Un préstamo FHA para primeros compradores de casa es una hipoteca que está respaldada por el gobierno federal de los Estados Unidos y que ofrece ventajas como requisitos de crédito y de pago inicial más bajos que las hipotecas convencionales.
Las hipotecas con respaldo de la Federal Housing Administration (FHA) se basan en el mismo contrato hipotecario que otros créditos: un potencial comprador pide dinero prestado y se compromete a devolverlo de forma mensual por un período de 15 o 30 años.
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Los préstamos de la FHA pueden ser de ayuda para comprar una casa por primera vez si no cuentas con suficiente dinero para el pago inicial y/o los costos de cierre, o si tienes un historial crediticio nulo o limitado o un puntaje de crédito por debajo de 620.
En este artículo conocerás los requisitos básicos para solicitar un préstamo FHA, los detalles de las primas de seguro exigidas, los límites mínimos y máximos de los préstamos, los tipos de préstamos FHA para primeros compradores, cómo aplicar y mucho más.
Requisitos para aplicar
Para poder aplicar a un préstamo FHA y comprar tu primera vivienda, debes cumplir con los siguientes requisitos:
- Tener un puntaje de crédito superior a 580 para un préstamo con pago inicial del 3.5%, y superior a 500 para un préstamo cuyo pago inicial sea del 10%.
- Respecto de la relación entre deuda e ingresos (DTI), el pago mensual de la hipoteca no debe superar el 31% de los ingresos brutos mensuales, y el total de las deudas mensuales no debe superar el 43%.
- Poseer un historial de empleo estable y comprobar tus ingresos con documentos como talones de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
- Contratar un seguro hipotecario (MIP) para proteger al prestamista en caso de incumplimiento.
- La casa debe cumplir con los estándares mínimos de calidad y seguridad establecidos por la FHA y debe ser tasada por un profesional aprobado por la FHA.
- La vivienda elegida debe ser utilizada como residencia principal.
- La propiedad debe ser ocupada por el comprador en los 60 días posteriores al cierre.
Prima de Seguro Hipotecario por Adelantado (UFMIP)
El seguro hipotecario se paga en dos partes: la primera es una tarifa que se cobra una sola vez, por el valor del 1.75% del monto del préstamo y se puede pagar al cierre o financiar con el préstamo, con sus correspondientes intereses.
En el siguiente cuadro, te compartimos los montos aproximados que deberías abonar como prima única, según el pago inicial que realices. Verás que la UFMIP disminuye si aumenta el pago inicial, porque el monto financiado es menor.
| Precio de compra | UFMIP con un pago inicial del 3.5% | UFMIP con un pago inicial del 5% |
| $300,000 | $5,066.25 | $4,987.50 |
| $500,000 | $8,443.75 | $8,312.50 |
| $1,000,000 | $16,887.50 | $16,625.00 |
Prima Anual del Seguro Hipotecario
La prima anual es la segunda parte del seguro hipotecario. Está relacionada con el plazo de la hipoteca, el pago inicial y el monto financiado, y se paga a lo largo de los 12 meses de cada año. Dentro de los datos que debes conocer, están:
- Si el pago inicial es entre el 3.5% y el 5% del valor de la propiedad, la prima anual es el 0.55% del monto del préstamo.
- Si pagas un 5% o más del valor de la propiedad como down payment, la prima anual es el 0.50% del monto del préstamo.
Estas tasas se aplican sólo a los préstamos asegurados por la FHA que se originen a partir del 20 de marzo de 2023, los que se hayan obtenido antes de esa fecha mantendrán sus tasas de 0.85% y 0.80%, respectivamente.
También debes considerar la duración de los pagos de la prima anual:
- Si el pago inicial es menor al 10% del valor de la propiedad, la prima anual se debe pagar durante toda la vida del préstamo (hasta que se venda, se pague o se refinancie).
- Si el down payment es igual o mayor al 10% del valor de la propiedad, la prima anual se debe pagar por 11 años.
Límites de préstamo de la FHA
El límite de préstamo FHA es el monto máximo (o mínimo) que se puede prestar para una hipoteca en una zona determinada. Varía según el costo de vida y el precio de la vivienda en cada zona.
Para el año 2023, el límite mínimo para una propiedad unifamiliar es de $472,030 y el límite máximo es de $1,089,300, que se aplican a la mayoría de las zonas del país. Hay algunas zonas de alto costo donde los límites son más altos que el “techo” nacional.
Estos límites aumentan porcentualmente a medida que el tipo de propiedad crece:
- 128% para viviendas de dos unidades: mínimo de $604,400 y máximo de $1,394,775.
- 155% para viviendas de tres unidades: mínimo de $730,525 y máximo de $1,685,850.
- 192% para viviendas de cuatro unidades: mínimo de $907,900 y máximo de $2,095,200.
Tipos de préstamos de la FHA
La FHA ofrece varios tipos de préstamos hipotecarios que se adaptan a las diferentes necesidades y situaciones de los interesados. Estos son algunos de los préstamos más comunes entre primeros compradores de casa.
Préstamo FHA 203b
El préstamo FHA 203b es el tipo más común y básico de préstamo hipotecario que ofrece la FHA. Permite financiar la compra unifamiliar con un pago inicial mínimo del 3.5% y una tasa de interés que puede ser:
- Fija. Ni la tasa de interés ni el pago mensual cambian durante el plazo del préstamo (15 o 30 años). Es ideal para quienes quieren tener estabilidad y previsibilidad en sus finanzas. Requiere un puntaje de crédito mínimo de 580.
