¿Qué es un Home Equity Loan?

Cuando solicitas un home equity loan o préstamo sobre el valor líquido de tu vivienda, estás tomando una segunda hipoteca. Estos préstamos te permiten pedir dinero contra el valor de tu casa menos el monto de cualquier hipoteca pendiente sobre la propiedad.

Digamos que tu casa está valorada en 300,000 dólares y que el saldo de tu hipoteca es de 225,000 dólares. Eso indica que puedes pedir $75,000 prestados. Sin embargo, usar tu casa para garantizar un préstamo conlleva algunos riesgos.

¿Cómo funcionan los home equity loan?

Los home equity loan o préstamos sobre el valor líquido de la vivienda pueden dar acceso a grandes cantidades de dinero y ser un poco más fáciles de conseguir que otros tipos de préstamos, ya que estás poniendo su casa como garantía.

Lo que nos gusta del home equity loan

  • Puedes reclamar una deducción fiscal por los intereses que pagas si utilizas el préstamo para «comprar, construir o mejorar sustancialmente su casa», según el IRS (Internal Revenue Service).
  • Probablemente pagarás menos intereses que en un préstamo personal porque el préstamo sobre el valor líquido de la vivienda está garantizado por tu casa. 
  • Puedes pedir prestado bastante dinero si tienes suficiente capital en tu casa para cubrirlo. 
Sigue leyendo: ¿Qué es equity?

Lo que no nos gusta del home equity loan

  • Te arriesgas a perder su casa por ejecución hipotecaria si no haces los pagos del préstamo.
  • Tendrás que pagar esta deuda de inmediato y en su totalidad si vendes tu casa, tal como lo harías con tu primera hipoteca. 
  • Tendrás que pagar los costos de cierre, a diferencia de si has contratado un préstamo personal. 

Préstamos sobre el capital de la vivienda vs. líneas de crédito (HELOC)

Seguramente habrás oído hablar de «préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan)» y de «línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)», que a veces se utilizan indistintamente, pero no son lo mismo.

Home Equity Loan

Puedes obtener una suma global de dinero en efectivo por adelantado cuando obtienes un préstamo sobre el valor líquido de tu vivienda y pagarlo en el tiempo con cuotas mensuales fijas. La tasa de interés se fijará cuando pidas el préstamo y deberá permanecer fija durante la vida del mismo. Cada pago mensual reduce el saldo del préstamo y cubre los costos de interés correspondientes. Esto se conoce como un préstamo amortizable.

Home Equity Line of Credit

Cuando se obtiene una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) no se recibe una suma global de dinero, sino una cantidad máxima disponible que puedes solicitar (la línea de crédito)  y que una vez aprobada se puede utilizar cuando quieras. Puedes tomar la cantidad que necesites de ese monto aprobado. Esta opción te permite efectivamente disponer del monto aprobado varias veces, algo así como una tarjeta de crédito. Puedes hacer pagos más pequeños en los primeros años, pero en algún momento, debes comenzar a hacer pagos totalmente amortizables que liquiden el préstamo.

Un HELOC es una opción bastante flexible porque siempre tienes control sobre el saldo de tu préstamo y, además, sobre los costos de los intereses. Sólo pagarás intereses sobre la cantidad que realmente uses de tu fondo de dinero disponible.

Los tipos de interés de los HELOC normalmente son variables. Los cargos por intereses pueden cambiar para bien o para mal con el tiempo. 

Ten en cuenta que tu prestamista puede congelar o cancelar tu línea de crédito antes de que tengas la oportunidad de usar el dinero. La mayoría de los planes les permiten hacer esto si el valor de tu casa cae significativamente o si piensan que tu situación financiera ha cambiado y no podrás afrontar los pagos. 

Condiciones de reembolso

Los plazos de pago dependen del tipo de préstamo que obtengas. Por lo general,  harás pagos mensuales fijos en un préstamo de suma global sobre el valor líquido de la vivienda hasta que el préstamo se liquide. Con un HELOC, podrías hacer pequeños pagos de sólo interés por varios años durante un período determinado antes de que los pagos más grandes y amortizantes se hagan efectivos. Estos períodos pueden durar unos 10 años. Empezarás a hacer pagos regulares de amortización para saldar la deuda después de que el período inicial termine.

¿Cómo obtener un Home Equity Loan?

Analiza a varios prestamistas y compara sus costos, incluyendo las tasas de interés. Puedes obtener estimaciones de préstamos de varias fuentes diferentes, incluyendo un corredor de préstamos local, un corredor en línea o nacional, o tu banco o cooperativa de crédito preferida.

Los prestamistas verificarán tu crédito y podrían requerir una tasación de la vivienda para establecer firmemente el valor justo de mercado de tu propiedad y el monto de tu capital. Pueden pasar varias semanas o más antes de que haya dinero disponible para ti.

Los prestamistas comúnmente buscan y basan las decisiones de aprobación en unos pocos factores. Lo más probable es que tengas que tener al menos un 15% a 20% de Capital de tu propiedad. Debes tener un empleo seguro, al menos tanto como sea posible, y un sólido historial de ingresos, incluso si has cambiado de trabajo ocasionalmente. Debes tener una relación deuda/ingresos (DTI o Debt-To-Income) de no más del 43%, aunque algunos prestamistas considerarán relaciones DTI de hasta el 50%. Probablemente también necesitarás una calificación de crédito de al menos 620.

