14 errores que cometen los primeros compradores de casas y que debes evitar

Actualizado el 1 julio, 2022 por badmin

Los primeros compradores de casas cometen muchos errores que se deben evitar. De hecho, incluso si ya has comprado una casa pero tienes mucho tiempo sin pasar por el proceso, esto puede suceder. Después de todo, se trata de una responsabilidad que puede ser tan emocionante como intimidante.

Cuando se trata de comprar una casa por primera vez, es fácil dejarse llevar por un sinfín de emociones que van desde la estética hasta la imaginación. Sin embargo, esto puede llevar a errores importantes que se lamentarán más adelante.

Por esa razón, te hemos traído un poco de conocimiento que te dará más poder, incluyendo qué posibles oportunidades te estás perdiendo, qué preguntas hacer, qué esperar y algunos tips que harán más fácil el proceso.

Errores de los primeros compradores

• Buscar viviendas sin haber aplicado a una hipoteca
• Aceptar el primer préstamo que te aprueben
• Comprar una casa más cara de la que puedes pagar
• No tomarte tu tiempo
• Utilizar todos tus ahorros
• No pensar en tu capacidad de crédito
• Tomar en cuenta únicamente la vivienda
• Decidir en base a tus emociones
• Asumir que debes pagar 20% de inicial
• Esperar a la indicada
• No calcular los gastos ocultos
• Descartar los préstamos VA, USDA y FHA de inmediato
• No negociar un descuento de comprador de vivienda
• No ser muy transparente con dinero prestado o donado

Buscar viviendas sin haber aplicado a una hipoteca

Un error de principiantes es ver las casas o apartamentos sin siquiera haber recurrido a un prestamista. En el mercado actual, los inventarios de viviendas todavía no son suficientes para satisfacer la demanda de viviendas accesibles.

De acuerdo a Alfredo Arteaga, Ejecutivo de Préstamos del Movimiento Hipoteca en Mission Viejo, California, en un mercado tan competitivo como el de los bienes raíces, podrías perder la propiedad si no tienes una hipoteca pre aprobada. Además, no estarías siendo lo suficientemente realista al momento de calcular tu propio presupuesto.

En pocas palabras, esto significa que podrías quedarte sin tu casa preferida tan pronto como salga al mercado. También podrías estar viendo casas o apartamentos que realmente no puedes pagar.

Por esa razón, antes de enamorarte de una propiedad que hayas visto, asegurate de tener una pre-aprobación de hipoteca por escrito. De esta forma, serás considerado un comprador serio, mientras que tus finanzas y créditos son suficientemente buenas para aceptar y pagar el préstamo.

Descartar los préstamos VA, USDA y FHA de inmediato

Si no colocas todas las opciones financieras sobre la mesa, no podrás analizarlas correctamente y se podría retrasar bastante tu búsqueda de vivienda.

Busca uno de los programas de préstamos asegurados por el gobierno y respaldados por la Administración Federal de Viviendas (FHA o Federal Housing Administration). Otra opción puede ser un préstamo del Departamento de Asuntos para Veteranos o del Departamento de Agricultura, en caso de que apliques a alguno de ellos. Si necesitas un poco más de información sobre ellos, a continuación te lo mostramos:

• Préstamos FHA: la institución solicita el 3.5% de pago inicial con un crédito mínimo de 580. Este préstamo puede ser una muy buena opción para las personas que requieren un préstamo pero no tienen un historial crediticio impecable o no han ahorrado mucho dinero. El problema de este préstamo es que te pedirán obligatoriamente un seguro de hipoteca, los cuales deben ser pagados anualmente y de contado al cerrar el trato.
• Préstamos VA: este préstamo se encuentra respaldado por el VA y para ser elegible debes ser un miembro activo del servicio o veterano, o estar casado con uno. Estos préstamos no requieren de un pago inicial, pero algunos prestamistas podrían pedir una comisión de financiamiento. Los préstamos VA los ofrecen prestamistas privados y vienen con un monto máximo de tarifas para mantener los precios accesibles.
• Préstamos USDA: gracias a ellos, los solicitantes de préstamos con ingresos bajos o medios pueden adquirir viviendas en áreas rurales. Para calificar, te pedirán que compres una casa en una zona calificable para el USDA y cumplir con ciertos límites de ingresos. Algunos de estos préstamos no piden pagos iniciales para ciertos solicitantes que tienen bajos niveles de ingresos.

