Un préstamo FHA 203(b) es un tipo de hipoteca respaldada por la Administración Federal de Vivienda (FHA) que brinda los fondos a través de prestamistas aprobados y que se solicita para comprar o refinanciar una residencia principal.
Está diseñado para facilitar el acceso a la vivienda a los compradores de vivienda por primera vez, a los prestatarios que no califican para hipotecas convencionales asequibles y a las personas que viven en áreas desatendidas.
Entre sus principales ventajas, destacan que se exigen puntajes de crédito más bajos y un menor pago inicial. Consultamos con la FHA los puntos más importantes de este préstamo y resumimos aquí todo lo que debes saber.
¿Cómo funciona un préstamo 203(b) FHA?
Si estás interesado en solicitar un préstamo FHA 203(b), debes saber que no es el estado quien te presta el dinero, sino que lo hacen ciertos bancos, cooperativas de crédito o asociaciones de préstamo, autorizados por la FHA.
Para devolver el dinero, el prestatario debe hacer pagos mensuales al prestamista. Estos pagos incluyen el monto solicitado, los intereses, los impuestos a la propiedad y el seguro de propietario.
El rol que cumple la FHA es el de asegurar los préstamos: la FHA garantiza al prestamista que le pagará una parte del saldo del préstamo si el prestatario no puede hacerlo, lo que permite ofrecer condiciones más favorables y asegurar la accesibilidad.
La FHA cobra al prestatario una prima de seguro hipotecario, que se paga por adelantado y mensualmente, para cubrir el costo del seguro. También establece los límites máximos del préstamo, las pautas de tasación y los estándares de calidad de la vivienda.
Requisitos para aplicar a un préstamo 203(b) FHA
Los requisitos mencionados por la FHA para aplicar a este tipo de préstamo son:
- Contar con un Número de Seguro Social (SSN) válido o un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN).
- Ser mayor de edad para firmar una hipoteca en tu estado.
- Tener un puntaje de crédito mínimo de 500 (aunque los prestamistas prefieren 580 o más).
- Cumplir con el pago inicial mínimo del 3.5% del precio de compra de la vivienda.
- Relación deuda-ingreso (DTI) menor al 43%.
Documentación necesaria
Algunos de los documentos que podrías necesitar son:
- Identificación con foto.
- Declaraciones de impuestos de los últimos dos años.
- W2 de los últimos dos años.
- Extractos bancarios de los últimos 60 días.
- Estados financieros de otros activos (cuentas de inversión y cuentas de jubilación).
- Talones de pago recientes.
- Prueba de otros ingresos, como Seguro Social o ingreso por discapacidad.
Requisitos de habitabilidad
Respecto de la casa, consultamos cuáles son los criterios que debía cumplir para ser elegible. Estos son los requisitos básicos:
- La casa debe ser una vivienda unifamiliar, una vivienda multifamiliar de hasta cuatro unidades, una vivienda prefabricada o una unidad de condominio aprobada por la FHA.
- Debe estar en buenas condiciones estructurales: techo, sistema eléctrico, plomería, calefacción, ventilación, aire acondicionado, drenaje, fundación, paredes, ventanas, puertas, piso y aislamiento.
- Un tasador aprobado debe determinar que la casa tenga un valor suficiente para cubrir el monto del préstamo solicitado.
- La propiedad debe ser la residencia principal del prestatario y estar ocupada por él dentro de los 60 días posteriores al cierre del préstamo. No se puede comprar una propiedad para inversión o vacaciones.
¿Cómo aplicar para un préstamo 203(b) FHA?
Para solicitar un 203(b), debes seguir estos pasos:
- Ingresa en la página del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) y busca un prestamista aprobado por la entidad.
- Busca una casa de tu interés. Asegúrate de que cumpla con los requisitos de habitabilidad y con los límites hipotecarios establecidos por la FHA.
- Comunícate con varios prestamistas y toma nota de sus ofertas, tasas de interés y costos de cierre. Elige los más convenientes y solicita una estimación de préstamo.
- Investiga los programas de asistencia para el pago inicial. Muchos estados ofrecen subsidios, préstamos o créditos fiscales que ayudan a cubrir el down payment requerido por la FHA.
