Cómo saber el historial de una propiedad de forma fácil y rápida

Si estás por comprar una casa en los Estados Unidos, ¡felicidades! Muy pronto tendrás las llaves del que será tu próximo hogar. Independientemente de que esta no sea tu primera propiedad inmobiliaria, toda nueva adquisición es un logro y, como tal, deberías celebrarlo. Por supuesto, tendrás que guardar la champaña para después de leer este artículo. A continuación te mostraremos por qué saber el historial de una propiedad es algo fundamental a la hora de decidirte por un inmueble u otro.

Y es que, debes recordar que una casa puede tener una larga historia, en especial si es una vieja propiedad o una más nueva que ha pasado por muchas manos. ¿Traducción? Como comprador te conviene identificar toda la información relevante de esa casa que estás a punto de comprar antes de firmar los documentos de compraventa.

El problema es el siguiente: muchas personas nunca se han adentrado en los registros públicos -de hecho, les temen- y en ocasiones, ni siquiera saben por dónde empezar a buscar. Si este es tu caso, ¡no debes preocuparte! De seguida, descubrirás cómo saber el historial de una propiedad de forma fácil y rápida.

Las opciones que te daremos aquí son variadas, ya que comprenderán tanto las modalidades online como las offline. ¡Comencemos!

Cómo saber el historial de una propiedad

¿Qué puedes descubrir en los registros de propiedad?

Hay un sinnúmero de cosas que puedes descubrir en los registros de propiedad. De hecho, te sorprenderá lo mucho que podrías llegar a aprender de un inmueble, en especial si esa casa que quieres comprar -o que ya tienes en tu poder- es antigua.

Y es que, cada vez que haya un cambio importante que afecte esa propiedad, se registrará en la oficina inmobiliaria del condado o la ciudad en la que se encuentre. ¿De qué tipo de cambios hablamos? Veamos algunos ejemplos: ventas o transferencias de propiedad, herencias, donaciones, gravámenes fiscales, prohibiciones de enajenar y gravar e incluso ampliaciones o reducciones; esto en caso que los metros cuadrados de la propiedad se hayan modificado a través del tiempo.

Por ende, hacer una simple búsqueda en el registro de propiedad podría revelarte información valiosa sobre los propietarios anteriores, sobre las escrituras de la propiedad o sobre aquellos terceros que podrían tener un interés especial en la casa. ¿Quién podría ser un tercero interesado? 

  1. El banco o cooperativa de crédito, esto en caso que la casa haya sido embargada o puesta en garantía.
  2. El ex cónyuge de un antiguo propietario, esto en caso que el juez haya declarado que le ha tocado una parte de la casa en la disolución de bienes y gananciales.
  3. La quiebra de un propietario anterior que haya registrado la casa como vivienda principal para no perderla.

Hacer una búsqueda más extensa -que tampoco debería ser muy complicado- incluso podría informarte si el terreno donde está erigida la propiedad tiene alguna restricción, quién construyó originalmente la propiedad o qué había antes en ese terreno. Algunos propietarios han encontrado fotos que demuestran cómo era la casa cuando estaba recién construida. Estas imágenes podrían servir muchísimo si alguien desearía restaurar la propiedad.

¿Cómo obtener el historial de ventas de una propiedad en línea?

El historial de una propiedad es muy fácil de obtener. Es tanto así que podrás conseguir el historial de ventas de una casa o apartamento a través de cualquier plataforma de búsquedas de propiedades en línea. Por lo general, los registros cuentan con una página web donde podrás buscar el archivo electrónico que te interese.

Este registro que obtengas te indicará quién era el propietario anterior de la vivienda, cuánto pagó él cuando compró la casa, en qué fecha ocurrió la transacción y la factura de la hipoteca del propietario actual, de ser el caso, por supuesto. Otra de las cosas que podrías conseguir es la liberación de la hipoteca.

Nota: Hacer una búsqueda de historial de propiedad en línea es tan fácil y confiable que es el método preferido que usan los bancos y cooperativas de crédito para confirmar que uno de sus clientes posee la propiedad.

¿Cómo obtener el historial fiscal de una propiedad?

Las oficinas locales llevan registros de impuestos de las propiedades. Estos incluyen los que ya se han pagado, pero también las multas, el valor tasado y los pagos pendientes. ¿Por qué se lleva este registro? Porque los condados y ciudades necesitan saber si un propietario está al día con su declaración y pago de impuestos.

Cuando se vende una casa, el nuevo valor o tasación se registra en este archivo. Como dato extra, debes saber que el valor que estás dispuesto a pagar por tu casa hoy debería ser más alto que el último valor registrado. De lo contrario, tendrás un claro indicativo de que la propiedad se ha depreciado a lo largo del tiempo y esto podría no convenirte.

