Requisitos para una segunda hipoteca

A continuación veremos cuáles son los requisitos para una segunda hipoteca y en qué casos puede ser una buena idea tomar una.
Una segunda hipoteca, básicamente, es cualquier préstamo garantizado por el valor de un inmueble, aparte del préstamo principal que fue utilizado para adquirirlo en primer lugar; a este se le llamada hipoteca principal, y cualquier otro préstamo garantizado por la propiedad recibe el nombre de segunda hipoteca, sin importar el número de préstamos existentes.

Hay tres tipos de segunda hipoteca:

  1. Préstamos sobre el capital de la vivienda, en los que se pide prestado una única suma de dinero.
  2. Línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC o Home Equity Line Of Credit), de las que se puede disponer según sea necesario.
  3. Préstamos concatenados, que se utilizan para dividir la compra de una vivienda entre dos préstamos diferentes como medida de ahorro.

¿Qué es una segunda hipoteca?

Como bien ya debes saber, una hipoteca es cualquier préstamo respaldado por un bien inmueble como garantía. No tienen que haber sido utilizados para comprar la casa, motivo por el cual un préstamo sobre el valor de la casa es considerado un tipo de hipoteca en sí mismo.

En este sentido, las segundas hipotecas se llaman así porque son secundarias a la hipoteca principal, la cual fue usada para adquirir la propiedad. En el caso de una segunda ejecución hipotecaria, la hipoteca principal se paga por completo antes de que las segundas hipotecas obtengan un centavo. Esto debido a que, básicamente, son segundos gravámenes detrás del primer gravamen de la hipoteca principal.

Tasas de interés de una segunda hipoteca

Debido a que están garantizados por el capital de tu casa, los tipos de interés de las segundas hipotecas pueden ser significativamente más bajos que los de otras opciones de préstamo, como tarjetas de crédito o préstamos personales no garantizados.  

Los préstamos sin garantía, como las tarjetas de crédito, no tienen nada que los respalde, por lo que representan más riesgos para los prestamistas. En cambio, una segunda hipoteca utiliza el capital de tu casa como garantía, por lo que los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas.

Sin embargo, debido a que se trata de segundas hipotecas, las tasas de interés son un poco más altas que las que cobran los prestamistas por un préstamo de vivienda principal. En este sentido, y puesto que el gravamen principal se paga primero en caso de incumplimiento, una segunda hipoteca es un poco más riesgosa para los prestamistas, por lo que, en consecuencia, la tasa es diferente.

Por otro lado, las tasas de las segundas hipotecas pueden ser fijas o ajustables. Las tasas fijas nunca cambian en el transcurso del préstamo, por lo que los pagos son predecibles. Ahora bien, las tasas ajustables comienzan más bajas que las tasas fijas, y luego se reajustan periódicamente según las condiciones del mercado, de modo que la tasa que pago puede subir o bajar. 

Los préstamos estándar sobre el capital de la vivienda y los préstamos concatenados suelen tener tasas fijas, pero los HELOCs siempre se establecen como hipotecas de tasa ajustable durante el período en que puedes recurrir a la línea de crédito.

Las segundas hipotecas y sus tipos

Como se ha señalado anteriormente, las segundas hipotecas se dividen en tres tipos:

  1. Préstamos estándar de capital de la vivienda.
  2. Línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOCs).
  3. Préstamos concatenados. A continuación presentamos un breve resumen de cada una de ellas.
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Préstamo sobre el capital de la vivienda

En un préstamo estándar sobre el valor neto de la vivienda, se pide una cierta cantidad de dinero y se devuelve en un plazo predeterminado, a menudo de 5 a 15 años. Estas son usualmente establecidas como segundas hipotecas de tasa fija, aunque también están disponibles como préstamos de tasa ajustable.

Por lo general, puedes utilizar los fondos de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda para el propósito que desees y sin tener que explicar por qué quieres el dinero, en la mayoría de los casos. Sin embargo, hay algunos préstamos sobre el valor líquido de la vivienda que sólo pueden ser utilizados para mejoras en la casa y para los cuales se debe presentar un presupuesto.

Línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC)

Una línea de crédito HELOC es un tipo especial de préstamo hipotecario en el que, en lugar de pedir prestado una suma fija, se pone a tu disposición una línea de crédito a la que puedes recurrir cuando desees. Es más o menos como una tarjeta de crédito asegurada por el capital de la vivienda; de hecho, los prestamistas a menudo te dan una tarjeta para que la uses para retirar fondos.

Una segunda hipoteca HELOC tiene dos fases: el período de retiro, cuando puedes hacer uso del capital disponible de la línea de crédito, y la fase de reembolso, cuando debes devolver el dinero con intereses. El plazo de disposición de fondos suele ser de 5 a 10 años; la fase de reembolso, de 10 a 20 años. Los HELOC siempre comienzan como préstamos de tasa ajustable durante la fase de retiro, pero a menudo pueden convertirse en préstamos de tasa fija para la fase de reembolso.

Por otro lado, los HELOCs ofrecen mucha flexibilidad financiera. Poder pedir dinero prestado como se desee los hace útiles para situaciones en las que se tienen muchos gastos irregulares a lo largo del tiempo, como el inicio de un negocio o un proyecto de mejoras en el hogar. Pero también puedes devolverlos como desees durante la fase de retiro, liberando esa cantidad de crédito nuevamente y reduciendo de esa manera los cargos por intereses. Esto los convierte en herramientas útiles de administración de efectivo para suavizar las irregularidades en los gastos o ingresos.

Préstamos concatenados

Un préstamo concatenado es una categoría completamente diferente de segunda hipoteca.  En lugar de pedir prestado contra el capital de tu casa, un préstamo concatenado es como una hipoteca adicional a la principal. En otras palabras, estás usando dos hipotecas al mismo tiempo.

Por ejemplo, cuando se compra una casa de 300.000 dólares, puedes pagarla con una hipoteca principal de 240.000 dólares, un préstamo concatenado de 30.000 dólares, y un pago inicial de 30.000 dólares.

¿Por qué harías esto?

Hay dos razones. La primera es para cubrir parte o todo el pago inicial para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI o Private Mortgage Insurance). La segunda es para evitar tomar un préstamo jumbo, en el caso de que estés adquiriendo un inmueble de alto valor.

En este sentido, el seguro hipotecario se requiere en cualquier hipoteca que exceda el 80 por ciento del valor de la casa y normalmente va de la mitad a un porcentaje específico del monto del préstamo por año. Por lo tanto, un prestatario puede tomar una hipoteca primaria por el 80 por ciento del valor de la casa, obtener un préstamo concatenado por otro 10 por ciento y hacer un pago inicial del 10 por ciento. Esto se llama “préstamo 80-10-10” y es uno de los préstamos concatenados más comunes que hay.

La otra razón para pedir una segunda hipoteca de tipo concatenada es evitar pedir un préstamo gigante, o jumbo, como se le llama en inglés. Los jumbos son préstamos que exceden el máximo que puedes pedir con un préstamo conforme a lo establecido por Fannie Mae, Freddie Mac o la FHA (Federal Housing Administration). Dependiendo del valor de la vivienda, estos límites van desde 453.100 a 679.650 dólares en la mayoría de los estados, y hasta 721.050 dólares en Hawai.

En este orden de ideas, las tasas jumbo son a veces significativamente más altas que las de los préstamos conformes. Así que los prestatarios que compran una casa de alto valor pueden obtener una hipoteca conforme por el máximo de Fannie/Freddie/FHA, y luego cubrir el resto con un préstamo concatenado y un pago inicial.

Requisitos de una segunda hipoteca

El principal requisito para una segunda hipoteca (préstamos o líneas de crédito) es el capital de la vivienda. Necesitas tener una cierta cantidad de capital acumulado en tu casa antes de que puedas pensar en sacar una segunda hipoteca.

Como regla general, los prestamistas de segundas hipotecas te permitirán pedir un préstamo de hasta el 80 por ciento del valor de tu vivienda, es decir, tu primera y segunda hipoteca combinadas. Por lo tanto, si tu vivienda está valorada en 300.000 dólares y aún debes 200.000 dólares de la hipoteca, puedes solicitar un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda y obtener una línea de crédito de hasta 40.000 dólares (240.000 dólares = 80 por ciento de 300.000 dólares).  

