Programas para primeros compradores de casa

Los programas para primeros compradores de casa están diseñados para que los residentes puedan adquirir viviendas con mayor facilidad. Estos normalmente ayudan disminuyendo los precios de los pagos iniciales, las primas, los intereses, los requisitos y de muchas otras formas. De esta manera, no tienes que pagar montos muy altos desde un primer momento y podrás alcanzar el sueño americano más rápidamente.

Programas para primeros compradores de casa

Los 10 programas para primeros compradores más importantes

  • Préstamos FHA
  • Préstamos USDA
  • Hipoteca de eficiencia energética
  • Préstamos VA
  • Programa Good Neighbor Next Door
  • Préstamos Freddie Mac y Fannie Mae
  • Sección 203(k) de la FHA
  • Programas locales y estatales para primeros compradores
  • Préstamos Directos para Nativos Americanos
  • Programa de Fannie Mae HomePath ReadyBuyer

Préstamos FHA

Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Viviendas y normalmente vienen con pagos de iniciales reducidas y requerimientos de puntaje de crédito más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales.

Los primeros compradores de casa pueden adquirir sus hogares con un score crediticio de 580 y una inicial del 3.5% o un puntaje de crédito de 500 a 579 con 10% del pago inicial de la vivienda.

Sin embargo, con este programa tendrás que pagar un seguro de hipoteca si pagas una inicial menor al 20% sobre el monto de la propiedad. Esto significa que tus costos de préstamo serán más altos, ya que tendrás que pagar una prima inicial y una serie de primas anuales. A diferencia de los seguros de vivienda, esta cobertura no te protege a ti, sino al prestamista, en caso de que no puedas cumplir con los pagos mensuales establecidos.

Préstamos USDA

El Departamento de Agricultura garantiza una serie de préstamos para adquirir viviendas en zonas rurales, y los prestatarios pueden obtener hasta el 100% del financiamiento. Esto no significa que tendrás que comprar una granja o convivir con ganado, sino que tendrás que la casa que compres debe estar localizada en una zona elegible por la USDA.

Los préstamos USDA tienen límites de ingresos que se basan en el sitio donde vives y están dirigidos a las personas que tienen ingresos bajos o moderados. Para calificar, tu crédito tiene que ser superior a 640, de otro modo tendrás que proporcionar documentación adicional de tu historial de pagos para obtener la aprobación.

Préstamos VA

Este préstamo está dirigido a los miembros de la milicia, bien sea que tengan estatus de activo, veterano o sea un miembro cercano de la familia -como cónyuge, hijos o padres. Para aplicar, hay que referirse al Departamento de Asuntos de Veteranos, quienes respaldan los préstamos.

Los préstamos VA son un muy buen trato porque cobran menos intereses que otros tipos de préstamos y no siempre requieren una inicial. Sin embargo, los prestamistas deben pagar una tarifa de financiamiento obligatoria, pero puede ser pagada a medida que se pagan las mensualidades del préstamo. Algunos miembros del servicio pueden estar exentos de realizar este pago.

Otra ventaja del préstamo VA es que no te solicitan un puntaje crediticio mínimo ni requerimientos de seguro para hipotecas. Además, el VA puede negociar con el prestamista por ti si sientes que tienes dificultades para realizar los pagos mensuales del préstamo.

Sigue leyendo: Requisitos para un préstamo VA. ¿Qué necesitas para solicitarlo?

Programa Good Neighbor Next Door

Respaldado por el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (HUD), el programa Good Neighbor ayuda al personal indispensable, como los oficiales de las fuerzas de seguridad, a los bomberos, a los técnicos de emergencias médicas y al personal de maestros desde prekinder hasta 12vo grado, a conseguir una vivienda adecuada.

Los participantes podrían recibir hasta un 50% de descuento en el precio de la casa, siempre que se encuentre en áreas de revitalización. Además, el portal web del programa, te permitirá buscar las propiedades que se encuentran disponibles, pero debes comprometerte a vivir en la vivienda por un período mínimo de 36 meses.

Freddie Mac o Fannie Mae

Al ser empresas que están respaldas por el gobierno, también conocidas como GSEs, Freddie Mac y Fannie Mae establecen una serie de reglas para comprar préstamos hipotecarios a los prestamistas convencionales en el mercado secundario de hipotecas.

