¿Qué es una hipoteca revertida y cómo funciona?

Qué es una hipoteca revertida
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Lo que debes saber

La hipoteca revertida permite a propietarios de 62 años o más convertir parte del valor de su vivienda en ingresos libres de impuestos, sin necesidad de venderla o abandonarla.

La hipoteca revertida no requiere pago hasta que el propietario fallezca, se mude o venda la vivienda, pero el propietario sigue siendo responsable de los costos asociados con la propiedad.

Hay distintos tipos de hipotecas revertidas (HECM, de propósito único, de propiedad) que se ajustan a diversas necesidades y situaciones.

¿Crees que una hipoteca revertida es la mejor opción para pedir un préstamo por tu casa, pero no conoces los riesgos? Si no quieres cometer errores, debes estar al tanto de los detalles de este tipo de crédito para saber si te conviene y se adapta a tu situación.

En este artículo responderemos tus dudas: sabrás qué es una hipoteca revertida, los requisitos que debes cumplir para obtener una, cómo funciona la hipoteca inversa, los tipos que existen y las ventajas y desventajas de adquirir un préstamo como este.

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¿Qué es una hipoteca revertida?

La hipoteca revertida es un préstamo que le permite a un propietario de 62 años o más pedir prestado parte del capital de la vivienda como ingreso libre de impuestos. Además de ser una persona mayor, el solicitante debe haber terminado de pagar su hipoteca.

A diferencia de una hipoteca normal en la que el propietario abona las cuotas mes a mes, en este crédito hipotecario es el prestamista quien le paga al dueño de la propiedad. Las hipotecas inversas no cuentan con una mensualidad y no obligan a vender la casa.

Una hipoteca inversa no requiere que el propietario haga ningún pago. El dinero prestado deberá devolverse cuando el dueño fallezca, se mude o venda la vivienda. El monto del crédito que da el prestamista no supera el valor de la propiedad.

Si el monto del préstamo excede el valor de la casa (por ejemplo, por una caída del mercado inmobiliario) o si el prestatario vive más de lo esperado, no pasa nada, ya que no deberá pagar ninguna diferencia al prestamista.

Requisitos de la hipoteca revertida

Los requisitos de la hipoteca revertida pueden variar dependiendo del préstamo que escojas, pero hay condiciones generales que tú o tu hogar deben cumplir.

Hogar

Tu casa debe ser tu residencia principal y necesitas poseerla por completo o tener una parte sustancial (50%). Además, la vivienda tiene que cumplir con los estándares de los préstamos FHA (Federal Housing Administration o Administración Federal de Viviendas).

Es importante que estés al día con los costos del seguro por inundación de la casa, que debe ser unifamiliar, prefabricada o un condominio aprobado por el HUD (Department of Housing and Urban Development o Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano).

Como excepción, encontramos a las viviendas de dos o cuatro unidades: siempre que el solicitante viva en alguna de ellas, podrá optar por una hipoteca inversa.

Como prestatario, necesitarás pagar la tarifa de originación, la prima de seguro hipotecario por adelantado y las tarifas de servicio de préstamos e intereses.

Prestatario

Para ser prestatario, debes tener 62 años o más. Por lo general, no se exige un requisito mínimo de ingresos ni un puntaje de crédito, aunque el prestamista podría investigar tus informes crediticios.

El prestamista también podría consultar tu historial de pago de hipotecas, créditos renovables o líneas de crédito, cobro de deudas, cancelaciones, juicios, deudas federales morosas y las declaraciones de bancarrota.

Para pedir la hipoteca inversa deberás reunirte con un asesor del HECM (Home Equity Conversion Mortgage o Hipoteca de Conversión del Capital Inmobiliario) aprobado por el HUD. Él te ayudará a estudiar tu elegibilidad para el préstamo.

La reunión con el asesor tiene un precio aproximado de $125 y una duración de 90 minutos. Allí te informarán sobre las ventajas y desventajas de la hipoteca inversa según tu estado financiero y personal.

También te explicarán cómo la hipoteca inversa podría afectar tu elegibilidad para Medicaid y SSI (Supplemental Security Income o Seguridad de Ingreso Suplementario).

