Una ejecución hipotecaria puede ser un momento crítico y, en algunos casos, una de las formas de encontrar casas en remate. Si te encuentras en un proceso de esta índole, es necesario que conozcas todas y cada una de sus fases. Eso incluye saber qué es pre foreclosure.
Entender qué significa pre foreclosure te permitirá saber cómo actuar, ya sea que quieras evitarla o aprovechar la posibilidad de comprar una casa bajo esta condición. Por eso, aquí te explicamos todo lo que necesitas saber sobre este término y cómo funciona.
¿Qué es pre foreclosure?
Es decir, la pre-foreclosure es el primer paso de una ejecución hipotecaria (foreclosure en inglés). Esto como consecuencia de una serie de impagos por parte del prestatario, ante lo cual el prestamista emite una notificación de incumplimiento.
Así, lo que significa una pre ejecución hipotecaria es que la propiedad está ante un posible desalojo por incumplimiento de pago de parte del propietario, pudiendo concluir en el embargo de la misma o revertir el proceso de ejecución.
¿Cómo funciona la pre-foreclosure?
Una pre-foreclosure inicia cuando el propietario no realiza los pagos correspondientes a su hipoteca, lo que viola las condiciones contractuales de la hipoteca. El proceso de una pre ejecución hipotecaria es sencillo y consta de solamente dos pasos, los cuales son:
- Impagos de la hipoteca: Por defecto, la pre foreclosure comienza cuando el dueño de la propiedad y beneficiario de la hipoteca incumple con los pagos durante tres meses (90 días). En esta etapa todavía se puede realizar una negociación.
- Aviso de incumplimiento: En caso de que el propietario y el prestamista no hayan llegado a ningún acuerdo, el prestamista comienza la acción legal y se realiza dicho aviso. Lo que incluye al Registrador del Condado.
Ten en cuenta que la primera opción de los prestamistas no es ir a un juicio hipotecario, ya que representa un gasto y puede tardar más (entre tres y diez meses) para el veredicto y entonces, es cuando podría realizar la ejecución hipotecaria, afectando tu puntaje de crédito.
Por eso, la pre foreclosure es un proceso de negociación, en el que se da aviso, pero todavía hay tiempo de que el prestatario realice los pagos en mora o llegue a un acuerdo de financiación que le permita dejar de estar moroso con una modificación del préstamo.
De no ser así, se implementa la ejecución hipotecaria y se procede a realizar una subasta o venta fiduciaria, mediante la cual se vende la propiedad por el monto adeudado de la hipoteca. Este último paso es una excelente opción para los compradores de vivienda.
¿Cuál es la diferencia entre una pre-foreclosure y una ejecución?
Ya sabes qué es una pre ejecución hipotecaria y que en términos generales es lo que sucede cuando no puedes pagar tu hipoteca. Ahora bien, debes conocer la diferencia entre una pre foreclosure y una ejecución hipotecaria, una representa una negociación y la otra no.