Ahora bien, ¿cómo saber el historial de una propiedad en materia de impuestos? Pues, te alegrará saber que también podrás hacerlo en línea y en un momento hablaremos sobre el tema. 

Nota: Una búsqueda rápida en el historial de impuestos podría decirle el valor de la propiedad al momento de la tasación, el monto de los impuestos pagados en el pasado, si se debe algún impuesto por la propiedad y si hay algún gravamen sobre la casa. Un gravamen se coloca en un inmueble cuando el propietario le debe dinero a un prestamista, al IRS o incluso a un contratista que le hizo trabajos de remodelación en la casa y que todavía no ha recibido el pago.

Si hay embargos sobre la propiedad, lo más seguro es que tu prestamista no quiera aprobarte un préstamo hipotecario para adquirir la propiedad. Por ende, te tocará conversar con el dueño actual para que resuelva el problema. Incluso si tu prestamista hace caso omiso de esta información -o en caso que quieras comprar la propiedad de contado- ¡no deberías hacerlo! Al menos no hasta que la propiedad esté libre de todo gravamen. Piensa que, de no prestarle atención a este punto, estarías comprometiéndote a pagar la deuda de alguien más.

Dependiendo de la antigüedad de la casa -y también de la antigüedad de los registros de impuestos- es posible que no puedas encontrar todo lo que deseas en línea. Por supuesto, no todo está perdido. Si quieres ampliar la información que has obtenido a través de Internet, siempre puedes hacer una visita a la oficina recaudadora de impuestos.

Importante: A veces, los nombres de los propietarios se registran mal en la base de datos. Por eso te recomendamos lo siguiente. Si tu primera búsqueda no arroja resultados, trata de quitar o poner un guion entre los apellidos, una “s” al final del nombre, etc. Por ejemplo, para “Daniel McAllen-Smith” puedes probar las siguientes variaciones:

  • Daniel Mc Allen-Smith
  • Daniel McAllen Smith
  • Daniel McAllens Smith
  • Daniels McAllen-Smith
  • Daniel McAllen Smiths
  • Daniel McAllen-Smiths

¿Cómo obtener el historial de una propiedad en físico?

Normalmente, la búsqueda de las escrituras comenzará con el secretario, el registrador, el auditor o el registro estatal de escrituras de tu condado. Dependiendo del lugar, estas oficinas también te darán la opción de buscar en línea. Sin embargo, si quieres obtener un historial más completo, te recomendamos visitar la oficina en persona y solicitar cualquier registro físico que esté disponible.

¿Qué deberías buscar? Definitivamente cualquier gravamen que haya sido registrado, particularmente prohibiciones de enajenar, garantías o servidumbres. Una servidumbre es el derecho que tiene una parte (tercero) a usar la tierra de otra persona (en este caso, la tuya o la que será tuya).

Los terrenos, a menudo, tienen servidumbres definidas para los servicios públicos: por ejemplo, un espacio que permite que un servicio público determinado (como el agua) exista en tu propiedad. Otro ejemplo sería si la casa se encuentra al ras de una vía pública: puede que una porción de tu propiedad esté disponible para que el público use la calle o carretera para llegar a otro lugar.

En cambio, un gravamen es un reclamo que otra persona tiene sobre la propiedad; por ejemplo, el prestamista del préstamo hipotecario mantiene un gravamen sobre tu propiedad hasta que seas capaz de hacer los pagos de la hipoteca en su totalidad, y si no lo haces, este tercero tendrá el derecho de embargar o ejecutar la hipoteca.

Generalmente, esto es todo lo que podrías aprender de tu propiedad buscando en las escrituras del registro público:

  • Distrito y ubicación
  • Información de la zona
  • Área total del lote o terreno
  • El último importe de la venta
  • Propietarios actuales y pasados
  • Valor de la tierra y valor de mejora
  • Número de habitaciones, baños y superficie total (construida)
  • Plano de la casa (es decir, un mapa arquitectónico a escala que muestra las divisiones de una parcela de tierra y las subdivisiones que tendrán números de lote asignados. El mapa también mostrará la orientación norte, sur, este y oeste de la propiedad y todas las características de la construcción. Esta podría ser una información muy útil si estás planeando instalar paneles solares, por ejemplo, o hacer una expansión.)

¿Cómo influye el matrimonio, divorcio, nacimiento o muerte de un propietario o de sus familiares directos?

Las copias de los registros de matrimonios, divorcios, nacimientos y defunciones suelen estar disponibles en la oficina del registrador o del secretario del condado. Algunos de estos registros pueden darte una pista de por qué un vendedor quiere irse de su casa. Si te enteras, por ejemplo, de que los vendedores se están divorciando, es posible que quieran vender rápido para seguir adelante con sus vidas.

Sin embargo, ten cuidado al usar esta información personal durante las negociaciones; ya que podría resultar contraproducente.