Aceptar el primer préstamo que te aprueben

Es común que los primeros compradores de casas acepten el primer y único crédito que les ofrecen. Pero esto es un gran error. Si haces esto podrías perder miles de dólares en préstamo o ahorro.

Mientras más cotizaciones pidas, mejores comparaciones y análisis podrás hacer. En consecuencia, te asegurarás de obtener el mejor trato posible y pagando la menor tasa de interés que te permita tu perfil.

Te recomendamos pedir cotizaciones de -al menos- tres prestamistas diferentes, así como de brokers hipotecarios. Compara las diferentes tarifas, las tasas de interés, los términos del contrato, los gastos administrativos y todos los aspectos que involucran el préstamo.

Un aspecto que debes tomar en cuenta son los tiempos de respuesta por parte de la atención al cliente del prestamista -especialmente si se tienen aplicaciones móviles o sistemas en línea. Aunque no lo creas, esto juega un papel importante porque te permitirá tener una idea de qué tan fácil será el proceso de aprobación de la hipoteca.

Las bajas tasas de interés trajeron como consecuencia que las aplicaciones móviles de hipotecas aumenten y algunos prestamistas están más pendientes de ellas que otros.

Comprar una casa más cara de la que puedes pagar

Es fácil enamorarse de las casas hoy en día, pero debes considerar que esto traerá consecuencias a tu presupuesto y tratar de “hacer esfuerzos” no es muy buena idea. Ahora que los precios aumentan constantemente, lo mejor es resguardar tus bolsillos tanto como sea posible.

Enfócate en calcular cuánto dinero puedes pagar cada mes, en lugar de ver el monto máximo para el que calificas. El hecho de que califiques a préstamos de $300,000 no significa que podrás afrontar las mensualidades que debes pagar en conjunto a tus otras obligaciones financieras.

El caso de cada comprador es diferente, por lo que una herramienta que te puede ayudar a determinar el monto real que deberías adquirir es un perfil financiero. De igual forma, es importante que seas totalmente honesto con tu prestamista, en especial cuando se trata de finanzas. Al final, tú serás quien pague el préstamo y no querrás tener problemas para pagar facturas sin tener el dinero.

No tomarte tu tiempo

Comprar casas no es tan fácil como parece, sobre todo cuando te adentras en el proceso. Si apuras los tiempos, te costará más dinero, no en el momento sino más adelante. De acuerdo a Nick Bush, un Realtor del Realty Keller Williams, uno de los mayores errores es no planificar el proceso de compra con suficiente tiempo de antelación.

Adelantar los procesos significa que no podrás ahorrar suficiente dinero en los pagos de cierre y de inicial. Si vas muy rápido, cerrar la venta le traerá consecuencias a tu reporte de crédito, ya que no podrás asegurar mejores términos para tu préstamo hipotecario.

Planifica y colócale tiempos al proceso de compra un año antes de hacerlo. Toma en cuenta que reparar tu mal crédito y ahorrar lo suficiente para reunir la inicial puede tomar meses e incluso años.

Utilizar todos tus ahorros

Gastarte todos o la mayor parte de tu capital en los pagos de la inicial y de cierre es un error bastante común entre los que compran su primera casa. De acuerdo con Ed Conarchy de Cherry Creek Mortgage, muchas personas utilizan una gran parte de su capital para pagar el 20% y no tener que pagar un seguro de hipoteca. Sin embargo, esto los coloca en una situación vulnerable porque no tienen con qué responder en casos de emergencia.

Los compradores que pagan la inicial del 20% no necesitan hacerlo para obtener una hipoteca convencional. Ciertamente, ahorrarán una gran cantidad de dinero en pagos mensuales, pero no vale la pena arriesgarse a vivir en una situación vulnerable, ya que no tendrían cómo responder a una emergencia importante cuando no se tiene capacidad de crédito ni ahorros en el banco.

