¿Alguna vez te has preguntado cómo comprar una casa embargada y en remate? ¿Un diamante en bruto a un precio que puedes pagar? Si quieres saber cómo comprar una casa en foreclosure, te traemos todo lo que quieres saber, desde los beneficios y desventajas, hasta los pasos para dar el salto.
¿Que es un foreclosure?
Si quieres aprender más sobre el foreclosure, te recomendamos que veas nuestro contenido sobre ¿Qué es un foreclosure? Aquí te explicamos todo lo que debes saber con lujo de detalles.
¿Cómo conseguir casas en foreclosure?
Las propiedades en foreclosure (ejecución hipotecaria) se pueden conseguir en sitios web y periódicos de multiple-listing service, por medio de búsquedas en línea de bienes raíces, en oficinas bancarias y en diarios locales. En muchos de estos sitios es posible que no te muestren directamente el estatus de foreclosure, sino que se verá en la descripción.
Otra forma directa de conseguirlas es por medio de las múltiples páginas web que se especializan en la compra-venta de propiedades en foreclosure, como el HomePath de Fannie Mae. Algunas instituciones financieras, como Bank of America, también tiene páginas dedicadas a ayudar a los potenciales inversores a conseguir una casa en foreclosure.
Los prestamistas también están vendiendo sus propiedades ejecutadas a través de agentes inmobiliarios, por lo que no está de más preguntarle a tu broker o agente de bienes raíces por alguna oportunidad. Algunos profesionales en este mundo incluso se especializan en este tema.
Las etapas del foreclosure
Conseguir una casa en foreclosure depende de exactamente en qué etapa del proceso se encuentra la propiedad. Algunas pueden pertenecer todavía al dueño original (si es una etapa temprana), mientras que otras ya pertenecen al banco o al gobierno. A continuación, te mostramos los cinco tipos de foreclosure.
Pre-foreclosure
Una propiedad que está en pre-foreclosure después de que el prestamista ha notificado a los titulares de la hipoteca que están en default, pero antes de que la propiedad sea ofrecida en venta. Si el dueño de la propiedad logra venderla durante esta etapa, podría evitar el procedimiento real de foreclosure y el efecto negativo que impactaría a su historial crediticio.
Los pre-foreclosures normalmente se encuentran en los listados de los edificios del ayuntamiento o en la corte de la ciudad. Además, hay muchos recursos en línea donde se pueden encontrar propiedades en esta fase.
Short sales o ventas en corto
Las short sales (ventas en corto) ocurren cuando el prestamista está dispuesto a aceptar menos dinero por la propiedad de lo que le deben por la hipoteca. Los prestatarios no tienen que retrasarse demasiado con los pagos de la hipoteca para que el prestamista realice esta acción. Sin embargo, normalmente necesita que se pruebe algún tipo de dificultad financiera, como la pérdida de un trabajo, por lo que es probable que resulte en impago.
Muchas veces, la residencia está en un precio underwater, lo que significa que vale menos que el balance de la hipoteca. Para poder calificar a un short sale, el prestatario debe aceptar vender la propiedad en corto aceptando menos de lo que se debe y la casa debe ser publicada en venta. Estas propiedades normalmente son publicadas como short sales y muestran un anuncio que indica “pending bank approval” (a la espera de la aprobación del banco).
Comprar una propiedad en corto es lo mismo que una compra tradicional, pero el idioma en el contrato será un poco diferente, especificando que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista. Un banco puede tardar varios meses en responder una oferta de venta en corto, por lo que el proceso toma más tiempo que una compra tradicional.
Si te preguntas cómo comprar una casa en short sale en Estados Unidos, muchas páginas web de real estate, incluyendo las firmas individuales o servicios de listas, ofrecen la opción de buscar con este estatus. De manera que haciendo esto, puedes reducir la búsqueda bastante.
Subasta del Sheriff
Las subastas del sheriff ocurren cuando un prestamista le ha notificado al prestatario del default y le ha dado un período de gracia para ponerse al día con los pagos de su hipoteca. La subasta está diseñada para que el prestamista pueda recibir su dinero rápidamente de vuelta por el préstamo que cayó en default.
