¿Qué beneficios tiene un primer comprador de casa? Dejando de lado la ilusión de convertirse en el dueño del hogar de sus sueños, los compradores por primera vez tienden a favorecerse de los préstamos FHA. ¿Por qué? Pues, principalmente porque parecieran estar diseñados especialmente para ellos y -segundo- porque protegen a las personas de los principales problemas que se enfrentan al iniciarse en el mercado inmobiliario.
Por ejemplo, con un préstamo FHA, cualquiera puede comprar una casa con un puntaje de crédito tan bajo como de 580 puntos. Con este tipo de préstamos, no importará si el interesado tiene una gran cantidad de deuda estudiantil porque la FHA permite niveles de deuda más altos que otros programas hipotecarios. Ni siquiera la inicial será un problema. Y es que el pago inicial mínimo con los préstamos FHA es de tan solo el 3.5% del valor de la vivienda.
Por supuesto, estas ventajas para los primeros compradores de casa no son gratuitas. ¿Qué quiere decir esto? Prácticamente, hay que leer la “letra pequeña”. Las condiciones hipotecarias de los préstamos FHA son beneficiosas, pero también podrían elevar el costo de endeudamiento de la familia.
Sin embargo, podría decirse que el Programa FHA para primeros compradores es una buena forma de comenzar. Sin duda, la compensación -que es tener una casa propia- podría valer la pena.
¿Qué es el Programa FHA para primeros compradores y cómo funciona?
Lo primero que debes comprender es que la FHA no es más que un asegurador hipotecario. ¿Traducción? A pesar de lo que se piensa, no es un prestamista: solo asegura el préstamo que adquieren los primeros compradores de casa para reducir el riesgo que asume el banco, lo que -en consecuencia- beneficia a las familias que buscan comprar una casa por primera vez.
Como ves, el papel de la FHA es simple: proteger al prestamista hipotecario del riesgo de impago. ¿Qué quiere decir esto? Que en un préstamo asegurado por la FHA, será la agencia la que le reembolse al banco el dinero en caso de incumplimiento del comprador.
Nota: Aunque el seguro de la FHA protege a los prestamistas, los prestatarios son los que lo pagan. ¿Cómo lo hacen? Pues, a través del pago de una prima de seguro hipotecario (seguro PMI) que se agrega a la hipoteca.
¿Cómo funciona el seguro PMI de la FHA? Muy fácil: en este caso, se incluye un cargo por adelantado que equivale al 1.75% del monto del préstamo. Este monto de dinero extra puede pagarse con los costos de cierre, pero también puede incorporarse como saldo en el préstamo. Además de esto, los prestamistas añadirán un cargo anual equivalente al 0.85% del monto de la hipoteca.
Consejo: Evalúa bien tus opciones porque, como verás, la principal desventaja de acceder al Programa FHA es tener que pagar el PMI. Sin embargo, si planeas quedarte a vivir en esa casa por mucho tiempo, es posible que puedas refinanciar la hipoteca después de deshacerte del PMI. Esto te permitiría liberarte de esta obligación y ahorrar más dinero.
Programa de hipotecas FHA para primeros compradores de casa
Recapitulemos, ¿qué beneficios tiene un primer comprador de casa con la FHA? Gracias al préstamo FHA, que es una hipoteca respaldada por la Administración Federal de Vivienda, los compradores de viviendas pueden obtener un préstamo hipotecario con un pago inicial de tan solo un 3.5%, incluso si su puntaje de crédito no es el mejor del mundo (500 puntos o más). ¿Quieres conocer otra ventaja de este programa? Pues, estos préstamos suelen tener una tasa hipotecaria por debajo del promedio.
Estas características especiales hacen que el Programa FHA para primeros compradores sea amigable, en especial para quienes no tienen ahorrado un 10% o 20% para la inicial de la vivienda o que no tienen un crédito bien establecido. Por tanto, podríamos afirmar -sin temor a equivocarnos- que el préstamo FHA es perfecto para aquellas personas que no tienen tanto crédito o que tienen mal crédito.
Nota: Las reglas de los préstamos hipotecarios FHA son tan flexibles que puede ser mucho más fácil calificar a un crédito como este que a cualquier otra hipoteca clásica del mercado.
