Ayuda del gobierno para refinanciar casa, ¿es posible?

Si buscas ayuda del gobierno para refinanciar una casa, podrías encontrar alivio en los programas promulgados por el gobierno federal y por el Congreso. De hecho, una búsqueda rápida en Google arrojará diferentes resultados entre los que destacarán -de seguro- los programas HARP y FMERR. Sin embargo, debes tener cuidado: muchos de estos textos podrían estar desactualizados o contener información engañosa.

HARP y FMERR son programas que sí existieron, pero que ya han caducado, por lo que no podrás encontrar ayuda del gobierno para pagar la hipoteca o refinanciar tu casa postulándote a ellos. Entonces, ¿eso significa que el gobierno no puede apoyarte de alguna forma para conservar a tu familia bajo techo? No necesariamente.

Después de una larga investigación, encontramos un programa de alivio hipotecario que funciona a gran escala y que todavía está activo para el 2020. Este programa ha sido diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas tal como lo hicieron HARP y FMERR en sus tiempos de fama.

¿De qué programa hablamos? Del programa High LTV Refinancing Option (HIRO) de Fannie Mae, que sigue ayudando activamente a los propietarios con hipotecas underwater a refinanciar sus viviendas con poco o ningún capital.

Ayuda del gobierno para refinanciar casa

Ayuda del gobierno para refinanciar tu casa ya caducos

Los programas de ayuda hipotecaria con los que estabas familiarizado ya han expirado. Hablamos de los siguientes:

  • HARP (Home Affordable Refinance Program): 2009-2018
  • HAMP (Home Affordable Modification Program): 2009-2016
  • FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance): 2017-2019

Cuando la mayoría de las personas escucha la frase “alivio hipotecario del gobierno” o “apoyo del Congreso para refinanciar la casa”, visualizan al HARP (Home Affordable Refinancing Program).

HARP fue un programa del gobierno lanzado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda después de la crisis del 2008, específicamente en el año 2009. A lo largo de 9 años, HARP ayudó a millones de propietarios de viviendas que habían sido duramente afectados por la crisis inmobiliaria a refinanciar las hipotecas de sus hogares con facilidad y con tasas muy atractivas.

¿El problema? Pese a haber sido muy exitoso -y sumamente útil para los hogares en dificultades financieras- el programa HARP terminó en 2018. ¿El nuevo escenario? A pesar de su alcance, en el año 2018 muchos propietarios de viviendas seguían sin poder pagar sus hipotecas, sobre todo en aquellas zonas donde el valor de las casas y apartamentos había caído en vez de aumentar, como los demás. 

Eso motivó a Fannie Mae y Freddie Mac a crear sistemas de refinanciación similares al HARP para poder ayudar a los propietarios de viviendas que perdieron la oportunidad de participar en el programa HARP. Es así como el FMERR de Freddie Mac ganó popularidad y subió como la espuma.

Los propietarios no solo pudieron aprovecharse de este programa, sino que además obtuvieron mejores condiciones de pago. ¿Por qué? Porque las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos durante el año 2019. De hecho, se presume que muchas familias pudieron ahorrar más que miles de dólares en sus hipotecas, algo que se agradece.

¿El nuevo problema? El FMERR también llegó a su fin en el mes de septiembre de 2019. Eso nos deja solo con un programa de alivio hipotecario a nivel nacional, al menos para lo que queda del año 2020: el refinanciamiento de Fannie Mae, o «HIRO». ¡Vamos a conocerlo!

HIRO: el programa de refinanciación de alivio hipotecario en 2020

El programa HIRO de Fannie Mae se parece mucho a HARP y FMERR. El HIRO le permite a los propietarios refinanciar su hipoteca a cambio de un monto de dinero muy pequeño. ¿Lo que nos gusta? A diferencia de otros similares, el HIRO no trabaja con una proporción máxima de LTV (Loan-To-Value). 

¿La limitación más grande? Solo los propietarios cuyas hipotecas son actualmente gestionadas por Fannie Mae pueden calificar. Otras condiciones que deben cumplir los ciudadanos para usar la opción de refinanciamiento de alto LTV de Fannie Mae incluyen: 

  • Que el préstamo se haya firmado el 1 de octubre de 2017 o después de esta fecha calendario.
  • Que la relación préstamo-valor sea de un mínimo del 97.01% (en el caso de las casas unifamiliares).
  • Al igual que HARP, no tener más de un pago atrasado en el último año y ninguno durante los últimos 6 meses.
  • Que el prestatario tenga un buen historial de pagos y no se haya retrasado con las cuotas de su hipoteca.

A esto habría que sumarle un factor: los propietarios que deseen calificar también necesitan demostrar que tienen un beneficio neto tangible. ¿Qué significa esto? Que deben buscar algo claro con la refinanciación, ya sea reducir el pago mensual de la hipoteca, acortar el plazo del préstamo o pasarse de una hipoteca de tasa variable a una tasa fija.