Si tienes un historial de crédito entre bueno y excelente, algunos prestamistas de segundas hipotecas te permitirán pedir prestado hasta el 90, o incluso el 95 por ciento del valor de la propiedad.

Ahora bien, otro de los requisitos que la mayoría de los prestamistas de una segunda hipoteca solicitan es un puntaje crediticio mínimo de 620, a menudo más alto. En este sentido, los prestatarios con puntuaciones más bajas (en comparación a aquellos con mejores puntuaciones), pagarán tasas de interés más altas y se enfrentarán a requisitos más estrictos en cuanto al valor de la vivienda.

En cuando a las hipotecas concatenadas, los requisitos para una segunda hipoteca son que cubras por lo menos entre el 5 y el 10 por ciento del precio de compra de la vivienda con tu propio dinero; es decir, un pago inicial del 5 al 10 por ciento. Esto podría darte un 80-10-10 u 80-15-5 de margen. Antes de la crisis de la vivienda, los prestamistas de segundas hipotecas permitían habitualmente tratos de 80-20 sin ningún tipo de pago inicial, pero estos han desaparecido del mapa inmobiliario.

Refinanciación de una segunda hipoteca

Puedes refinanciar una segunda hipoteca igual que un préstamo principal. Simplemente, obtienes un nuevo préstamo y lo usas para pagar el anterior al mismo tiempo.

La refinanciación de una segunda hipoteca es particularmente común con HELOC, donde los prestatarios refinancian cuando su período de retiro está llegando a su fin. Esto les permite extender su período de retiro otros 5 a 10 años, transferir el saldo adeudado al nuevo HELOC y mantener la flexibilidad financiera de poder pedir prestado y pagar como deseen.

Los prestatarios también pueden refinanciar sus hipotecas primarias y secundarias al mismo tiempo para convertirlas en un solo préstamo. Esto suele ocurrir cuando tienen la posibilidad de obtener una tasa mejor que la que están pagando actualmente en los dos préstamos separados. También puede suceder con un préstamo concatenado cuando han acumulado suficiente capital en la casa para que el PMI ya no sea requerido en el nuevo préstamo.

Ahora bien, una segunda hipoteca también puede presentar un desafío cuando se trata de refinanciar una hipoteca principal. En general, la hipoteca más antigua es el primer gravamen. Cuando se refinancia una hipoteca primaria, cualquier segunda hipoteca se convierte en el nuevo primer gravamen, a menos que se vuelva a subordinar al nuevo préstamo primario. Sin embargo, los prestamistas de segundas hipotecas pueden no estar dispuestos a hacer esto, por lo que los prestatarios a menudo simplemente los subordinan a ambos en un nuevo y único préstamo.

Además, esto puede ser difícil de hacer si el valor del inmueble disminuyó y el propietario tiene poco o ningún capital para trabajar. En este caso, una segunda hipoteca puede bloquear la refinanciación del préstamo principal si el prestamista de la segunda hipoteca no está dispuesto a volver a subordinarlo.

Ventajas de una segunda hipoteca

  • El monto del préstamo. Como ya podrás haberte hecho una idea, con una segunda hipoteca puedes pedir una considerable suma de dinero. Debido a que el préstamo está garantizado por tu casa (que normalmente vale mucho), tienes acceso a más de lo que podrías obtener sin usar tu casa como garantía. ¿Cuánto puedes pedir prestado? Depende de tu prestamista, pero puedes esperar pedir, como ya hemos explicado anteriormente, hasta el 80% del valor de tu casa.
  • Tasas de interés. Las segundas hipotecas suelen tener tasas de interés más bajas que otros tipos de deuda. Nuevamente, asegurar el préstamo con tu casa te ayuda, porque a los ojos del prestamista esto representa un riesgo reducido. De hecho, y a diferencia de los préstamos personales sin garantía, como las tarjetas de crédito, las tasas de interés de las segundas hipotecas suelen ser de un solo dígito.
  • Beneficios fiscales. En algunos casos, puedes obtener una deducción por los intereses pagados en una segunda hipoteca. Hay numerosos tecnicismos que hay que tener en cuenta, así que asegúrate de consultar con un profesional antes de empezar a hacer deducciones. Para obtener saber más, infórmate con detalle sobre la deducción de los intereses de la hipoteca. Para los años fiscales posteriores a 2017, la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos elimina la deducción a menos que se use el dinero para «mejoras sustanciales» de la propiedad.

