¿Cuánto crédito necesito para comprar una casa?

Los puntajes de crédito son cruciales para iniciar el proceso de comprar una casa. En primer lugar, tu puntaje FICO no solo determina si puedes calificar para un préstamo, sino que también tiene un impacto en los términos y condiciones del mismo.

¿Cómo ven los prestamistas tu puntaje de crédito?

Imagina que un amigo te pide prestado dinero. Suponiendo que tuvieras el monto que necesita, podrías preguntarte: “¿Me devolvió el dinero la última vez que me pidió? ¿Me devolvió el importe total? ¿Lo hizo a tiempo?».

Si la respuesta a esas preguntas es «sí», lo más probable es que vuelvas a prestarle sin pensarlo mucho; Pero si la respuesta a cualquiera de esas preguntas es “no”, es posible (y comprensible) que no quieras prestarle, o que solo lo hagas bajo ciertas condiciones.

Para los prestamistas, especialmente los hipotecarios, un puntaje de crédito bueno o excelente equivale a un “sí” a este tipo de preguntas sobre tu capacidad y probabilidad de pagar a tiempo y de manera consistente. 

Por el contrario, un puntaje de crédito bajo, así como reportes de crédito deficientes, equivalen a un «no», por lo que es posible que el prestamista no quiera prestarte o que sólo esté dispuesto a hacerlo con ciertas condiciones y garantías.

¿Qué puntaje de crédito se necesita para comprar una casa?

No necesitas un crédito perfecto para obtener una hipoteca. Pero debido a que los puntajes de crédito estiman el riesgo de que no pagues el préstamo al final, los potenciales prestamistas recompensarán un puntaje más alto con más opciones y tasas de interés más bajas.

Requisitos de puntaje de crédito por tipo de préstamo hipotecario

Existen cuatro tipos principales de préstamos hipotecarios:

• Préstamos convencionales, respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac.
• Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA o Federal Housing Administration).
• Los del Departamento de Agricultura (USDA o United States Department of Agriculture), que están designados para propiedades rurales y están garantizados por el gobierno federal.
• Préstamos VA diseñados para militares y veteranos, los cuales están respaldados por el United States Veteran Department Affairs (VA).

Cada uno de estos préstamos tiene diferentes requisitos de puntaje de crédito. Así es como se descomponen:

• Préstamos de la FHA: Mínimo 500, con un puntaje promedio de 680.
• Convencionales: Mínimo de 620 a 640, dependiendo del tipo de préstamo.
• Préstamos del USDA: Mínimo 580, aunque se prefiere 640.
• Préstamos VA: No se requiere puntaje de crédito.

Para los préstamos de la FHA, cuánto crédito tengas está directamente relacionado con el pago inicial que deberás realizar al comprar la casa. En consecuencia, si tienes un puntaje de 580 o superior, deberás realizar un pago inicial de al menos 3,5%; Pero si es de 579 o menos, tu pago inicial será de al menos un 10%.

¿Cómo tu puntaje de crédito impacta tus perspectivas hipotecarias?

Es necesario reafirmarlo: cuánto crédito tienes influye mucho al momento de comprar una casa. Al principio, determinará qué opciones de préstamo puedes considerar. Como hemos visto, mientras que algunos tipos de préstamos requieren puntajes mínimos de hasta 640 (préstamos convencionales), otros se reducen a 500 (algunos préstamos de la Federal Housing Administration).

Pero además de esto, tu puntaje de crédito también afectará los costos del préstamo para poder comprar la casa. Como hemos explicado anteriormente, esto se debe a que tu puntaje de crédito representa tu nivel de riesgo para un prestamista hipotecario. Un puntaje más alto significa que pagas tus facturas a tiempo, por lo que se espera que pagues tu hipoteca de la misma manera. Como resultado, calificarás para tasas de interés más bajas.

Ahora bien, supongamos que estás comprando una casa de $ 250.000 dólares en Texas, para lo cual vas a dar un pago inicial del 10%. De acuerdo con los datos de Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB o Consumer Financial Protection Bureau), tus tasas de interés probablemente se verían así:

Como vemos, la diferencia en los intereses pagados durante la vida del préstamo podría ser sustancial. En este monto específico, solo una diferencia de un punto porcentual (3,625% frente a 4,625%) equivaldría a más de $ 11.000 durante los primeros cinco años, y casi $ 50.000 en un plazo de 30.

Opciones de préstamo de acuerdo a tu puntuación de crédito

300 – 499: Pocas opciones 

Tener mal crédito, o no tener crédito en absoluto, significa que es poco probable que puedas comprar una casa a través de una hipoteca, a menos que alguien esté dispuesto a ayudarte.

