Tener una segunda casa puede ser una buena inversión porque tendrás una vivienda para vacacionar y te olvidarás de los alquileres, pero, para que la compra sea aprobada, deberás cumplir con los requisitos para una segunda hipoteca para hacer la adquisición.
Si no sabes por dónde empezar, no te preocupes, aquí te diremos con qué debes cumplir, expondremos los requisitos para prestatarios, las condiciones para inmuebles, los detalles del pago inicial y las reservas de efectivo que debes tener.
Requisitos para comprar una segunda casa en Estados Unidos
Los requisitos de la segunda hipoteca para una vivienda suelen ser más estrictos que los del primer inmueble. Aplican condiciones tanto para el prestatario como para la propiedad que vas a adquirir.
Requisitos para prestatarios
Lo más importante es que necesitarás al menos un pago inicial mínimo del 10%, esto no es negociable. Además de esa norma, los prestatarios pueden ser aprobados si cumplen con lo siguiente:
- El puntaje UltraFico Score debe ser de 640 puntos (mínimo). Debe ir acompañado de un pago inicial del 25% y un DTI (Debt-To-Income Ratio o Ratio Deuda – Ingresos) inferior al 36%.
- Si el pago inicial es inferior al 25%, el puntaje de crédito debería ser de al menos 680 puntos con un DTI bajo. Cuando el DTI es elevado, el puntaje crediticio exigido llegaría a 720 puntos.
Los requisitos para el prestatario pueden ser flexibles, es posible clasificar para una segunda hipoteca si no puedes alcanzar el puntaje de crédito más alto o sin realizar un pago inicial elevado.
Condiciones para inmuebles
- Debe ser ocupado por el prestatario durante una parte del año
- Está restringido a viviendas unifamiliares
- Tiene que ser adecuado para usarlo durante todo el año
- El prestatario debe contar con un control exclusivo sobre la propiedad
- La casa no se puede alquilar ni debe formar parte de un acuerdo de tiempo compartido
- Está prohibido cualquier acuerdo que dé a una empresa de administración control sobre la ocupación de la propiedad.
Requisitos de pago inicial para un segundo inmueble
El 10% es obligatorio cuando se trata de una vivienda vacacional, aunque puede aumentar si el puntaje de crédito no es el mejor o si el DTI es elevado.
Cuando el puntaje o el DTI no son los más óptimos, el prestamista puede exigir un pago inicial del 20% o más. Si decides pagar el 25%, esto podría facilitar la aprobación de la adquisición de la segunda propiedad.
Reservas de efectivo
Son indispensables cuando intentas comprar una propiedad vacacional. Si eres un asalariado con un buen puntaje de crédito, al menos requerirás dos meses de reserva. Si trabajas por cuenta propia o tus finanzas no son las mejores, podrían exigirte seis meses.
Lo ideal es que cuentes con el soporte de 12 meses de reservas de efectivo para que la aplicación tenga más probabilidades de ser aprobada sin importar que tu puntaje crediticio no sea el mejor.
Cómo comprar una segunda casa en USA
Contratar a un agente inmobiliario
Un buen agente de bienes raíces tiene la capacidad de darte información útil sobre los precios de las casas en la zona que te interesa, cuáles son las propiedades comparables y qué posibilidad tienes de calificar para adquirir la segunda propiedad.
El agente conoce perfectamente las tendencias del mercado, sabrá cuáles son las viviendas que están disponibles, conocerá el historial de las propiedades y cuánto podrías pagar por ellas para que la negociación sea exitosa.
Conseguir la preaprobación de una hipoteca
Una preaprobación demuestra que has trabajado y cumplido con ciertos requisitos para avanzar en la adquisición del segundo hogar y que un prestamista está preparado para ayudarte a hacer la compra. Esto agilizará el proceso y las probabilidades de calificar.
Encontrar una casa
Después de comparar vecindarios y propiedades tienes que estar listo para inspeccionar las viviendas que quieras comprar. Esto te permitirá saber cuál es la mejor para ti y si responde a las necesidades de tu familia.