Estas subastas normalmente ocurren en las escaleras de la corte de la ciudad y es gestionada por las autoridades locales. La propiedad es subastada a la persona que ofrece más dinero de forma pública en el lugar, fecha y hora anunciado previamente.
Estas notificaciones pueden encontrarse en los diarios locales y en muchas páginas web, al filtrar la búsqueda por “sheriff sale auction” (subasta del sheriff).
Propiedades de los bancos
Las propiedades que no se venden en subasta pasan a ser propiedad del banco. Estas normalmente son manejadas por el departamento REO (real estate-owned) de la institución. Existen fuentes en línea que tienen un gran número de propiedades que pertenecen a los bancos, las cuales pueden ser filtradas por ciudades, estados y hasta código ZIP.
Propiedades del gobierno
Algunas casas son compradas con préstamos garantizados por el Federal Housing Administration (FHA) o el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Cuando estas propiedades entran en foreclosure, vuelven a ser propiedad del gobierno y son vendidas por brokers que trabajan para la agencia federal en cuestión.
Los brokers registrados del gobierno deben ser contactados para comprar una propiedad que le pertenece al gobierno. Los compradores pueden investigar sobre estas posibilidades en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
¿Por qué las casas en foreclosure son más baratas?
Para nadie es un secreto que el aspecto más beneficioso de las casas en foreclosure es, por supuesto, su precio bajo. Pero ¿cómo saber el valor de una casa?
La mayoría de los foreclosures se venden a un precio bastante más bajo en comparación con el resto del mercado, cuyo monto exacto varía de acuerdo al costo de vida de cada estado. Los compradores toman ventaja de los ahorros adicionales con ventajas como pagos reducidos, tasas de interés más bajas, ciertos costos de cierre y más.
¿Cuáles son las ventajas de comprar en foreclosure?
Si la residencia se encuentra en etapas tempranas, como pre-foreclosure o short sale, los propietarios están limitados financieramente -y el tiempo no está de su lado. Los antiguos propietarios tienen que salir de la propiedad y recibir lo que puedan, mientras puedan, antes de que pierdan su posesión. En pocas palabras, no están negociando desde una posición de fuerza y, aunque pueda parecer cruel tomar ventaja de su poca fortuna, los compradores pueden beneficiarse.
Los compradores pueden beneficiarse aún más si la propiedad ya ha sido ejecutada. Los oficiales no están interesados en quedarse con la casa y los bancos no quieren estar en el negocio de bienes raíces.
Las instituciones financieras quieren deshacerse de las propiedades rápidamente, siempre y cuando el precio sea razonable. Después de todo, tienen que responderle a los inversores y auditores que hicieron todos los intentos de recuperar el monto total del préstamo original, sin tener la opción de un cash out refinance. Por este motivo, los compradores suelen tener ventaja.
La última razón por la cual estas casas son tan económicas es porque se venden en el estado en el que se encuentran. Si hay daños, las reparaciones son parte de la ecuación, y esto normalmente se traduce en un descuento. Sin embargo, debes tener cuidado, porque tal como ya lo comentamos, esto puede ser una espada de doble filo.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una casa en foreclosure?
Aunque comprar una casa en Estados Unidos por debajo del valor de mercado es una gran ventaja, estas propiedades también tienen sus riesgos. A continuación, te mostraremos algunos de ellos.
Problemas con la propiedad
Aunque estas casas vienen con un descuento que compensa muchos de los problemas ocultos, la condición usada puede ser difícil de ver. Si la casa todavía está siendo ocupada por los antiguos propietarios, podría estar en malas condiciones -si las personas no han pagado la hipoteca, también podrían haberse retrasado en el pago de servicios y reparaciones.
Además, algunas personas que están enfrentando o se ven forzadas al desalojo, podrían desahogar su frustración con la casa antes de que el banco tome posesión. Esto normalmente involucra quitar electrodomésticos, acabados y algunas veces hasta vandalismo deliberado.