- Ajustable. La tasa de interés y el pago mensual pueden variar según las condiciones del mercado. Suele tener una tasa inicial más baja, pero también implica más riesgo e incertidumbre. Requiere un puntaje de crédito mínimo de 580.
Préstamo FHA 203k
El préstamo FHA 203k es una opción para financiar la compra y la renovación de una vivienda con una sola hipoteca. Ofrece requisitos de crédito más flexibles que los préstamos convencionales.
Tiene dos versiones: limitado, para viviendas que necesitan mejoras y reparaciones menores; y estándar, para proyectos importantes de renovación que pueden incluir mejoras estructurales.
El préstamo FHA 203(k) requiere un pago inicial mínimo del 3.5% y un puntaje de crédito mínimo de 500.
Préstamo FHA Energy Efficient Mortgage (EEM)
Este préstamo permite agregar el costo de las mejoras de eficiencia energética al préstamo FHA cuando compras una vivienda, lo que te ayuda a ahorrar dinero en las facturas de servicios públicos.
Estas mejoras pueden incluir equipos que ahorran energía, y tecnologías solares y eólicas activas y pasivas. Las mejoras deben ser rentables, lo que significa que el dinero ahorrado en energía debe ser igual o mayor que el costo de hacer las mejoras
El préstamo FHA EEM requiere un pago inicial mínimo del 3.5% y un puntaje de crédito mínimo de 500. Es necesario contratar a un evaluador de energía calificado para realizar una evaluación en el hogar antes de que se apruebe el financiamiento.
Préstamo FHA Mobile Home Loan
Brinda la posibilidad de financiar la compra de una casa móvil o prefabricada, así como el terreno donde se ubica. Está pensado para los compradores que quieren tener flexibilidad y movilidad en su vivienda.
Tiene dos programas: uno para los compradores que poseen el terreno donde se ubica la casa móvil, y otro para las casas móviles que están o estarán ubicadas en parques de casas móviles.
Los requisitos para comprar una casa móvil en ambos programas exigen que tenga un chasis permanente, una superficie habitable de al menos 400 pies cuadrados, un sello de aprobación de HUD y una fecha de construcción posterior al 15 de junio de 1976.
El préstamo FHA Mobile Home Loan requiere un pago inicial mínimo del 3.5% y un puntaje de crédito mínimo de 500.
Préstamo FHA Condo Loans
Con este préstamo puedes financiar la compra en un condominio o proyecto multifamiliar. Este tipo de préstamo es ideal para los compradores que quieren vivir en una comunidad con servicios compartidos y menor mantenimiento.
Puedes buscar proyectos de condominios aprobados por la FHA usando el localizador de condominios en el sitio web de HUD. Un proyecto de condominios que no esté aprobado por la FHA puede ser elegible para la Aprobación Individual si:
- Tiene al menos cinco unidades.
- Está completo y listo para ocuparse.
- Posee un sello de aprobación de HUD en el exterior.
- Su fecha de construcción es posterior al 15 de junio de 1976.
- El proyecto también debe cumplir con otros requisitos, como la concentración de seguros FHA, el porcentaje de ocupación del propietario y la condición financiera del proyecto.
El préstamo FHA Condo Loans requiere un pago inicial mínimo del 3.5% y un puntaje de crédito mínimo de 500.
¿Cómo aplicar a los préstamos FHA para primeros compradores?
Si cumples con los requisitos y crees que alguna de estas opciones es para ti, sigue estos pasos para aplicar al préstamo FHA para primeros compradores que hayas elegido:
- Encuentra un prestamista aprobado por la FHA. La FHA no te presta dinero, sino que autoriza a ciertos prestamistas para hacerlo, mientras actúa como respaldo del crédito. Encuentra un prestamista cerca de ti en el sitio web de HUD.
- Haz varias consultas y compara. Cada prestamista te indicará los requisitos específicos y los términos del préstamo. Compara las tasas de interés, los costos de cierre y las opciones de pago de cada uno para elegir la mejor opción.
- Completa la solicitud. Cuando hayas elegido el prestamista, llena la Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial (URLA) o formulario 1003 de Fannie Mae, para iniciar el proceso.
- Entrega la documentación. El prestamista te pedirá documentos para verificar tu identidad, ingresos, activos y crédito. Puede necesitar comprobantes de pago, declaraciones de impuestos, estados de cuenta, identificación y más.
- Aguarda la aprobación preliminar. El prestamista te informará si cumples con los requisitos mínimos para un préstamo FHA. Si es así, contrata un tasador aprobado para evaluar el valor y la condición de la vivienda que deseas comprar.
- Espera la aprobación final. Cuando el prestamista reciba la tasación, revisará nuevamente la solicitud y los documentos. Si todo está correcto, te enviará una carta de compromiso, que es la aprobación final y vinculante del préstamo.
- Cierra el préstamo. El último paso es firmar los documentos y pagar los costos de cierre: el pago inicial, los honorarios del prestamista, los impuestos, el seguro y otros gastos. Una vez que lo hagas, recibirás las llaves de tu nueva casa.
