Entrar al mercado inmobiliario para comprar una casa por primera vez podría dejarte un fuerte impacto, en especial si vives o planeas vivir en una de las ciudades más caras del país. Esta afirmación cobra vida en el estado dorado de los Estados Unidos, cuyos condados se jactan de manejar los precios más caros por metro cuadrado. Por supuesto, no todas son malas noticias: hay varios programas para primeros compradores de casa en California que podrían ayudarte a reunir el pago inicial o incluso a cubrir los costos de cierre.
Por ejemplo, la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, mejor conocida como CalHFA, cuenta con un amplio abanico de opciones que podrían facilitarte asistencia para la compra de propiedades, en especial si se trata de tu primer hogar y tus ingresos se ajustan al perfil, es decir, de bajos a moderados. ¿Lo mejor? Para el estado californiano, los compradores de primera vivienda son aquellos que no han sido propietarios de una casa en los últimos tres años, un concepto que podrías usar a tu favor.
Así que, si estás buscando vivir en el estado dorado y vivir tu sueño californiano, ¡bienvenido! Te traemos una guía con todos los programas de ayuda del gobierno para comprar casa por primera vez y, si tienes suerte, quizás también para compradores habituales.
¿Cuánto crédito necesito para comprar una casa con CalHFA y qué otros requisitos aplican?
Antes de presentarte los principales programas de ayuda para primeros compradores de casa en California, creemos que es importante hablar de los requisitos. A fin de cuentas, tanto el prestatario como la propiedad deben cumplir con ciertas características para que el préstamo o la asistencia hipotecaria sean aprobados.
Requisitos generales para la propiedad
No toda propiedad se puede comprar a través de los programas recomendados por CalHFA. Por lo general, debe cumplir con ciertos requisitos, como los siguientes:
- La propiedad debe estar dentro del estado de California.
- El tamaño máximo del lote no puede superar los 20,234 metros cuadrados.
- El precio de venta de la vivienda no puede exceder en ningún caso los $765,000.
- El solicitante deberá usar la casa como vivienda principal hasta que sea vendida o refinanciada. En otras palabras, no puede ser una segunda residencia ni una vivienda de alquiler.
- La propiedad debe ser una vivienda unifamiliar. No se admiten locales comerciales u oficinas. Los condominios, las viviendas con casa de huésped y propiedades prefabricadas podrían calificar bajo ciertas condiciones.
Requisitos generales para el prestatario
Toma en cuenta que es posible que, además de estos requisitos, tengas que cumplir con otros adicionales que suelen pedirse para comprar una casa en Estados Unidos. No obstante, estos son los más comunes:
- Ciudadanía. Por lo general, uno de los requisitos de los programas de ayuda hipotecaria es ser ciudadano estadounidense. Sin embargo, también se admite la participación de los residentes permanentes o de los extranjeros calificados.
- Puntaje de crédito. Como mínimo, debes tener un puntaje de crédito de 660 puntos para acceder a cualquiera de los préstamos convencionales de CalHFA y, si planeas pedir un préstamo con una tasa de interés un poco más alta, 680.
- Primera vivienda. Aunque no aplica para todos los programas, la mayoría de ellos solo están disponibles para primeros compradores de casa en California.
- Límites de ingresos. Como era de esperarse, debes cumplir con los límites de ingresos de CalHFA. Este monto varía dependiendo del área en la que vivas. Podría ser tan bajo como de $139,000 o tan alto como de $236,000. (De todas maneras, más adelante te dejaremos una tabla detallada con los límites de ingresos de CalHFA).
- Relación deuda-ingresos. Por lo general, deberías mantener tu relación deuda-ingresos por debajo del 40-45% para ser tomado en cuenta como prestatario. Así que, ¡ten cuidado con lo que gastas con tus tarjetas de crédito!