Costos ocultos
Junto con las reparaciones imprevistas y los trabajos de renovación, pueden haber algunos problemas como impuestos atrasados y liens -gravámenes, los cuales suelen estar impuestos sobre la propiedad, bien sea por el IRS, el estado o los acreedores- que pueden agregarle más costos a la vivienda. Sin embargo, si sabes cómo bajar los taxes de la casa, podrás estar en una situación ventajosa.
Lo que sea que se deba, se le debe pagar primero al gobierno antes de seguir con el proceso de compra. Esto aplica principalmente a las propiedades que se están subastando, el banco siempre pagará los gravámenes de la propiedad antes de venderlo a un nuevo propietario.
Proceso lento
Normalmente, estas compras vienen con una serie de complicaciones, lo que a su vez representa mucho papeleo. En este sentido, estas propiedades vienen con documentos adicionales que deben ser llenados para preparar el cierre de la transacción.
Si se trata de una venta en corto, el prestamista del propietario tiene que aprobar el acuerdo y eso puede tomar un poco de tiempo. Los daños importantes que tenga la propiedad pueden resultar en una tasación más baja, afectando la capacidad del comprador de asegurar un préstamo.
Algunos prestamistas ni siquiera prestan menos de cierta cantidad, ya que las ganancias potenciales por un monto bajo no representan suficiente atractivo para correr el riesgo.
Y aunque es lógico pensar que el banco debería estar dispuesto a salir de la carga de una residencia ejecutada, los tiempos de respuesta entre el banco y las demás partes pueden ser más lentas de lo que piensas.
La cantidad de tiempo que tomará una respuesta puede variar mucho. De hecho, si el banco que tiene la propiedad tiene muchos foreclosures, podrían tardar meses en procesar tu solicitud (90 días). En este sentido, si estás pensando en pedir una hipoteca, te recomendamos que trates de pedir una pre aprobación del préstamo.
Competencia
Como en cualquier mercado, cuando existe la posibilidad de adquirir una propiedad en descuento, la demanda aumenta. Por lo tanto, es normal que exista una competencia e interés más grande por parte de los inversionistas, expertos en el área y demás personas que desean comprar la propiedad.
Es muy común que las casas en foreclosure tengan un precio mucho más atractivo que las demás en el área. Cuando se corre la voz, las propuestas llegan rápidamente y se genera una guerra de ofertas, de manera que lo que alguna vez fue un buen trato se puede convertir en una propiedad costosa.
Si quieres comprar una casa en foreclosure, es recomendable que introduzcas ofertas en varias propiedades al mismo tiempo porque es posible que no hagas la mejor oferta. Sin embargo, esto no debe desanimarte, busca cada cierto tiempo para ver si la propiedad vuelve al inventario del banco.
Requisitos para comprar una casa en foreclosure
En términos generales, cualquier persona puede comprar una casa en foreclosure. No hay que cumplir con una serie de requisitos estrictos para poder pujar. Sin embargo, hay algunas condiciones que deberías tomar en cuenta antes de entrar en una subasta.
En primer lugar y quizás lo más importante es el método de pago. Aunque algunas personas suelen pagar en efectivo, muchas otras pagan mediante un préstamo hipotecario. Por supuesto, la primera siempre tendrá ventaja sobre la segunda. Ahora bien, esto no significa que sea imposible, solo tienes que pensar bien en tus posibilidades y tu estrategia.
Si quieres pedir un préstamo para comprar una casa en foreclosure, también debes ver los requisitos para préstamos hipotecarios FHA. Si bien no es un requisito en sí mismo, lo será para que puedas acceder a la financiación de la vivienda.
¿Cómo comprar una casa en foreclosure?
Si le quieres comprar a un banco, tendrás que mejorar tus habilidades de negociación y comenzar el proceso con una oferta baja sobre la propiedad que quieres. Los bancos que han acumulado un gran inventario de propiedades ejecutadas estarán más dispuestos a negociar el precio. Mientras más tiempo el banco retiene una propiedad, más altas serán las probabilidades de que considere seriamente las ofertas.
Es recomendable que introduzcas tu oferta inicial por un precio 20% por debajo del valor actual del mercado, incluso podría ser un poco más si la propiedad se encuentra en una zona con una gran incidencia de ejecuciones hipotecarias.
