¿Conviene pagar el 20% de pago inicial al comprar una casa?

Ya sea que estés tratando de ahorrar o estés comprando en un mercado de rápido crecimiento, hay momentos en que tiene sentido poner menos del 20% de cuota inicial en la compra de una casa.

Los asesores financieros e incluso los expertos en bienes raíces, frecuentemente hacen hincapié en los beneficios de hacer un pago inicial de por lo menos el 20% en la compra de una casa. Pero, ¿hay momentos en los que sería recomendable dar menos del 20 por ciento de entrada en una casa? En realidad, sí. De hecho, existen varios escenarios en los que se debería realizar un aporte inicial más bajo.

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Cuando deseas ahorrar dinero no conviene pagar el 20% de inicial al comprar una casa

Uno de los mayores dilemas que enfrentan los compradores de casas es la escasez de dinero después del cierre de operación. Este es un problema más grande de lo que se suele prever antes del cierre. Después de comprar una casa, tendrás otros gastos. Algunos de ellos estarán relacionados con la propiedad en sí, pero otros pueden ser gastos imprevistos.

Por ejemplo, una vez que te mudes a la casa nueva, pueden ser necesarias ciertas reparaciones. Puede que no se hagan obras en los días y semanas posteriores al cierre, pero con frecuencia se necesitarán en un corto plazo de tiempo. Otras veces surgen algunas necesidades como electrodomésticos o muebles.

El punto es que tendrás gastos adicionales y será un momento difícil de afrontar. En la mayoría de los casos el pago mensual de la casa aumenta y el efectivo se hace escaso. Pero, si tienes varios miles de dólares de gastos poco después del cierre, surgirá una escasez de efectivo preocupante. Esto puede hacer que tus primeros días como propietario de una casa sean muy incómodos.

Una alternativa es hacer un pago inicial mínimo por la casa y mantener tanto dinero en el banco como sea posible, de esta manera tendrás liquidez durante esos primeros meses cruciales. Así puedes prevenir muchos problemas y tensiones.

Cuando la casa que compras está muy por debajo de lo que puedes pagar

Una de las principales razones para aportar el 20% del pago inicial de una casa es reducir tus riesgos. Pero si la casa que estás comprando está muy por debajo de lo que puedes pagar estarás asumiendo un riesgo bastante bajo.

Si puedes pagar fácilmente la mensualidad, la probabilidad de tener que vender por falta de liquidez disminuye. Por ejemplo, tener suficiente capital sería una buena razón para hacer un gran pago inicial, porque si tuvieras que vender rápidamente, podrías hacerlo y obtendrías efectivo después del cierre. Pero si el pago mensual está muy por debajo de lo que puedes pagar, es decir, muy por debajo del 28 por ciento de tu nivel de ingresos mensuales, la probabilidad de que tengas que vender rápidamente es remota.

Cuando estás comprando en un mercado de rápido crecimiento no conviene aportar el 20% del pago inicial de una casa

Se suele recomendar hacer un gran pago inicial si se está en un mercado inmobiliario estable o en declive. Como los precios no están subiendo, no podrás aumentar el capital de tu casa a través de la revalorización de la vivienda. Aportar el 20% del pago inicial de una casa (o más) te ofrece un cómodo colchón de capital.

Pero si te encuentras en un mercado de viviendas en el cual los valores aumentan rápidamente, es menos necesario aportar una gran suma en la compra. Dado que se puede esperar que la casa aumente razonablemente de valor debido a los factores del mercado y  tu capital aumentará sin tener que pagar dólares adicionales para lograrlo.

Por ejemplo, si estás dentro de un mercado local donde el valor de las propiedades aumenta un 10 por ciento al año y haces el pago inicial del cinco por ciento, un año después tendrás un capital del 15 por ciento. Dos años después tendrás un capital del 25 por ciento. La necesidad de un gran pago inicial es menos importante en ese tipo de mercado.

Cuando tienes una posición financiera muy fuerte

Una vez más, hacer un gran pago inicial reduce el riesgo al ser propietario de una casa. Pero si estás en una posición financiera muy fuerte, particularmente una en la que tienes muchos otros activos, tampoco tendras un riesgo muy alto.

Digamos que estás comprando una casa por 300.000 dólares. Si haces un pago inicial del 20 por ciento, necesitarás 60.000 dólares. Si haces un pago inicial del cinco por ciento, sólo necesitarás $15,000. Si tienes $100,000 en ahorros e inversiones, puedes estar en una posición de menor riesgo al hacer el pago inicial del cinco por ciento. Eso te dejará $85,000 en ahorros e inversiones, en comparación a $40,000 si haces el pago inicial del 20 por ciento.

En una situación como esta, el pago inicial más pequeño es una conveniencia. Estás en posición de hacer un pago inicial del 20 por ciento, pero en realidad no es necesario. Simplemente estás preservando más tus ahorros e inversiones al hacer el pago inicial más pequeño. Y al hacerlo, no estás aumentando el riesgo de ser propietario de una casa.

Es más, si actualmente estás ganando más en rendimiento de tus ahorros e inversiones de lo que pagarás en intereses por la hipoteca, entonces tendrás una ventaja financiera al retener la mayor cantidad posible de tus ahorros e inversiones.

Por ejemplo, digamos que has estado ganando constantemente alrededor de un siete por ciento anual en tus ahorros e inversiones. El interés de la hipoteca será del cuatro por ciento. Cualquier dinero que no utilices para el pago inicial tendrá un retorno neto del tres por ciento. Pagarás un cuatro por ciento sobre el saldo de la hipoteca más alto, pero como estás ganando el siete por ciento, sigues teniendo ventaja.

Cuando es absolutamente necesario comprar una casa y no tienes otra opción

Imagina esto: Tu y su cónyuge viven en un apartamento de una habitación, pero esperan gemelos en unos meses. En esa situación, tu necesidad de espacio en la vivienda está a punto de aumentar drásticamente. ¿Qué hacer? Tu situación está a punto de cambiar drásticamente y no tienes muchas opciones. Pero tienes lo suficiente para hacer un pago inicial mínimo por una casa. En esta situación, tus necesidades de vivienda están a punto de complicar tus finanzas.

Necesitas más espacio inmediatamente, pero no tienes tiempo para reunir una inicial  más grande. Una cuota inicial mínima es la única manera de poder comprar una casa.

Si tus finanzas pueden soportarlo, es probable que tengas que comprar una casa con el pago de inicial más pequeño. Naturalmente, te conviene más comprar una casa más pequeña o menos costosa para que puedas pagarla con más facilidad. Y será aún mejor si tienes parientes con buena posición económica a los que recurrir si tu situación financiera se complica.

Conclusión

No hay nada malo en hacer un pago inicial mínimo en una casa, si hay factores que lo compensen. Esos factores incluyen tener un pago mensual relativamente bajo, muchos otros bienes, o parientes con una buena situación económica que estén  que dispuestos a ayudar si fuera necesario. Cuando hay razones claras, a veces tiene sentido pagar menos del 20% de inicial al comprar una casa

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