¿Necesitas razones para entrar en una venta en corto, conocida como short sale? Pues, te daremos algunas de seguida. Si bien una de las mayores ventajas de estas compras es que terminarás pagando menos que en una compra estándar, muchos ven las desventajas como verdaderos inconvenientes para el comprador. ¿Eso significa que adquirir una vivienda en corto es una mala idea? No necesariamente.
Lo que pasa es que casi todo el mundo conoce a alguien que trató de comprar una casa en short sale y le salió mal la jugada. Sin embargo, esto no quiere decir que la compra de una propiedad en corto sea algo contraproducente para ti. De hecho, hay muchísimas ventajas -aunque la más importante es el bajo precio- pero la gente tiende a concentrarse solo en los inconvenientes. Por ejemplo, las ventas en corto son conocidas por ser altamente burocráticas, por lo que tardan mucho más en cerrarse que una venta estándar.
Pero, ¡no te lamentes! Al menos no antes de tiempo. Es posible superar el obstáculo del largo tiempo de espera. Con información -y un poco de ayuda- podrías convertirte en el candidato perfecto para una venta en short sale. Por eso hicimos un resumen de las ventajas -y, por supuesto, las desventajas- de optar por una opción como esta.
Desventajas del short sale para el comprador
Ante todo, ¡hablemos de las desventajas! Debes entender que la compra de una casa en short sale puede ser una gran oportunidad para obtener una propiedad a un precio reducido, pero también tiene sus contras. Una short sale se efectúa a través del cumplimiento de un proceso más complicado que la típica venta de una propiedad, por lo que existen algunos riesgos únicos al invertir en este tipo de mercado, por así decirlo.
Conoce con nosotros los siete riesgos a los que te estarías enfrentando en una short sale para que puedas planificar cada uno de los pasos que debes seguir:
#1 Una short sale conlleva un largo proceso de cierre
Las short sales pueden no ser la mejor opción para aquellos que quieren o necesitan comprar una propiedad de forma inmediata. Piensa que conseguir la aprobación del prestamista para que se dé la venta en corto puede ser un proceso largo y burocrático. En ocasiones, todos los pasos pueden completarse en tan solo un mes, pero también podrían llevarte un plazo de tiempo tan extenso como de un año.
Por supuesto, muchos factores pueden influir en este calendario, entre ellos la experiencia del prestamista en materia de short sales, el hecho de que el vendedor ya haya sido aprobado para una venta en corto y el número de prestamistas que participen según los gravámenes de la propiedad.
#2 Está sujeta a la aprobación del prestamista hipotecario
En una venta típica, el único que tiene que aprobar la venta es la persona que posee la propiedad, es decir, el dueño. En una short sale, no pasará lo mismo. Y es que el propietario actual no es el único que debe aceptar la oferta, por así decirlo.
Como el propietario está tratando de que su prestamista hipotecario acepte menos de lo que se le debe por la propiedad -ya que no puede pagar el préstamo y no hay ninguna estrategia de loss mitigation que funcione para él- el prestamista también debe aprobar la venta.
Podría decirse que los bancos no están ansiosos por aceptar una pérdida de dinero. Este proceso se complica aún más si existen múltiples gravámenes sobre la propiedad, lo que significa que el comprador o vendedor tendría que conseguir que todos estos prestamistas acepten la short sale.
#3 El prestamista podría contrarrestar, rechazar o no responder tu oferta
Incluso si un vendedor ha sido aprobado por su prestamista para una venta en corto, no hay garantías de que el banco acepte la oferta que realices. Por ejemplo, los prestamistas pueden creer que la oferta que has enviado por la casa es demasiado baja. Si este es el caso, puede venirte con una contraoferta, rechazarla de plano o incluso no responder a ella. Este es un riesgo significativo y real considerando que te haría perder tiempo y -quizás- otras oportunidades.
Incluso si el prestamista se opone -pero te hace una contraoferta- no hay garantías de que el precio que ofrezca sea uno que se adecúe a tu bolsillo o a lo que estarías dispuesto a pagar por la propiedad. Además, hay otras desventajas que complican el proceso porque la vivienda puede tener varios gravámenes encima. ¿Qué significa esto? Que tendrás que buscar a cada prestamista para pedirle su aprobación.