En detalle, son dos etapas interdependientes de un proceso, pero que tienen inicios diferentes, además de brindar opciones distintas al prestamista y el prestatario. Puedes examinar cada una de sus diferencias en esta tabla:
| Característica | Pre-foreclosure | Ejecución hipotecaria |
| Inicio | Comienza con el aviso de incumplimiento | Inicia cuando el prestamista establece un gravamen |
| Dueño de la propiedad | Prestatario | Prestamista |
| Permiso de vender la propiedad | En esta fase el propietario o prestatario puede vender la propiedad. | Solo el prestamista tiene el permiso y la autoridad para vender la propiedad en mora. Además, puede solicitar el pago de la deuda. |
| Opciones para el prestatario | El prestatario puede solicitar una negociación con el prestamista y solicitar una modificación en los pagos del préstamo. | El prestatario no puede negociar y la decisión final las leyes estatales y nacionales. |
| Final | Finaliza cuando el prestatario paga el monto adeudado, llega a un acuerdo con el prestamista o vende la casa. | Termina cuando el prestamista vende la propiedad, sin importar el medio. |
Ventajas y desventajas de la pre-foreclosure
Lo que significa una pre foreclosure, su naturaleza y características únicas como una fase de la ejecución hipotecaria tiene sus ventajas y desventajas, ya seas el dueño de la propiedad o uno de los tantos primeros compradores de casa en el país. Conoce cuáles son:
| Ventajas | Desventajas |
| ✔️ Estás a tiempo de negociar el cumplimiento de los pagos y evitar el desalojo. | ❌ Lograr la venta de una casa en pre ejecución hipotecaria es complicado. |
| ✔️ Todavía puedes evitar un deterioro en tu puntaje crediticio. | ❌ Puede concluir en desalojo. |
| ✔️ Te da la oportunidad de vender la propiedad y evitar la bancarrota. | ❌ De seguir incumpliendo con los pagos, se verá afectado tu puntaje de crédito. |
| ✔️ Puedes comprar una casa a precio accesible al implementarse la ejecución hipotecaria. | ❌ Puede tardar años en caso de lograr un acuerdo con el prestamista. |
| ✔️ Ideal para primeros compradores de casa que desean una propiedad a precios bajos. | ❌ Puedes afrontar gastos inesperados al comprar una casa en pre foreclosure. |
¿Qué hacer si mi casa está en pre ejecución hipotecaria?
Si has recibido un aviso por incumplimiento en los pagos por parte de tu prestamista y no deseas afrontar las consecuencias negativas de un embargo ni perder tu casa, todavía estás a tiempo, estas son tus opciones:
- Refinanciar la hipoteca: Si sabes cómo refinanciar tu casa y logras hacerlo, podrás pagar las cuotas que debes de tu préstamo e incluso lograrás pagar tu hipoteca antes de tiempo.
- Modificar el préstamo: Puedes negociar con tu prestamista y solicitar que se modifique la metodología de pagos, como la tasa de interés o la extensión del préstamo. Para ello, debes entender cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca.
- Aplicar a un programa gubernamental: Específicamente, al Hardest Hit Fund, un programa del gobierno que se dedica exclusivamente a evitar ejecuciones hipotecarias.
- Vender la propiedad en pre ejecución: Es una buena opción para pagar al prestamista, prevenir la bancarrota e incluso, podrías obtener un margen de ganancias dependiendo de las condiciones de la venta.
- Firmar las escrituras de la casa al prestamista: Puedes ofrecer las escrituras de la casa y colocarlas a nombre del prestamista con el fin de conseguir liberarte del préstamo.
¿Cómo comprar una casa en pre-foreclosure?
Para comprar una casa en pre foreclosure tu mejor opción es una compra corta. Eso sí, ten en cuenta que pasarías a ser responsable del saldo de la hipoteca. Igualmente, tendrías que encargarte de los gravámenes de propiedad que apliquen, así como el seguro inmobiliario.
De todos modos, es importante que conozcas a detalle cuáles son las ventajas y desventajas del short sale para el comprador. También debes saber cómo comprar una casa en foreclosure en caso de que el propietario no llegue a un acuerdo con el prestamista y sea embargada.
Ahora bien, teniendo claro si realmente te conviene realizar la compra, el siguiente paso es revisar listados de propiedad en venta corta como Zillow o Trulia. Si te interesa una casa, deberás contactar con un agente de bienes raíces.
Además, es probable que tengas que contactar con el prestamista, quién tendrá un equipo de corredores hipotecarios y abogados listos, al igual que Opinión de Precio de Corredor (Broker Price Opinion, BPO).
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Referencias:
- https://www.investopedia.com/terms/p/pre-foreclosure.asp
- https://www.upnest.com/1/post/pre-foreclosures/
- https://smartasset.com/mortgage/buying-a-pre-foreclosure-home
- https://www.bankrate.com/mortgages/what-is-preforeclosure/#how-to-buy
- https://www.forbes.com/advisor/mortgages/what-is-pre-foreclosure/