Nota: Para saber si cumples con estas condiciones, consulta directamente con tu prestamista. El banco o cooperativa de crédito te dirá si tu familia es elegible para un refinanciamiento con HIRO.

Programas de ayuda hipotecaria para préstamos garantizados por el gobierno 

Los programas de alivio hipotecario más populares -como HARP, HAMP, FMERR y HIRO- tienen una especie de similitud: solo están  disponibles para propietarios con hipotecas convencionales, como los garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac. Pero, ¿qué pasa si tu préstamo está respaldado por el gobierno? 

Los propietarios con hipotecas FHA, VA y USDA también tienen acceso a programas de alivio de deuda, aunque son diferentes a los de los préstamos convencionales. Es decir, pueden optar por una refinanciación clásica simplificada.

Las refinanciaciones simplificadas son programas especiales que permiten la refinanciación de la hipoteca y que solo operan en el caso de los préstamos respaldados por el gobierno. Podría decirse que son similares a los programas de alivio hipotecario que ya hemos visto, aunque con algunas diferencias. ¿Por qué? Porque, en este caso, se puede optar por el programa incluso si el precio de la casa está por el piso o se tiene poco capital.  

Este refinanciamiento tiene también otros beneficios. Por ejemplo, no necesitas sumergirte en tanto papeleo porque no tendrás que volver a verificar tus ingresos o tu puesto de empleo. Tampoco tendrás que ordenar una tasación de la casa. Esto, sin duda, te ayudará a ahorrar tiempo y dinero.

Nota: Los préstamos respaldados por el gobierno suelen tener tasas de interés más bajas que las del mercado tradicional, por lo que es posible que puedas conseguir un interés atractivo y, por ende, una mensualidad más baja y cómoda de pagar.

Sigue leyendo: ¿Cómo reclamar el segundo cheque de estímulo económico?

Ayuda del gobierno para refinanciar casa de veteranos

Uno de los beneficios de los préstamos de la Asociación de Veteranos (VA o Veterans Affairs) es que te pueden ayudar si tienes problemas para pagar las mensualidades de tu hipoteca. El alivio hipotecario para veteranos puede venir en varios formatos: un refinanciamiento simplificado (IRRRL) o por medio de la ayuda de un profesional de préstamos de la VA, que es quien elaborará tu nuevo plan de pagos.

Si estás hasta el tope con préstamos de la VA y necesitas un refinanciamiento para disminuir tus deudas, puedes usar su sistema de alivio llamado IRRRL para conseguirlo. Al igual que otros programas de refinanciación, el IRRRL no requiere demostrar que tienes un empleo fijo, y también omite la tasación de tu vivienda, por lo que tu LTV no será tomado en cuenta. 

Si no crees que esta alternativa de refinanciamiento sea la adecuada para ti, puedes aprovechar el otro programa de ayuda de la VA. Recuerda que los titulares de los préstamos de la VA -así como los veteranos con hipotecas externas- pueden acceder a consejeros profesionales que les ayudarán en caso de tener problemas para cubrir sus mensualidades.

Estas personas apoyan a los veteranos y les ayudan a decidir si, según sus ingresos y presupuesto, deberían refinanciar, tratar de reestructurar su préstamo o tomar otra medida; todo esto para evitar una ejecución hipotecaria en el futuro. 

Este programa de asistencia podría ser incluso mejor que los demás porque los llamados «técnicos de préstamos» de la VA hablarán con el prestamista en tu nombre, de modo que no tendrás que empaparte con toda la logística y funcionamiento del préstamo o programa de alivio hipotecario.

¿Cómo funcionan los programas de refinanciamiento de alivio hipotecario?

La idea de un «programa de refinanciación de alivio hipotecario» como HARP, FMERR o HIRO es ayudar a los propietarios a bajar las tasas de interés de sus hipotecas. Esto hará que sus pagos mensuales se vuelven más asequibles. Sin duda, estos incentivos de alivio han ayudado a millones de propietarios en los Estados Unidos a no caer en mora y, por ende, perder su techo.

Pero, ¿por qué son necesarios los programas de refinanciamiento en primer lugar? Para entender cómo funciona un refinanciamiento de alivio hipotecario, lo primero que hay que hacer es tener en claro dos cosas:

  • Cuanto más baja sea la tasa de la hipoteca, más baja será su cuota mensual. Por tanto, el objetivo de la refinanciación de un programa de alivio es disminuir la tasa de interés lo suficientemente como para que el propietario pueda pagar su hipoteca sin caer en mora o retrasos.
  • La capacidad de refinanciar el préstamo dependerá del valor de la vivienda. Cuando el valor de la casa disminuye, los propietarios podrían ser incapaces de refinanciar su préstamo con tasas y cuotas más bajas.

