Los impuestos a la propiedad en Estados Unidos se aplican a todo tipo de bienes inmuebles, incluyendo los terrenos, para financiar los gastos del gobierno local, estatal o federal.
Estos tipos de impuestos, que pagan los propietarios de forma anual, ayudan a mantener la infraestructura comunitaria, como las escuelas, clínicas, seguridad, servicios de emergencia, parques y carreteras.
Hay varios factores que influyen en cómo se calcula y cuánto se paga de impuestos por una casa en USA. Así que, si ya eres propietario o estás pensando en comprar una vivienda, quédate hasta el final.
Te contamos todo sobre los impuestos a la propiedad, desde cómo funcionan y cómo se calculan hasta qué alternativas tienes para reducir la factura. Así, podrás evitar las multas y planificar tus finanzas.
¿Cuánto se paga de impuestos por una casa en Estados Unidos?
Dejando de lado el impuesto a la transferencia de propiedad, que paga el vendedor al momento de negociar la casa, el nuevo propietario deberá pagar el impuesto anual a la propiedad, que puede ir desde el 0.30% hasta el 1.79% del valor de la propiedad.
Este valor de referencia puede ser catastral o de tasación, asignado por el gobierno local, o del mercado, que es lo que un comprador estaría dispuesto a pagar hoy por la casa. El valor catastral es mucho menor, entre un 35-40% menos que el precio de la casa.
La familia americana promedio paga $2,459 anuales en impuestos a la propiedad. Pero como la tasa y el precio de las casas varía por localidad, podrías tener que pagar menos o más.
Esto se debe a la variabilidad de los impuestos a la propiedad en Estados Unidos, ya que cada estado, ciudad o condado puede fijar sus tasas y el tipo de valor de referencia de la casa para el cálculo.
Para darte una mejor idea, te presentamos una tabla con las tasas y la cantidad media que se paga por impuestos a la propiedad en Estados Unidos por estado.
| Estado | Media de la tasa estatal | Impuesto a la propiedad promedio |
| Alabama | 0.37% | $1,022 |
| Alaska | 0.97% | $3,976 |
| Arizona | 0.39% | $2,220 |
| Arkansas | 0.53% | $1,228 |
| California | 0.66% | $6,492 |
| Colorado | 0.40% | $2,983 |
| Connecticut | 1.57% | $7,671 |
| Delaware | 0.48% | $1,892 |
| District of Columbia | 0.57% | $6,468 |
| Florida | 0.67% | $4,085 |
| Georgia | 0.70% | $2,720 |
| Hawaii | 0.30% | $3,539 |
| Idaho | 0.46% | $2,505 |
| Illinois | 1.78% | $5,424 |
| Indiana | 0.74% | $1,960 |
| Iowa | 1.25% | $2,934 |
| Kansas | 1.15% | $3,144 |
| Kentucky | 0.60% | $1,470 |
| Louisiana | 0.53% | $1,296 |
| Maine | 0.89% | $3,699 |
| Maryland | 0.76% | $4,265 |
| Massachusetts | 0.94% | $7,044 |
| Michigan | 1.06% | $2,923 |
| Minnesota | 0.90% | $3,455 |
| Mississippi | 0.55% | $1,311 |
| Missouri | 0.82% | $2,244 |
| Montana | 0.65% | $2,885 |
| Nebraska | 1.36% | $3,902 |
| Nevada | 0.44% | $2,521 |
| New Hampshire | 1.28% | $6,855 |
| New Jersey | 1.79% | $9,527 |
| New Mexico | 0.60% | $2,016 |
| New York | 1.26% | $6,673 |
| North Carolina | 0.52% | $2,096 |
| North Dakota | 0.90% | $2,679 |
| Ohio | 1.27% | $3,235 |
| Oklahoma | 0.76% | $1,757 |
| Oregon | 0.78% | $4,433 |
| Pennsylvania | 1.29% | $3,983 |
| Rhode Island | 1.01% | $5,693 |
| South Carolina | 0.46% | $1,782 |
| South Dakota | 1.03% | $3,197 |
| Tennessee | 0.42% | $1,659 |
| Texas | 1.25% | $4,822 |
| Utah | 0.44% | $2,982 |
| Vermont | 1.43% | $6,126 |
| Virginia | 0.72% | $3,322 |
| Washington | 0.70% | $5,275 |
| West Virginia | 0.47% | $928 |
| Wisconsin | 1.15% | $3,670 |
| Wyoming | 0.64% | $2,558 |
¿Cómo se calculan los impuestos a la propiedad?
