¿Cómo cancelar el PMI de una hipoteca?

Si quieres saber cómo cancelar el PMI de una hipoteca, comienza sabiendo que el PMI (Private Mortgage Insurance) o Seguro hipotecario privado, es un gasto obligatorio para algunos compradores de vivienda. Este seguro puede variar en cientos de dólares para tu cuota de pago mensual de hipoteca. El lado positivo es que, a medida que aumenta el valor acumulado de tu vivienda, existen varias maneras de deshacerse del PMI.

La Ley Federal de Protección de Propietarios de Vivienda (HPA) otorga el derecho de eliminar el PMI de tu préstamo hipotecario de dos maneras. Puedes solicitar la terminación final o automática del PMI  o puedes solicitar la cancelación del PMI cuando alcances el 80% del valor acumulado de la vivienda.

Adicionalmente, también puedes eliminar el PMI en otras circunstancias, como cuando el valor de tu vivienda aumente a un nivel superior o si refinancias la hipoteca con al menos un 20% de capital. Asimismo, los prestamistas hipotecarios pueden tener reglas adicionales para la eliminación anticipada de PMI.

¿Qué es el PMI o Seguro hipotecario privado?

El PMI es un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista en caso de incumplimiento de su hipoteca.

Los compradores de viviendas que usan una hipoteca convencional con un pago inicial de menos del 20% generalmente deben obtener un seguro hipotecario privado o PMI. Este es un costo anual adicional: alrededor de 0.03% a 1.5% de tu hipoteca.

El PMI no se aplica a todas las hipotecas con anticipos inferiores al 20%. Por ejemplo, los préstamos FHA respaldados por el gobierno y los préstamos VA con requisitos de pago inicial bajos o nulos tienen reglas diferentes. Los prestamistas privados a veces también ofrecen préstamos convencionales con pequeños pagos iniciales que no requieren PMI. Sin embargo, generalmente hay otros costos, como tasas de interés más altas.

La cantidad que se paga en el PMI depende de tu puntaje de crédito y de la cuantía de tu pago inicial.

«El seguro hipotecario privado protege al prestamista del riesgo elevado presentado por un prestatario que realizó un pago inicial bajo, dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate. «Una vez que el prestatario tenga un colchón de capital suficiente, se eliminará el PMI».

Cancelar PMI: 4 maneras de hacerlo

Te presentamos cuatro opciones para que puedas cancelar el PMI y de esta forma ahorrar dinero mensual.

Opción 1: Paga tu hipoteca por la terminación automática o final del PMI

Según la HPA, el prestamista o administrador hipotecario debe cancelar tu PMI cuando ocurre una de las siguientes cosas. 

  • El proveedor debe rescindir automáticamente el PMI cuando el saldo de tu hipoteca alcance el 78% del precio de compra original, siempre que estés al día y no hayas incumplido con ningún pago hipotecario programado.
  • El prestamista o administrador también debe detener el PMI en la mitad de tu cronograma de amortización. Por ejemplo, si tienes un préstamo a 30 años, el punto medio sería después de 15 años. El prestamista debe cancelar el PMI, incluso si el saldo de tu hipoteca aún no ha alcanzado el 78% del valor original de la vivienda. Esto se conoce como terminación final.

¿Cómo afecta esta opción?

Eliminar el PMI de esta manera funciona para personas con hipotecas convencionales que han pagado de acuerdo con sus calendarios de pago originales y han alcanzado el 78% de capital / valor de su vivienda o la mitad del tiempo.

Para ser elegible, debes estar al día con tus pagos para la terminación automática o final de PMI.

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Opción 2: Solicitar la cancelación del PMI cuando el saldo de la hipoteca alcance el 80%

En lugar de esperar la cancelación automática, tienes derecho a solicitar que el administrador cancele el PMI una vez que el saldo de tu préstamo alcance el 80% del valor original de tu vivienda. Si realizas los pagos según lo programado, puedes encontrar la fecha en que obtendrás el 80% en el Formulario de Divulgación de PMI o solicitarlo a tu administrador hipotecario.

Si tienes dinero extra, puedes llegar más rápido haciendo pagos adicionales.

También puedes pagar por adelantado el capital de tu préstamo, reduciendo el saldo, lo que te ayuda a generar capital más rápido y ahorrar en pagos de intereses. Incluso $50 por mes puede significar una caída dramática en el saldo de tu préstamo y el interés total pagado durante el plazo del préstamo.

Algunas personas optan por aplicar una suma global a su capital o incluso hacer un pago hipotecario adicional por año. Eso lo llevará al nivel de equidad del 20% más rápido. Para estimar el monto que debe alcanzar el saldo de tu hipoteca para ser elegible para la cancelación de PMI, multiplica el precio de compra de su vivienda original por 0.80.

¿Cómo afecta esta opción?

Los propietarios de viviendas pueden usar este método una vez que hayan alcanzado el 20% de capital. Adicionalmente, para cancelar el PMI también debes cumplir con lo siguiente:

  • Hacer la solicitud de cancelación a tu prestamista por escrito.
  • Mantenerte al día con tus cuotas de hipoteca y tener un buen historial de pagos.
  • Cumplir con cualquier otro requisito del prestamista, como demostrar que no hay otros gravámenes en el hogar.
  • Si es necesario, es posible que debas obtener una evaluación de la vivienda. Si su valor ha disminuido, es posible que no puedas cancelar el PMI.

