Cómo comprar una casa HUD

Las ejecuciones hipotecarias residenciales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD o Department of Housing and Urban Development) están disponibles para la venta en todo el territorio de los Estados Unidos.  Aprende cómo comprar una casa HUD de la manera correcta.

Lo primero que debes entender es que este proceso de compra-venta es más complicado que una transacción hecha entre particulares. Te recomendamos investigar un poco más antes de comenzar a ver casas.

La Administración Federal de la Vivienda (FHA o Federal Housing Administration) forma parte del HUD y proporciona un seguro hipotecario federal. Un prestamista puede reclamar el saldo adeudado de la hipoteca cuando se compra una casa ejecutada con un préstamo asegurado por la FHA. El proceso es el siguiente: La FHA paga el reclamo del prestamista, transfiere la propiedad al HUD y por último, el HUD vende la casa.

¿Cuánto cuesta comprar una casa HUD?

Las casas de HUD se tasan y luego se valoran según el mercado, tomando en cuenta algunos factores como la ubicación. El precio de una casa que necesita reparaciones se ajusta a la baja, considerando la inversión que tendría que hacer el nuevo propietario para mejorar sus condiciones o hacerla habitable.

Si quieres negociar, solicita a tu agente información de otras casas del HUD que estén en venta en la misma zona, pero no hay garantía de que puedas obtener un descuento.

Condiciones de las casas HUD

Las casas de HUD siempre se venden tal como están, por lo tanto, el nuevo propietario será el responsable de todas las reparaciones y mejoras. Lo mejor que puedes hacer es solicitar una inspección de la casa antes de comprarla, para que sepas con exactitud las condiciones de la propiedad, así podrás evitar sorpresas.

Cómo encontrar casas HUD

Puedes ver los listados de propiedades en venta siguiendo los enlaces de cada estado en la página web del HUD. Las secciones de información y diseño de la página pueden variar de un estado para otro, así que, tómate tu tiempo y busca con calma. Cuando encuentres una casa que te guste, un agente de bienes raíces aprobado por el HUD, te la mostrará. Su información podrás encontrarla en el portal.

Si la casa que deseas ver está ubicada en tu zona, también puedes comunicarte con un corredor de bienes raíces local y preguntarle si su oficina está autorizada para mostrar casas del HUD.

Cómo comprar una casa HUD

Las ejecuciones hipotecarias del HUD se venden mediante un proceso de licitación. Por lo tanto, debes contratar a un agente de bienes raíces con licencia para que te ayude con el proceso. 

Hay un período durante el cual se aceptarán ofertas selladas a través de tu agente. Todas las ofertas presentadas se abren al final de ese período y el HUD suele aceptar la más alta o la que les aporte el valor neto más alto. 

Si la casa permanece sin vender después del período inicial, las ofertas se abren a medida que se reciben. Durante la oferta inicial, las casas del HUD están disponibles sólo para aquellos que deseen comprarlas como sus residencias principales. Los inversionistas pueden ofertar si un propietario-ocupante no lo hace durante el proceso de oferta inicial.

Tu agente será notificado en caso de que tu oferta haya sido aceptada y te darán una fecha de liquidación, por lo general de 30 a 60 días a partir de la fecha en la que se ha aceptado el contrato. 

El HUD paga a los corredores de bienes raíces una comisión estándar, de acuerdo a lo que se paga en el sector, para agilizar el proceso de venta. El agente debe recordar incluir un texto específico en el contrato para confirmar que el HUD pagará una comisión. De esta forma podrá garantizar sus honorarios.

Financiación del HUD

El HUD no financia casas, así que tendrás que solicitar una hipoteca o pagar de contado. Tu financiamiento debe ser aprobado antes de hacer una oferta.

Puedes perder el depósito de garantía que presentaste con la oferta si esta es aceptada y no cierras la operación de compra. Debes solicitar información sobre esta posibilidad a tu agente antes de firmar la propuesta.

Inspecciones profesionales de casas

Se recomienda solicitar una inspección para cualquier compra, especialmente cuando se trata de ejecuciones hipotecarias. Esta gestión debes hacerla para tu propia tranquilidad, incluso antes de hacer una oferta. 

Te ayudará a determinar un precio razonable para presentar tu oferta, especialmente si se requieren reparaciones. Podrás analizar si esta es realmente la casa que deseas y si estas dispuesto a continuar con tu proceso de compra.

Las casas construidas antes de 1978 pueden contener pintura a base de plomo, es recomendable que investigues sobre los riesgos de este tipo de material antes de hacer una oferta. Otros elementos que debes tomar en cuenta son el contenido de amianto, los tanques de almacenamiento enterrados y otros peligros ambientales similares.

Otros programas de HUD

Si no se han vendido en un plazo de 6 meses, el HUD podría ofrecer ejecuciones hipotecarias por tan sólo $1 a organizaciones sin fines de lucro aprobadas y agencias gubernamentales. En este caso, deben ser usadas en proyectos de viviendas para familias necesitadas o para beneficiar a los vecindarios

El HUD también ofrece programas especiales de compra de viviendas para maestros y agentes del orden público a tiempo completo.

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