Qué son las hipotecas underwater

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Lo más importante es que tu patrimonio esté a salvo, por eso es vital que sepas qué son las hipotecas underwater. Una hipoteca de este tipo podría poner en riesgo tu vivienda porque asumirás una deuda difícil de pagar.

Para que no caigas en algo como esto, aquí diremos de qué se trata una hipoteca underwater, cómo puede afectarte, qué debes hacer si eres parte de una y cómo puedes evitarla para que tu casa no corra riesgos. ¡Empecemos!

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¿Qué es una hipoteca underwater?

Este tipo de hipoteca tiene lugar cuando el dinero del préstamo es mayor al precio que tiene la propiedad en el mercado. Se trata de un escenario particular que puede ocurrir por el desplome del sector inmobiliario o una crisis económica.

La inflación y las altas tasas de interés también podrían dar paso a las hipotecas underwater. Los costos elevados frenan la demanda e inversión en propiedades, haciendo que el precio de las viviendas caiga por falta de compradores.

La desventaja principal de las hipotecas underwater es que deberás pagar el monto original del préstamo sin importar cuál sea el valor actual del inmueble (que acaba de bajar). Este es un punto muy importante que no debes olvidar.

¿Por qué las casas caen en underwater?

Las casas caen en underwater por varias razones, entre ellas, cuando el precio de los inmuebles baja, cuando te atrasas o no puedes pagar la hipoteca, durante las crisis económicas y si suben las tasas de interés.

Caída del precio del inmueble

Se refiere al desplome de los precios de las viviendas producido por la baja demanda, el mercado se queda sin compradores. Esto hará que el valor de tu propiedad disminuya, haciendo que la hipoteca que estás pagando sea más costosa que el inmueble.

Pagos atrasados

La hipoteca puede ser un problema si no efectúas los pagos a tiempo porque aumentará el monto de los intereses. Además del APR (Annual Percentage Rate o Tasa Anual Equivalente), tendrás que pagar multas y el interés compuesto.

Todo esto añadirá una dificultad extra para pagar el préstamo, ya que la deuda total irá aumentando con el tiempo. Si no puedes amortizar la deuda haciendo, por ejemplo, dos pagos al mes, tu casa podría caer en underwater.

Crisis económicas

Las crisis financieras, por lo general, afectan al mercado inmobiliario. Hacen que el precio de las casas disminuya, causando pérdidas inmensas porque los préstamos hipotecarios superan el valor de la vivienda.

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Altas tasas de interés

Las subidas de los intereses ocurren cuando la FED (Reserva Federal) aumenta los tipos de interés. Esto suele suceder en épocas de inflación alta, ya que, para bajar los precios, se incentiva el ahorro y no el gasto a crédito.

Para evitar pérdidas, los bancos pasan parte de ese cobro extra a los clientes, aunque esto no aplica en todos los casos. Solo es posible en los préstamos (incluyendo el hipotecario) que no sean de tasa fija, deben ser de tasa variable.

Así, por ejemplo, una persona que pagaba $2,000 mensuales por su hipoteca, podría terminar pagando $3,000 o más. En un escenario como este, la subida de las tasas de interés se convierte en un conflicto.

¿Cómo saber si tu hipoteca es underwater?

Las hipotecas underwater pueden ser reconocidas a tiempo para evitar problemas mayores. Hay una serie de factores que indican si estás cerca o dentro de una hipoteca de este tipo.

Conoce el saldo de tu hipoteca

Debes investigar cuánto es lo que debes. Para lograrlo, lo más sencillo es que busques una copia del estado de cuenta hipotecaria más reciente.

También es útil ingresar a la web de tu banco para dar con los datos del capital impago. Allí verás reflejada solo la cantidad de dinero que debes del préstamo, pero no se expondrán los intereses ni los cargos que corren por tu cuenta, como los pagos atrasados.

Para conocer el monto adeudado con todos los detalles, lo mejor es solicitar una declaración de pago a tu administrador hipotecario, él te dará un documento con cada una de las cifras que debes conocer para que no se te escape nada.

Verifica el valor de tu casa en el mercado

Hay varios métodos efectivos que están a tu alcance para saber cuánto vale tu casa, como contratar a un tasador para determinar el precio exacto de la vivienda. También un agente inmobiliario te ayudará a establecer un valor a través de su opinión.

Buscar en Internet precios de casas similares a la tuya será útil, así obtendrás un costo estimado. Una plataforma para este fin es https://www.zillow.com/.

