¿Qué es un préstamo 203k FHA?

Aquí te explicamos qué es un préstamo 203k FHA, también conocido como préstamo de construcción de la FHA (Federal Housing Administration). Básicamente, es un tipo de hipoteca asegurada por el gobierno que le permite al prestatario obtener un préstamo para dos propósitos: compra y renovación de viviendas. Este tipo de préstamo se utiliza para una refacción de una casa que se convertirá en la residencia principal del deudor hipotecario.

Comprendiendo el préstamo 203k FHA

El préstamo 203k FHA alienta a las familias de ingresos bajos a moderados a comprar viviendas que necesitan reparaciones urgentes, especialmente viviendas que se encuentran en comunidades con muchos años de fundadas. El programa permite a una persona comprar una casa y renovarla bajo una hipoteca de tasa fija o ajustable. El monto prestado incluye el precio de compra de la vivienda y el costo de la renovación, incluidos los materiales y la mano de obra.

El préstamo también puede cubrir el financiamiento de vivienda temporal, que podría ser en forma de alquiler durante el período en que la casa esté en reparación. El préstamo de doble propósito elimina la necesidad de que el prestatario presente dos solicitudes por separado para una hipoteca y para un préstamo para la renovación de la vivienda, que puede no ser aprobado por el banco o tener un costo combinado más alto.

Normalmente, los prestamistas no están dispuestos a ofrecer una hipoteca para una propiedad que necesita reparaciones importantes debido a sus estándares de seguridad y habitabilidad. Los préstamos 203k FHA, brindan tranquilidad a las instituciones crediticias, ya que el costo de la renovación de la vivienda está incluido en el paquete hipotecario. Las tarifas de renovación se colocan en una cuenta de depósito en garantía y se desembolsan como pago a los contratistas a medida que se completa el trabajo. La renovación completa de la casa no debe tomar más de seis meses.

Un préstamo 203k FHA permite a las personas de bajos ingresos comprar una casa, especialmente una que necesite reparación.

Tipos de préstamos 203k FHA

Hay dos tipos de préstamos de rehabilitación 203k FHA: Préstamos simplificados o limitados y Préstamos estándar. Los mismos sólo se aplica a individuos y familias que tienen la intención de hacer de la propiedad su residencia principal. Esto significa que los inversores inmobiliarios no califican. El trabajo realizado debe ser contratado por un técnico autorizado y no debe ser realizado por el deudor hipotecario.

Préstamo limitado 201k: reparaciones mínimas

Una casa que no requiere muchas refacciones generalmente usaría la línea corriente 203k. Esta opción no incluye el trabajo estructural en la casa, como agregar nuevas habitaciones o paisajismo, y la casa debe ser habitable durante todo el período de renovación. Las reparaciones bajo la línea optimizada 203k tienen un tope de $35,000.

Préstamo Estándar 203k: trabajo extenso

El estándar 203k incluye las reparaciones extensas y trabajos estructurales que deben realizarse en el hogar sin costo de reparación limitado. El monto mínimo que se puede pedir prestado es de $5,000.

Algunas de las reparaciones que cubre un préstamo 203k FHA incluyen plomería, pisos, pintura, sistemas de calefacción y aire acondicionado. También mejoras en los estándares de salud y seguridad, mejoras en el paisaje, implementación de herramientas de acceso para personas discapacitadas, la adición de sistemas de conservación de energía y reemplazo de ventanas y puertas.

Las renovaciones que se consideran extravagantes o lujosas (como piscinas o mejoras que no serían una parte permanente de la propiedad) no están cubiertas por un préstamo 203k FHA.

¿Cómo usan los prestamistas el préstamo 203k FHA?

La Administración Federal de Vivienda (FHA) se creó durante el período de la Gran Depresión, cuando hubo una alta tasa de ejecuciones hipotecarias e incumplimientos de pago. La FHA sirvió para incentivar a los bancos a otorgar préstamos para viviendas a personas de bajos y medianos ingresos, personas con puntajes de crédito bajos o compradores de su primera vivienda sin historial crediticio. Esto ayudó a estimular la economía, ya que las personas que normalmente no serían aprobadas para un préstamo recibían hipotecas.

El préstamo de la FHA se creó para asegurar este tipo de hipotecas, de modo que, en caso de incumplimiento del prestatario, la FHA intervendría para cubrir los pagos, minimizando así el riesgo de incumplimiento que enfrenta el prestamista.

Los trabajadores de altos ingresos generalmente prefieren comprar en áreas más nuevas y más desarrolladas de una ciudad. La FHA introdujo el préstamo 203k específicamente para alentar a los trabajadores de bajos ingresos que no califican para una hipoteca estándar a elegir vivir en barrios deteriorados y mejorarlos.

Obtener un préstamo préstamo 203k FHA

Es importante tener en cuenta que la FHA no es un prestamista; es una aseguradora de hipotecas. Tu debes obtener el préstamo 203k FHA realizando una solicitud en tu banco, cooperativa de crédito u otro prestamista.

No todos los prestamistas ofrecen estos préstamos. Para encontrar un prestamista aprobado, puedes hacer una consultar a través de la HUD (Housing and Urban Development).

Tampoco es una aseguradora de vivienda o proveedor de garantía. Los compradores de viviendas aún necesitan comprar seguros y garantías para sus hogares y propiedades.

Ventajas y Desventajas de un préstamo 203k FHA

Al igual que con otros préstamos de la FHA, un individuo puede hacer un pago inicial de tan solo el 3.5%. Como el préstamo está asegurado por la FHA, los prestamistas pueden ofrecer tasas de interés más bajas para un préstamo 203k, en comparación con lo que los prestatarios pueden citar en otro lugar.

Las tasas de interés variarán para cada solicitante según el historial de crédito. Aunque la FHA permite que las personas con puntajes de crédito tan bajos como 580 soliciten un 203k, algunos prestamistas pueden requerir un puntaje más alto de 620 a 640 para emitir uno. Esto todavía es más bajo que el puntaje 720 requerido para una hipoteca estándar.

Sin embargo, el préstamo 203k FHA no está exento de costos. El prestatario debe pagar todos los meses una prima de seguro hipotecario por adelantado. La institución prestamista también puede cobrar una tarifa adicional por el otorgamiento. 

Otros factores a considerar antes de solicitar este programa son los costos financieros para el prestatario, el papeleo riguroso requerido y el largo tiempo que toma recibir respuesta de la FHA y el prestamista. En general, una persona con un puntaje de crédito bajo que busca ser dueño de una casa que deba ser reparada y modernizada puede darse cuenta de que el 203k FHA tiene grandes beneficios que superan sus costos.

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