Los dos programas solicitan un pago inicial de 3% y un puntaje de crédito de al menos 620 para poder calificar, sin embargo esto dependerá de cada prestamista. Otro aspecto que debes tomar en cuenta es que el historial crediticio y financiero debe ser lo suficientemente bueno, aunque Fannie Mae acepta un ratio debt-to-income del 50% en algunos casos específicos.

Y hablando de consideraciones, debes tomar en cuenta que tendrás que pagar por un seguro privado de hipoteca o PMI, a menos que pagues el 20% de inicial y tengas un ratio de loan-to-value superior al 80%. De otra forma, te podrían cancelar el beneficio.

Programa de Fannie Mae HomePath ReadyBuyer

El programa HomePath ReadyBuyer está dirigido a los primeros compradores que están interesados en comprar las casas de foreclosure que se encuentran en posesión de la firma Fannie Mae. Tras recibir un curso educativo para comprar casa, los prestatarios elegibles podrán recibir hasta 3% de descuento en la asistencia de costos de cierre para comprar la propiedad.

Acceder a estos puede ser un poco más complicado porque debes buscar una propiedad que se encuentre enlistada en tu mercado. Y como los foreclosures son poco comunes, tendrás menos opciones a elegir. Sin embargo, los precios pueden ser muy buenos y puede ser un salto que te impulse más adelante.

Hipoteca de Eficiencia Energética

Hacer mejoras verdes pueden ser costosas, pero no son imposibles con los préstamos hipotecarios de eficiencia energética que se encuentran respaldados por los programas de VA o FHA.

Con los préstamos de eficiencia energética podrás costear las mejoras de eficiencia energética que necesitas en tu hogar, como un sistema de HVAC o ventanas con vidrios dobles, y consolidarlo con tu préstamo primario sin realizar un pago inicial que se salga de control.

Sección 203(k) de la FHA

Si quieres renovar o mejorar tu hogar, pero no tienes el dinero que se necesita, podrías echarle un vistazo al préstamo FHA de la sección 203(k), ya que se encuentra respaldado por la institución.

Este préstamo calcula el valor de tu casa tras las mejoras realizadas. Luego, te prestarán el dinero que se requiere para pagar por los proyectos de renovación y te dejarán pagarlos poco a poco en un solo préstamo. Para aplicar, las mejoras deben costar más de $5,000 y tú tendrás que hacer un pago inicial del 3.5%. También debes asegurarte de que tu contratista esté familiarizado con el el préstamo 203(k), sus políticas y sus tiempos de pago.

Programas locales y estatales para primeros compradores

Es bastante común que las municipalidades ofrezcan programas y ayudas para los primeros compradores. Después de todo, su intención es atraer a nuevos residentes. Esta ayuda puede venir en forma de donación o un préstamo con intereses bajos y flexibilidades. Toma en cuenta que la mayoría de los programas consideran los límites de ingresos para aprobar a sus beneficiarios.

Te recomendamos que verifiques la página web oficial de tu estado para buscar más información antes de comprar tu casa o que contactes a un agente de real estate o a una agencia aprobada por el HUD para aprender más sobre cómo puedes pedir un préstamo para primer comprador en tu zona.

Préstamos Directos para Nativos Americanos

Los préstamos directos para nativos americanos le dan financiamiento a los veteranos nativos americanos y a sus parejas formales para comprar, mejorar o construir una casa en las tierras de un trust federal. Este préstamo es muy diferente a los préstamos tradicionales del VA porque la organización se encarga de realizar el préstamo directamente.

También conocido como NADL, este préstamo no necesita de un pago inicial ni pide requisitos para asegurar la hipoteca. Además, los precios suelen ser muy bajos y no se encuentran limitados a una sola propiedad. Sin embargo, para calificar, las propiedades solo pueden estar localizadas en determinados estados, por lo que tendrás que asegurarte de que las viviendas cumplen con todos los requerimientos.

Sigue leyendo: Documentos y requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

¿Cuáles son los beneficios de los programas para primeros compradores?

Estos programas, préstamos y ayudas fueron creados con el propósito de ayudar a las personas a adquirir su primera vivienda. En este sentido, son una forma de asistencia financiera extendida para ayudar a los compradores elegibles, los cuales normalmente tienen que cumplir con algunas restricciones y poseer puntajes de crédito fuertes.

