¿Cómo comprar una casa con mal crédito?

Actualizado el 3 octubre, 2022 por Federico

Si tu puntaje de crédito no es estelar -sino todo lo contrario- quizás te abstengas de comprar una propiedad, a menos que, por supuesto, tengas el dinero de contado. ¿Por qué? Porque puede que no califiques para un crédito hipotecario si tienes mal crédito. Sin embargo, no siempre tendrás que decirle adiós al banco o a tu sueño de tener una vivienda propia si tu historial no ayuda. ¡Los préstamos para personas sin crédito o con un mal crédito existen y en esta guía hablaremos de ellos!

Aquí descubrirás cómo comprar una casa con mal crédito, cuánto crédito necesitas para comprar una casa, cómo funciona tu puntaje crediticio y cómo subir tu crédito en poco tiempo (pero de manera sostenida). ¿Te interesa el tema? Entonces, ¡comencemos!

¿Qué es exactamente un “mal crédito” y cuánto crédito necesito para comprar una casa?

Si tienes un puntaje de crédito inferior a los 500 puntos, es posible que el prestamista perciba que el riesgo de prestarte dinero sea demasiado alto. Esta conclusión a la que llegará el banco es la que te alejará de la casa de tus sueños. Ahora bien, es importante que comprendas que cada prestamista convencional maneja su propio porcentaje de riesgo y, normalmente, este podría estar ligado a un puntaje de crédito específico.

Cuando hablamos de los préstamos respaldados por el gobierno, el riesgo disminuye; pero aún así, es posible que debas demostrar cierta responsabilidad financiera. Si tu informe de crédito está lleno de notas de atraso, deudas de colección y similares; quizás debas concentrarte en subir el puntaje antes de pedir un nuevo préstamo.

¿Puedo comprar una casa sin crédito o con mal crédito?

La respuesta simple es sí, pero ciertas condiciones aplican. ¿Confundido? ¡No te preocupes! Trataremos de ser lo más claros posibles. Lo primero que debes saber es que cualquier puntaje inferior a un FICO de 670 puntos se considera mal crédito, al menos así lo afirma Experian, que es uno de los burós de crédito más importantes del país. Si nos trasladamos a un puntaje de crédito general, todo lo que vaya de 580 a 669 se considerará un crédito justo, mientras que un puntaje de 300 a 579 se calificará como deficiente.

Pero, ¿por qué las personas tienen mal crédito? Pues, es difícil contestar a esta pregunta. Lo cierto es que cada caso tiene sus propias características particulares. En otras palabras, la razón por la que tienes mal crédito hoy podría diferir -y mucho- de la causa de alguien más.

Ahora bien, no todo gira en torno al puntaje de crédito. Los prestamistas hipotecarios también toman otros factores en cuenta, como:

• Cuánto dinero has reunido para el pago inicial de la casa
• Si tienes pocas o ninguna deuda o una buena relación deuda-ingreso
• Cuántos ingresos tienes, qué tan estables son y qué tan altos son
• Si tienes deudas en un departamento de cobranza o deudas en colección

Nota: Cada prestamista es un mundo. ¿Qué quiere decir esto? Que no todos trabajan de la misma manera. Por ende, el banco al que acudas influirá -y mucho- en la aprobación de tu hipoteca.

¿Por qué? Porque tu crédito solo determinará la cantidad de dinero que el banco debería prestarte sin riesgo. Si eres capaz de cubrir la diferencia del precio de la casa en efectivo, podrás adquirir el inmueble que realmente deseas.

Recomendación: Si bien puedes comprar una casa con mal crédito con un préstamo hipotecario, deberías prepararte para pagar una mensualidad más alta de lo normal. ¿Por qué? Porque lo más probable es que el banco apruebe la hipoteca con una tasa de interés mucho más alta.