¿Cómo buscar los registros de una propiedad?

Buscar en el registro público es un proceso. Te recomendamos que te apoyes en el bibliotecario y que reserves una tarde entera para ello, en especial si quieres hacer una búsqueda exhaustiva para no perderte de nada. También te recomendamos que hagas una búsqueda doble: una primera búsqueda en línea y otra en la oficina correspondiente.

#1 Acude a la oficina correspondiente

Para empezar, debes averiguar quién administra los registros de propiedad donde se encuentra la casa de tus sueños. Por lo general, los registros inmobiliarios se suelen archivar en el juzgado del condado, en la oficina del registrador del condado, en el ayuntamiento o en otro condado o departamento de la ciudad. Sin embargo, no deberías esperar hacer un largo viaje. Estas oficinas suelen estar ubicadas cerca de la casa o en el mismo vecindario.

#2 Reúne los datos necesarios

Para realizar una búsqueda, necesitarás la dirección de la propiedad (o el número de lote) y el nombre del vendedor actual. Y, como en cualquier proyecto de investigación, deberías determinar de antemano qué información necesitarías. Aquí hay algunas ideas que podrían servirte:

  • ¿Son los propietarios las únicas personas o entidades que poseen la propiedad? Este sería un dato sumamente importante. A fin de cuentas, no quieres terminar comprando una casa para que después aparezca otro propietario.
  • ¿Los metros cuadrados anunciados coinciden con los que hay en el registro?
  • ¿El vendedor se ha declarado en bancarrota?
  • ¿Los vendedores se están divorciando?
En cuanto a los metros cuadrados, el agente inmobiliario de Phoenix, Mike Mendoza -que tiene casi cuatro décadas de experiencia- señala que los metros cuadrados suele ser el dato que no siempre coincide con el anunciado en la venta. «Los registros de impuestos pueden tener una cierta cantidad de metros cuadrados registrados y el agente de la oficina de registro público puede tener una cantidad totalmente diferente.»

Pero, ¿por qué sucede esto con tanta frecuencia? Normalmente, porque el propietario en algún momento pagó por una adición a la propiedad pero no obtuvo los permisos para hacerlo, o quizás sí lo hizo, pero no reportó la adición formalmente en el registro o en la oficina de recaudación de impuestos.

#3 Solicita el historial de la propiedad

Es probable que encuentres la mayor parte de lo que necesitas en una rápida búsqueda en línea. ¿Las excepciones? Pues, si estás comprando una casa en una zona rural, es posible que mucho de lo que te interesa no esté en Internet. Si ese es tu caso, visita la oficina de registro público o el juzgado del condado (la oficina de impuestos también es una buena opción). 

Una vez ahí, pide el historial de pago de impuestos y el historial de escrituras de la propiedad para enterarte de todo lo que necesitas saber antes de comprar esa casa que te interesa.

#4 Prepárate para pagar

Sí. Buscar los registros de la propiedad es algo fácil de hacer. Pero también debes saber que hay tarifas que quizás tengas que pagar. Eso sí: no hablamos de montos exorbitantes, sino de cantidades pequeñas.

Por ejemplo, una búsqueda en línea en Los Ángeles te costará $1.50 más una tarifa de procesamiento de $1.75; para recibir una copia del informe, tendrás que pagar por cada página impresa (cifras 2020). Como ves, hacer una pequeña investigación no va a arruinar tu presupuesto. De hecho, está lejos de ser el mayor gasto que harás en la compra de tu nueva vivienda.

Si los registros no están disponibles en línea, llama al asesor del condado o al registro antes de visitar sus oficinas y pregúntale cuánto cobran por las copias certificadas. No olvides también preguntar qué modalidades de pago aceptan.

¿Cómo hacer búsquedas adicionales?

Algunas ciudades suelen tener una base de datos con mapas históricos que pueden incluir fotos históricas de casas. Si no encuentras nada allí, puedes buscar la casa usando Google Street View. Escribe la dirección de la vivienda en Google Maps, cambia a Street View y revisa si hay alguna línea de tiempo. Recuerda que Google almacena las fotos disponibles desde el 2007.

¿Quieres hacer una búsqueda más exhaustiva? Te recomendamos usar DiedinHouse.com para saber si alguien ha fallecido en la propiedad en cuestión (o si hubo algún incidente de incendio del que deberías estar enterado).

Los vecinos también son un gran recurso de investigación, en especial si quieres saber más sobre la historia de la casa. Puedes tocarles la puerta y preguntar: solo ten cuidado de no ser indiscreto.

Por último, si no quieres hacer todo este trabajo duro por tu cuenta, deberías preguntarle a tu agente de bienes raíces cómo puede ayudar. De seguro, te recomendará una empresa que se especialice en títulos inmobiliarios.

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