Uno de los Realtors de Keller Williams Realty, Diego Corzo, nos comenta que los programas para primeros compradores crean una situación en la que todas las partes ganan -los compradores, los vendedores y el gobierno local-, ya que ayuda a estimular la economía en la zona.

Además, algunos condados e incluso ciudades ya tienen los fondos para financiar estos programas y tienen toda la intención de utilizarlos. Después de todo, gracias a estos programas, la comunidad recibe estabilidad y el gobierno local podría perder financiamiento si no lo usa.

Aquí te mostramos algunas formas en las que te puedes beneficiar de estos programas:

Ayudas

Algunas de estas zonas ofrecen dinero en efectivo para costear los pagos relacionados a las viviendas, como los pagos iniciales o los costos de cierre.

Ahorros en intereses

Ciertas organizaciones se ofrecen a otorgar un subsidio o pagar los intereses, así como ayudan a los prestatarios a calificar a los préstamos con una menor tasa de interés.

Pagos diferidos

Algunos préstamos no te cobrarán intereses y ni siquiera tendrán que ser pagados hasta que el dueño de la casa venda o pague la hipoteca.

Perdón de préstamos

Los dueños de viviendas que se quedan en su casa por mucho tiempo les terminan cancelando su deuda.

Asistencia para cerrar la transacción

Los préstamos deben pagar un monto máximo más bajo dependiendo del precio de venta de la propiedad.

Asistencia para el pago inicial

Algunos compradores pueden requerir un pago inicial más bajo -o incluso ninguno- con ciertos programas.

Ninguno de estos tipos de asistencia estará disponible en tu zona o para atenderte personalmente, por lo que debes contactarlos por tu cuenta. Existen ciertas restricciones, como las de necesidad financiera, así que lo mejor es investigar por tu cuenta o hablar con algún profesional especializado en créditos hipotecarios para saber si calificas antes de aplicar.

¿Cómo comprar una casa por primera vez?

Calcula tu presupuesto

Lo más importante de este paso es que seas realmente honesto contigo mismo. De igual forma, le debes facilitar esta información a tu agente de real estate y a tu prestamista. Nadie quiere pagar por una casa que no puede costear. Tienes que hacer un presupuesto exhaustivo de tus finanzas y ver cuánto realmente puedes pagar cada mes. Asegúrate de establecer costos de mantenimiento y fondos de emergencia.

Busca cotizaciones de 3 prestamistas (como mínimo)

Los prestamistas tienen ofertas diferentes y es importante tratar de encontrar distintas cotizaciones, analizarlas a profundidad y encontrar la que más te conviene. Si tienes el tiempo, trata de llamar a todas las compañías que puedas. Debes asegurarte de obtener el mejor trato posible, así que no solo compares precios y el APR, analiza los demás factores, como el período de tiempo, la flexibilidad o los tiempos de respuesta.

Pide una preaprobación del préstamo

Una vez que hayas decidido cuál prestamista te conviene más, pide una preaprobación del préstamo antes de comenzar a visitar propiedades. Esto le demostrará a los vendedores que vas en serio y te permitirá hacer realidad los presupuestos que estableciste, lo que te dará una idea de cómo serán los pagos de la hipoteca cuando cierres el trato.

Prepárate para que el prestamista se adentre en todos los aspectos de tu vida financiera, para preaprobarte el préstamo, tendrás que haber entregado todos los documentos y mantener una copia a la mano.

Busca un buen agente de real estate

Asegúrate de trabajar con un agente de bienes raíces que sepa lo que hace. El profesional debe saber las zonas en las que deseas comprar y debe ayudarte a buscar, así como negociar el mejor trato posible y recomendarte los profesionales que necesites para poder mudarte.

Visita las casas

Asegúrate de que tu agente sepa lo que estás buscando y busca por tu cuenta también -no solo las casas que vas a ver, sino también las que se encuentran en tu vecindario. Es buena idea visitar a la comunidad a la que podrías mudarte en diferentes horas del día y en distintos días de la semana para saber si te sientes cómo o no.

Nota: Nunca compres una casa que no hayas visitado o visto.

Realiza una oferta

Habla con tu agente de real estate sobre cuál sería un monto razonable y prepárate para negociar con el vendedor. El mercado inmobiliario es muy competitivo actualmente, por lo que podrías negociar con otros posibles compradores. Sin embargo, asegúrate de no dañar tu presupuesto.