Consejo de oro: Si compras una casa con mal crédito y no quieres pagar más de la cuenta, ¡no te preocupes! Luego de la compra del inmueble, puedes dedicarte a reparar tu crédito para después refinanciar tu hipoteca en términos que sean más favorables para ti (y para tu bolsillo).

Sigue leyendo: ¿Cuáles son los requisitos para una segunda hipoteca?

¿Cómo comprar una casa con mal crédito? Préstamos disponibles

Aquí te traemos dos opciones que te permitirán comprar una casa, incluso si tienes mal crédito. Los principales préstamos están respaldados por el gobierno, lo que reduce tu riesgo ante el prestamista. Los demás son préstamos convencionales que podrían tener un par de características beneficiosas para ti.

Después de leer las opciones que citamos en esta lista te darás cuenta de un par de aspectos: primero, que los préstamos respaldados por el gobierno piden un pago inicial más bajo y que también le restan un poco de importancia a la relación deuda-ingreso y al puntaje de crédito. Por tanto, podría decirse que son más flexibles en cuanto a las condiciones de elegibilidad.

Préstamos convencionales para comprar una casa con mal crédito

¿Cuál es el mejor crédito para comprar una casa a través de un préstamo clásico? Pues, según nuestra investigación, necesitarás -como mínimo- 620 puntos de crédito para poder calificar a una hipoteca convencional.

Recuerda que no existe una respuesta escrita en piedra para esta pregunta. Los bancos elaborarán un perfil crediticio sobre ti estudiando ciertos factores: uno de ellos es el puntaje de crédito y los demás, los que hemos nombrado antes: la relación deuda-ingreso, la cantidad de ingresos, su estabilidad en el tiempo, los documentos esenciales para conseguir un préstamo hipotecario, etc.

Algo que podría ayudarte a calificar más rápido y a obtener una tasa de interés más baja -o al menos, una cuota mensual más asequible- es 1) reunir una buena inicial, es decir, 20% o más del precio de la vivienda y 2) pedir el préstamo con un cofirmante. Puede ser tu cónyuge o tus padres, por ejemplo.

Limpiar tu historial crediticio también es una opción -una muy buena, de hecho- pero ya hablaremos de cómo hacerlo más adelante.

Préstamos USDA respaldados por el Departamento de Agricultura

Como su nombre lo indica, los préstamos USDA son perfectos para comprar una casa con mal crédito porque están respaldados por un departamento gubernamental, como el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Con este instrumento de crédito, podrás comprar una casa en un área rural del país (siempre que califique) y, para ello, necesitarás una inicial tan baja como de $0.

La mayoría de los prestamistas que trabajan con la USDA requieren un puntaje de crédito de 640, junto con el cumplimiento de algunos requisitos de ingresos.

Préstamos FHA respaldados por la Administración Federal de Vivienda

Los préstamos FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda y, por lo tanto, te darán un poco más de flexibilidad que los préstamos USDA, al menos en cuanto al tipo y ubicación del inmueble se refiere. Si estás comprando una casa por primera vez o no has comprado alguna en los últimos tres años, podrás calificar para un préstamo FHA sin problemas.

En este caso, hay un puntaje de crédito mínimo requerido que suele fijarse alrededor de los 580 puntos. Por ende, estamos ante una opción más asequible que la anterior. Si puedes reunir el 10% del pago como inicial, posiblemente puedas reducir este límite de crédito hasta llegar a los 500-579 puntos.

Es importante que comprendas que los préstamos FHA también están sujetos al cumplimiento de unos requisitos adicionales. Por ejemplo, solo podrás usar el dinero del préstamo para comprar una vivienda principal. Si quieres saber más sobre este tema, no dejes de ver nuestra guía: “Requisitos para préstamos hipotecarios FHA. Todo lo que necesitas saber”.

Préstamos VA respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos

Si eres veterano o miembro de las FF. AA., quizás el préstamo VA pueda ser una buena opción para ti. En este caso, estamos ante un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos. Con él, tanto el miembro que califique como su cónyuge podrán comprar una casa sin inicial.