Debes ahorrar mínimo seis meses de gastos en un fondo de emergencias, el cual debe quedar disponible después de haber cerrado la venta. Pagar un seguro de hipoteca quizás no es la situación más ideal, pero quedarte sin ahorros de emergencia o retiro para hacer un gran pago inicial es un riesgo que se debe evitar.

No pensar en tu capacidad de crédito

Los prestamistas realizarán un soft inquiry al préstamo preaprobado que entregues para verificar que todos se encuentre en orden y realizarán otro al momento de cerrar. En otras palabras, ellos querrán asegurarse de que tu perfil financiero no ha cambiado de un momento a otro.

Debes mantener tus finanzas en orden y no tocarlas desde el momento en que la hipoteca es pre aprobada hasta el momento de cerrar la venta. Evita solicitar nuevas tarjetas de crédito, cerrar cuentas existentes, pedir nuevos préstamos o hacer grandes compras con tus cuentas crediticias en los meses que aplicas a una hipoteca hasta que la vivienda sea tuya.

También puedes pagar los balances de tus tarjetas de crédito para que se encuentren por debajo de tu límite de crédito disponible y no te olvides de pagar tus facturas de contado cada mes.

Tomar en cuenta únicamente la vivienda

La vivienda que compres debería cumplir tus expectativas y suplir tus necesidades. Si le prestas mucha atención a los aspectos cosméticos de la casa, podrías perder de vista que se encuentra en un vecindario que no te gusta.

De acuerdo a Alison Bernstein, presidenta y fundadora de la firma de estrategia en bienes raíces Suburban Jungle, lo más importante para el desarrollo adecuado de tu familia y tu vida es elegir bien el lugar adecuado. A fin de cuentas, la meta es encontrar un sitio en el que los valores y la cultura se encuentren alineados con los tuyos. Siempre podrás cambiar de casa, añadir un nuevo baño o renovar el sótano, pero no podrás cambiar a las personas que viven contigo.

En caso contrario, podrías estar aceptando mudarte a una casa que amas, pero sentirás mucha soledad al no poder generar buenas relaciones en tu vecindario.

Pídele a tu agente de real estate que te facilite las estadísticas de seguridad y escuelas del sitio al que te lleva. Cuando visites la vivienda, toma en cuenta cómo te tratan y qué tan cerca queda la casa del transporte público.

También es buena idea visitarla varias veces en horas distintas, de esa forma podrás tener una idea de cómo se comporta el tráfico, interactuar más con tus potenciales vecinos y darte cuenta de cómo te hace sentir la zona.

Sigue leyendo: Cómo saber el historial de una propiedad de forma fácil y rápida

Decidir en base a tus emociones

Comprar una vivienda es uno de los logros más grandes de cualquier persona. Es el lugar en el que se crearán nuevas memorias, el sitio que realmente te pertenece y donde formarás raíces importantes. Por ese motivo, debes recordar que esta es una de las inversiones más grandes que harás en tu vida.

En las palabras de Ralph DiBugnara, presidente de Home Qualified Nueva York, “como es un mercado que vende fuertemente, muchos compradores realizan ofertas con las que se sienten cómodos porque cada vez les toma más tiempo encontrar la vivienda apropiada”.

Las decisiones emocionales pueden hacer que estés dispuesto a pagar más dinero por un hogar y tratarás de rendir tu presupuesto a un punto tal que quizás no puedas acceder.

Asumir que debes pagar 20% de inicial

Existe una creencia sobre el pago inicial del 20%, también conocido como down payment y lo que muchos no saben es que esta realidad pasó a ser un mito. Ciertamente, el 20% de pago inicial te puede ayudar a evitar el gasto del seguro de hipoteca, pero no es menos cierto que muchos compradores no quieren -o no pueden- pagar esa cantidad de dinero de antemano.

De hecho, la Asociación Nacional de Realtors ha indicado que el promedio de pagos de inicial por viviendas se encuentra alrededor del 12%, y cuando se trata de primeros compradores, esta cifra baja al 6%.

En algunas comunidades, como condominios, co-ops y HOAs, todavía solicitan iniciales más altas, por lo que debes verificar con tu agente de real estate cuáles son los requerimientos de la comunidad y el presupuesto.

Esperar a reunir el dinero para pagar el 20% de inicial podría tomarte años y podría retrasar el cumplimiento de otras metas financieras, como maximizar tu fondo de jubilación, añadir fondos de emergencia o pagar deudas con altos intereses.

