¿Qué es Pre-Foreclosure?

La pre-ejecución hipotecaria o pre-foreclosure es la situación legal en la que se encuentra una propiedad durante las primeras etapas de embargo.

El estado de pre-ejecución hipotecaria comienza cuando el prestamista presenta una notificación de incumplimiento mediante la cual se le informa al propietario que se emprenderá una acción legal hacia la ejecución hipotecaria si la deuda no se paga.

El dueño de la propiedad puede pagar la deuda pendiente en ese momento. Para revertir el estado de incumplimiento debe pagar todas las cuotas de hipoteca que estén vencidas. Sin embargo, también puede optar por vender la propiedad antes de entrar en la etapa de ejecución hipotecaria.

¿Cómo funciona la pre-foreclosure o pre-ejecución hipotecaria?

Cuando una persona toma un crédito para comprar una propiedad, firma un contrato con el banco o entidad financiera para pagar el préstamo en cuotas mensuales. Estas cuotas mensuales cubren una parte del capital y los intereses de la hipoteca. Se dice que el prestatario está en mora si no hace los pagos durante al menos tres meses. La pre-ejecución hipotecaria o pre-foreclosure no puede comenzar hasta que el retraso en el pago de las cuotas sea de por lo menos tres meses.

El prestatario recibirá una notificación de incumplimiento, que también se hará pública. Esta acción inicia el proceso de pre-foreclosure

El período de pre-ejecución hipotecaria puede durar entre tres y diez meses. Al final de este tiempo se organiza una subasta pública o una venta fiduciaria.

Consideraciones especiales

El proceso de venta de una casa de pre-ejecución hipotecaria suele conocerse como venta corta. La venta puede ser una transacción privada entre el propietario de la vivienda y el comprador, pero la oferta del comprador debe ser aprobada por el banco antes de que la transacción pueda llevarse a cabo.

El precio de compra puede ser inferior al saldo pendiente del préstamo, por lo que se dice que la venta es «corta». Sin embargo, no todas las ventas cortas son pre-ejecuciones hipotecarias. Los propietarios de viviendas muchas veces optan por vender sus propiedades antes de que sus incumplimientos lleguen a esta etapa.

Una casa de pre-foreclosure puede ser inspeccionada por el comprador antes de hacer una oferta. El comprador podría ser un inversor que busca comprar la propiedad por menos de su valor total de mercado y luego venderla a un precio más alto para obtener una ganancia.

Si el propietario pone la propiedad en venta a través de un agente inmobiliario, los posibles compradores se pondrán en contacto con el agente que se encargará de la operación. El banco prestamista debe aprobar cualquier venta en descubierto y contratará a uno o más corredores de bienes raíces para preparar una valoración u Opinión de Precio de Corredor (Broker Price Opinion, BPO). Es decir, un valor de mercado estimado basado en un análisis de viviendas similares que se han vendido recientemente en el mercado local. El valor de mercado estimado ayuda al banco a decidir si el precio de venta propuesto es aceptable.

Los propietarios de viviendas que se enfrentan a una ejecución hipotecaria pueden ponerse en contacto con el programa federal Making Home Affordable en el 888-995-HOPE (888-955-4673) para solicitar ayuda para mantener sus viviendas o para trasladarse a una nueva casa, en caso de no poder mantener su propiedad actual.

Información clave:

  • La pre-ejecución hipotecaria  o pre-foreclosure comienza cuando el prestamista presenta una notificación de incumplimiento porque el propietario está, al menos, tres meses atrasado con los pagos de la hipoteca.
  • El propietario tiene la opción de vender su casa de pre-ejecución hipotecaria como una venta al descubierto después de la aprobación del prestamista.
  • Si el propietario no cubre los pagos vencidos y no vende la vivienda durante el período de pre-foreclosure, el prestamista eventualmente venderá la propiedad, por lo general en una subasta.
Sigue leyendo: ¿Qué es foreclosure?

Ventajas y desventajas de la pre-foreclosure 

Vender una casa durante la fase previa a la ejecución de la hipoteca puede ser beneficioso para las tres partes involucradas. El propietario puede vender la propiedad evitando el impacto de una ejecución hipotecaria en su historial de crédito. El comprador podría enganchar la propiedad por debajo del valor de mercado. La institución crediticia es capaz de transferir la hipoteca al comprador de manera efectiva y evitar los costos relacionados con una ejecución hipotecaria.

Pero los compradores de casas pre-ejecutables deben estar al tanto de cualquier gravamen sobre la propiedad o de los impuestos no pagados sobre estas casas, ya que estos pueden convertirse en su responsabilidad después de comprar las propiedades. El comprador también debe tener en cuenta los costos de las reparaciones y renovaciones si la casa pre-ejecutada se encuentra en mal estado; debe evitar gastos que superen su presupuesto.

Si el propietario no cumple con el pago de las cuotas atrasadas y no vende la casa durante el período de pre-foreclosure, el prestamista acabará vendiendo la propiedad, normalmente en una subasta. El banco es propietario de la vivienda en ese momento y es más probable que intente venderla a un precio aún más bajo, en lugar de mantener sus gastos continuos, como impuestos y el seguro.

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