¿Qué es foreclosure? Entendiendo la ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿Qué es foreclosure?
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Lo que debes saber

El foreclosure es el proceso legal que ocurre cuando no se cumplen pagos hipotecarios, permitiendo al prestamista recuperar la propiedad y venderla para saldar la deuda.

Evitar un foreclosure es posible mediante la refinanciación, indulgencia hipotecaria, venta corta, negociación de pagos o declarándose en bancarrota, entre otras opciones.

Tras un foreclosure, el tiempo de espera para solicitar otra hipoteca varía según el tipo de préstamo, pero puede oscilar entre 2 y 7 años, dependiendo de las circunstancias.

Foreclosure, en español, significa ejecución hipotecaria, y es el proceso legal que toma lugar cuando se incumplen los pagos acordados de la hipoteca. El prestamista buscará recuperar el monto adeudado al hacerse con la propiedad para luego venderla.

Aunque tiene consecuencias importantes, hay estrategias que te pueden ayudar a evitar caer en foreclosure. Aprende aquí cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria y cómo puedes evitar vivir uno.

Qué implica el foreclosure

Al firmar un contrato de hipoteca, estás otorgándole el derecho al prestamista de utilizar la propiedad como garantía en caso de incumplimiento. Por lo que el proceso de foreclosure o ejecución hipotecaria comienza con el primer pago hipotecario atrasado.

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No obstante, desde el primer atraso hasta la ejecución hipotecaria, pueden pasar en promedio 948 días. Esto se debe a que, para llegar al foreclosure, se suelen seguir una serie de pasos:

Primer pago atrasado

Todo el proceso de foreclosure parte del primer incumplimiento. Pero, tranquilo: Los prestamistas suelen ofrecer períodos de gracia de hasta dos semanas para que realices el pago sin sanciones graves.

Lee nuestro artículo para conocer tus derechos ante el cobro de deudas.

Si después del período de gracia todavía no has pagado, se considerará como atrasado y quizás te cobren cargos adicionales. En algunos casos, el prestamista podría informar lo sucedido a los burós de crédito.

Notificación de incumplimiento

Después de 30 días sin haber pagado la hipoteca, el prestamista enviará un aviso de incumplimiento y se te considerará en mora. El límite de período sin pago puede variar, algunos prestamistas establecen 15 días, mientras que otros pueden tardar unos 90 días.

El aviso de cumplimiento suele ir acompañado de un correo certificado y, en algunos estados, pueden colocar el aviso en la puerta de su hogar. Con esta notificación te dirán cuánto debes a la hipoteca.

Tranquilo, recibir este aviso no significa que necesariamente se llevará a cabo un foreclosure de tu hogar; hay formas de evitar que eso ocurra. Sin embargo, esto sí puede afectar tu informe crediticio y, por lo tanto, tu FICO score.

Luego de recibir la notificación, sueles tener otros 30 días para pagar la hipoteca y restablecerla. Comunícate inmediatamente con tu prestamista e infórmale tu situación, quizás logres llegar a un mejor acuerdo de pago.

Pre ejecución hipotecaria

Entre la notificación de incumplimiento y el foreclosure, hay un período de tiempo conocido como pre ejecución hipotecaria, en donde el propietario puede pagar la deuda y, de esa forma, detener el proceso.

Si el propietario no tiene cómo pagar, suele optar por vender la propiedad para así eliminar la deuda de la hipoteca. Esto se denomina como una venta corta, o short sale en inglés.

Demanda judicial

Si no se paga la deuda de la hipoteca, el prestamista puede iniciar una demanda si es un foreclosure judicial. Esto ocurre cuando no hay una cláusula en el contrato que le otorga el derecho al prestamista de vender la casa.

Tendrás un período de tiempo para responder y pagar la hipoteca. En caso de que no respondas a la demanda, el juez podría realizar un fallo en rebeldía a favor del prestamista y la propiedad sería embargada y vendida.

Por el contrario, si es un foreclosure no judicial, el prestamista tiene el derecho de subastar la propiedad luego de un periodo de advertencia. A diferencia de una ejecución hipotecaria judicial, aquí no hace falta involucrar al tribunal.

Independientemente de que sea judicial o no, la ejecución hipotecaria no puede comenzar hasta que no tengas más de 120 días de mora.

Notificación de venta

Una vez que se ha llegado a este punto, el prestamista entregará un aviso de venta. La forma en la que se haga público dependerá del estado en el que se encuentre la propiedad.

Posteriormente, se planificará cuándo y a qué hora se hará la subasta o Sheriff’s Sale. Dependiendo del estado, podrías lograr reclamar tu casa hasta la venta. Para ello, deberás de reembolsar al comprador el monto pagado o el monto total de la hipoteca.

Salida de la propiedad

Esta es la última fase del foreclosure y es cuando el prestamista ha vendido la casa. A partir de ese momento, empezará a correr el tiempo que tiene el propietario para desalojar. El período suele ser entre tres y 30 días.