- Compara y elige. Con toda la información recabada, revisa las estimaciones y elige la opción que mejor se adapte a tus necesidades y presupuesto.
- Solicita el préstamo. Deberás completar una solicitud formal y proporcionar la documentación requerida.
- Espera la aprobación del préstamo. El prestamista evaluará tu capacidad crediticia y ordenará una tasación e inspección de la propiedad. Si todo está bien, aprobará el préstamo y lo enviará a la FHA para obtener el seguro hipotecario.
- Arregla los pagos de la prima inicial del seguro hipotecario de la FHA, que es del 1.75% del monto del préstamo (se puede financiar en el préstamo), y de la prima anual.
- Cierra el préstamo. Cuando recibas la aprobación final del préstamo, programa el cierre con el prestamista y el vendedor. Firmarás los documentos legales del préstamo, pagarás los costos de cierre y recibirás las llaves de tu nueva casa.
¿Qué tiene que pagar el comprador por un préstamo FHA 203(b)?
Como prestatario, te corresponde hacerte cargo de ciertos gastos relacionados al préstamo. Los ordenamos a continuación, para que tengas en cuenta cada ítem antes de decidir solicitar un préstamo:
- Prima inicial de seguro hipotecario de la FHA. Es el 1.75% del monto del préstamo y se puede financiar en el préstamo.
- Honorarios del prestamista. Pueden incluir cargos por originación, procesamiento, preparación de documentos, evaluación de riesgos y bloqueo de la tasa de interés.
- Costos de terceros. Cargos por informe de crédito, tasación, inspección, notaría, registro, título e impuestos.
- Ítems pagados por adelantado. Pueden incluir el depósito en garantía para los impuestos y el seguro de la propiedad, las primas del seguro de inundación y de riesgo, los intereses anticipados y los impuestos sobre la propiedad.
¿Cuál es la tasa de interés para un préstamo FHA 203b?
Una de las preocupaciones de los compradores de casa al solicitar un préstamo es la tasa de interés. La FHA sostiene que depende de factores como el puntaje de crédito, el monto del pago inicial, el plazo del préstamo y el prestamista que lo ofrece.
Por lo general, las tasas de interés para los préstamos FHA 203(b) oscilan entre el 3% y el 7%. Puedes usar una calculadora de hipoteca para simular diferentes escenarios y ver cómo afectan la tasa de interés y el pago mensual.
¿Cómo puedo comunicarme con la FHA?
Si tienes dudas o consultas, comunícate con la FHA llamando al 800-25-5342 (800-877-8339 para personas con problemas de audición o habla), de lunes a viernes de 8:00 a.m. a 8:00 p.m. EST.
También puedes enviar un correo electrónico a respuestas@hud.gov, que será respondido en el mismo horario que la atención telefónica. También puedes consultar el sitio de preguntas frecuentes en línea, las 24 horas, los siete días de la semana.
¿Un préstamo de la FHA requiere una cuenta de depósito en garantía?
Sí. Ésta es una cuenta que el prestamista usa para guardar el dinero que el prestatario paga cada mes para los impuestos de la propiedad, el seguro de la vivienda y la prima de seguro hipotecario de la FHA.
El prestamista usa este dinero para pagar estas facturas cuando vencen. La FHA exige que todos los préstamos que asegura tengan una cuenta de depósito en garantía para proteger al prestamista en caso de que el prestatario no pague estos gastos.
¿Qué diferencia hay entre un préstamo FHA 203(b) y un 203(k)?
La diferencia entre un préstamo FHA 203(b) y un 203(k) es el propósito para el que se usan. Un préstamo 203(b) se usa para comprar o refinanciar una vivienda, mientras que un préstamo 203(k) se usa para proyectos de compra y renovación de viviendas.
¿Puedo obtener una hipoteca con un puntaje de crédito de 553?
Sí, aunque puede ser un poco más difícil, comparado con quienes tienen un crédito más alto. Los préstamos FHA son los más accesibles en estas situaciones, pero con un puntaje inferior a 580, deberás hacer un pago inicial del 10%.
