¿Qué es un préstamo FHA 203k y cómo funciona? Guía completa

Qué es un préstamo 203k FHA
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Lo que debes saber

El préstamo FHA 203k financia compra y renovaciones de viviendas bajo una sola hipoteca, facilitando adquirir casas que necesitan reparaciones.

Existen dos versiones de préstamo 203k: limitado y estándar, ambos con requisitos y alcances diferentes para proyectos de renovación.

Aunque ofrece ventajas, como bajos pagos iniciales, el préstamo FHA 203k tiene limitaciones, como restricciones en proyectos financiables y montos de préstamo.

Un préstamo 203k de la FHA (Federal Housing Administration) es una hipoteca asegurada por el gobierno que te permite obtener el dinero para comprar y renovar tu hogar. Todo bajo una sola deuda.

Este tipo de hipoteca es ideal si buscas comprar una casa que necesita reparaciones, pero no cuentas con un crédito estelar. Sin embargo, puede no ser la opción correcta para ti si, por ejemplo, quieres hacer renovaciones de lujo o buscas comprar una propiedad de inversión.

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Pero, no te preocupes: aquí te ayudaremos a decidir si un préstamo FHA 203k es la mejor alternativa para ti. Aprenderás desde cómo funciona hasta cuáles son sus ventajas y desventajas.

¿Cómo funciona un préstamo 203k?

Un préstamo FHA 203k puede ser una hipoteca a tasa fija o ajustable. Funcionan de forma similar a un préstamo FHA 203b, con la diferencia de que aquí el monto del préstamo es el valor de la casa más los costos de renovación.

De esta forma, una parte del préstamo se usa para comprar la casa y el resto estará en una cuenta de depósito en garantía. Los fondos para las reparaciones se emplearán en la medida que se completa el trabajo.

La cantidad que puedas pedir prestada estará dentro de los límites de préstamo de la FHA para el área en el que se encuentra la vivienda que quieres comprar.

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), el monto máximo para un préstamo de la FHA en áreas de alto costo es de $1,089,300 para 2023. Mientras que, para áreas de menor costo, el límite es $472,030.

Entonces, por ejemplo, si la casa se valoró en $350,000 y el límite del préstamo para el área es $472,030, el costo de las renovaciones no puede exceder $122,030. Esto también depende de otros criterios, como tu FICO score y el tipo de 203k que solicites.

Tipos de préstamo FHA 203k

Si estás evaluando solicitar un préstamo 203k para comprar y renovar tu hogar, debes de conocer que hay dos versiones. Encuentra la que mejor se adapte a tus necesidades.

  • Préstamo limitado 203k: Está diseñado para viviendas que necesitan mejoras y reparaciones menores. Por lo que tiene mayores restricciones en el alcance y costo del trabajo de renovación. El tope de este préstamo es de $35,000.
  • Préstamo estándar 203k: Se solicita para proyectos importantes de renovación y, por ello, requiere de un consultor 203k aprobado por la FHA. Con este préstamo, puedes hacer mejoras estructurales, pero no aquellas que sean consideradas como “lujos”.

Qué puedes hacer con un préstamo 203k

Los préstamos 203k sirven para realizar una serie de renovaciones a tu hogar. No obstante, no todo tipo de proyecto es elegible. Por ejemplo, las actualizaciones de lujo, como una piscina, no son financiadas bajo este préstamo. Algunos de los trabajos que cubre son:

  • Mejoras en la eficiencia energética.
  • Actualizaciones estéticas.
  • Mejoras en la accesibilidad o funcionalidad de la casa.
  • Fontanería o reparaciones eléctricas.
  • Eliminar los riesgos para la salud y seguridad.
  • Cambios estructurales, como cambiar techos.

Ten en cuenta que el trabajo que puedas hacer con tu 203k también dependerá de si es un préstamo limitado o estándar, así como el monto máximo que puedas pedir prestado.

Cómo obtener un préstamo FHA 203k

Si estás considerando solicitar un préstamo de la FHA 203k, es necesario evaluar los requisitos básicos de elegibilidad y, además, seguir el paso a paso para obtenerlo.

Requisitos para un 203k

Los requisitos para solicitar un préstamo 203k suelen ser bastante flexibles porque su objetivo es ofrecer crédito a personas que de otro modo no calificarían para una hipoteca. Estos son los criterios básicos de elegibilidad.

  • Un puntaje crediticio de al menos 500. Algunos prestamistas pueden solicitar que esté entre 620-640.
  • Pago inicial mínimo del 3.5% si tu credit score es de 580. Si está entre 500 y 579, entonces el pago adelantado es del 10%.
  • Relación deuda / ingresos máxima del 43%. Algunos prestamistas flexibles pueden permitir un 45%.
  • Tienes que planear vivir en la casa que quieres comprar. Los préstamos 203k no pueden ser utilizados para propiedad de inversión.
  • Ser ciudadano estadounidense y residente permanente. El prestamista solicitará documentos para verificar tu residencia.
  • No tener una ejecución hipotecaria. Al menos en los últimos tres años.