Piensa, por ejemplo, que el primer titular de un gravamen puede aceptar tu oferta encantado, pero el segundo o tercer titular quizás no esté de acuerdo con la venta de la casa. Mientras más titulares de gravámenes haya, más dificultades tendrás para cerrar la venta en corto.
#4 Podría costarte una -o varias- oportunidades
Las short sales presentan otro riesgo porque el largo proceso al que están sujetas podría hacer que te pierdas otras compras potenciales a buen precio. Si pones todos tus huevos en el mismo nido -es decir, tus recursos y tiempo en una negociación que podría durar meses- no tendrás la oportunidad o el tiempo de estudiar y participar en una mejor oferta.
#5 Deberás comprar la propiedad tal como está
Los vendedores que intentan negociar una short sale suelen experimentar algún tipo de dificultad financiera. Por lo tanto, no tendrán el dinero para hacerle mantenimiento a su propiedad, reparar ciertos detalles o ponerla lo más bonita que se pueda antes de la venta. Esta incapacidad podría no tener muchos riesgos porque quizás a la casa solo le falta una buena limpieza y una mano de pintura, pero también podría ser un problema serio: podría haber termitas, humedad, techos inservibles o daños estructurales; esto por poner tan solo algunos ejemplos.
Cuando compras una casa en short sale, normalmente te comprometes a adquirirla tal como está. El banco, que también estaría interesado en la venta, ya está perdiendo dinero en la propiedad, por lo que no te darán un descuento por los problemas que esta pueda presentar.
¿Nuestra recomendación? Es muy importante que contrates a un profesional cualificado para que realice una inspección detallada. Anota qué problemas tiene la propiedad, solicita varios presupuestos de contratistas y suma el promedio de las reparaciones al costo de la vivienda. Si el monto total es más alto de lo que quieres pagar por ella, ¡déjala ir!
#6 El vendedor podría no estar aprobado
El hecho de que alguien anuncie una propiedad en venta por short sale no significa que haya sido aprobado para completarla. Puede que el vendedor piense que califica para una venta en corto y por eso ha decidido actuar. Pero, a menos que esté realmente aprobado por el banco o el prestamista hipotecario, esta “idea” proactiva que tiene no significa nada.
#7 Los prestamistas prefieren un buen pago en efectivo
Otro riesgo de una short sale es perder la propiedad frente a un comprador que tenga suficiente dinero en efectivo como para hacer el pago de una inicial sustanciosa. Cuando se acuerda una short sale, los bancos y otros prestamistas prefieren tratar con este tipo de compradores porque consideran que es más probable que la venta se cierre rápidamente.
En consecuencia, quienes tienen el efectivo a la mano son percibidos como menos riesgosos, al menos si se le compara con aquellos compradores que necesitan una gran cantidad de dinero en hipoteca para cerrar el trato.
Nota: Una alternativa a dejar tu cuenta de banco en cero es concertar una hipoteca con el mismísimo prestamista del vendedor. Piensa que ya tiene todos los documentos de la casa y también parte de tu información financiera. Actuar rápido y pedirle una pre-aprobación a ese mismo banco podría asegurarte la compra de la casa.
Ventajas del short sale para el comprador
Los cazadores de casas en short sale suelen decantarse por una venta en corto por varias razones. Una puede ser la tradicional compra de una vivienda nueva, pero otras podrían incluir cuestiones diferentes, como conseguir una casa vacacional a buen precio, comprar una propiedad para la inversión o renovarla para venderla después en un monto más alto y sacarle ganancias.
Nota: La idea de comprar una casa a buen precio en una short sale no siempre se cumple como una regla escrita. Hay que tener cuidado. Calcula cuánto te costará el mantenimiento y reparación de la vivienda, ya que estos montos deberían sumarse al precio final de la propiedad.
Una short sale te daría la oportunidad de comprar una casa a un precio muy atractivo
Es probable que obtengas un mejor precio en una short sale que con un vendedor habitual. ¿Por qué? Pues, porque la mayoría de los vendedores habituales tienen una cierta percepción -a veces poco realista- del valor de su vivienda y no se preocupan por modificar su precio para que se ajuste al valor del mercado, y mucho menos al presupuesto de los compradores que estén interesados.