Al igual que pasa con los préstamos FHA, para comprar una casa con mal crédito con un préstamo VA tendrás que cumplir con ciertos requisitos. El inmueble, por ejemplo, debe tener algunas características específicas para poder calificar.

Nota: Si bien el préstamo VA no fija un puntaje de crédito mínimo específico, se estima que se necesita alrededor de 620 puntos para ser elegible.

¿Cómo sacar un crédito hipotecario para comprar una casa si tengo mal crédito?

La oportunidad de acceder a un préstamo hipotecario en una situación como esta dependerá de qué tan malo sea tu crédito. Si estás alrededor de los 600 puntos, tendrás muchas más opciones para escoger y, por ende, mejores condiciones. Si tu puntaje de crédito es menor a este número, quizás la mejor alternativa que tengas sea el préstamo FHA.

Por supuesto, hay una tercera vía. Tu mente no tiene que debatirse entre no comprar casa y alquilar o aceptar condiciones que afecten demasiado a tu bolsillo. Y es que, también existe la alternativa de trabajar un poco para mejorar tu crédito antes de solicitar un préstamo tan importante como este.

¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una casa con mal crédito?

Trabajar para mejorar tu puntaje de crédito es uno de los mejores consejos que puedes llevarte de esta guía. Si bien no es lo que los prestatarios desean escuchar, es una realidad. Y es que, esperar un poco más para convertirte en el propietario de la casa de tus sueños tiene beneficios añadidos: podrás ahorrarte miles de dólares en intereses -y muchos dolores de cabeza- con tan solo hacer un par de cambios.

Claro que, para emprender este viaje de reparación y de mejora del crédito, necesitas comprender cómo funciona el puntaje de crédito. Si te unes a la tarea y haces todo lo necesario para subir tu puntaje, no solo tendrás más opciones de hipoteca -para escoger la mejor- sino que además podrás renunciar a un pago inicial demasiado elevado.

¿Cómo funciona el puntaje de crédito?

El puntaje de crédito no es un tema tan complicado, al menos no cuando comprendes la importancia de cada uno de los elementos que los burós del país toman en cuenta para entregarte una calificación. Si quieres mejorar tus cartas, necesitas saber cómo se compone el crédito, ya que esto te ayudará a mejorarlo en el futuro:

Uso del crédito

Esto representa un 30% de tu calificación crediticia. Pero, ¿qué es el uso del crédito? El porcentaje de las líneas de créditos combinadas que está en uso.

Por ejemplo, si tu tarjeta de crédito tiene una línea de $2,500 y, además, tienes otras dos de $5,000 cada una, tu línea de crédito combinada es de $12,500. Para encontrar el porcentaje del uso del crédito, suma las deudas de todas las tarjetas. Supongamos que es de $2,000. Esto significaría que tu tasa de uso de crédito es del 16%.

Cuanto más alto sea este porcentaje, menor será tu puntaje y viceversa. ¿Nuestro consejo? Mantén tu tasa de uso de crédito por debajo del 30% para que no afecte negativamente tu puntaje.

Tipos de créditos

Los créditos no son todos iguales, ¿cierto? Y cuando mires la composición de tu informe de crédito te darás cuenta de ellos. En sí, podríamos calificarlos como créditos renovables (ejemplo: las tarjetas de crédito) y los préstamos a plazos, como un préstamo personal o un préstamo de carro.

Lo ideal es que tengas una combinación de ambos en tu informe, ya que esto representará un 10% de tu calificación crediticia.

Historial de pagos

El historial de pagos es el responsable del 35% de tu calificación crediticia. ¿En qué consiste? En determinar si el consumidor paga sus deudas a tiempo o entra en mora frecuentemente. Pagar antes de la fecha de vencimiento te permitirá mejorar tu puntaje en poco tiempo.