¿Conclusión? Por lo general, los propietarios no pueden refinanciar su préstamo hipotecario a menos que la hipoteca esté por debajo de una cierta relación préstamo-valor.

Nota: La relación que existe entre el monto de la deuda y el valor actual de una vivienda es lo que se conoce como relación préstamo-valor.

Ejemplo

Si tu casa tiene un valor tasado de $100,000 y todavía debes $97,000 dólares de hipoteca, tienes una relación préstamo-valor del 97%. Y, casualmente, 97% es la mayor relación préstamo-valor que se puede tener para calificar a un sistema de refinanciamiento convencional. 

Cuando el valor de una casa cae mientras que el propietario está pagando su hipoteca, el LTV puede subir repentinamente por encima de ese punto de referencia del 97%. Esto los convierte en candidatos inelegibles para una refinanciación bajo las reglas del juego tradicionales. 

Usemos el ejemplo anterior para ver de qué se trata: digamos que el valor de las casas en tu vecindario comienza a caer, y que esa vivienda que costaba $100,000 ahora se sitúa en $90,000.

Como propietario, todavía debes $97,000 en calidad de hipoteca. Por tanto, tu nueva relación préstamo-valor es del 108% (97 / 90 = 1.08). En este punto, la refinanciación clásica de la casa es casi una misión imposible y es posible que te quedes atrapado en una hipoteca que no podrás seguir pagando.

¿Cuál es la función de los programas de ayuda hipotecaria?

Justamente, cambiar estas reglas. En lugar de exigirle al propietario una proporción máxima de LTV, se trabaja con LTV mínimos para no tener que dejar por fuera a los ciudadanos más afectados.

En 2009, HARP comenzó a permitir que la gente refinancie con LTV del 81% o más, aunque es importante destacar que muchos prestamistas limitaron la LTV permitida al 105%. Sin embargo, la mayoría de ellos elevaron el LTV máximo al 200% e incluso hubo algunos que eliminaron la barra del límite por completo. Esto le permitió a todo tipo de propietarios acceder a un refinanciamiento a bajo costo.

Para que te hagas una idea, el programa HIRO funciona de esta misma manera. No hay un límite máximo de LTV para la refinanciación, aunque sí se establece un límite mínimo. De hecho, para ser elegible, tu LTV no puede estar por debajo del 97.01%, al menos en el caso de las viviendas unifamiliares.

¿Por qué el gobierno y el Congreso ofrecen programas de alivio hipotecario?

Los programas de alivio hipotecario existen para ayudar a los propietarios de viviendas a afrontar sus pagos mensuales, a no retrasarse con ellos y a disminuirlos o hacerlos más cómodos de pagar para así evitar una posible ejecución hipotecaria en el futuro.

Sí. Sabemos que obtener ayuda del gobierno -o de una agencia relacionada con él- para refinanciar tu casa podría parecer una oferta demasiado buena para ser verdad. Pero, en realidad, a estas agencias les conviene crear incentivos de alivio hipotecario.

Esto se debe a que, cuando un propietario se enfrenta a una ejecución hipotecaria, no hay nadie que gane: los prestamistas hipotecarios pierden dinero, los inversionistas también pierden dinero y el propietario no solo pierde lo invertido, sino también su hogar. Esto sin contar con su puntaje de crédito, lo que le impedirá participar y disfrutar de las diferentes soluciones financieras del mercado.

En líneas generales, esto fue exactamente lo que pasó en la crisis financiera de los Estados Unidos. La caída del valor de las viviendas -junto a una fuerte recesión económica- dejó a los propietarios con cuotas hipotecarias imposibles de pagar y, lo peor, con muy poco capital para poder refinanciar su casa a una tasa más baja. 

HARP, el Programa de Refinanciación de Viviendas Asequibles, fue creado justo en tiempos de crisis para ayudar a estos propietarios a recuperar el control de su deuda hipotecaria y, por ende, su flujo de caja mensual.

Los programas subsecuentes, como HIRO y FMERR siguieron el mismo camino: ayudar a los propietarios a refinanciar su préstamo hipotecario con otras reglas de juego. Aunque el valor de las casas en los Estados Unidos ha aumentado constantemente en los últimos años, todavía hay algunos lugares en los que los precios están estancados. Así que, podríamos decir, que son muchas las familias que todavía se benefician de una refinanciación con un alto LTV. 

Nota: Si te encuentras inmerso en esta situación, un refinanciamiento hipotecario podría ayudarte a ahorrar miles de dólares. 

Ahorra más en el 2020 accediendo a un programa de ayuda hipotecaria

En los dos primeros meses del 2020, las tasas hipotecarias bajaron hasta alcanzar nuevos mínimos históricos. ¿Qué quiere decir esto? Que los propietarios que tienen problemas para pagar la hipoteca tienen el camino abierto para refinanciarla y bajar las mensualidades.

