¿Cómo comprar una casa en Estados Unidos sin ser residente?

Cómo comprar casa con ITIN
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Lo que debes saber

Comprar una casa en Estados Unidos como extranjero con un ITIN es posible, pero puede requerir un pago inicial del 20-30% y tasas de interés más altas.

Es esencial construir un historial crediticio en EE. UU. y demostrar estabilidad financiera para obtener un préstamo hipotecario.

Consultar a un agente inmobiliario con experiencia en transacciones para extranjeros y buscar un prestamista que acepte ITIN son pasos clave.

Ser dueño de una casa en Estados Unidos puede ser una buena decisión financiera, incluso si eres extranjero. De hecho, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR por sus siglas en inglés), adquirir una propiedad en el país te brinda:

  • Equidad
  • Ahorros
  • Estabilidad
  • Beneficios fiscales
  • Posibilidad de inversión
  • Libertad financiera o de movimiento, y más

Aunque puede ser más complicado comprar una casa sin ser ciudadano o tener una Green Card, no es imposible. Simplemente, debes contactar a profesionales inmobiliarios, financieros y legales para que te guíen en el proceso.

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Mientras lo haces, hemos creado una guía completa para ti que te explica cómo comprar casa en Estados Unidos sin ser residente, qué aspectos debes considerar, cuáles son los requisitos y qué alternativas de financiación tienes siendo o no inmigrante.

¿Qué papeles piden para comprar una casa sin tener residencia?

Depende de cómo la vayas a pagar. Si estás pensando en dar una inicial y financiar tu compra con una hipoteca, deberás demostrar, entre otras cosas, tu solidez bancaria, laboral y financiera. También necesitarás construir crédito en USA, ya que el de tu país no es válido acá.

Requisitos esenciales

Aunque los requisitos para extranjeros varían dependiendo de tu situación migratoria y financiera, esto es lo que te van a pedir sí o sí:

  • Algún número de identificación fiscal, específicamente el ITIN. Puedes tramitar el tuyo o renovarlo en cualquier oficina del IRS. Te dejamos los teléfonos de contacto para que puedas dar con la sede más cercana.
  • Documentos que demuestren tu identidad. Lo común es consignar una copia del pasaporte vigente y tu visa americana. Normalmente, las personas solicitan una visa de inversionista, pero no la necesitas, en especial si compras estando fuera del país.
  • Pagar los impuestos por la compraventa de la propiedad. Y quizás otros tipos de impuestos si te genera alguna ganancia (por rentar una habitación, por ejemplo). En este último caso, te corresponde el 30% de lo generado.
Nota: Ten en cuenta que, si decides vender la casa luego, tendrás una retención del 0% al 15% sobre el monto total de la venta. El porcentaje retenido dependerá del valor de la propiedad. Esto lo hace el IRS para asegurar que no te vayas sin pagar los taxes.

Requisitos para una hipoteca

Si quieres obtener un préstamo hipotecario para comprar tu casa en Estados Unidos, necesitarás también:

  • Hacer crédito en USA. El puntaje de crédito ayudará a los bancos a calcular qué tan riesgoso es prestarte dinero, así como la tasa de interés. Normalmente, los bancos piden un mínimo de 620, pero como no eres residente, podrían pedirte más.
  • Copia de tu última declaración de impuestos. Si tienes más de una, ¡mejor! También te pedirán documentos que demuestren tu entrada de ingresos. Acá te explicamos cómo obtener tus últimas W-2, aunque también te sirven las 1099.
  • Pagar el enganche o inicial, que puede superar el 20% hasta llegar al 30% o 40% dependiendo del prestamista.
  • Consignar estados de cuenta, preferiblemente, de bancos americanos. Abrir una cuenta sin vivir en Estados Unidos no es tan difícil. Incluso puedes hacerlo con tu pasaporte (aunque con el ITIN es mejor porque haces crédito).

Cómo comprar un inmueble en USA sin ser residente paso a paso

Una vez que tengas todo a la mano y sepas cómo quieres pagar (de contado o financiado) entonces podrás comenzar con el proceso.

1. Elige una ubicación para comprar la casa

Lo primero que debes hacer es elegir en qué estado deseas adquirir la casa. De ser preferible, piensa en una ubicación exacta, como una ciudad o urbanización. Estudia los precios de la zona para saber si se ajustan a tu presupuesto.

