¿Qué es un foreclosure?

Si estás aquí es porque te estás preguntando qué es un foreclosure. Bueno, estás en el lugar correcto. La ejecución hipotecaria o foreclosure es el proceso legal por el cual un prestamista toma el control de una propiedad, desaloja al propietario y vende la casa. Esto sucede únicamente después de que el propietario no puede hacer los pagos de capital e intereses de su hipoteca. Se ejecuta sólo lo estipulado en el contrato del préstamo.

Básicamente la definición de arriba explica bastante bien qué es un foreclosure. Pero si aún quieres aprender más sobre cómo funciona un foreclosure, sigue leyendo.

¿Qué significa foreclosure?

El foreclosure tiene como base un contrato de hipoteca o escritura de fideicomiso, que da al prestamista el derecho de utilizar una propiedad como garantía en caso de que el comprador no cumpla su obligación de reembolso del préstamo.

Tan pronto como un prestatario deja de hacer un préstamo o un pago de hipoteca a tiempo, se convierte en moroso. El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando un prestatario incumple o deja de pagar un préstamo o un pago hipotecario. En este momento, el propietario de una vivienda en mora será notificado por el prestamista.

De tres a seis meses después de que el propietario no cumpla con un pago de la hipoteca, suponiendo que la hipoteca sigue en mora, y que el propietario no ha hecho los pagos atrasados dentro de un período de gracia especificado, el prestamista comenzará a ejecutar la hipoteca.

Cuanto más se retrase el prestatario, más difícil será ponerse al día en los pagos porque los prestamistas añaden cargos por pagos atrasados, a menudo después de 10 a 15 días.

El foreclosure varía según el estado

Cada estado tiene sus leyes que rigen el proceso de ejecución hipotecaria o foreclosure. En las mismas, se especifican los avisos que un prestamista debe publicar, las opciones del propietario para poner al día el préstamo y evitar la ejecución hipotecaria, así como el plazo y el proceso de venta de la propiedad.

Una ejecución hipotecaria, como acto mediante el cual un prestamista se hace cargo de una propiedad, es típicamente el paso final después de un largo proceso de pre-ejecución hipotecaria, que suele incluir varias alternativas a la ejecución hipotecaria.

Algunas de ellas pueden mitigar las consecuencias negativas de una ejecución hipotecaria, tanto para el comprador como para el vendedor. Al igual que en el caso de los foreclosure o ejecuciones hipotecarias, los estados tienen sus leyes para manejar este proceso.

Sigue leyendo: Cómo comprar una casa embargada y en remate por banco

Ejemplos

En 22 estados  (incluyendo Florida, Illinois y Nueva York) la ejecución judicial es la norma. Esto significa que el prestamista debe ir a los tribunales para obtener el permiso del foreclosure, demostrando que el prestatario está en mora. Si se aprueba la ejecución hipotecaria, el sheriff (alguacil) local subasta la propiedad para tratar de recuperar lo que se le debe al banco. Aunque también el banco puede convertirse en dueño de la propiedad y venderla por la vía tradicional para recuperar su pérdida. Todo el proceso de ejecución judicial, desde el primer pago atrasado del prestatario hasta la venta de la vivienda por parte del prestamista, suele tardar entre 480 y 700 días, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Los otros 28 estados (incluidos Arizona, California, Georgia y Texas) recurren principalmente a la ejecución hipotecaria no judicial, también llamada poder de venta, que suele ser más rápida y no pasa por los tribunales a menos que el propietario demande al prestamista.

En algunos casos, para evitar la ejecución hipotecaria de una vivienda, los prestamistas harán ajustes en el calendario de pagos del prestatario. De esta forma, el propietario de la casa pueda hacer frente a los pagos y así conservar la propiedad. Esta situación se conoce como indulgencia especial o modificación de la hipoteca.

Consecuencias del foreclosure

Si una propiedad no se vende en una subasta de ejecución hipotecaria o si nunca pasó por una, los prestamistas (a menudo bancos) suelen tomar la posesión de la propiedad y pueden agregarla a una cartera de propiedades ejecutadas, también llamada propiedad inmobiliaria (REO o Real Estate Owned).

Las propiedades ejecutadas suelen ser fácilmente accesibles en los sitios web de los bancos. Esas propiedades pueden resultar atractivas para los inversores en bienes raíces. Esto se debe a que en algunos casos los bancos las venden con un descuento sobre su valor de mercado. 

El foreclosure puede permanecer en el informe de crédito del prestatario durante siete años. Sin embargo, su impacto disminuye con el tiempo.

¿Qué es foreclosure & short sale?

La similitud de estos dos conceptos hace que sea difícil diferenciar foreclosure vs short sale. Por ese motivo, trataremos de explicar un poco las diferencias entre estos dos términos.

El foreclosure es lo que conocemos comúnmente como ejecución hipotecaria o embargo de una propiedad. Normalmente, esta es la consecuencia de tener una serie de facturas impagas. Sin embargo, esto no ocurre de un momento a otro. Es un proceso. En primer lugar, los bancos envían una notificación de pre-foreclosure y luego envían una notificación de short sale.

El short sale se conoce como una venta en corto o una venta rápida. Es decir, el propietario tiene un tiempo establecido para vender la propiedad antes de que sea embargada. De hacerlo, puede recuperar parte del capital y reducir su deuda ante el banco.

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