Comparar el precio actual con la deuda hipotecaria

Una técnica simple que consiste en restar la deuda hipotecaria total al valor reciente de tu casa. Si el resultado es negativo, es decir, el precio de la vivienda está por debajo del monto de la hipoteca, entonces tendrías una hipoteca underwater.

¿Qué hacer si tu hipoteca es underwater?

A pesar de lo complicado de la situación, hay varias estrategias que puedes aplicar para solucionar los problemas de una hipoteca underwater. Algunas de las más eficaces son las siguientes:

Vender la casa y pagarla con tus ahorros

Funcionará si posees dinero en efectivo suficiente como para pagar lo que falta de la hipoteca, ya que la propiedad se venderá por debajo del monto real de la misma.

Las cuentas no mentirán. Si, por ejemplo, debes $150,000 y el inmueble cuesta $120,000, tendrás que sacar $30,000 de tu bolsillo. A esto habría que sumarle la comisión de bienes raíces, que suele ser del 6% del precio de compra.

El resultado es que acabarás perdiendo mucho dinero, pero es un método que funcionará si dispones del capital para hacerlo.

Ejecución hipotecaria

Se trata de un embargo o foreclosure. Ocurre cuando el prestamista se apropia del inmueble porque no cuentas con los recursos para pagarlo. Si aún vives en la casa, serás desalojado y el prestamista venderá la vivienda lo más rápido posible para cubrir las deudas.

Esta solución servirá en una situación extrema, pero lo mejor es evitarla. Una vez que caes en foreclosure, tendrás que esperar siete años para optar por otra hipoteca.

Quedarse con la casa y trabajar para pagarla

Tener una hipoteca no es sencillo. Realizar los pagos mensuales es algo que harás por mucho tiempo, lo que requiere paciencia y esfuerzo. En casos como este, lo mejor es ser ordenado y reducir los gastos para no despilfarrar dinero en enseres que no necesitas.

Lo ideal es que registres los desembolsos que hagas para que pagues las deudas y ahorres todo el dinero posible. De esta forma, no tendrás que sacrificar tu casa vendiéndola por menos de lo que te costó.

Enfócate en pagar la hipoteca si tu verdadero objetivo es quedarte con la propiedad. Esta es la mejor manera de superar cualquier caída del mercado inmobiliario. El trabajo duro, la constancia y la disciplina darán sus frutos a largo plazo.

Vende rápidamente

Aquí lo primordial es que el prestamista acepte liquidar la vivienda por menos de lo que debes. Para llegar a un acuerdo con el prestamista, deberás demostrar que realmente no puedes pagar la hipoteca y que no existe ninguna manera para abonar los meses atrasados.

Es importante mencionar que el prestamista será quien tenga la última palabra: él decidirá si la venta de la casa se completa. Si la oferta lo convence, hará el trato. Si no le agrada la propuesta, el proceso podría tardar más tiempo de lo esperado.

NOTA: Si te decantas por esta opción, una buena idea podría ser contactar a un agente de bienes raíces especializado en ventas rápidas.

Quiebra

Una opción que solo debes considerar en momentos extremos. Cuando te declaras en bancarrota, pueden aplicar dos cosas:

  • Artículo 13: serás parte de un plan de la corte que te exigirá pagar parte de la deuda o su totalidad. El tribunal será el encargado de manejar tu dinero y te dará un plazo de tres a cinco años para pagar el monto impuesto.
  • El artículo 7: la corte venderá todos o la mayoría de tus activos para pagar la deuda. Podrías perder varias pertenencias, como tu casa, auto y cualquier otro bien que contribuya con el pago de lo que debes.

Refinanciar

Existen varios programas que puedes elegir, uno de ellos es el programa HARP (The Home Affordable Refinance Program o Programa de Refinanciación de Viviendas Asequibles). Hecho para las personas que fueron absorbidas por una hipoteca underwater.

HARP sirve para refinanciar la hipoteca si las deudas y los pagos mensuales del crédito hipotecario se han convertido en un problema.

Para ser elegible, debes haber pagado la hipoteca puntualmente en los últimos seis meses, además de no tener más de un pago atrasado en el último año.

También puedes optar por un Programa de Refinanciamiento de Alivio (Relief Refinance Program) que servirá para bajar la tasa de la hipoteca. Este programa solo es válido para propietarios que no califican para un refinanciamiento estándar.

Otra opción eficaz es el Refinanciamiento de préstamos a valor alto (Loan-To-Value o LTV). Este permite cambiar los términos de la hipoteca sin importar que debas más de lo que cuesta la casa.

Refinanciar es útil para solventar una crisis y será un método más seguro si cuentas con la guía de un prestamista. Así recibirás el asesoramiento adecuado para que todo salga bien.