Pasos para obtener un préstamo FHA 203k

Aunque el proceso de solicitar un préstamo FHA 203k puede variar, suelen seguir algunos lineamientos generales. A continuación te contamos los pasos más comunes:

  • Encuentra tu próximo hogar. Las reparaciones necesarias no pueden ser importantes porque en ese caso probablemente el prestamista te niegue el préstamo.
  • Solicita el préstamo con un prestamista aprobado por la FHA. Obtén varias cotizaciones para encontrar el mejor trato para ti. Recuerda que la FHA no es prestamista, sino un asegurador hipotecario.
  • Presenta tu información básica de ingresos y presupuesto de reparaciones. El contratista debe hacer una estimación del trabajo necesario y los materiales a usar. No está permitido que hagas tu la construcción, a menos que seas profesional.
  • Obtén una evaluación de la casa. El prestamista solicitará hacer una evaluación de la vivienda para determinar el valor antes y después de las mejoras.
  • Cierra el préstamo. Una vez que el préstamo ha sido aprobado, deberás cerrar el trato para que los contratistas puedan comenzar la renovación de tu hogar.
  • Realiza la inspección final. Luego de terminadas las reparaciones, el tasador hará una última evaluación. El trabajo debe completarse dentro de los seis meses posteriores al cierre.

Ventajas y desventajas de un 203k

Solicitar un préstamo 203k puede ser una gran opción para adquirir una casa que necesita reparaciones, pero te conviene evaluar muy bien las ventajas y desventajas de este tipo de crédito.

Ventajas Desventajas
Puedes financiar tanto la compra de tu hogar como sus renovaciones con un solo préstamo. No se puede usar para adquirir propiedades de inversión.
Requisito de pago inicial mínimo bajo. Tendrás que pagar primas de seguro hipotecario (MIP) por adelantado y seguro mensual durante la vida del préstamo.
No necesitas tener un credit score estelar. Limita los tipos de proyectos que se pueden llevar a cabo.
Porcentaje de tasa anual (APR) potencialmente más bajo por estar asegurado por la FHA. El monto del préstamo está restringido por la FHA.
Pueden ser utilizados para refinanciar tu casa. Pueden tardar más en procesarse y cerrarse.

Alternativas al préstamo FHA 203k

Dadas las desventajas de un préstamo FHA 203k, puede que no sea la mejor opción para renovar tu casa. Pero, no te preocupes: hay otras alternativas de préstamos para mejoras en el hogar. Evalúa cuál se adapta a tus necesidades.

Características Home Equity Loan Hipoteca HomeStyle de Fannie Mae
Pago inicial Depende del prestamista. Puede ser de al menos el 5%.
Tipo de préstamo Es un préstamo con garantía hipotecaria. Ofrece un préstamo para la compra y rehabilitación de una casa.
Tipos de mejoras para el hogar Cualquier proyecto en el que desees invertir para aumentar el valor de tu propiedad. Mejoras menores y mayores, así como renovaciones estéticas.
Requisitos Suele requerir un puntaje crediticio de 620 o superior. El credit score debe ser de al menos 620.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo FHA y uno convencional?

La principal diferencia es que el préstamo FHA está respaldado por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, o FHA), mientras que el préstamo convencional no lo está.

¿Qué es un FHA Streamline?

Un FHA Streamline es un tipo de refinanciamiento de hipoteca que ayuda a los propietarios de viviendas que ya tienen una hipoteca FHA a reducir sus pagos mensuales de hipoteca y el plazo de su préstamo.

¿Cómo eliminar el PMI de un préstamo FHA?

Un préstamo FHA no requiere un seguro hipotecario privado (PMI), pero requiere el pago del MIP. Si cerraste el préstamo FHA antes del 3 de junio de 2013, puedes eliminarlo si el saldo es igual o inferior al 78% del valor de la vivienda. Si no, puedes pensar en refinanciar.

Sigue leyendo:

Referencias:

  1. https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/lender/origination/mortgage_limits
  2. https://www.investopedia.com/terms/f/fha-203k-loan.asp
  3. https://themortgagereports.com/14946/fha-203k-loan-mortgage-lender-rates
  4. https://www.lendingtree.com/home/fha/203k-loan/
  5. https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/fha-203k-renovation-loan
  6. https://www.bankrate.com/mortgages/what-is-203k-loan/
  7. https://www.homebridge.com/renovation-lending/fha-203k-loan/rehab/
  8. https://www.fool.com/the-ascent/mortgages/what-is-an-fha-203k-loan/

Sobre el autor

Andreina es Economista y cuenta con seis años de experiencia en la creación de contenido. En Créditos en USA se enfoca en crear contenido útil y claro para ayudarte a navegar con facilidad en el mundo financiero.

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