puntajes de crédito. Esto es estupendo porque no hay muchos préstamos hipotecarios allá afuera disponibles para personas con un bajo FICO Score.

Ahora bien, los préstamos FHA no son financiados al 100%. Esto significa que necesitarás reunir el 3.5% de inicial para poder comprar la casa de tus sueños. Adicionalmente, es importante que sepas que la FHA no limita las zonas disponibles.

Entre otras características de los préstamos FHA, podríamos resaltar las siguientes:

• Puedes usar donaciones para reunir la inicial.
• El puntaje de crédito mínimo es de 500 puntos.
• Las primas del PMI se pagan por adelantado al momento del cierre y, después de eso, mensualmente.

Nota: La FHA apoya a los propietarios de viviendas que hayan experimentado ventas al descubierto, ejecuciones hipotecarias, short sales o quiebras recientes.

Recuerda: La FHA garantiza préstamos de hasta $822,375 en áreas de alto costo sin importar la ubicación de la vivienda. Esto incluye los barrios más exclusivos de Orange (California), el área metropolitana de Washington, DC y los cinco distritos de la ciudad de New York.

Cómo comprar casa sin down payment en un vistazo

Para ayudarte a decidirte por una u otra alternativa, queremos dejarte el siguiente gráfico que ilustra cuánto necesitas reunir de down payment para comprar una casa con cada una de las opciones que expusimos anteriormente:

Es importante que tomes en cuenta que no todo el mundo es elegible para los préstamos con baja inicial o sin inicial que hemos comentado en esta guía. Si este es tu caso, podrías echarle un vistazo a la hipoteca de Fannie Mae y Freddie Mac disponible a cambio del 5% de inicial. Esta también sería una buena opción si buscas una hipoteca con un down payment asequible.

Preguntas frecuentes sobre la compra de viviendas en los Estados Unidos

¿Qué necesitas para comprar una casa? ¿Puedes usar donaciones para pagar la inicial? Si todavía tienes dudas sobre estos temas, ¡quédate con nosotros! Aquí, te las respondemos:

¿Puedo usar donaciones para pagar la inicial?

¡Por supuesto! Los obsequios que se reciban en efectivo se pueden usar para reunir la inicial de una vivienda. No obstante, te recomendamos seguir un par de pasos para que no tengas problemas en el futuro:

• Asegúrate de que el regalo que te hagan sea en cheque de caja o transferencia bancaria.
• Mantén los registros de la donación, por ejemplo, fotocopias de los cheques o la comprobación del depósito o transferencia.
• Verifica que la donación coincida con el pago de la inicial. Así, será mucho más fácil el proceso ante el banco.

¿Qué ventajas hay en pagar una inicial alta?

Invertir más dinero de entrada a una compra te permitirá reducir la cantidad del préstamo y, por ende, la cuota mensual. Al hacerlo, incluso podrías dejar de lado ciertos trámites. Otro de los beneficios de reunir un monto inicial alto es que podrás despedirte del seguro hipotecario en unos dos años.

Entonces, ¿qué pasa cuando no pagas una inicial tan alta? Generalmente, tendrás que hacer un par de trámites extra, como:

• Inspección del techo
• Tasación de la vivienda
• Inspección de la vivienda

Esto se traduce en mayores costos de cierre.

¿Cómo puedo financiar una inicial?

Un pago inicial se puede financiar de varias formas. La más común es usar el dinero que se tiene en la cuenta corriente o de ahorros, aunque hay algunas personas que prefieren acudir a su fondo de emergencias. Por supuesto, hay otras maneras de financiar la inicial, como, por ejemplo:

• Pedir un préstamo a la cuenta 401k
• Pedir un préstamo a la cuenta IRA
• Recibir una donación en efectivo
• Solicitar ayuda para el pago de la inicial

Recuerda: Retirar dinero de tu cuenta de jubilación no siempre es una buena idea. De hecho, podría herir tu presupuesto a futuro. En la mayoría de los casos, los retiros anticipados están penalizados con un 10% y, además, tendrás que pagar impuestos federales sobre la cantidad retirada. Esto, aunado al daño que le hace a tu mismísimo plan de jubilación, le resta atractivo a esta opción.

Ahora bien, es importante destacar que no deberías poner todos tus ahorros en la inicial de una casa. Piensa que necesitas quedarte con suficiente dinero como para afrontar un despido repentino o la reparación de tu vivienda. Una propiedad requiere arreglos, en especial cuando es vieja. A fin de cuentas, los techos se derrumban, las personas se enferman, los accidentes suceden.

¿El PMI es tan malo como parece?

No. Los seguros hipotecarios están diseñados para proteger al prestamista en caso de impago. Ahora bien, ¿sería deseable no pagarlo? ¡Por supuesto! Pero piensa que, de no hacerlo, es posible que el banco rechace la hipoteca. La parte buena es que la influencia del PMI en los pagos no es tan alta, lo que se traduce en un encarecimiento moderado de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

¿Qué es el Piggy-back?

Piggy-back es un programa que, generalmente, está reservado para consumidores con puntajes de crédito estelares. En realidad, se trata de dos préstamos que han sido diseñados para darle a los compradores de viviendas una mayor flexibilidad en la compra a cambio de pagos generales más bajos.

En este caso, la belleza del Piggy-back es su estructura 80/10/10. ¿Cómo funciona? De la manera siguiente: Los compradores consignan un 10% de inicial al cierre de la venta. Esto dejaría un 90% del precio de la casa para la hipoteca. Sin embargo, el banco no financia el 90%, sino un 80%. ¿Cómo? Porque el préstamo se divide en dos:

• Ese 80% representa la primera hipoteca que suele estar respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.
• El 10% representaría la segunda hipoteca. En este caso, está respaldada por HELOAN o HELOC.

Nota: En ambos escenarios, se trabaja con tasa fija.

¿Realmente se necesita un 20% de pago inicial?

Como ves, no lo es. Esta es una especie de mito que se maneja en el mercado inmobiliario estadounidense. Esto no quiere decir que si tienes ese 20% ahorrado en el banco y no te cuesta desprenderte de él, no puedas usarlo para el pago de la casa, pero -evidentemente- este porcentaje no es obligatorio.

Sin embargo, hay una razón detrás del mito y es la siguiente: si un comprador de vivienda consigna el 20% de la inicial de una casa en el banco, este lo liberará del seguro hipotecario.

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