Pros y contras de comprar una casa en short sale o venta en corto

Ventajas y desventajas del short sale para el comprador
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Lo que debes saber

Las propiedades en short sale suelen venderse por debajo de su valor de mercado por lo cual son una gran oportunidad de inversión.

Las propiedades adquiridas en short sale pueden ofrecer un alto retorno de inversión si su valor de mercado aumenta con el tiempo.

Los short sales implican procesos de compra prolongados y complejos, requiriendo paciencia y flexibilidad por parte del comprador.

Siempre habrá quienes no puedan pagar la hipoteca. Si combinas esto con un buen estudio del mercado, podrías invertir tu dinero inteligentemente. Una de las maneras sería comprando una casa en short sale, ya que te saldrá a un precio muy bajo y cerrarás el negocio del año.

Recuerda que los propietarios que no pueden ponerse al día con su hipoteca recurren a la venta en corto para evitar la ejecución del banco. Y como lo que buscan es salir de deudas, están dispuestos a vender el inmueble miles de dólares por debajo de su valor real.

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Para ayudarte a tomar una decisión informada, investigamos en detalle las ventajas y desventajas del short sale para el comprador y te acercamos aquí nuestras conclusiones.

Ventajas de comprar en short sale

Oportunidad de hacer un gran negocio

La principal ventaja de comprar una propiedad en short sale es la posibilidad de conseguir una buena oferta. Eso significa pagar menos de lo que vale la propiedad en el mercado, ahorrándote miles de dólares.

Según un estudio de RealtyTrac, una empresa especializada en el mercado inmobiliario, las propiedades en short sale se vendieron por alrededor de un 27% menos que las demás en el primer trimestre de 2021. En general, esto se debe a dos factores:

  • El vendedor está dispuesto a aceptar un precio menor al que debe en la hipoteca para evitar el embargo o la ejecución hipotecaria.
  • El banco puede estar interesado en vender la propiedad rápidamente para recuperar parte de su dinero y evitar los costos y riesgos asociados al embargo.

Es importante que conozcas el valor promedio de las casas de la zona, que consultes el estado estructural del inmueble y que cuentes con disponibilidad de efectivo para hacer una oferta razonable que no sea rechazada.

Conseguir una mejor casa con tu presupuesto

Las ventas en corto te permiten acceder a opciones de compra que, de otra forma, podrían estar fuera de tu presupuesto. Esto te da la oportunidad de mejorar tu calidad de vida y aumentar tu patrimonio comprando una casa mejor.

Un ejemplo: con $300,000 quizás no puedas comprar una casa de cuatro habitaciones en un barrio céntrico y seguro. Pero si una propiedad de esas características está en short sale por $350,000, podrías hacer una oferta de $300,000 y esperar que el banco la apruebe.

Evita las trampas, ya que suele suceder que algunas casas están sobrevaloradas, tienen problemas legales o requieren muchas reparaciones. Te lo contaremos en detalle más adelante (cuando hablemos de las desventajas).

Mayor potencial de ganancia

Es posible tener un mayor potencial de ganancia si la propiedad se revaloriza en el futuro. En un mercado alcista con mayor demanda de viviendas, puedes vender la propiedad por un precio mayor al que la compraste y obtener una buena rentabilidad.

Por ejemplo: si compras una casa cuyo valor de mercado es de $250,000, pero por el short sale la pagas $200,000, obtienes un descuento del 20%. Si con el tiempo el valor de mercado sube a $300,000, puedes venderla y ganar $100,000: un 50% sobre tu inversión inicial.

Sin embargo, debes tener en cuenta que:

  • No todas las propiedades en short sale tienen un precio de venta menor al valor de mercado.
  • Algunas propiedades pueden perder valor o estancarse, en lugar de revalorizarse, por factores como la ubicación, el estado, el mantenimiento, la demanda o la competencia.
  • Debes calcular con detenimiento la posibilidad real de venta a futuro (si la compras con la intención de invertir).

Posibilidad de negociar

Probablemente, el vendedor de la casa se encuentre en una mala situación financiera y quiera deshacerse de la deuda que tiene con el banco, cuidar su crédito y mantener intacta su capacidad de obtener un nuevo préstamo en el futuro.

De lo contrario, tendría que lidiar con un mal crédito, que no se borra tan rápido o fácilmente.Si bien esto representa una ventaja para ti al momento de negociar la casa, te recomendamos que no abuses de eso y que en su lugar intentes lo siguiente:

  • Muestra empatía y respeto por el vendedor, que está pasando por un momento difícil y estresante. No lo presiones y trata de establecer una buena relación.
  • Haz una oferta razonable y justa que refleje el valor real de la propiedad y las condiciones del mercado. Si intentas aprovecharte de la situación haciendo una oferta muy baja, podrías ofenderlo.
  • Sé flexible y haz concesiones, como asumir algunos costos, aceptar la propiedad tal como está o renunciar a ciertas contingencias. Esto puede ayudar a que el vendedor acepte la oferta y la recomiende al banco.