Cantidad de nuevo crédito

Un factor que se lleva el 10% de tu puntaje. ¿Qué es un nuevo crédito? Cualquier instrumento financiero de préstamo que hayas abierto en los últimos 6 meses. Todo lo que tenga menos de 6 meses de antigüedad, se considerará nuevo crédito.

¿Cómo afecta el nuevo crédito a tu puntaje? Pues, la calificación bajará un poco cada vez que agregues una nueva cuenta a la lista porque tu nuevo prestamista tendrá que hacer una hard inquiry, es decir, una evaluación exhaustiva de tu puntaje de crédito.

¿Qué puedes hacer para que esto no suceda? Abstente de solicitar nuevas tarjetas y préstamos antes de mejorar tu calificación.

Antigüedad del historial crediticio

El último elemento que conforma tu puntaje es la antigüedad del historial crediticio, que se lleva un 15% de tu calificación. Esto es, en pocas palabras, la duración que tiene tu cuenta de crédito más vieja y el promedio de edad de todas las cuentas de crédito que has abierto. Mientras más antiguo sea tu historial, mejor puntaje de crédito tendrás.

Sigue leyendo: ¿Qué puntaje de crédito deberías tener?

¿Cómo subir mi crédito para comprar una casa?

Si estás buscando comprar una casa con mal crédito o con poco crédito, puedes implementar un par de prácticas que te harán mejorar tu calificación crediticia de forma fácil y rápida. Al subir el puntaje, serás más deseable para tu prestamista, disminuirás la tasa de interés y reducirás el pago inicial. Sigue leyendo y descubre cómo subir tu crédito rápidamente para comprar la casa de tus sueños:

• Aumenta tu crédito disponible. Pero no solicitando nuevas líneas de crédito, a menos que vayas a esperar un año para solicitar la hipoteca. La mejor manera de hacer esto es pagar por completo todas tus deudas o, si no puedes, disminuir el ratio del uso del crédito a un 30% o menos. Otra opción sería que, después de pagar tus tarjetas, pidas un aumento del límite. Muchos bancos elevarán la línea de crédito de tu tarjeta sin afectar tu calificación crediticia.
• Agregar nuevas cuentas. Siempre que tengas un buen porcentaje de uso del crédito disponible, puedes solicitar un par de cuentas nuevas el mismo día. Al hacerlo, la hard inquiry se realizará el mismo día y las cuentas envejecerán juntas. Además, esto añadirá un poco más de crédito al informe. Esta práctica sencilla disminuirá aún más tu porcentaje de uso de crédito, así que ganarás puntos por partida doble.
• Encárgate de las deudas de colección. Las notas de cobros de los prestamistas le dan una mala imagen a tu perfil. Sin embargo, pagar la deuda y dejar la nota de mora o cobranza ahí tampoco limpiará tu crédito. Lo mejor es que, en este caso, te comuniques con el departamento de cobranzas y hagas un trato: tú pagas la deuda y ellos eliminan la nota del informe de crédito. De esta manera, tu historial de pagos estará tan claro como el agua y tendrás más oportunidades de subir tu calificación.
• Mantente alejado de las hard inquiries. ¿Cómo hacerlo? Decántate por empresas de servicios que no hagan consultas exhaustivas sobre tu crédito. Tener demasiadas hard inquiries en poco tiempo no es algo bueno porque reducirá tu puntaje. Por ende, antes de pedir una cotización para tu próximo seguro de carro o un préstamo personal, asegúrate de verificar si el prestamista o empresa hará un examen completo o una soft inquiry, que no afecta la calificación.

Sigue leyendo: ¿Mi puntaje de crédito es bueno para una hipoteca?

¿Qué necesito para comprar una casa?