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Opción 3: Refinancia tu hipoteca para deshacerte del PMI

Cuando las tasas hipotecarias son bajas, como lo son actualmente, puedes considerar refinanciar tu hipoteca para ahorrar en costos de intereses o reducir tus pagos mensuales.

Al mismo tiempo, la refinanciación podría permitirte eliminar el PMI, si tu nuevo saldo hipotecario es inferior al 80% del valor de la vivienda. Esto representaría un doble ahorro.

La táctica de refinanciamiento funciona si tu casa ha ganado un valor sustancial desde que obtuviste la hipoteca. Por ejemplo, si compraste tu casa hace cuatro años con un pago inicial del 10% y el valor de la casa ha aumentado un 15% desde entonces, ahora debes menos del 80% de lo que vale la casa. En estas circunstancias, puedes refinanciar un nuevo préstamo sin tener que pagar por el PMI.

Con cualquier refinanciación, querrás sopesar los costos de cierre de la transacción con tus ahorros relacionados con los nuevos términos del préstamo y eliminar el PMI.

¿Cómo afecta esta opción?

Esta estrategia funciona bien en lugares donde los valores de las viviendas están en alza. Si el valor de tu vivienda ha disminuido, la refinanciación podría tener el efecto contrario: es posible que debas agregar el PMI.

La refinanciación para cancelar el PMI generalmente no funciona bien para los nuevos propietarios. Muchos préstamos tienen un «requisito especial» que requiere que esperes al menos dos años antes de poder refinanciar para cancelar el PMI. Por lo tanto, si tu préstamo tiene menos de dos años, puedes solicitar una cancelación de PMI, pero no se garantiza que obtengas la aprobación.

Opción 4: Reevalúa tu casa para saber si ha ganado valor

En un mercado inmobiliario en alza, el valor acumulado de tu vivienda podría alcanzar el 20% antes del tiempo original. Puede valer la pena pagar por una nueva evaluación. Si has sido propietario de la casa durante al menos cinco años, y el saldo de tu préstamo no supera el 80% de la nueva valoración, puedes solicitar la cancelación del PMI. Si has sido propietario de la casa durante al menos dos años, el saldo restante de tu hipoteca no debe ser superior al 75%

Las evaluaciones pueden costar entre $450 y $600, dependiendo del área metropolitana. Algunos prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar una opinión de precio de algún corredor, que puede ser una opción sustancialmente más barata que una evaluación profesional.

¿Cómo afecta esta opción?

Las personas que viven en mercados en alza podrían haber visto dispararse los valores de sus viviendas en los últimos dos años. De hecho, el valor podría haber aumentado lo suficiente como para sacarlo del rango de PMI. Si este es el caso, es hora de que hables con tu prestamista para obtener una nueva tasación y posiblemente cancelar el requisito de PMI.

Si has agregado servicios o renovado tu hogar, eso podría haber aumentado el valor, lo que también podría significar más equidad. Ya sea que se trate de una habitación adicional o una piscina, las remodelaciónes o mejoras comunes como estas pueden aumentar el valor de mercado de tu hogar. Si cruzas la línea del 20% de capital en el proceso, entonces puedes dar por descartado el PMI.

Tus derechos del PMI bajo la Ley Federal

Los propietarios de viviendas que pagan por PMI deben conocer sus derechos bajo la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas. Esta Ley Federal, también conocida como la Ley de cancelación de PMI, te protege contra los cargos excesivos de PMI. Tienes derecho a deshacerte del PMI una vez que hayas acumulado la cantidad de capital requerida para tu propiedad. Los prestamistas tienen diferentes reglas para cancelar el PMI, pero primero tienen que permitirtelo.

Antes de firmar una hipoteca con PMI, solicita una explicación clara de las reglas y el calendario del PMI. Esto te permitirá seguir con precisión su progreso hacia la finalización del pago del PMI. Si crees que tu prestamista no está siguiendo las reglas para eliminar el PMI, puedes pasar tu queja a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Próximos pasos: No vacies tus cuentas bancarias para cancelar el PMI

Si bien pagar el PMI cada mes, o como una suma global cada año, no es una buena estrategia financiera, los propietarios deben tener cuidado de no empeorar sus finanzas al tratar de deshacerse del PMI.

La mayoría de los expertos financieros están de acuerdo en que es necesario tener cierta liquidez, en caso de emergencias, es una estrategia financiera inteligente. Entonces, antes de aprovechar tus ahorros o fondos de jubilación para alcanzar ese límite del 20%, asegúrate de hablar con un asesor financiero para poder seguir el camino correcto.

«Parece haber una rechazo filosófico al PMI por parte de muchos compradores que está fuera de lugar», dice McBride. «Mientras no estés tomando un préstamo de la FHA, no estás casado con el PMI. Puedes eliminarlo una vez que logres un colchón de capital del 20%, que puede tardar solo unos años dependiendo de la valoración del precio de tu vivienda. Pero no sientas la necesidad de usar hasta el último centavo de efectivo para hacer un pago inicial que evite el PMI, para luego quedarte con poca flexibilidad financiera ”.

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