Home equity loan con historial de crédito deficiente

Los Home Equity Loan o préstamos sobre el valor líquido de la vivienda pueden ser fáciles de obtener aún si tienes un historial de crédito deficiente, ya que los prestamistas tienen  formas de gestionar su riesgo cuando tu casa está asegurando el préstamo. Dicho esto, ten en cuenta que la aprobación no está garantizada.

La garantía sobre la propiedad ayuda, pero los prestamistas deben tener cuidado de no prestar demasiado o se arriesgan a sufrir pérdidas significativas. Fue extremadamente fácil conseguir la aprobación de la primera y segunda hipoteca antes de 2007, pero las cosas cambiaron después de la crisis de la vivienda. Los prestamistas ahora evalúan las solicitudes de préstamo con más cuidado.

Todos los préstamos hipotecarios suelen requerir una amplia documentación, y los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda sólo se aprueban si se puede demostrar la capacidad de pago. La ley exige a los prestamistas que verifiquen tus finanzas y tendrás que proporcionar pruebas de ingresos, acceso a los registros de impuestos y más. No existe el mismo requisito legal para los HELOC, pero es muy probable que te pidan el mismo tipo de información.

Atención: Tu calificación de crédito afecta directamente la tasa de interés que pagarás. Cuanto más baja sea tu calificación, más alta será tu tasa de interés.

La relación préstamo-valor

Los prestamistas tratan de asegurarse de que no pidas prestado más del 80% del valor de tu casa, aproximadamente, teniendo en cuenta tu hipoteca de compra original, así como el préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que estás solicitando. El porcentaje del valor disponible de tu vivienda se denomina relación préstamo-valor (LTV o Loan To Value), y lo que es aceptable puede variar de un prestamista a otro. Algunos permiten ratios LTV superiores al 80%, pero normalmente pagarás una tasa de interés más alta.

¿Cómo encontrar el mejor prestamista para un home equity loan?

Encontrar el mejor préstamo sobre el valor de la casa puede ahorrarte miles de dólares o más. Busca en todas partes para encontrar la mejor oferta. Los prestamistas tienen diferentes programas de préstamos y las estructuras de las cuotas pueden variar mucho.

El mejor prestamista para ti dependerá de tus objetivos y tus necesidades. Algunos ofrecen buenas ofertas para las dudosas relaciones entre deuda e ingresos, mientras que otros son conocidos por su excelente servicio al cliente. Tal vez no quieras pagar mucho, así que busca un prestamista con cuotas bajas o sin ellas. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda elegir un prestamista basándose en este tipo de factores, así como en los límites del préstamo y las tasas de interés.

Pídele a tus amigos y familiares que te den recomendaciones teniendo en cuenta tus prioridades. Recuerda que los agentes locales de bienes raíces conocen a los corredores de préstamos que hacen el mejor trabajo para sus clientes.

Precaución al elegir un prestamista

Ten en cuenta las siguientes señales de alerta que podrían indicar que un prestamista en particular no es el adecuado para ti o que podría no tener una buena reputación:

  • El prestamista cambia los términos de tu préstamo, como la tasa de interés, justo antes del cierre bajo la suposición de que no te echarás atrás en esa fecha tardía.
  • El prestamista insiste en incluir un paquete de seguro en el préstamo. Por lo general, puedes obtener tu propia póliza si se requiere un seguro.
  • El prestamista te aprueba los pagos que realmente no puedes hacer y tú sabes que no puedes pagarlos. Esto no es motivo de celebración, sino más bien una bandera roja. Recuerda, el prestamista puede embargar tu casa si no puedes hacer los pagos y finalmente no cumples con ellos.

También debes estar seguro de que este tipo de préstamo te conviene. ¿Se ajusta mejor a tus necesidades que una simple cuenta de tarjeta de crédito o un préstamo sin garantía? Estas otras opciones pueden venir con tasas de interés más altas, pero aún así estarías evitando los costos de cierre de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda.

Anteriormente, los contribuyentes podían reclamar una deducción detallada de los intereses pagados por todos los préstamos sobre el capital de la vivienda en los años fiscales hasta 2017 inclusive. Esa deducción ya no está disponible como resultado de la Ley de Recortes de Impuestos y Empleo, a menos que uses el dinero para «comprar, construir o mejorar sustancialmente» tu casa, según el IRS.

Considera la posibilidad de esperar un tiempo si tu calificación crediticia no es ideal, en caso de que te sea posible. Puede ser difícil obtener un préstamo hipotecario si tu calificación es inferior a 620, así que invierte un poco de tiempo para mejorar primero tu calificación crediticia.

Alternativas a los Home equity loan

Recuerda que tienes otras opciones además de las tarjetas de crédito y los préstamos personales en caso de que un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda no te parezca lo más adecuado.

  • Refinanciación de efectivo: Se trata de sustituir la hipoteca existente por otra que la cancele y que además te deje un poco o mucho dinero extra. Al igual que en el caso de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, necesitarías suficiente valor líquido, pero sólo tendrías que preocuparte de un pago.
  • Hipotecas inversas: Estas hipotecas están hechas a la medida de los propietarios de viviendas de 62 años o más, particularmente aquellos que han pagado sus casas. Aunque tiene algunas opciones para recibir el dinero, un enfoque común es que el prestamista  envíe un cheque cada mes que represente una pequeña parte del capital de la casa. Esto agota gradualmente el capital, y se cobrará un interés sobre lo que se está pidiendo prestado durante el plazo de la hipoteca. Debe seguir viviendo en la casa o el saldo total se vencerá.

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