Después de la aprobación

Como prestatario, pagarás por los gastos asociados con la casa: impuestos sobre la propiedad, tarifas de la HOA (Home Owners Association o Asociación de propietarios) y el seguro de la vivienda.

Los pagos deberás hacerlos sin la ayuda del préstamo. Además, necesitarás mantener la casa en buen estado para que no se devalúe después de recibir el dinero.

Protección de garantías

Tu responsabilidad será pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios. Si dejas de vivir en la casa por más de un año, deberás comenzar a pagar el préstamo.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

La hipoteca revertida te permite usar el valor que hayas pagado de tu casa (home equity) como respaldo para un nuevo préstamo. Es parecida a una línea de crédito HELOC (Home Equity Line of Credit o Línea de Crédito Sobre el Valor Acumulado de la Vivienda).

La diferencia con el crédito HELOC o el Home Equity Loan es que no pagarás mensualmente para cancelar el préstamo de la hipoteca invertida. El prestamista cobrará la deuda cuando el prestatario se mude, entre en mora con los impuestos, no mantenga la casa o fallezca.

Cuando presentes la solicitud para una hipoteca invertida podrás elegir entre seis opciones de distribución, desde recibir el total del dinero hasta optar por una línea de crédito:

  • Suma global. Recibirás todo el dinero cuando cierres el préstamo. Es la única alternativa con una tasa de interés anual fija, ya que los demás métodos tienen un interés variable.
  • Anualidad o pagos mensuales. Si vives en la residencia principal, el prestamista te pagará cada mes. Esto también se conoce como plan de tenencia.
  • Pagos a plazo. El prestamista pagará mensualmente durante un tiempo específico elegido por ti, como por ejemplo, un plazo de diez años.
  • Crédito más pagos a plazos. Recibirás pagos mensuales iguales durante el período escogido y, además, tendrás una línea de crédito abierta.
  • Línea de crédito. Habrá dinero disponible para que lo tomes cuando quieras, pero pagarás intereses sobre los montos extraídos de la línea de crédito.
  • Pagos mensuales iguales más una línea de crédito. El prestamista te pagará cada cierto tiempo y, si necesitas más dinero, puedes utilizar el crédito.
Los intereses de una hipoteca inversa se acumulan todos los meses. Necesitarás una cantidad de ingresos apropiada para pagar los impuestos de la casa, el seguro de propiedad y el cuidado de la vivienda.

Ventajas y desventajas de la hipoteca revertida

Como cualquier otro préstamo, hay varias ventajas y desventajas en la hipoteca reverse o revertida. Analízalo todo muy bien antes de aplicar para que tomes la decisión correcta.

Menor importancia del presupuesto

Algunas personas mayores podrían no contar con los ingresos suficientes como para calificar para una hipoteca o pagar un préstamo. La hipoteca revertida les permite conseguir el dinero y retrasar el pago al mismo tiempo.

Sin mudanza

Una manera de conseguir dinero por la casa es mudarse, pero si no quieres buscar otro lugar para vivir, la hipoteca revertida permitirá que te quedes mientras cumples con los requisitos de cuidar el hogar y pagar los impuestos relacionados con la vivienda.

Los ingresos no están sujetos a impuestos

El IRS (Internal Revenue Service o Servicio de Impuestos Internos) clasifica los pagos como un anticipo de préstamo y la hipoteca revertida ofrece ingresos libres de impuestos en la mayoría de los casos.

Costo del préstamo

Cuando solicites la hipoteca deberás pagar una tasación, tarifas de organización del préstamo y tasas de servicios. Si tienes un préstamo principal, necesitarás pagarlo al igual que las tasas de impuestos a la propiedad, las tarifas de HOA y el seguro.

Perder la casa

Si no pagas los requisitos que te exigen y el mantenimiento, o si no vives en la casa por más de un año, el prestamista podría aplicar la hipoteca en tu propiedad.

Los herederos pagarán para quedarse

Si tu familia quiere quedarse con la casa cuando fallezcas, deberá pagar la hipoteca invertida o refinanciar la casa. También podrían vender la vivienda, quedarse con la diferencia o, si el préstamo supera el valor de la propiedad, dársela al prestamista.