¿Cómo evitar una hipoteca underwater?

Si deseas mantenerte alerta con la fluctuación del precio de tu casa, puedes optar por hacer una tasación anual de la propiedad.

Las tasaciones deben hacerse regularmente para calcular los impuestos sobre la propiedad. El valor de la tasación se basará en una serie de factores que pueden incluir las tendencias del mercado nacional y las ventas recientes de propiedades similares en la región.

Los propietarios también pueden trabajar para mantener un alto valor de su casa haciendo renovaciones regulares y apoyando activamente las actividades positivas de la comunidad para que el vecindario no caiga en decadencia.

Estas medidas de prevención aparecieron después de la crisis financiera de 2008, que produjo una mayor cautela por parte de los prestamistas a la hora de realizar inversiones inmobiliarias. Luego de eso, los propietarios también suelen ser más cuidadosos con la hipoteca.

Todo esto hace que el mercado sea más realista con sus precios, pero no debes confiarte porque las hipotecas underwater continúan apareciendo.

¿Qué son las hipotecas subprime?

Son hipotecas de alto riesgo que se dan a personas con poco dinero o con mal crédito. Aquí los prestatarios cuentan con una mayor probabilidad de no tener dinero para pagar el préstamo.

La tasa de interés de esta hipoteca es alta porque es probable que el prestatario no cumpla con los pagos. Un prestatario de este tipo cuenta con una calificación de crédito por debajo de 640 puntos y varias referencias negativas por no efectuar el pago de los préstamos.

¿Qué son las hipotecas basura?

Es otra forma de denominar a las hipotecas subprime o hipotecas que representan un alto riesgo para el prestamista. Si tienes un puntaje de crédito malo es probable que solo puedas calificar para este tipo de préstamos hipotecarios, donde las condiciones son más agresivas.

¿Qué son los Junk Fees?

Son los cargos que suma un prestamista cuando el prestatario termina de pagar la hipoteca. Dichos cargos suelen ser altos y se presentan sin ninguna razón de peso. Por lo general, el prestamista nunca habla de estos cargos o los menciona superficialmente.

Las Junk Fees no son ilegales, están incluidas de manera legal en la declaración de liquidación HUD-1. Allí se enumeran las tarifas que el prestatario tiene que pagar. Un prestatario tiene derecho a rebatir las Junk Fees para negociar precios más justos.

¿Qué son las hipotecas inversas?

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario al que tienen acceso personas de 62 años o más. Este préstamo transforma el capital del inmueble en ingresos en efectivo sin pagos hipotecarios mensuales.

¿Cuáles son los tipos de hipotecas?

Algunas de las más comunes son las hipotecas conformes, gigantes, FHA (Federal Housing Administration o Administración Federal de la Vivienda) y VA (Veterans Affairs o Asuntos de los Veteranos).

También está el préstamo USDA (US Department of Agriculture o Departamento de Agricultura de USA), las de tipo fijo, de tasa ajustable, el préstamo de construcción, de interés único, préstamo a cuestas, hipoteca inversa y refinanciación de hipotecas.

¿Cuándo se pagan menos intereses por una hipoteca?

Lo más básico es pagar la cuota principal para que los intereses bajen. Aunque también puedes optar por mejorar tu puntaje de crédito, elegir buenos plazos para pagar el préstamo y realizar un pago inicial más grande para que los intereses caigan.

También es buena idea comparar los precios de las hipotecas para seleccionar la que tenga menos interés o comprar puntos hipotecarios para ahorrar dinero cuando cierres el préstamo. Además, renegociar los términos de la hipoteca podría reducir el interés.

¿Cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos?

Una hipoteca funciona como un préstamo en el que tu casa queda como garantía. Por lo general, el préstamo que efectúa el banco es del 80% del valor de la propiedad. El dinero que te prestan lo debes pagar en un lapso de tiempo determinado con intereses.

El plazo de pago de las hipotecas va desde cinco hasta treinta años. Lo mismo ocurre con los intereses, hay dos tipos: fijos y ajustables. El monto mínimo para optar por una hipoteca suele ser de $125,000, pero algunos prestamistas aceptan $50,000.

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Sobre el autor

En su primer trabajo en un call center de Capital One, Agustín percibió la carencia de información financiera de calidad en español para los latinos que viven en EEUU. Tras años de experiencia como editor en varios medios, fundó Créditos en USA, una plataforma para la comunidad latina dedicada a proveer información precisa y confiable sobre el sistema financiero norteamericano.

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