Para calcular los impuestos a la propiedad de tu casa, debes acercarte a la oficina local de recaudación de impuestos o visitar su página web para averiguar:
- qué tasa aplica tu ciudad o estado
- el tipo de valor aplicado (de tasación o del mercado)
- si cobran alguna tarifa adicional a la tasa
Cuando tengas todos estos datos a la mano, multiplica el valor de referencia por la tasa impositiva, tal como aparece en la siguiente fórmula:
Por ejemplo, si tu casa está valorada en $600,000 y te toca pagar el 0.50% de impuestos a la propiedad, tu factura anual sería de $3,000.
¿Cómo se pagan los impuestos a la propiedad?
Existen diferentes formas de pagar los impuestos a la propiedad en Estados Unidos. Aunque dependen de la localidad, estas suelen ser las más comunes:
- Pago en línea: Muchas jurisdicciones permiten a los propietarios pagar los impuestos a la propiedad en línea, ya sea con una tarjeta de crédito o débito.
- Pago por correo: Puedes llenar un cheque o money order para enviarlo por correo a la oficina local.
- Pago en efectivo: Como propietario, puedes realizar el pago en efectivo directamente en la oficina encargada de la recaudación de impuestos a la propiedad de tu localidad.
- Pago a través de escrow. Algunos bancos abren una cuenta de escrow para recaudar y pagar por su cuenta los impuestos a la propiedad de una casa hipotecada. Estos se incluirían en la estructura de pagos de tu hipoteca por tiempo limitado.
Deducciones y exenciones de los impuestos a la propiedad
Como propietario de una vivienda en Estados Unidos, puedes reclamar varias deducciones, exenciones y créditos fiscales para reducir los taxes de la casa:
- Hasta $750,000 de deducción por intereses hipotecarios ($325,000 si presentas taxes por separado).
- Hasta $10,000 de deducción por impuestos a la propiedad ($5,000 si presentas taxes por separado).
- Hasta $3,200 de crédito fiscal por mejoras a la propiedad (no incluye reparaciones ni mantenimiento).
- Hasta $500,000 de deducción ($250,000 si presentas taxes por separado) si vendiste tu casa y usaste la ganancia para comprar otra.
Para más información sobre las posibles formas de bajar tu factura de impuestos, puedes entrar a nuestro artículo: Gastos deducibles de impuestos en Estados Unidos y cómo pedirlos.
Quienes cumplan con las condiciones y los criterios de elegibilidad, podrán acceder a una exención total o parcial de sus taxes a la propiedad, o al menos caer en un umbral o tasa preferencial.
Algunas ciudades y estados también ofrecen exenciones de impuestos a la propiedad para veteranos, madres solteras y otros grupos con necesidades financieras especiales.
Impuestos a la propiedad para compradores extranjeros
Quienes compran una casa sin ser residentes, como indocumentados o desde otro país, pueden estar sujetos a impuestos especiales relacionados con la propiedad, como, por ejemplo:
- Impuesto de transferencia de propiedad: También conocido como impuesto de timbre. Se calcula con base en el precio de la compra, varía según la ubicación de la casa y recae sobre el comprador, quien deberá pagarlo al momento del cierre.
- Impuesto sobre las ganancias de capital: Si vendes la propiedad y obtienes ganancias, necesitarás pagar impuestos en USA al IRS. Normalmente, el monto adeudado se te retendrá al momento de la venta.