- Educación previa. Muchos de los programas de CalHFA le piden a los solicitantes tomar clases para compradores de primeras viviendas. Este curso debe estar aprobado por HUD (Housing and Urban Development) y necesitarás demostrar que lo has completado entregando un certificado. Normalmente, los cursos son de bajo costo y pueden ser tan económicos como de $25. Ahí aprenderás cómo bajar los taxes de la casa, qué es el PMI de la hipoteca, cómo obtener un crédito hipotecario, entre otros.
Límite de ingresos para los programas de CalHFA
Los préstamos y programas de ayuda de CalHFA están disponibles para familias con ingresos bajos o moderados. Por ende, hay un límite máximo de ingresos que debe cumplir el solicitante para poder ser aprobado. Este monto de dinero varía dependiendo del condado. En la siguiente tabla, verás todas las cantidades reportadas en 2020:
| Límite de ingresos máximo para los programas de primeros compradores de casa en California con CalHFA | |
| Condado | Límite |
| Alameda | $236,000 |
| Alpine | $188,000 |
| Amador | $155,000 |
| Butte | $139,000 |
| Calaveras | $159,000 |
| Colusa | $139,000 |
| Contra Costa | $236,000 |
| California Norte | $139,000 |
| El Dorado | $170,000 |
| Fresno | $139,000 |
| Glenn | $139,000 |
| Humboldt | $142,000 |
| Imperial | $139,000 |
| Inyo | $148,000 |
| Kern | $139,000 |
| Kings | $139,000 |
| Lake | $139,000 |
| Lassen | $139,000 |
| Los Ángeles | $153,000 S |
| Madera | $139,000 |
| Marin | $236,000 |
| Mariposa | $139,000 |
| Mendocino | $139,000 |
| Merced | $139,000 |
| Modoc | $139,000 |
| Mono | $161,000 |
| Monterey | $161,000 |
| Napa | $216,000 |
| Nevada | $182,000 |
| Orange | $203,000 |
| Placer | $170,000 |
| Plumas | $142,000 |
| Riverside | $149,000 |
| Sacramento | $170,000 |
| San Benito | $177,000 |
| San Bernardino | $149,000 |
| San Diego | $183,000 |
| San Francisco | $236,000 |
| San Joaquin | $148,000 |
| San Luis Obispo | $192,000 |
| San Mateo | $236,000 |
| Santa Barbara | $173,000 |
| Santa Clara | $236,000 |
| Santa Cruz | $217,000 |
| Shasta | $139,000 |
| Sierra | $159,000 |
| Siskiyou | $139,000 |
| Solano | $188,000 |
| Sonoma | $203,000 |
| Stanislaus | $139,000 |
| Sutter | $148,000 |
| Tehama | $139,000 |
| Trinity | $139,000 |
| Tulare | $139,000 |
| Tuolumne | $141,000 |
| Ventura | $194,000 |
| Yolo | $183,000 |
| Yuba | $148,000 |
Programas para primeros compradores de casa en California de CalHFA
Programas de asistencia para el pago inicial de CalHFA
Muchos de los primeros compradores de casa en California tienen problemas para ahorrar el pago inicial o cubrir los costos del cierre del préstamo. Y es que, generalmente, se centran solo en el valor de la vivienda. Sin embargo, la inicial y los costos de cierre son un verdadero desafío para las familias de ingresos bajos o moderados.
Afortunadamente, CalHFA cuenta con varios programas que podrían ayudarlos a conseguir la inicial o cubrir los costos del cierre del préstamo, lo que podría abaratar la cantidad de dinero que necesitan para adquirir el hogar de sus sueños.
Por su composición, objetivo y funcionamiento, los programas de asistencia para el pago inicial o los costos de cierre se consideran préstamos junior. ¿Qué quiere decir esto? Que no tendrás que pagar el monto adeudado hasta que pagues la hipoteca por completo, vendas la casa o refinancies el préstamo hipotecario.
Esto es una buena noticia, ya que no tendrás que sumar un añadido a lo que pagas por la hipoteca cada mes.