Ahora bien, la parte buena de todo esto es que el Programa de Hipotecas FHA no es solo para primeros compradores. Los compradores habituales de casa también son bienvenidos bajo el cumplimiento de ciertas condiciones, como por ejemplo, que el solicitante planee vivir en el inmueble y convertirlo en su vivienda principal, y -dependiendo del estado- que no haya sido propietario de una casa en los últimos tres años.
Consejo: ¿Es tu primera vez comprando una casa, pero ya tienes entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda ahorrado para la inicial y tu puntaje de crédito es igual o superior a los 700 puntos? Entonces, te recomendamos acudir a la banca tradicional. No te conviene pedir un préstamo hipotecario FHA.
Ejemplo de la estructura de pagos de una hipoteca FHA
Queremos dejarte un ejemplo para que veas con mayor claridad cómo funciona el programa FHA para primeros compradores en la práctica, es decir, cómo sería su estructura de pagos predeterminada.
Supongamos que deseas comprar una vivienda que tiene un precio de $200,000 y ya has reunido $10,000 para pagar la inicial. Tu familia decide firmar el contrato con un plazo de 30 años. Tomando en cuenta que la tasa de interés más baja que podrías encontrar es de 2.745%, entonces:
- PMI inicial (1.75%): $3,325.
- Tasa PMS mensual: 0.80%.
- Monto total del préstamo: $193,325.
- Pago mensual estimado: $1,078.
Este pago mensual estimado de $1,078 se dividiría de la siguiente manera:
- Capital principal + intereses: $789.
- Seguro hipotecario de la FHA: $129.
- Impuesto sobre la propiedad: $120, aproximadamente.
- Seguro para propietarios de casa: $40.
Por supuesto, estos montos no están escritos en piedra. Todo dependerá del banco en el que solicites el préstamo FHA. Si solicitas varias cotizaciones estimadas y las comparas entre sí, podrías ahorrar hasta $3,000 sobre el monto total a pagar.
¿Cómo saber si califico para un préstamo FHA?
El proceso de calificación de un préstamo hipotecario respaldado por la Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos es similar a cualquier otro del mercado bancario. Después de entregarle la solicitud de la hipoteca al prestamista de tu preferencia, el banco te pedirá que le entregues cierta documentación que respalde la información que le has proporcionado.
¿Qué buscan los prestamistas en un proceso de calificación para una hipoteca FHA? Aunque la mayoría de ellos tiene su propio manual, podríamos resumir los requisitos en los siguientes:
- Pago inicial. En este caso, el pago inicial puede ser tan bajo como del 3.5%.
- Puntaje de crédito. Normalmente, el puntaje de crédito exigido para iniciales bajas (del 3.5% al 9.99%) es de 580 o más.
- Tiempo de mudanza. Para acceder a una hipoteca FHA, el solicitante debe mudarse a la propiedad en unos 60 días posteriores al cierre de la venta.
- Relación deuda-ingreso. La mayoría de los prestamistas exigen una relación deuda-ingreso que no supere el 45-50%.
- Inspección previa de la vivienda. Es importante que el interesado ordene una inspección de la casa con un agente aprobado por la FHA.
- Ingresos estables por al menos dos años. Sería preferible que el solicitante tenga un historial de empleo estable.
- Precio de la vivienda inferior al tope máximo. Los préstamos FHA trabajan con préstamos hipotecarios interiores a $356,362 en promedio.
¿Qué documentos debo entregar para calificar para un préstamo FHA?
¿Cómo probar que eres un primer comprador? Pues -aunque te sorprenda- no tendrás que probar que eres un comprador de vivienda por primera vez, ya que estos préstamos están disponibles para todos. Sin embargo, hay algunos estados que podrían tener un par de restricciones al respecto. California, por ejemplo, exige que el solicitante no haya sido propietario de una casa en los últimos tres años.
Lo que sí debes hacer como solicitante es certificar que la casa que estás por comprar se convertirá en tu vivienda principal. Es decir, que tienes que firmar un compromiso que, básicamente, expresa tu voluntad de mudarte a ella dentro de los 60 días posteriores al cierre de la venta.