En este punto, es más fácil dejar que tus emociones se apropien de ti, pero la verdad es que no querrás pagar tanto por una casa, mucho menos si no puedes cubrir las mensualidades de la hipoteca. No importa qué tanto ames una casa, debes prepararte para darte la vuelta e irte si no llegas a esos números.

Negocia los costos de cierre

Todos los bienes raíces tienen costos de cierre y existen muchas formas de pagarlos. Una opción podría ser pagarlos dentro de la hipoteca -pero toma en cuenta que es mucho más caro a la larga- o el vendedor podría estar dispuesto a pagarlos. No descartes esta parte de la transacción, ya que podrías negociar y obtener un precio más bajo a fin de cuentas.

Contrata a un inspector

Después de hacer una oferta, es importante que un inspector revise la casa a profundidad antes de finalizar la venta. Si la propiedad tiene algún problema estructural que nadie conocía, querrás saberlo. Sin embargo, esto aplica con todos los demás aspectos que involucran la sanidad y tu estilo de vida en la nueva vivienda.

Las inspecciones normalmente toman un par de horas y los precios varían entre algunos cientos de dólares y un poco más de mil dólares, dependiendo del tamaño de la casa y del lugar en el que se encuentre.

Prepara la mudanza y busca un seguro de vivienda

Antes de mudarte, recuerda que debes contactar a los proveedores de servicios. La nueva casa quizás no cuenta con electricidad, agua, cable o internet. Los nuevos servicios deben estar disponibles para ser instalados el día de la mudanza. Tampoco te olvides de la tarea más importante, contratar a una agencia de mudanzas que te ayude a empacar todo.

Además de la mudanza, normalmente los prestamistas requieren que contrates un seguro de vivienda para ayudarte a proteger tu inversión -y la suya. Este proceso es muy parecido al que realizas para buscar hipoteca: debes pedir múltiples cotizaciones de diferentes compañías o pedirle a tu broker que te ayude a buscar la mejor opción.

NOTA: En caso de que tu casa se encuentre en una zona con riesgo de inundación, debes buscar un seguro de inundación también.

NOTA 2: Otra buena idea sería echarle un vistazo a un hazard insurance para complementar cualquier tipo de riesgo que pueda surgir.

Cierra el trato

Cuando tu oferta sea aceptada y el inspector termine su trabajo, tendrás que cerrar la venta. Debes buscar tu información financiera antes de cerrar para probar que el estatus de tu empleo no ha cambiado y que podrás pagar la hipoteca. Después de las 24 horas siguientes al cierre, tendrás que hacer una visita a la vivienda para asegurarte de que no hayan daños por reparar y que la propiedad se encuentra vacía.

En el momento de la verdad, tendrás que firmar una gran cantidad de papeles para aceptar los términos del contrato y transferir el título de la propiedad para que sea tuyo. También te pedirán que traigas un cheque de caja, realizado por una compañía escrow, o transfieras los fondos a la compañía.

Tras firmar todos los documentos, te darán las llaves de tu nueva casa y oficialmente serás un primer comprador de vivienda.

Nota: No te olvides de llevar tu identificación.

Aspectos a considerar con los programas para primeros compradores

Antes de aplicar a los programas de primeros compradores, es importante que cumplas con los requisitos y seas realmente elegible. Muchos programas gubernamentales y sin fines de lucro consideran que los primeros compradores son personas que no han tenido una casa en su posesión durante los últimos tres años. Esto incluye a los inversores que poseen propiedades en renta o de inversión, aunque sean o no su residencia principal.

Algunos programas respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA o USDA, solicitan que la propiedad cumpla con ciertos estándares antes de calificar. De igual forma, podrías encontrar restricciones de acuerdo a los ingresos si calificas a un programa gubernamental de tu localidad o estado.

Comprar una casa es una decisión extremadamente importante y no deberías tomarla a la ligera -sin importar el programa al que apliques. En otras palabras, busca una propiedad que efectivamente puedas pagar, incluyendo los costos de mantenimiento y de emergencias.

Una vez que tu presupuesto sea lo suficientemente realista, habla con un prestamista reconocido que ofrezca y sepa de programas para primeros compradores, ya que pueden ahorrarte miles de dólares a largo plazo.

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