Desventajas de comprar en short sale

El proceso puede ser largo y complicado

Los tiempos de espera en una compra en short sale pueden ser largos, ya que la venta no se puede cerrar hasta que todas las partes involucradas estén de acuerdo con el precio y las condiciones del trato.

Para que comprendas por qué puede haber demoras, te resumimos brevemente los pasos del proceso de un short sale:

  1. El vendedor solicita al banco la autorización para hacer una venta en corto, presentando evidencia de su dificultad financiera y el valor actual de la propiedad.
  2. El banco revisa la solicitud del vendedor y decide si la aprueba o rechaza. Esto puede tomar varias semanas o incluso meses.
  3. El vendedor pone la propiedad en el mercado y busca un comprador que esté dispuesto a pagar el precio acordado con el banco.
  4. El comprador hace una oferta y espera la respuesta del banco, que puede aceptarla, rechazarla o contrarrestarla. Esto puede tomar semanas o meses, ya que el banco evalúa el valor de la propiedad, el perfil del comprador y los términos del contrato.
  5. Si el banco acepta la oferta, se procede a cerrar la venta, pero previo a verificar que no haya otros acreedores o gravámenes sobre la propiedad. Estos pueden afectar el título de la propiedad y retrasar o impedir el cierre.

El proceso requiere mucha paciencia y flexibilidad por parte del comprador. No hay garantía de que el banco apruebe el short sale ni de que se pueda cerrar la venta en un plazo razonable.

Compras la casa tal como está

Cuando adquieres una propiedad en short sale, no hay garantías ni reparaciones a cargo del vendedor. Esto significa que, como comprador, asumes el riesgo de que haya defectos, daños o problemas que afecten su valor o su habitabilidad.

Para evitar sorpresas desagradables, ten en cuenta las siguientes recomendaciones:

  • Haz una inspección de la propiedad. Antes de cerrar la venta, el interesado tiene el derecho a inspeccionar la propiedad para conocer su estado real y detectar posibles problemas.
  • Estima los costos de las reparaciones. Puedes consultar con un contratista o un profesional para que haga un presupuesto detallado de las reparaciones necesarias.
  • Renegocia el precio. Si la inspección revela que la propiedad necesita muchas reparaciones o que tiene problemas graves, intenta negociar el precio de la venta con el banco y el vendedor.
  • Ten un fondo de emergencias para cubrir gastos adicionales.

Los costos corren por tu cuenta

Los costos de cierre, los impuestos y las comisiones de los agentes inmobiliarios son responsabilidad del comprador. En términos generales, pagarás:

  • Costos de cierre. Honorarios, el seguro de título, el avalúo, la inspección, el informe de crédito, los puntos de origen, el impuesto de transferencia y otros cargos administrativos. Estos costos oscilan entre el 2% y el 5% del precio de compra.
  • Impuestos. Son los tributos que se pagan al gobierno por la venta de la propiedad. Dependen del estado, condado y ciudad donde se haga la transacción y varían desde unos pocos cientos hasta varios miles de dólares.
  • Comisiones. Son los porcentajes que se pagan a los profesionales que intervienen en la transacción. Suelen ser del 5% al 6% del precio de venta, y se dividen entre los agentes del vendedor y del comprador. En un short sale, puede pagarlas el banco.

Pueden aparecer problemas

Te recomendamos conocer el historial de la vivienda y verificar el estado del título, el documento que acredita la propiedad y los derechos sobre la misma, ya que puede estar afectado por otras deudas o gravámenes importantes.

Estos pueden impedir o dificultar la transferencia del título o generar obligaciones adicionales. Para evitar este problema, contrata a un abogado o a una compañía que se encargue de las verificaciones y obtén un seguro de título que te proteja.

¿Qué es una venta en corto no aprobada?

Es cuando el vendedor acepta la oferta del comprador, pero el prestamista no la aprueba. Este proceso suele ser más largo y complicado, ya que debe volver a negociarse el precio o intentar obtener el consentimiento del prestamista para la oferta inicial.

¿Cuánto tiempo demora un short sale?

Puede demorar entre 90 y 120 días o incluso más. Depende de varios factores, como la cantidad de actores involucrados, la cooperación del vendedor, la demanda del mercado y la complejidad del caso.

¿Cómo puedo acortar los tiempos de una venta en corto?

  • Asegúrate de que el short sale esté aprobado por el banco antes de ofertar.
  • Contrata a un agente inmobiliario con experiencia en short sales.
  • No presentes una oferta muy baja.
  • Usa efectivo o ten una preaprobación hipotecaria.
  • Limita las exigencias para cerrar el trato.

De todos modos, ten paciencia. El proceso puede durar varios meses hasta que el banco apruebe la oferta y se cumplan todos los pasos necesarios.

Sobre el autor

Maricel es autora publicada desde 2013 y tiene más de cinco años de experiencia en elaboración y gestión de contenidos. Su objetivo en Créditos en USA es acercarte toda la información que necesitas acerca de finanzas personales o comerciales, para que sea más fácil para tí decidir y administrar el futuro de tu economía.

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