¿Qué pasará después que entregues estos respaldos? Una vez que el banco haya verificado la información consignada y que haya comprobado que se cumplen con las pautas de la FHA, determinará si eres elegible para un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda o no.
Beneficios del Programa FHA para primeros compradores
Hay varias razones que siguen posicionando al Programa FHA como un líder en el sector de préstamos hipotecarios, esto a pesar de sus desventajas y de que ya tiene más de 80 años activo:
#1 Los préstamos FHA no están sujetos a reglas especiales de elegibilidad
A diferencia de otros programas de hipoteca de baja inicial o tasa de interés, los solicitantes no tienen que cumplir con un perfil especial para utilizar un préstamo FHA. Por ejemplo, el préstamo VA para veteranos (de inicial $0) requiere que los solicitantes sean miembros activos del ejército o veteranos. El préstamo USDA (que tampoco está sujeto a una inicial) exige que los compradores de vivienda escojan un inmueble en las afueras de la ciudad y también que la familia se mantenga dentro de un cierto umbral de ingresos.
Como ves, una de las ventajas es que podrás usar una hipoteca FHA sin importar dónde quieras vivir, cuál es tu límite de ingresos o qué puntaje de crédito tienes. Por eso podríamos decir que el Programa FHA es uno de los más flexibles del mercado hipotecario.
Sigue leyendo: ¿Qué es un préstamo 203b FHA?
#2 La tasa hipotecaria del Programa FHA suele estar por debajo de la media del mercado
Pero, ¿qué tan atractivo puede ser este APR? Para que tengas una idea, las tasas hipotecarias de la FHA suelen ser de 12.5 puntos básicos, es decir, 0.125% o más por debajo de la media, es decir, de la que encontrarías en una hipoteca convencional a tasa fija por 30 años. Si tienes una inicial del 10% y un crédito bueno, la diferencia podría ser aún mayor.
Por eso no es raro que los primeros compradores de casa que tienen un puntaje por debajo de la media nacional obtengan con la FHA una hipoteca con una tasa de interés 1% más baja si se compara con el mercado bancario tradicional.
#3 Una hipoteca de la FHA también puede servir para comprar una casa para acondicionar
La Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos sabe que no todas las casas que están a la venta en el mercado están listas para recibir habitantes. Esto también coincide con el tipo de solicitante, ya que los primeros compradores de casa -que suelen ser los que acuden a un banco a solicitar una hipoteca respaldada por la FHA- prefieren buscar inmuebles económicos.
Pero, ¿qué es el préstamo FHA 203k? Pues, un préstamo que se le extiende a los primeros compradores de casa para actualizar la vivienda, es decir, reemplazar electrodomésticos, pisos o techos; hacer reparaciones; pintar las habitaciones de la casa, entre otros.
La parte buena de todo es que el costo total de estas reparaciones se pueden financiar en conjunto con la hipoteca. Por tanto, el nuevo propietario no tendrá que invertir más dinero de su bolsillo en acondicionar su próximo hogar.
#4 Los préstamos hipotecarios FHA están disponibles a partir del pago de una inicial del 3.5%
El Programa FHA reduce el pago inicial de la vivienda considerablemente. Si tienes 3.5% -incluso con un puntaje de crédito que esté por debajo del promedio- podrás acceder al préstamo. En el mercado, no hay ningún otro programa hipotecario que pueda ofrecerte esto.
Sí, es cierto que hay programas hipotecarios con iniciales tan bajas como del 0%, pero -por lo general- para acceder a ellos se exige un puntaje de crédito cercano al promedio. Con la FHA, no habrá restricciones de este tipo.
#5 A través del Programa FHA, se puede acceder a una hipoteca con un crédito por debajo de la media
La Administración Federal de Vivienda le respalda préstamos hipotecarios a ciudadanos con un puntaje de crédito de 500 o más. En cambio, la mayoría de los programas de préstamos hipotecarios fijan un tope mínimo de 620. Eso sí: debes tomar en cuenta que solo podrás acceder a una hipoteca FHA con un crédito de 500-579 si tienes ahorrado el 10% o más de la inicial.
Consejo: Si deseas acceder a un préstamo respaldado por la Administración Federal de la Vivienda con un pago inicial más bajo (del 3.5% al 9.9%) necesitas un puntaje de crédito de al menos 580.