Y es que, hay algunos vendedores que no pueden aceptar que su casa no vale tanto como suponían. Aunque se den cuenta de que están ahogados en deudas, no quieren sentir que están regalando su vivienda. Estos son vendedores poco razonables y debes alejarte de ellos en una short sale o incluso en una venta clásica.
Eso sí: aunque los vendedores de las short sales suelen ser razonables, también podrías encontrarte con algunas sorpresas. Algunos están seriamente afectados por el hecho de perder su casa y el dinero que han invertido en ella; todo al mismo tiempo. Piensa también que es posible que vender la propiedad no era su primera opción: quizás tuvo que pasar por varios procesos de modificación de préstamos, pidió la indulgencia o forbearance de su prestamista, etc.
Ahora bien, los vendedores razonables saben que una venta en corto no se basa tanto en lo que ellos quieren, sino en lo que desea el banco. En lugar de pagar por una tasación propia, dejarán que el banco contacte a un agente para que les entregue un documento que fije el valor de la casa en el mercado (BPO o Broker Price Opinion).
Por supuesto, esto no quiere decir que no puedas hacer lo mismo. Consúltale a tu agente inmobiliario para saber cuánto costaría hacer un breve estudio de mercado y compara tu BPO con el del banco para saber que estás adquiriendo la vivienda a buen precio.
Nota: El BPO de una short sale no suele mostrar el precio real del mercado. Por lo general, se va a la baja, pero también podría ocurrir que sobrevalore la propiedad. Por eso es importante que hagas una búsqueda por tu cuenta. La única forma de saber si la compra de esa vivienda es una ganga es tener en las manos un BPO independiente que lo confirme.
¿Cómo preparar un BPO para una short sale?
Preparar un BPO es bastante simple. Lo primero que debes tener en cuenta al preparar uno es que no debes incluir la ubicación ni ningún tipo de comodidades o mejoras que tenga el inmueble, ya que esto puede afectar la evaluación. La idea es comparar casas similares del mismo barrio.
También es importante no distinguir entre casas arregladas o remodeladas. Tu agente inmobiliario ya sabrá cómo hacer el proceso, pero de todas formas, te dejamos información valiosa para que puedas comprender cómo funciona:
- Se debe trazar un radio de búsqueda dentro de una media milla de la propiedad en cuestión.
- Es necesario buscar casas con metros cuadrados y una antigüedad similar a la del estudio.
- El siguiente paso es promediar las ventas sumándolas y dividiéndolas por el número de propiedades vendidas.
- Por último, se usará este promedio como base para calcular el costo por metro cuadrado.
¿Cómo comprar una casa en short sale cuando el precio es demasiado alto?
Si el BPO arroja un valor que está por encima de la media del mercado -y aún así quieres comprar esa casa- nada te impide lanzar una oferta por encima del precio de venta. Eso sí: toma en cuenta que si la vivienda es perfecta para ti -y estás convencido de que no puedes dejarla pasar- es posible que haya otros compradores que piensen como tú y que estén dispuestos a ofertar por encima del precio anunciado.
Nota: Hacer una oferta bastante atractiva en este caso te daría más oportunidades de quedarte con la casa de tus sueños.
En una venta en corto, si la tasación que realiza el comprador por su cuenta arroja un precio bajo, es decir, concluye que la vivienda vale menos del precio esperado por el prestamista del vendedor; tiene la oportunidad de negociar y pedir un ajuste en el valor de la propiedad. Piensa que el banco casi siempre igualará el valor de tu tasación. Sin embargo, puede ocurrir que el vendedor se niegue a reducir el precio porque esto lo obligaría a tener que pagar más dinero por una casa que ya está perdiendo.
¿El punto que tienes a favor? El vendedor de una casa en short sale está obligado a vender para evitar una ejecución hipotecaria. Además, el banco ya ha aprobado la venta en corto. Si el prestamista desea cerrar la transacción -y en este punto, muchos de ellos lo hacen sin pensarlo dos veces- disminuirá el valor de la casa para que coincida con el de tu tasación.
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