Programa de asistencia My Home
Este programa de asistencia le entrega a los solicitantes un préstamo pequeño con pagos diferidos y tasas tan atractivas como del 3.5% como máximo. Este porcentaje se calcula sobre el precio de compra o el valor de la tasación de la vivienda, lo que sea menor. El dinero puede usarse para pagar la inicial de la casa o los costos de cierre de la hipoteca y, si lo necesitas, podrás combinar este programa con los clásicos hipotecarios de CalHFA.
School Teacher and Employee Assistance Program (Programa de asistencia para Maestros y Empleados Escolares)
El Programa de Asistencia para Maestros y Empleados Escolares está diseñado para este sector, al menos siempre que compren una casa por primera vez. Como regla general, el maestro, administrador o empleado debe dar clases en una escuela pública K-12 en California.
Las tasas, en este caso, ascienden hasta un 4% del precio de la compra y se puede usar, tal como el anterior, para el pago inicial o los costos de cierre. Eso sí: solo podrás acceder a este programa de ayuda si adquieres tu casa con un préstamo CalHFA.
Programas de préstamos convencionales CalHFA y CalPlus
Aunque CalPlus Conventional es similar -también viene con un APR fijo por 30 años- la tasa de interés es un poco más alta que con CalHFA Conventional. La parte buena es que puedes combinar cualquiera de estos dos programas con My Home Assistance y con CalHFA Zero Interest. Esto te ayudará a disminuir el pago inicial y los costos de cierre.
¿Qué es CalHFA Zero Interest o ZIP? Pues, como su nombre lo indica, es un programa que no cobra intereses sobre el dinero que le entrega a los prestatarios. El dinero obtenido en este programa se puede utilizar solo para cubrir los costos de cierre de la hipoteca.
Programas de préstamos CalHFA y CalPLUS FHA
Una opción parecida es CalPLUS FHA. Este préstamo está asegurado por la FHA y también viene con una tasa de interés fija hasta por 30 años. Sin embargo, el APR aquí será ligeramente más alto que el que podrías obtener con el programa anterior.
Ambos programas -CalHFA y CalPLUS FHA- se pueden combinar con ZIP para cubrir los costos de cierre, ¡un punto a favor!
Consejo: ¿Quieres saber todas las diferencias y semejanzas entre los préstamos FHA y los convencionales? No dejes de ver la guía que te dejamos en el enlace anterior.
Programa de préstamos VA de CalHFA
El Programa CalHFA VA ofrece préstamos asegurados por el Departamento de Asuntos Veteranos de los Estados Unidos. Nuevamente, facilita hipotecas a tasa fija hasta por un período de 30 años. Para acceder a esta hipoteca, necesitas cumplir con los requisitos de elegibilidad de los préstamos VA.
Programa de subvenciones Cal-EEM
Lo que nos gusta del Programa de Subvenciones Cal-EEM es que está disponible para quienes desean comprar una casa por primera vez o para segundos compradores. En este caso, se puede combinar la hipoteca para viviendas de bajo consumo energético de la FHA con una subvención propia de Cal-EEM. La subvención, como otros programas de la lista, tiene una tasa de interés fija hasta por 30 años, algo que favorece a las familias de ingresos bajos o moderados.
¿Cómo funciona? Pues, la hipoteca se combina con una subvención especial que será del 4% del precio de la compra. Este dinero debe emplearse en obras y reformas que transformen esa vivienda en una casa eficiente energéticamente hablando.
El límite máximo de las mejoras no puede exceder del 5% del valor de la vivienda o el límite de $8,000, lo que sea mayor.
Nota: Para disfrutar de este programa, los prestatarios deberán entregar un certificado de evaluación energética emitido por un asesor calificado que contenga, además, las mejoras que harían que esta propiedad sea más rentable y consuma menos energía.
Como ves, los programas para primeros compradores de casa en California son muy variados. De hecho, podría decirse que son perfectos para obtener la casa de tus sueños.
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