Si sabes cómo comprar casa sin downpayment, estarás en la mejor posición posible. Es por eso que los compradores pueden buscar ayuda de inversores externos que puedan ayudarlos con el pago y compartir las potenciales ganancias cuando la casa vuelva al mercado nuevamente. De hecho, los tratos en efectivo representan una gran parte de las ventas REO.
¿Cómo pagar una casa en foreclosure?
Existen tres formas principales de pagar una casa en foreclosure. La primera es la mejor y la más ventajosa: el efectivo. Pagando en efectivo, podrás obtener la casa fácilmente y hasta podrás negociar con el banco por un mejor precio.
La segunda forma es encontrando otras personas que quieran invertir en la propiedad y repartir las ganancias después de la venta. Aunque esto no es muy común, es posible.
Finalmente, tenemos el préstamo hipotecario. Y aunque puedes usar una hipoteca para comprar una propiedad REO, normalmente a los prestamistas privados no les gusta mucho financiar estos tratos. Sin embargo, muchas opciones de financiamiento patrocinadas por el gobierno están disponibles para las personas elegibles. A continuación, nos enfocaremos en cómo pagar una casa con un préstamo hipotecario.
1. Busca un agente de bienes raíces
Este paso lo puedes hacer mientras investigas los préstamos (paso siguiente). De esta forma puedes ir adelantando y obtener la vivienda más rápido. Recuerda que este proceso puede tomar bastante tiempo.
Trata de encontrar un agente de bienes raíces que tenga experiencia en el área de casas embargadas. De esta forma, podrás tener un apoyo al momento de hacer tus ofertas. Además, te recomendará las mejores propiedades disponibles, evitando que tengas que gastar demasiado.
2. Investiga qué préstamo 203(k) te conviene más
La FHA diseñó los préstamos 203(k) para ayudar a calmar el miedo de los bancos a los altos riesgos de comprar propiedades REO. Al cobrar la prima del seguro hipotecario, el FHA garantiza los préstamos privados que participan en el programa.
Para los prestatarios, una de las ventajas del préstamo FHA es la capacidad de financiar la compra de la vivienda en una sola hipoteca, además de las reparaciones necesarias.
El diseño de la versión más básica de este crédito tiene préstamos para mejoras en el hogar, lo que te permite hacer reparaciones limitadas que no requieren planos arquitectónicos o de ingeniería. De esta forma, los individuos pueden pedir prestado hasta $35,000 por encima del valor de la casa para cubrir con las necesidades básicas, como electrodomésticos, ventanas y acabados.
Para reparaciones más grandes, como reparar los daños estructurales, el préstamo 203(k) tradicional suele ser la mejor opción. A diferencia de la versión simplificada, se debe pagar al menos $5,000 -el monto máximo está definido por los límites del FHA para cada condado.
Además, debes contratar un consultor independiente que inspeccione la propiedad y verifique que el trabajo cumple con los lineamientos del programa.
Otra desventaja del préstamo FHA es el precio. Además de pagar por el seguro de hipoteca, los prestatarios normalmente deben pagar tasas de interés que son un 0.25% más altos que los préstamos convencionales. Esto sin contar con uno o dos puntos porcentuales por las tarifas iniciales sobre el monto principal.
En este sentido, debes buscar las tasas hipotecarias más bajas en Estados Unidos -o al menos en tu región. De esa forma, podrás tener un beneficio al corto y al largo plazo.
3. Busca la pre-aprobación
Si necesitas el financiamiento, debes hablar primero con los prestamistas antes de siquiera buscar una propiedad ejecutada. Trata de que te pre-aprueben para una hipoteca, más allá de la pre-calificación. Esto es especialmente importante en este mercado, considerando que los buenos tratos se cierran rápidamente y tendrás que competir con otros inversores que ofrecen dinero en efectivo.
Si estás tratando de comprarle la propiedad a un prestamista, podría ayudarte que pidas la pre-aprobación en esa misma institución. De esa forma, podrías colocarte en una mejor posición que muchos otros, incluso si tienen ofertas similares. Además, no tienes que casarte con la oferta, puede que otro prestamista te ofrezca mejores términos y cambies de parecer.