«En este caso, la única opción sería tener un amigo, o más probablemente un miembro de la familia, que compre la casa, la agregue al título y luego intente refinanciarla al nombre del interesado cuando sus puntajes de crédito hayan mejorado lo suficiente», dice Ted Rood, un senior oficial de préstamos en St. Louis.

500 – 579: Programas hipotecarios enfocados a personas con baja puntuación crediticia

«Es probable que alguien con un puntaje de crédito de 500 tenga una combinación de cuentas de cobro, gravámenes y juicios», dice Joe Parsons, un oficial de préstamos senior con fondos PFS en Dublin, California. «Aunque la FHA asegurará un préstamo con un puntaje de 500, el prestamista exigirá que se paguen los cobros, los juicios y la mayoría de los gravámenes antes del cierre».

David Konzen, un agente de bienes raíces en Marietta, Georgia, afirma que tener un puntaje de menos de 580 es una señal definitiva para mejorar el crédito. En general, los agentes inmobiliarios enviarán clientes a los prestamistas para ver si pueden precalificar para un préstamo. Y aquellos a quienes no les gustan los términos que les ofrecen pueden intentar calificar para un préstamo de la FHA o trabajar en mejorar su crédito.

Sigue leyendo: ¿Cuál es el puntaje de crédito más alto que puede obtenerse?

580 – 619: Programas de pago inicial bajo

Los préstamos de la FHA también permiten pagos iniciales tan bajos como el 3,5%, pero para calificar necesitarás un puntaje FICO de 580 o más. A este nivel, algunos prestamistas también autorizarán préstamos VA.

620-699: Hipotecas convencionales y préstamos respaldados por el gobierno

Quienes vayan a comprar una casa con puntajes de crédito de al menos 620 tienen muchas más opciones. Las hipotecas respaldadas por VA definitivamente entran en juego para militares en servicio activo, veteranos y cónyuges elegibles, lo que puede significar que no se harás un pago inicial y que pagarás tasas de interés más favorables.

Los préstamos respaldados por el USDA para propiedades rurales también están disponibles para aquellos con un puntaje mínimo de 640.

Los préstamos de la FHA para la remodelación, conocidos como préstamos 203(k), se suscriben en este nivel de puntaje FICO.

700 – 739: Buenos programas de crédito hipotecario

Los posibles compradores con puntajes de crédito de 700 o más califican para mejores tasas de interés. Usar una calculadora de hipotecas puede dejar en claro cómo las tasas más bajas hacen una gran diferencia.

En este nivel de crédito también encontrarás prestamistas que te considerarán para viviendas de mayor valor que requieren hipotecas «jumbo».

740 y superior: Las mejores tasas de interés

Los préstamos convencionales tienden a requerir puntajes más altos. De hecho, los puntajes FICO para compradores de vivienda que utilizan préstamos convencionales promediaron 752 para el período de 12 meses que finalizó en junio de 2019, según un informe de Ellie Mae de julio de 2019.

Los prestatarios con puntajes más altos también obtienen una interrupción en el costo del seguro hipotecario privado (PMI o Private Mortgage Insurance), que se requiere si realizan pagos iniciales de menos del 20%. Parsons dice que con un pago inicial del 10%, un prestatario 620 pagará el 1.1% en PMI, mientras que un prestatario de 760 pagaría solo 0.30%.

El puntaje de crédito promedio de los nuevos compradores: 728

Aunque a estas alturas debería ser obvio que, aún con mal crédito, es posible comprar una casa, realmente la mayoría de los nuevos compradores de vivienda no están en esa situación. De hecho, según un análisis de ValuePenguin, el comprador promedio de una casa nueva tiene un puntaje de 728, firmemente en el rango «bueno».

Aún así, no tomes este número como una señal de que calificarás automáticamente: la naturaleza de un promedio significa que muchas personas calificaron con puntajes mucho más bajos, así como también con puntajes más altos. La mejor manera de asegurarte de que calificarás con un puntaje de promedio a bueno es ahorrando para un pago inicial grande.

¿Qué tipo de informe de crédito y puntaje utilizan los prestamistas?

Existen varias versiones de tu puntaje de crédito, según quién emita el puntaje (un banco, FICO o VantageScore) y la industria crediticia (automóvil, hipoteca, tarjeta de crédito). 

Para compensar el riesgo y asegurarse de que obtengan la imagen más precisa de un prestatario hipotecario, la mayoría de los prestamistas usan lo que se llama un informe de crédito «trifusión» que muestra detalles de crédito de varias agencias de crédito, o también pueden usar un «informe de crédito hipotecario residencial», el cual puede incluir otros detalles sobre tu vida financiera, como un historial de alquiler o registros públicos. Estos informes revelan los detalles crediticios del prestatario de varias oficinas (TransUnion, Experian, Equifax).