Esta flexibilización del crédito le queda como anillo al dedo a los primeros compradores de vivienda porque, generalmente, tienen un historial más reciente y no alcanzan a tener ese puntaje de crédito estelar que busca la banca clásica.
Desventajas del Programa FHA para primeros compradores de vivienda
Como cualquier otro préstamo del mercado, el Programa FHA no está libre de tener un lado oscuro. Aunque sí es cierto que ofrece beneficios únicos para primeros compradores, deberías considerar algunos elementos antes de solicitarlo, como, por ejemplo:
#1 El seguro hipotecario no se puede cancelar
El seguro hipotecario de la FHA (conocido como el PMI de la hipoteca) es obligatorio, por ende, no podrás cancelar el seguro de la hipoteca. Si efectúas un pago inicial al 10%, estarás obligado a pagarlo durante la vigencia del préstamo y si tu inicial supera el 10%, no te librarás de él, al menos no del todo: el seguro estará vigente durante los primeros 11 años.
Esto es una gran diferencia con las hipotecas convencionales, ya que el seguro hipotecario se puede cancelar una vez que el préstamo alcance el 80% de la relación préstamo-valor. Entregar una inicial más alta incluso podría liberarte del PMI en la banca tradicional. En otras palabras, los solicitantes de una hipoteca -de esas de toda la vida- pueden despedirse del PMI y así disminuir el costo total del préstamo hipotecario.
Consejo: Si no estás dispuesto a pagar un PMI durante toda la vigencia del préstamo o, en el mejor de los casos, por un plazo de 11 años; es preferible que consideres solicitar una hipoteca clásica.
#2 No es el préstamo hipotecario con el pago inicial más bajo
Como dijimos anteriormente, la inicial más baja a la que podrás acceder con un préstamo FHA es del 3.5% del precio de la compra de la vivienda. En el caso de las hipotecas convencionales, este porcentaje inicial puede bajar hasta el 3%.
Aunque pareciera ser una pequeña diferencia, si calculas el 0.5% de un préstamo de $250,000, estaríamos hablando de $1,250. Este monto es considerable, al menos si la familia cuenta con un presupuesto ajustado y tiene la oportunidad de acudir a la banca tradicional a solicitar una hipoteca.
¿Debería solicitar una hipoteca con un pago inicial bajo?
Depende. Financieramente hablando, pagar tan poco por una casa nueva no es una movida inteligente porque esto aumentará la mensualidad del préstamo. Sin embargo, esto no quiere decir que debas despedirte de esta alternativa, al menos no sin pensarlo dos veces. Piensa que, cuando quieres comprar una casa nueva, podría ser muy difícil conseguir un pago inicial considerable, en especial si estás por enviar a tu hijo a la universidad, quieres comprar un carro nuevo o piensas montar una nueva empresa.
Además, hay ciertas ventajas de comprometerse con un pago inicial bajo. ¿La principal? Los costos de cierre. Recuerda que los costos de cierre de la compra de una vivienda suelen ser del 2% al 5% del monto del préstamo. Si estamos hablando de una hipoteca de $200,000, representarían unos $10,000.
Estos costos no suelen financiarse, lo que quiere decir que deberás pagarlos con el dinero que tengas ahorrado en conjunto con el pago inicial. Dependiendo de tu situación financiera, ahorrar un poco hoy y comprometerse a pagar un poco más en el futuro podría ser una buena decisión.
En resumen, Programa FHA para primeros compradores
Aunque el Programa FHA está disponible para todos, nos gusta pensar que es una buena opción para los primeros compradores porque, por lo general, estas familias no suelen tener muchas opciones de préstamo con un pago inicial tan bajo, al menos no con un puntaje de crédito que se aleje del “estelar”. No hay duda alguna que, por sus características propias, la hipoteca FHA es una de las más inclusivas y accesibles para los compradores de hoy.
Además, hay un punto extra: las tasas de interés de los préstamos FHA suelen ser más bajas que las de otras hipotecas. Esto podría marcar la diferencia, en especial en una época como la actual donde el APR de las hipotecas se está acercando a su mínimo histórico. Comprometerse hoy con una tasa tan atractiva podría ser un buen negocio, más de lo que se piensa.
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