También es conveniente que investigues las tasas locales de impuestos a la propiedad y comprendas cómo trabaja el mercado inmobiliario en el área que te interesa.
Hacer una oferta
Cuando encuentres la casa, es el momento de realizar una oferta. Prepárate para hacer un pago inicial y dejar una buena reserva de efectivo para que aprueben la adquisición del segundo inmueble sin problemas.
Mientras mayor sea el pago inicial, mejor, ya que así aumentarás las probabilidades de que validen la compra. También debes pensar en el seguro de la casa, por ejemplo, si está cerca de la playa, le vendría bien una aseguranza contra inundaciones.
Alternativas para financiar una segunda hipoteca
HELOC
HELOC (Home equity line of credit o Línea de crédito con garantía hipotecaria) es una estrategia financiera que te permite pedir un crédito sobre el capital de tu vivienda y pagarlo con intereses en un lapso de tiempo establecido.
Con una HELOC puedes pedir dinero hasta que alcances el límite de crédito acordado con el prestamista. Una línea de crédito tiene como garantía tu casa, si dejas de hacer los pagos o te retrasas, el prestamista podría efectuar la ejecución hipotecaria.
Refinanciamiento con retiro de efectivo
Se trata de reemplazar tu hipoteca actual por una nueva. Además, con el refinanciamiento puedes emplear el capital de tu casa actual para obtener más dinero para la segunda propiedad, lo que te permitirá adquirirla más rápido.
La cantidad de dinero que deberás a la hipoteca aumentará, esto puede obligarte a hacer pagos más elevados. Cuando optas por el refinanciamiento, el plazo para pagar se reinicia, lo que puede ocasionar que pagar tu primera hipoteca te tome más tiempo.
Cómo comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca
Lo más importante es asegurarte de que es una compra que puedes pagar. Debes sumar todos los costos, como el pago inicial, los costos de cierre, el pago de una segunda hipoteca, etc., para saber si realmente estás en condiciones de adquirir otra vivienda.
Además de los gastos, evalúa tu puntaje de crédito, activos e ingresos. Si tienes un buen puntaje crediticio y tu DTI es bajo, no tendrás problemas. Si los cálculos son positivos, podrías financiar una segunda casa de manera exitosa.
¿Puedes comprar dos casas al mismo tiempo?
Sí, si tienes un buen puntaje crediticio y ofreces un pago inicial elevado, podrías comprar dos casas al mismo tiempo. Es vital cumplir con los requisitos mínimos del DTI para que los prestamistas sepan que cuentas con el dinero suficiente para pagar las viviendas.
Igualmente, el proceso es más complicado, ya que muchos prestamistas se basarán en la intención de la adquisición, ya sea generar ingresos con una vivienda en alquiler o si la vas a ocupar. Esto puede influir en el tipo de hipoteca que recibirás.
Sigue leyendo:
- Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos
- ¿Cuánto debo ganar para comprar una casa en USA?
- ¿Cómo comprar una casa en USA sin ser residente?
- ¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo ilegal?
- ¿Se puede comprar una casa cash en Estados Unidos?
- ¿Cómo comprar una casa en foreclosure?
- ¿Cómo comprar una casa con mal crédito?
- ¿Puedo sacar dinero de mi 401(k) para comprar una casa?
- Cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos
- Cómo comprar una casa en short sale en los Estados Unidos
Referencias:
- https://better.com/content/guide-to-a-second-home-loan/
- https://themortgagereports.com/21116/second-home-mortgage-qualify-for-vacation-residence
- https://www.bankrate.com/mortgages/how-to-buy-a-second-home/
- https://selling-guide.fanniemae.com/Selling-Guide/Origination-thru-Closing/Subpart-B2-Eligibility/Chapter-B2-1-Mortgage-Eligibility/1033003381/What-are-the-requirements-for-a-second-home.htm