Desventajas de una segunda hipoteca

  • Riesgo de ejecución de la hipoteca. Uno de los mayores problemas de una segunda hipoteca es que tu casa es la garantía. Es decir, si dejas de hacer los pagos, tu prestamista podrá apropiarse del inmueble en caso de ejecución hipotecaria, lo que puede causar graves problemas para ti y tu familia.
  • Costo. Las segundas hipotecas, como un préstamo personal, pueden ser costosas. Tendrás que asumir gastos por cosas como verificaciones de crédito, avalúos, comisiones de apertura y mucho más. Sin mencionar los costos de cierre, que pueden fácilmente sumar miles de dólares. Incluso si te prometen un préstamo «sin costo de cierre», esto no es así, ya que sigues asumiendo los gastos, solo que no son transparentes contigo al respecto.
  • Intereses. Cada vez que pides un préstamo, estás pagando intereses. Las tasas de las segundas hipotecas suelen ser más bajas que las tasas de interés de las tarjetas de crédito, pero a menudo son ligeramente más altas que la tasa de un primer préstamo.

Lo que puedes hacer con el dinero de una segunda hipoteca

Cuando estés en proceso de hacer la solicitud, el prestamista te preguntará por qué quieres una segunda. Es posible que pienses que no es asunto suyo, pero los prestamistas no comparten esta opinión, por lo que a continuación te presentamos una serie de razones que un prestamista podría tomar en cuenta:

  • Remodelación o adiciones a la casa
  • Mejoras al inmueble
  • Educación
  • Emergencia médica
  • Inversiones fiables
  • Cuidado de personas dependientes
  • Consolidación de deuda
  • Transporte

Tips para tener éxito al solicitar una segunda hipoteca

Entiende las posibles consecuencias

Una segunda hipoteca es una buena opción de pedir prestado dinero extra a un tipo de interés razonablemente bajo y deducible de impuestos. Sin embargo, este tipo de préstamo no es para todos. Si tienes un historial de pagos atrasados, o si tu empleo o ingresos están sujetos a cambios, una segunda hipoteca puede que no sea tu mejor opción.

Establece la cantidad que puedes pedir

Para establecer el monto potencial de tu segunda hipoteca, simplemente resta el saldo actual de tu hipoteca del valor actual de mercado de tu casa. Ahora bien, los prestamistas también considerarán tu situación laboral al establecer el valor máximo del préstamo.

Determina tus objetivos

Cuando hables con tu prestamista hipotecario, asegúrate de evaluar tus objetivos financieros generales, tu presupuesto mensual, tus hábitos de gastos y la cantidad de tiempo que planeas vivir en tu casa actual. Si planeas mudarte en los próximos años, es posible que obtener una segunda hipoteca no sea tu mejor opción. En su lugar, puedes considerar la modificación del préstamo de tu primera hipoteca, que reducirá el pago mensual del préstamo hipotecario. Por ello, discute con tu prestamista sobre qué opción es la adecuada para ti de acuerdo a tu estilo de vida y tu presupuesto.

Negocia los honorarios

Aunque una segunda hipoteca puede ofrecer préstamos adicionales de dinero en efectivo, estos pueden incluir varios costos y comisiones de cierre, incluyendo una comisión de tasación. Sin embargo, debido a la dura competencia, los prestamistas a menudo eliminan o reducen ciertas comisiones de la segunda hipoteca. En consecuencia, es buena idea que hables con el prestamista para averiguar si está abierto a negociar las comisiones o cualquier otro gasto. También asegúrate de preguntarle si hay alguna multa por pago anticipado.

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