Considera tus opciones de hipoteca. Puedes adquirir tu casa con una inicial del 3% para adquirir una hipoteca convencional -aunque tendrás que pagar un seguro de hipoteca.

Algunos seguros respaldados por el gobierno requieren una inicial del 3.5%, aunque en algunos casos podrías conseguir una hipoteca sin ningún monto inicial. Además, deberías echarle un vistazo a los programas de vivienda de tu localidad o tu estado para ver si calificas a un programa de asistencia dirigido a compradores primerizos.

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Esperar a “la indicada”

Esperar a “la vivienda indicada” es un concepto que solo existe en las películas y en real estate. Si esperas encontrar una casa que cumpla con cada uno de tus requisitos a la perfección, reducirás tanto tus opciones que no |podrás ver opciones que se adaptan a tus necesidades mientras encuentras una casa mejor. Recuerda que no vives en un mundo de hadas y si las casas no las construyen pensando en lo que tiene cada persona en su imaginación.

La perfección es ambigua. Si la buscas, no la encontrarás o tendrás que pagar un muy alto precio por ella. De otra forma, pasarás la vida buscando la casa ideal y nunca la encontrarás al precio que puedes pagar.

Abre tu mente a todas las opciones. Presta atención a las opciones que se encuentran disponibles en el mercado y ten la disposición de ir trabajando en tus metas poco a poco. Algunos programas de préstamo te permitirán realizar reparaciones y mejoras sin afectar tanto tu hipoteca.

No calcular los gastos ocultos

Si te impresiona ver los pagos principales y de intereses, todavía no has visto los gastos que supone tener una casa. Como dueño de la propiedad, tendrás que pagar un gran número de potenciales gastos, como impuestos a la propiedad, seguro de hipoteca, seguro de vivienda, hazard insurance, reparaciones, mantenimientos, servicios y mucho más.

Los datos de una encuesta reciente mostraron que los dueños de hogar pagan un promedio de $2,000 en gastos de mantenimiento. Al no tener un espacio apropiado en tu presupuesto mensual o un fondo de emergencia, tus números podrían colorearse de rojo si no estás preparado.

Tu prestamista o agente de bienes raíces puede ayudarte a concretar los números, de esa manera sabrás cuánto tendrás que pagar en impuestos, seguro de hipoteca y facturas de servicios. Compara las distintas posibilidades en cada potencial casa y trata de apartar entre 1% y 3% el valor de compra de la casa anualmente para los gastos de mantenimiento y reparaciones.

No negociar un descuento de comprador de vivienda

Este concepto suele ser bastante desconocido entre los primeros compradores de hogar. Normalmente, este descuento tiene un valor del 1% sobre el precio de venta de la casa y sale directamente del agente de bienes raíces del comprador.

Los descuentos para compradores de hogar están disponibles en la mayoría de los estados del país. Tan solo 10 estados han prohibido esta práctica, los cuales son Alabama, Alaska, Kansas, Iowa, Missouri, Louisiana, Mississippi, Oklahoma, Tennessee y Oregon.

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No ser muy transparente con dinero prestado o donado

Muchos programas te permiten utilizar dinero de otras personas para realizar el pago inicial, bien sea de un familiar, un amigo, un empleado o una caridad. Si no proporcionas información sobre quién y cuándo se pagará el dinero, podrías encontrarte en un aprieto para que te aprueben el préstamo.

El momento ideal para indicar que mamá o papá están dispuestos a pagar la inicial de la propiedad es durante el momento en que se solicita la cotización. Si un comprador ratifica un contrato para comprar una propiedad con el entendimiento que te van a regalar el dinero y no se materializa, ellos o tú podrían perder todo el dinero depositado.

Habla sinceramente con la persona que te quiere regalar dinero para pagar la inicial. Debes preguntarle cuánto dinero te están ofreciendo y cuándo lo recibirás en tu cuenta. Haz una copia del cheque o la transferencia electrónica para demostrar cómo y cuándo se está realizando esta transacción. Los prestamistas podrán verificar esta información viendo un estado de cuenta bancario o una carta de regalo firmada.

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