En muchos casos, el puntaje de crédito que ves como consumidor, posiblemente a través de tu banco o compañía de tarjeta de crédito, es diferente de lo que vería un prestamista hipotecario.

Cómo fortalecer tu puntaje crediticio para comprar una casa

Si debido a tu puntaje no recibes las mejores ofertas, entonces es mejor que sigas alquilando por un tiempo y te enfoques en pulir tu perfil de crédito. ¿Cómo? Pues siguiendo estos consejos.

• Paga todas tus facturas a tiempo: El historial de pagos es el más importante de todos los factores que determinan el puntaje de crédito.
• Mantén bajos los saldos de las tarjetas de crédito: Los expertos recomiendan que no se use más del 30% del límite en cualquier tarjeta de crédito, y si se usa un promedio menor, mucho mejor. La cantidad de tu crédito disponible y la que has utilizado se denomina utilización de crédito, y es el segundo factor más importante en tu puntaje.
• Revisa tus informes de crédito: Podrías encontrar errores que reducen tu puntuación, y si descubres que es tu caso no dudes en reportarlos.
• Mantén abiertas las tarjetas de crédito: Cerrar una tarjeta reduce la cantidad de crédito disponible que tienes, lo que puede aumentar tu utilización de crédito y reducir tu puntaje.
• Observa tu combinación de crédito: Si solo tienes tarjetas de crédito, o préstamos a plazos, considera agregar otro tipo de crédito para que puedas demostrar un buen historial de pago en diversas líneas de crédito. Si estás tratando de construir un archivo de crédito delgado, podrías considerar una tarjeta de crédito garantizada o un préstamo de crédito.

Verifica tu crédito y monitorea tu progreso

Si tu crédito no es tan sólido como te gustaría, trabaja en construirlo. Comprueba tu progreso con un informe gratuito; algunas tarjetas de crédito y muchos sitios web de finanzas personales las ofrecen.

Los informes de gratuitos de puntajes de crédito a menudo siguen el modelo de VantageScores, un competidor de FICO, pero se puede usar cualquier tipo de informe para seguir tu progreso: ambos enfatizan los mismos factores, con ligeras diferencias en la ponderación, pero tienden a moverse en los mismos valores.

Ahora bien, por lo general los prestamistas hipotecarios verifican versiones anteriores del puntaje FICO (FICO 2, 4 y 5). Si deseas ver cuál es tu situación con respecto a ellos para saber exactamente qué verán los prestamistas, deberás comprar un informe completo de FICO. Puedes hacerlo en myFICO.com.

Sin embargo, si has obtenido un reporte de crédito gratuito y has visto que tienes o estás cerca de una puntuación excelente, entonces no necesitas pagar por un informe FICO. Es casi seguro que tienes crédito suficiente para calificar para las mejores tarifas.

¿Qué otros factores toman en cuenta los prestamistas hipotecarios?

Como ya hemos explicado, el puntaje de crédito es un factor clave para determinar si calificas para una hipoteca. Pero no es el único que los prestamistas toman en cuenta.

• Ingresos: Los prestamistas también verán tus ingresos, puesto que quieren asegurarse de que ganes suficiente dinero cada mes para hacer tus pagos.
• Relación deuda-ingreso: Los prestamistas también analizan tus deudas mensuales. Ahora bien, la proporción propiamente dicha que toman en cuenta varía de un prestamista a otro, pero generalmente quieren que tus deudas mensuales totales, incluido el nuevo pago hipotecario estimado, consuman no más del 43% de tus ingresos brutos mensuales. Si tu relación deuda-ingreso es mayor, podrías tener dificultades para calificar para una hipoteca.
• Pago inicial: Cuanto mayor sea el pago inicial, más probable es que califiques para una hipoteca con una tasa de interés más baja. Esto se debe a que los prestamistas creen que es menos probable que dejes de hacer tus pagos si ya invertiste una cantidad significativa de tu dinero en su préstamo. Entonces, un pago inicial más alto hace que el préstamo sea menos riesgoso para ellos.
• Ahorros: Los prestamistas quieren asegurarse de que tengas los fondos suficientes para hacer el pago de tu hipoteca si tus ingresos se agotan inesperadamente. Debido a esto, la mayoría querrá ver que tengas suficiente dinero ahorrado para cubrir al menos dos meses de pagos.
• Historial de empleo: Este es otro factor que los prestamistas interpretan cada uno a su manera, pero generalmente les gusta ver que hayas tenido el mismo trabajo, o al menos uno en la misma industria, durante 2 años.

Para tomar en cuenta

Por ley, anualmente tienes derecho a una copia gratuita de tu informe de crédito de cada una de las tres agencias de crédito. Si aún no lo has pedido, puedes hacerlo en annualcreditreport.com antes de comenzar a buscar un préstamo hipotecario.

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