Aprovechar el programa HIRO o aplicar a los programas de refinanciación simplificada en caso de tener una hipoteca garantizada por el gobierno podría ser una buena opción, hoy más que nunca. ¿Nuestro consejo? Analiza cuánto podrías ahorrar con una refinanciación de alivio hipotecario en el 2020 y no pierdas tiempo.

Preguntas frecuentes sobre la ayuda del gobierno para refinanciar una casa

Si todavía tienes dudas sobre los programas de ayuda del gobierno para refinanciar una casa, ¡no te preocupes! En Creditosenusa.com hemos reunido algunas de las dudas frecuentes para darte más información:

¿Realmente hay un programa de alivio para hipotecas?

Sí. Hay, hasta los momentos, un solo programa de ayuda hipotecaria operativo en el 2020. Es la opción de refinanciamiento de Fannie Mae, conocida popularmente como HIRO. El programa HIRO está dirigido a los propietarios que desean refinanciar su hipoteca, pero que actualmente tienen poco capital -o ninguno- para pagar por ello. 

HIRO es una alternativa a otros programas que ya no están en funcionamiento, como HARP y FMERR, pero recuerda: solo está disponible para los propietarios con préstamos garantizados por Fannie Mae. 

¿Cuál es el programa de alivio hipotecario de Trump?

Donald Trump no tiene un programa de alivio hipotecario. Lo que sí ha lanzado es un programa de reforma hipotecaria, pero no podríamos decir que este tenga la intención de ayudar a los propietarios de las viviendas con el pago de sus préstamos. En lugar de ello, su plan le da facilidades de refinanciamiento a las agencias hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, colocándolas bajo la tutela gubernamental.

Esto podría tener un impacto en los préstamos hipotecarios que obtengan los consumidores individuales en el futuro, no podemos negarlo. Pero, en sí, no se centra en reducir el pago mensual de la hipoteca como lo hizo el programa HARP, operativo bajo la administración de Obama.

¿Hay algún programa de alivio hipotecario gubernamental?

No, pero esto no quiere decir que no hayan existido. El Programa de Refinanciación de Viviendas Asequibles (HARP) es el mejor ejemplo de ello. HARP fue creado por el gobierno federal tras la crisis inmobiliaria del 2008 y formó parte del paquete de estímulo. En sí, el programa estuvo operativo por 9 años y durante su vigencia, ayudó a millones de propietarios a refinanciar su préstamo hipotecario.

El programa de alivio hipotecario que te presentamos hoy -HIRO- no es gestionado por el gobierno. Sin embargo, la agencia que lo hace, Fannie Mae, está bajo la «tutela del gobierno». ¿Traducción? Tiene relación indirecta con el gobierno federal. Por eso, lo consideramos una ayuda del gobierno para refinanciar tu casa.

¿Cuál es el programa de alivio hipotecario del Congreso?

No hay realmente un programa de estímulo hipotecario que sea llevado a cabo por parte del Congreso. El Congreso aprobó el paquete de estímulo federal del 2009, que incluían tanto al HARP (Programa de Refinanciación de Viviendas Asequibles) como al HAMP (Programa de Modificación de Viviendas Asequibles); pero ambos programas ya han terminado. 

No hay ningún programa de estímulo hipotecario que haya sido lanzado por el Congreso en el 2020, al menos hasta ahora. Lo más cercano que podrás encontrar es la opción de refinanciamiento de alto LTV de Fannie Mae.

¿El programa de alivio hipotecario mejorado de Freddie Mac es real?

El Freddie Mac Enhanced Relief Refinance (FMERR) era un programa legítimo que estaba bajo la supervisión de la FHFA y que fue creado para ayudar a los propietarios de viviendas a refinanciar sus hipotecas.

Pero -como ya se expuso anteriormente- este programa ya expiró. El programa de ayuda mejorado de Freddie Mac terminó oficialmente en septiembre del 2019 y no hay planes para revivirlo, al menos no por el momento.

¿El programa HARP todavía está disponible?

No, el programa HARP ya no está disponible. HARP -Home Affordable Refinancing Program- terminó en el año 2018. Ya no se puede solicitar ayuda de HARP o ser aceptado en este programa.

¿La asociación de veteranos puede ayudar con los pagos de la hipoteca?

. La Administración de Veteranos (VA) puede ayudar a los veteranos -y a los miembros que todavía estén en servicio- que tengan dificultades para pagar su hipoteca. La asociación ofrece asesoramiento financiero profesional

Estos técnicos financieros te ayudarán a determinar el mejor curso de acción y trabajarán directamente con tu administrador hipotecario para elaborar un nuevo plan de pagos que funcione para ti. 

Esto es posible incluso si tu préstamo actual no está respaldado por la Asociación de Veteranos.

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