Tipos de hipotecas revertidas

Los tipos de hipotecas revertidas responden a diferentes necesidades financieras. Debes evaluar lo que te ofrecen para que escojas una que se adapte a lo que necesitas.

Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM)

Es la más común porque está asegurada por el gobierno federal. Lo usual es que tenga costos iniciales más altos, pero los fondos se pueden utilizar para cualquier propósito.

Las HECM dan libertades para elegir cómo retirar el dinero, como cuotas fijas, una línea de crédito o ambas. Sin embargo, solo están habilitadas para los prestamistas calificados por la FHA y, antes del cierre, todos los prestamistas recibirán una asesoría aprobada por el HUD.

Las HECM están limitadas a un monto máximo de $970,800 y el producto del préstamo puede usarse para comprar una casa nueva. Eso sí: es posible que se pida un pago inicial elevado.

Hipoteca revertida de propósito único

Ofrecida por las organizaciones sin fines de lucro y las agencias gubernamentales estatales y locales. La condición es que el prestamista limite el uso del dinero de la hipoteca para cosas específicas.

Por ejemplo, podrías utilizar este tipo de hipoteca inversa para pagar los impuestos de la propiedad, realizar mejoras a tu casa, efectuar una remodelación para discapacitados, etc.

Hipoteca inversa de propiedad

Si tu casa vale más que el límite de la HECM o no cumple con los estándares de la FHA para una HECM, este tipo de hipoteca sería la mejor opción. La ofrecen los prestamistas privados, el dinero puede emplearse para cualquier fin y no hay límites en el crédito.

¿Qué significa hipoteca reversible?

La hipoteca reversible es un préstamo al que tienen acceso los propietarios de una vivienda con 62 años de edad o más. Este tipo de hipoteca permite al prestatario pedir prestado parte del valor de la propiedad como un ingreso libre de impuestos.

En la hipoteca invertida, el prestamista es quien le paga al prestatario. Sus ventajas principales son que no tiene cuota mensual y no hay que vender la casa.

¿Qué es lo malo de la hipoteca reversible?

Para pedir este tipo de hipoteca hay que pagar tasas, impuestos de la propiedad, tarifas del HOA y el seguro; lo que implica un gasto considerable. También, si el prestamista no mantiene la casa ni vive en ella por más de 12 meses, podría perderla.

Cuando el prestamista fallece, la familia deberá pagar la hipoteca invertida, lo que podría convertirse en un problema. Si uno de los cónyuges tiene menos de 62 años, es probable que deba ser excluido del título de propiedad para que el propietario mayor pueda calificar.

¿Cuánto te da el banco por una hipoteca inversa?

El monto que puede pedir el propietario al banco dependerá de la edad del prestatario más joven o del cónyuge no prestatario elegible, de las tasas de interés actuales, el valor de la vivienda y el HECM (que tiene un límite de $970,800).

Es posible que el propietario reciba más dinero cuanto mayor sea su edad, más valga la propiedad y más bajo sea el tipo de interés. El monto podría aumentar si el prestatario posee un HECM de tipo variable.

¿Quién paga la hipoteca inversa?

Al principio, el prestamista es quien le paga al propietario de la vivienda. Aquí no hay una cuota mensual ni se le obliga a vender la casa. El préstamo debe comenzar a pagarse cuando el prestatario fallece, se muda o vende la propiedad. También aplican otras condiciones: si el prestatario no mantiene el hogar en buen estado y deja de pagar las primas de su seguro de propiedad o los impuestos sobre la casa, deberá empezar a pagar la hipoteca.

¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa?

Es común pagar la hipoteca invertida con los ingresos de la venta de la casa. Si el préstamo vence porque el propietario fallece, los herederos serán los responsables del pago. Pueden optar por refinanciar la casa o usar su dinero para comprar la vivienda. Otra opción es firmar el título de propiedad al prestamista para retirar la hipoteca. Sin embargo, esto implica perder cualquier tipo de derecho sobre la casa.

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Sobre el autor

En su primer trabajo en un call center de Capital One, Agustín percibió la carencia de información financiera de calidad en español para los latinos que viven en EEUU. Tras años de experiencia como editor en varios medios, fundó Créditos en USA, una plataforma para la comunidad latina dedicada a proveer información precisa y confiable sobre el sistema financiero norteamericano.

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