Ten en cuenta que existen programas de ayuda para evitar desalojos en Estados Unidos, lo cuales brindan ayudas de emergencia.

Cuáles son las consecuencias de un foreclosure

La consecuencia de un foreclosure más importante es perder la propiedad, lo que implica que tendrás que encontrar un nuevo lugar, pero ahora con un registro de una ejecución hipotecaria en tu informe crediticio.

Otras consecuencias pueden ser:

  • Daño al puntaje crediticio: En el informe de crédito quedará el registro de la ejecución hipotecaria durante siete años. La reducción del puntaje dependerá de tu credit score previo; cuánto más alto era, más significativa será la caída.
  • Costos adicionales: El proceso de un foreclosure significa incurrir en cargos adicionales, como abogados y tasadores.
  • Posibilidad de un déficit: Si la venta de la propiedad no cubre el saldo total de la hipoteca, puede que el propietario tenga que pagar la diferencia.
  • Dificultad para acceder a otra hipoteca: Dado el registro en el informe crediticio, muchos prestamistas pueden negarse a ofrecer un nuevo crédito.

Cómo detener el proceso del foreclosure

Antes de la ejecución hipotecaria, hay medidas que puedes tomar para detenerla o retrasarla; como llevar a cabo un proceso de mitigación de pérdidas junto con tu prestamista. Algunas formas de detener el foreclosure son:

  • Solicita asesoramiento: Hay agencias gubernamentales que ofrecen apoyo para evitar un foreclosure, uno de ellos es Home Affordable Modification Program. También hay ayudas económicas para la hipoteca. Asegúrate de tener cuidado con las estafas.
  • Refinancia tu deuda: Esta es una opción si temes estar dirigiéndote hacia un foreclosure. Te permite modificar los términos del préstamo para lograr pagos más asequibles. Conoce más sobre el programa HARP.
  • Pide indulgencia hipotecaria: Es posible negociar con el prestamista para reducir temporalmente los pagos e, incluso, en algunos casos te permiten retrasar su totalidad.
  • Comprométete con un plan de pago: Los prestamistas pueden estar dispuestos a aprobar unos arreglos para pagar un monto adicional cada mes hasta cumplir con el saldo atrasado. Luego de ello se retoman los pagos de hipoteca regulares.
  • Haz un short sale: Implica vender la propiedad por menos de lo que se debe en la hipoteca, pero requiere de la aprobación del prestamista.
  • Entrega la propiedad: Puedes ceder voluntariamente las escrituras de tu casa a tu prestamista. Con ello, aunque se pierde la propiedad, quedas libre de toda deuda hipotecaria y evitas las repercusiones de un foreclosure.
  • Declárate en bancarrota: Esta opción es útil si buscas retrasar el proceso de foreclosure para obtener tiempo y encontrar una solución a largo plazo.

Cualquiera de estas opciones pueden estar disponibles para ayudarte a evitar o detener el proceso de foreclosure. No obstante, deberás de trabajar junto con tu prestamista e, idealmente, obtener asesoramiento legal; hay maneras de conseguir abogados gratis.

¿Cuánto tiempo esperar antes de pedir una hipoteca después de un foreclosure?

Aunque un foreclosure es una marca negativa en el informe crediticio, sí podrás acceder a otra hipoteca, pero no de forma inmediata.

El tiempo depende de factores como: puntaje crediticio, capacidad de pago para la inicial, historial de empleo y de crédito. También influirán las razones que condujeron al foreclosure: las circunstancias atenuantes reducen el tiempo. Los períodos de espera suelen ser:

  • Préstamo convencional: Este es el préstamo con mayor tiempo de espera, de 7 años y 3 años con circunstancias atenuantes.
  • Préstamo USDA: En circunstancias normales deberás de esperar al menos 3 años, en otros casos puede ser menos.
  • Préstamo FHA: Requiere de un tiempo de espera de al menos 3 años, puede ser menos según las circunstancias que llevaron al foreclosure.
  • Préstamo VA: Cuenta con el menor tiempo de espera, siendo de 2 años en circunstancias normales y, en otros casos, puede llegar a ser menos.

Sobre el autor

Andreina es Economista y cuenta con seis años de experiencia en la creación de contenido. En Créditos en USA se enfoca en crear contenido útil y claro para ayudarte a navegar con facilidad en el mundo financiero.

Comments 2

  1. Dalila Morales says:

    hola Andreina ,\muy bueno tu articulo de información , me gustaría aserte una pregunta,
    nosotros perdimos nuestra casa por que el banco nos saco de ella aunque estuvimos asiendo los pagos de prueba … esto es legal?

  2. Foto del avatar Juan Ignacio says:

    Hola Dalila! No estoy facultado a darte una respuesta pero creo que deberías releer tu contrato con el banco. Allí debería estar escrito todo lo que el banco tiene derecho o no a hacer. Mucha suerte!

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