El puntaje de crédito no es lo único que define la compra de una casa. También deberás trabajar en el cumplimiento de otros requisitos, así como tener ciertos papeles a la mano. En principio, esto es todo lo que necesitas para comprar una casa en los Estados Unidos:

• Monto estimado del préstamo. Nunca sabrás qué vivienda puedes comprar si tu prestamista no te indica cuánto dinero estaría dispuesto a prestarte, ¿o sí? Consigue una estimación del préstamo y estudia todas las variables, especialmente las sanciones ante un impago, los costos estimados del cierre, la tasa de interés y el pago mensual de la hipoteca. Si quieres comparar varias opciones entre sí, este documento te permitirá hacerlo ¡y en un vistazo!
• Documento de aprobación previa. ¿Dónde encontrarlo? Te lo dará el banco o prestamista que te haya otorgado el crédito, al menos en precalificación. Con este documento, podrás comenzar a negociar la compra de una casa y demostrarle al vendedor que vas en serio.
• Carta de oferta. ¿Ya tienes la casa de tus sueños en la mira? Pues, redacta una carta para el vendedor para inclinar la balanza a tu favor. De nada servirá encontrar un préstamo con mal crédito si no puedes cerrar el trato.
• Acuerdo de compraventa. Si todo está listo para proseguir con la compra de tu nueva vivienda, es momento de poner las condiciones en papel. Suscribe un acuerdo de venta con el vendedor para proseguir con la operación.
• Inspección de la vivienda. No es obligatorio, al menos no en todos los casos, pero hacer una inspección te permitirá saber en qué condiciones está el inmueble. Si notas que hay muchas reparaciones que deben hacerse o daños estructurales, ¡compra otra casa o pide una rebaja en el precio!
• Verificación de la propiedad. Buscar el historial de la casa te permitirá saber si pertenece al vendedor y cuáles son sus secretos. A fin de cuentas, no querrás comprar una propiedad embargada o con un problema legal pendiente, ¿o sí?

En sí, esto es lo más esencial. También necesitarás obtener la divulgación de cierre de tu prestamista para conocer los costos estimados del préstamo y la tasa de interés real a aplicar; el cheque de caja para pagar la inicial; y la contratación de un seguro PMI, esto en caso que no reunas la inicial del 20% y tu prestamista así lo exija.

¿Cuáles son los pasos para comprar una casa con mal crédito?

Como ya hemos visto, lo primero que debes hacer es evaluar tus opciones. Verifica si las condiciones de los préstamos VA o FHA son convenientes para tu familia o si puedes esperar para mejorar tu crédito. Por supuesto, también te servirá hacer un poco de investigación previa. Al fin y al cabo, no sabrás cómo es el mercado allá afuera a menos que lo explores un poco. Por eso:

• Busca precios de casas en las páginas web. Así, sabrás cuánto cuesta -en promedio- una vivienda unifamiliar en tu estado o ciudad. Mudarte a un estado más económico podría ser una buena opción si puedes permitírtelo y si tu crédito es demasiado bajo.
• Piensa en lo que necesitas. ¿Tienes carro? ¿Quieres un garaje? ¿Necesitas una o tres habitaciones? ¿Quizás una oficina? Los precios de las casas varían dependiendo de sus metros cuadrados, estilo, antigüedad, etc. Considera esto antes de lanzarte al agua.
• Inicia los pasos en el banco o prestamista. ¿Cuáles? Los que te citamos en la sección anterior. Recuerda que necesitas una precalificación de hipoteca para poder comenzar con las negociaciones.
• Considera contratar a un agente de bienes raíces. Las inmobiliarias tienen mucha experiencia en el mercado y te ayudarán con todo el papeleo. No estaría de más contar con su opinión y guía.

Lo que sí debes tomar en cuenta es que, mientras más baja sea tu inicial y tu puntaje de crédito, peor será la tasa de interés. En este caso -y por muy tentadora que sea la idea de convertirte en el propietario de una casa nueva- quizás deberías esperar un poco y trabajar en tu calificación.

Pedirle a tu arrendador que reporte los pagos a las principales agencias del país mientras vives alquilado también podría ayudarte a subir un poco ese puntaje.

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