4. Busca propiedades y haz tu oferta
Un punto importante que debes considerar en esta etapa es saber el historial de una propiedad. Los bancos no tienen idea de la condición en la que se encuentra la propiedad. Muchas veces los dueños anteriores realizan reparaciones sin registro. Es importante que le pidas a un experto que evalúe e inspeccione la propiedad antes de ofertar.
Además, trata de buscar múltiples propiedades y no te cierres a una sola opción. Después de todo, hay muchas y la competencia suele ser bastante grande. Aplica a varias propiedades y trata de hacer ofertas atractivas. Trata de no desanimarte si no ganas una oferta. Estudia las ofertas que no hayas ganado y estudia el por qué no la ganaste o qué hubieses podido hacer. De esta forma, la próxima puja será mucho mejor que la anterior.
Si no sabes cómo negociar la compra de una casa, lo mejor es que le pidas a tu agente inmobiliario que te ayude con el proceso. Muchos de ellos tienen experiencia en el sector y te podrán ayudar a encontrar la propiedad ideal a un precio realista. Recuerda que muchas casas se pueden ver increíblemente económicas, pero requieren muchos gastos porque se venden en un mal estado.
5. Haz el papeleo y ten paciencia
Finalmente, cuando tu puja gane, encárgate de llenar toda la documentación para solicitar una hipoteca. Recuerda que esto toma hasta 90 días en ser aprobado por el banco, así que probablemente tome un poco de tiempo. Ten paciencia, al final todo valdrá la pena.
Una vez que entregues todos tus papeles y el banco apruebe la compra, habrás comprado tu casa en foreclosure. ¡Felicitaciones!
Short sale vs foreclosure
En principio, tenemos que ver que es Foreclosure & Short Sale. Tal como mencionamos arriba, los foreclosures son las propiedades ejecutadas por el banco o el gobierno. Por otra parte, el short sale es una de las etapas del foreclosure en que el titular del crédito hipotecario sigue siendo dueño de la vivienda y todavía tiene la oportunidad de venderla rápidamente en el mercado para recolectar los fondos necesarios para pagarle al banco.
¿Cómo recuperar una casa embargada?
En la mayoría de los estados, puedes recuperar tu casa embargada por un foreclosure después de un período de tiempo estipulado por la localidad. A esto se le llama right of redemption. Para poder recuperarla, normalmente debes reembolsar a la persona que compró la casa en la venta de foreclosure el precio total de la propiedad, junto con otros costos adicionales.
¿Qué es una propiedad REO?
REO significa Real Estate-Owned. Estas son las propiedades cuya posesión pasa a ser del prestamista porque el prestatario no pudo pagar la hipoteca y no se pudo vender en una subasta pública. En este sentido, las casas REO son aquellas que han sido ejecutadas o embargadas y ahora pertenecen a un banco o al gobierno.
¿Cómo saber si mi casa está en foreclosure?
Cualquier persona puede encontrar una casa está en foreclosure con un poco de investigación. Lo único que debes tener es la dirección de la propiedad. A continuación, te mostramos los 5 sitios principales que debes ver:
- Busca en el sitio web del asesor de tu condado
- Visita el sitio web de registros de tu condado
- Inspecciona los records o registros en persona
- Lee los diarios
- Busca un listado de foreclosures
¿Cómo es el proceso de compra de una casa en remate en Florida?
Aunque este suele ser un proceso largo, no es diferente que en el resto de los sitios. En principio, se debe pasar por todas las etapas del pre-foreclosure. En este sentido, se envían notificaciones y, en caso de impago, se pasa al foreclosure.
Una vez en la etapa de foreclosure, se debe ir a juicio. En caso de que se determine el impago, la casa es subastada públicamente en los distintos sitios públicos que mencionamos arriba. Finalmente, si el antiguo propietario no ha desalojado la propiedad, la corte puede solicitar a las fuerzas de seguridad locales que ayuden en el proceso.
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