Comprar una casa en foreclosure puede ser similar a adquirir una propiedad tradicional: Debes de investigar las viviendas en la zona, determinar tu presupuesto, contratar a un agente inmobiliario, obtener una hipoteca y hacer el cierre de la casa.
No obstante, existen algunas particularidades cuando compras casas en foreclosure. Una de ellas es que suele ser un proceso más lento que se puede ver afectado por la fase en la que se encuentre la ejecución hipotecaria.
Aprende aquí cómo comprar una casa en foreclosure paso a paso, cuáles son los pros y contras y las opciones de financiamiento que pueden estar disponibles para ti.
1. Conoce las opciones para comprar una casa en foreclosure
Hay distintas formas de comprar una casa en foreclosure y, dependiendo de la que elijas, el proceso puede ser diferente. Conoce aquí los tipos de ejecución hipotecaria más comunes y qué debes considerar de cada uno:
Pre-foreclosure
Es posible comprar una casa en pre-foreclosure cuando el propietario desea evitar la ejecución hipotecaria. Suelen enumerarse en los edificios del juzgado del condado y de la ciudad.
Short sale
Comprar una casa en short sale suele ser similar a adquirir una propiedad tradicional. Sin embargo, los pasos para hacer la compra y los tiempos son distintos. Pueden pasar varios meses antes de que el prestamista responda a tu oferta, así que debes tener paciencia.
Sheriff’s Sale
Un Sheriff’s Sale suele ser la forma más rápida de comprar una casa en foreclosure. En general, las subastas tienen lugar en los juzgados de la ciudad y están gestionadas por las autoridades. No obstante, la mayoría solo acepta pagos en efectivo.
También debes tener en cuenta que al comprar una casa de esta forma la estás aceptando tal como está. Por ende, puedes estar corriendo el riesgo de adquirir una propiedad en mal estado.
Propiedades en manos del banco
Si quieres comprar una casa que pasó a ser propiedad inmobiliaria (REO, o Real Estate Owned en inglés), debes saber que lo más seguro es que el banco intente conseguir el mejor precio posible y que tengas que contratar a un agente inmobiliario para conseguirla.
Ten en cuenta que REO en foreclosure significa que el banco adquirió una propiedad cuya hipoteca se ejecutó, limpió el título y, luego, la puso en venta. En general, estas casas se venden tal como están.
Propiedades adquiridas por el gobierno
También es posible comprar una casa en foreclosure que haya sido adquirida por el gobierno y que son vendidas por corredores autorizados. Puedes encontrarlos en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUB).
2. Determina cuál es tu presupuesto
Aunque las casas en foreclosure suelen ser más asequibles, no son gratuitas. Es importante que realices un presupuesto sincero de tus ingresos y gastos para determinar cuánto puedes pagar mensualmente a la hipoteca de forma cómoda.
Asegúrate de considerar dentro de tu presupuesto cualquier posible reparación o remodelación que pudiese necesitar la casa. Considera aplicar estrategias para ahorrar antes de comprar una vivienda.
También es fundamental que calcules tu relación deuda ingreso, dado que la mayoría de los prestamistas suelen requerir que esta sea menor al 43%. Si tu relación es mayor, debes salir de deudas antes de solicitar una hipoteca.
3. Considera contratar a un agente de bienes raíces
Aunque en algunos casos es posible comprar casas en foreclosure sin la necesidad de un agente inmobiliario, es recomendable contratar a uno porque suelen tener acceso a servicios de listado múltiples (MSL) locales y conocen el mercado.
Un agente de bienes raíces hará que comprar una casa en foreclosure sea un proceso más sencillo y rápido. Te ayudará a negociar el valor de la propiedad, a hacer una oferta competitiva y a lidiar con cualquier desafío. Busca uno con experiencia.
4. Encuentra casas en foreclosure a la venta
Si contrataste a un agente inmobiliario, este te ayudará en el proceso de conseguir propiedades. No obstante, también puedes hacer la investigación por tu cuenta. Para ello, puedes buscar en:
- Zillow o Redfin
- HUB o en el Departamento de Agricultura (USDA, o Department of Agriculture)
- HomePath de Fannie Mae o HomeSteps de Freddie Mac
- Sitios web de bancos, como Bank of America
- Periódicos
5. Solicita pre aprobación de hipoteca
Debes obtener pre calificaciones a hipotecas para financiar la compra de la casa. Esto te permitirá saber cuánto dinero puedes pedir prestado, cuáles son los porcentajes de tasa anual (APR) y elegir el mejor prestamista.
6. Solicita tasación e inspección de la propiedad
Aunque no siempre es posible, es recomendable que obtengas una tasación e inspección de la propiedad. Esto te ayudará a no pagar de más y a conocer el verdadero estado en el que se encuentra la vivienda.
7. Haz una oferta competitiva
Una vez que conseguiste la casa en foreclosure que quieres comprar, podrías hacer una oferta. Dependiendo del tipo de ejecución hipotecaria, puede que debas entregársela al banco o directamente al propietario. Un agente inmobiliario puede ayudarte en esto.
8. Obtén la aprobación final de la hipoteca
Una pre calificación no es garantía de que el prestamista aprobará la hipoteca. Asegúrate de hacer la solicitud con tiempo. Es posible que debas presentar unos requisitos adicionales y que hagan una verificación dura de tu crédito.
9. Compra tu nueva casa
El último paso de cómo comprar una casa en foreclosure es hacer el cierre. Asegúrate de que toda la información en la divulgación de cierre sea correcta.
Te enfrentarás a una gran cantidad de papeleo que deberás de firmar, pero, tranquilo, un agente inmobiliario puede ayudarte en todo este proceso. Y listo, tendrás las llaves de tu nueva casa.
Pros y contras de comprar casas en foreclosure
Ya sabes cómo comprar una casa en foreclosure, pero, antes de decidirte a hacerlo, es importante que conozcas los pros y contras de este tipo de propiedades:
| Ventajas | Desventajas |
| Suelen tener precios más bajos | Muchas veces implica comprar la casa tal como está |
| Los vendedores pueden tener incentivos a salir cuanto antes de la propiedad | Pueden estar habitadas por ocupantes ilegales que pueden demorar la mudanza |
| Pueden ser una buena inversión si logras aumentar el valor de la casa | Comprar una casa en foreclosure suele ser un proceso más lento |
Opciones de financiamiento para comprar casa en foreclosure
A menos que planees comprarla en efectivo, debes de considerar que obtener una hipoteca para una casa en foreclosure puede ser complicado. No obstante, tranquilo, hay varias opciones de financiamiento respaldadas por el gobierno que pueden estar disponibles:
Préstamo 203k
El préstamo 203k está respaldado por la Federal Housing Administration (FHA) y te permite financiar tanto la compra de tu casa en foreclosure como las reparaciones necesarias bajo una sola hipoteca.
HomePath ReadyBuyer
Este préstamo ofrecido por Fannie Mae es uno de los programas para primeros compradores más populares. Después de que completes un curso obligatorio, puedes recibir hasta un 3% de asistencia en los costos de cierre de la compra de una casa en foreclosure.
HomeSteps
HomeSteps es un programa que otorga financiamiento especial para aquellos que compren una de las casas en foreclosure de Freddie Mac. Sin embargo, solo está disponible para algunos estados como Alabama, Florida, Texas, entre otros.
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me encantaría poder comprar una casa