Esto es más importante de lo que se piensa porque, en este país, cada estado o ciudad puede aplicar regulaciones, normativas e impuestos adicionales. Necesitas saber cuáles son para ver si puedes cumplir con todo.

Además, teniendo una idea clara de la ubicación, te será más fácil conseguir algún realtor que te ayude con la compra del inmueble.

Consejo: Antes de elegir dónde quieres comprar tu casa, realiza una investigación previa. Ten en cuenta el tipo de residencia que deseas adquirir: si será una vivienda principal, una inversión o una casa vacacional.

2. Piensa en si necesitas financiación

Como ya sabes, puedes comprar la casa de contado si tienes el dinero completo o solicitar una hipoteca. En el primer caso, deberás reportar la compra ante el IRS y proceder con el trámite correspondiente. En el segundo, conseguir un banco que te preste.

Nota: Dependiendo de si deseas comprar la vivienda como residencia principal, casa de vacaciones o inversión inmobiliaria, podrás acceder a créditos hipotecarios para extranjeros o préstamos FHA.

3. Consigue un prestamista

Busca bancos que acepten ITIN, cooperativas de crédito y prestamistas con opciones de financiamiento para inmigrantes. Luego:

  • Compara tus opciones. Presta especial atención a las tasas de interés, pago inicial requerido, costos y plazos de pago.
  • Solicita una preaprobación. Te recomendamos no aplicar directamente al préstamo. Es mejor que solicites una precalificación para no bajar tu puntaje innecesariamente.

4. Contrata a un agente inmobiliario con experiencia en no residentes

Es recomendable que, al momento de elegir a un representante de bienes raíces, selecciones un agente con la designación de Especialista Certificado en Propiedades Internacionales (CIPS).

Por lo general, los agentes especializados te ayudarán en la búsqueda de una casa apropiada para ti, la redacción de una oferta y el proceso de cierre; todo esto teniendo en cuenta las regulaciones particulares del estado y tu condición como extranjero.

Consejo: Busca también a un abogado especializado en transacciones inmobiliarias con experiencia en no residentes. En algunos estados pueden exigir que tengas uno. Además, podrá ayudarte con los aspectos fiscales de la compra.

5. Escoge una propiedad y haz una oferta

Al encontrar tu casa ideal, tendrás que trabajar en conjunto con tu realtor para la redacción de una oferta que refleje tus condiciones y las del vendedor.

Cuando hayan llegado a un acuerdo sobre el precio de la casa, deberás realizar un depósito de garantía, así como proceder con la inspección y tasación de la vivienda.

De esa manera, podrás certificar el estado y valor de la casa. Si encuentras algo, será necesario buscar un nuevo acuerdo con el vendedor.

6. Cierra la compra

Una vez hayas realizado la inspección de la vivienda y tengas un acuerdo listo, será hora de cerrar la compra, pagar los costos de cierre y firmar los papeles. Lo más probable es que debas pagar:

  • Honorarios
  • Costos del préstamo
  • Seguro de propietario
  • Inspección y tasación de la vivienda
  • El impuesto a la transferencia de la propiedad
  • Búsqueda del título del inmueble en los registros
  • Un seguro hipotecario privado (PMI), que puede ir desde el 0.22% hasta el 2.25% del valor total del préstamo

¿Si compro una casa en Estados Unidos me dan residencia?

No. Comprar una casa no te da acceso a la residencia. Si deseas convertirte en un residente permanente, deberás buscar otra forma. Por ejemplo, a través de una visa de inversión.

¿Puede un inmigrante comprar casa en USA?

Sí, puedes comprar una casa en USA siendo inmigrante, incluso sin papeles. No hay ninguna ley que te lo impida o que limite el tipo de vivienda a adquirir. Lo que sí puede pasar es que sea más difícil conseguir un préstamo hipotecario.

¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa en Estados Unidos?

Depende. El monto exacto varía según diversos factores. Sin embargo, según el último reporte de Redfin, debes ganar alrededor de $114,627 al año para comprar una casa típica en el país.

¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos con visa de turista?

Sí. Si tienes una visa de turista, puedes comprar una casa en Estados Unidos. Lo mismo sucede si has solicitado asilo, tienes una visa de trabajo o de inversión.

Sobre el autor

Rosmar desde 5 años trabaja como redactora y creadora de contenido. En Créditos en USA se especializa en crear contenido sobre préstamos y finanzas personales para latinos en Estados Unidos.

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