¿Qué es una Sheriff’s Sale? Todo lo que necesitas saber

Comprar una propiedad embargada a través de una Sheriff’s Sale puede ser una grandiosa manera de adquirir un inmueble, ya sea para vivir o como inversión. Eso sí: este tipo de ventas no son iguales a las más clásicas del mercado inmobiliario, pero comprender cómo funcionan podría ayudarte a ahorrar en la compra de una propiedad y quizás ¡hasta sacarle ganancias! Veamos de qué se trata.

¿Qué es una Sheriff’s Sale?

Una Sheriff’s Sale no es más que un tipo de subasta pública donde los compradores interesados pueden ofertar y comprar una propiedad que ha sido embargada. En las Sheriff’s Sales, el propietario inicial del inmueble es incapaz de honrar los compromisos es decir, las deudas que tiene por concepto de hipoteca

Ante este escenario, el prestamista toma posesión legal de la propiedad. Para poder obtener el dinero correspondiente a la deuda, este prestamista (que podría ser un banco, por ejemplo) pone en venta el inmueble y se cobra el saldo pendiente de la hipoteca.

Las Sheriff’s Sales se realizan localmente, lo que quiere decir que se anuncian dentro del mismo condado y aunque no lo creas, se llevan a cabo con bastante frecuencia. Puedes consultar con el Departamento del Sheriff de tu condado para conocer cuándo se llevarán a cabo, pero generalmente, es una vez al mes. En algunas localidades, las Sheriff’s Sales se realizan cada semana, pero no es lo usual.

¿Qué tipos de propiedades se subastan en una Sheriff’s Sale?

Cualquier tipo de bien inmueble que pueda hipotecarse y que cumpla con los requisitos específicos, es decir, que pertenezcan a un propietario que se ha retrasado en el pago de su hipoteca y que ha manifestado que no puede hacerse cargo de ella. 

Hay un amplio abanico de propiedades que podrás encontrar en una Sheriff’s Sale, desde viviendas unifamiliares hasta viviendas multifamiliares, complejos hoteleros, edificios comerciales, locales, entre otros.

Pero, ¿dónde se realizan las Sheriff’s Sales?

Este tipo de ventas suele realizarse en la oficina del Sheriff del condado o en el juzgado. En algunas zonas del país, podrían llevarse a cabo en la cercanías del tribunal, en vez de en el recinto. Las Sheriff’s Sales están abiertas al público. A veces los prestamistas asisten a la venta o envían a un representante que intenta comprar su propia propiedad para después ponerla en venta a un precio más lucrativo. Es importante que sepas que este tipo de acciones no está prohibida.

Eso sí. Hay un factor que debes tomar en cuenta si quieres participar en una Sheriff’s Sale: todos los participantes deben acudir con fondos certificados que sean lo suficientemente grandes como para poder ofertar por una propiedad.

¿Cómo ver la lista de propiedades disponibles en una Sheriff’s Sale?

Puedes acudir a un par de lugares para poder explorar las distintas propiedades que se subastarán en la próxima Sheriff’s Sale de tu condado. Muchas oficinas del Sheriff del país tienen su propia página web y ahí publican la lista de propiedades en remate. También puedes obtener la lista completa visitando la oficina del Sheriff y pidiéndola en físico.

Además, las propiedades disponibles en la subasta también suelen anunciarse en el periódico de mayor circulación de tu localidad. ¿Cuándo? Hasta un mes antes de que se lleve a cabo la subasta. Si quieres conocer qué periódicos utiliza tu condado para hacer estos anuncios, no dudes en comunicarte con la oficina del Sheriff.

Nota: Cada propiedad en venta incluirá un número de expediente, un número de archivo del condado o un número de caso judicial. También se indicará quién es el demandante de la ejecución hipotecaria, la dirección de la propiedad y una breve descripción del inmueble. Aquí también podrás encontrar un precio modesto, que será la cifra mínima que espera conseguir el prestamista por la subasta.

¿Qué significa “precio modesto” en un Sheriff’s Sale?

El precio modesto es la cantidad mínima que el demandante (que es, generalmente, el prestamista) aceptará por la propiedad. ¿Qué quiere decir esto? Que si las ofertas no alcanzan este monto, la propiedad no se le venderá a ningún ofertante.

Ahora bien, este precio puede ser mayor o menor al monto de la deuda, que sería la cantidad de dinero que el prestamista tiene derecho a recuperar para cubrir sus pérdidas. Es posible que el abogado del demandante u otro representante oferte por el inmueble para tratar de subirle el precio.

¿Qué es una Sheriff's Sale?

¿Cómo prepararse para comprar una propiedad?

El primer paso para prepararse para una Sheriff’s Sale es realizar una búsqueda exhaustiva sobre el título de la propiedad o de todas las propiedades que te han llamado la atención del listado. Algunas áreas del país le permiten a los ciudadanos hacer este chequeo de forma virtual a través de una página web, mientras que en otras se debe pedir el expediente en el juzgado principal. Si lo deseas, puedes contratar a un abogado que te ayude a verificar el estado legal del inmueble.

Pero, ¿qué comprende este estado legal y por qué es importante? La respuesta es simple: esta búsqueda te ayudará a determinar si la propiedad cuenta con algún gravamen a nivel estatal o federal. ¿Qué gravámenes podrías encontrar? Por ejemplo, una nota impuesta por el Servicio de Rentas Internas (IRS o Internal Revenue Service) o incluso gravámenes por deudas del servicio de agua potable.

Si adquieres la propiedad con un gravamen, tendrás que hacerte cargo financieramente de él. Por eso es importante revisar si el único gravamen expuesto en el expediente es el del acreedor de la hipoteca o si hay también otras deudas asociadas al inmueble.

Ponte también en contacto con las autoridades de la ciudad o del condado para averiguar si hay permisos abiertos en la propiedad. De ser así, toma en cuenta que tendrás que invertir dinero para cerrarlos en caso de ganar la subasta.

¿Cuánto dinero necesitas para asistir a una Sheriff’s Sale?

Esto dependerá muchísimo de la cantidad de dinero que estás dispuesto a pagar por el inmueble y del precio modesto que le han colocado a la propiedad. La cantidad que debes pagar podría variar dependiendo de la ubicación, así que verifica con anticipación en cuánto está el metro cuadrado, en promedio, en el lugar donde se ubica el inmueble.

La cantidad de dinero que debes llevar a la Sheriff’s Sale también tiene que ver con el pago inicial. Algunas ciudades requieren el pago de una inicial del 10%, mientras que otras sitúan este límite en un 20%. Los fondos deben entregarse en efectivo, cheque certificado o giro postal. Los cheques personales no suelen aceptarse en este tipo de ventas.

Veámoslo en un ejemplo. Si la Sheriff’s Sale requiere un pago inicial del 10% y lo máximo que estarías dispuesto a pagar por una propiedad son $200,000, debes llevar a la subasta una prueba de que tienes $20,000 disponibles en fondos o, al menos, ese 10% del precio final de la compra. Si se cierra la venta en $180,000, estaríamos hablando de un pago de $18,000.

¿Cuándo se oficializa la venta en una Sheriff’s Sale?

Esto también dependerá de las reglas establecidas para la venta en cada condado o ciudad, pero generalmente, es en cualquier momento dentro de los 30 días siguientes a la subasta y al envío de ese pago inicial. No obstante, es importante que sepas que algunas ciudades manejan períodos mucho más largos.

Para conocer más detalles sobre la venta, ¡no dejes de ver la página web del Sheriff! Posiblemente, el portal contenga las reglas de la subasta, incluyendo el plazo para el cierre de la venta y la firma del contrato.

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