- Impuesto sobre la renta: Si alquilas la propiedad, estarás sujeto a impuestos sobre la renta generada por el alquiler. Esto se aplica tanto a los compradores extranjeros como a los nacionales.
Consecuencias fiscales para los extranjeros residentes y no residentes
La forma en que se aplican los impuestos a la propiedad o por la compraventa de casas en Estados Unidos varía dependiendo de si el extranjero en cuestión es residente o no residente:
- Los residentes extranjeros, incluyendo aquellos con green card y los que cumplen con el examen de presencia sustancial, son objeto de impuestos de la misma manera que los ciudadanos americanos. Por tanto, deben pagar sus taxes.
- Los extranjeros no residentes solo están sujetos a impuestos sobre la fuente de sus ingresos. Se aplica una tasa única del 30% a los ingresos que no tienen conexión comercial o de negocios en los Estados Unidos.
La FIRPTA y su impacto en los compradores extranjeros
La FIRPTA, en español, Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles, fue promulgada para garantizar que los extranjeros paguen impuestos sobre las ganancias de capital generadas por la venta de propiedades en USA.
Bajo esta ley, los compradores extranjeros deben retener un porcentaje de la cantidad total de la transacción y remitirla al Servicio de Impuestos Internos (IRS) como garantía de pago de impuestos.
El impacto de la FIRPTA en los compradores extranjeros es significativo, ya que deben cumplir con los siguientes requisitos y consideraciones:
- Retención de impuestos: Los compradores extranjeros deben retener un porcentaje de la cantidad total de la transacción y pagarlo al IRS. Actualmente, el porcentaje de retención es del 15% del precio de venta, aunque puede variar.
- Excepciones y exenciones: La FIRPTA proporciona ciertas excepciones y exenciones que pueden permitir a los compradores extranjeros evitar la retención de impuestos o reducir el porcentaje de retención.
- Cumplimiento de requisitos fiscales: Los compradores extranjeros también deben asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales adicionales. Esto incluye presentar sus declaraciones y cumplir con cualquier otro requisito establecido.
Pros y contras de comprar una propiedad como individuo o con una LLC
Comprar una propiedad como individuo
Ventajas:
- Simplicidad: Comprar una propiedad a título personal suele ser más sencillo y requiere de menos trámites legales y administrativos.
- Control total: Al comprar como individuo, tienes el control total sobre la propiedad y las decisiones relacionadas con ella. No es necesario llegar a acuerdos con otros socios o miembros de la empresa.
Desventajas:
- Responsabilidad personal: Comprar como individuo implica una mayor exposición a la responsabilidad personal. Esto significa que en caso de litigios o deudas relacionadas con la propiedad, tus activos personales podrían estar en riesgo.
- Impuestos personales: Si compras como individuo, los impuestos sobre los ingresos de la propiedad se gravarán directamente en tu declaración personal. Dependiendo de tu situación financiera y fiscal, podrías tener que pagar más taxes.
Comprar una propiedad como sociedad o LLC
Ventajas:
- Protección de activos: Comprar una propiedad a través de una sociedad o LLC puede proteger tus activos personales. En caso de demanda, por ejemplo, los activos de la LLC serán los únicos en riesgo.
- Flexibilidad en la estructura: Al utilizar una corporación o LLC tienes más flexibilidad para estructurar la propiedad y las relaciones con otros socios o miembros. Puedes establecer acuerdos sobre la gestión y distribución de beneficios.
Desventajas:
- Mayor complejidad: Comprar una propiedad a través de una sociedad o LLC implica más trámites legales y administrativos. Deberás establecer la entidad legal, redactar acuerdos de operación y cumplir con el registro correspondiente.
- Gastos adicionales: El establecimiento y mantenimiento de una sociedad o LLC conlleva costos adicionales, como tarifas de registro y posibles honorarios legales o contables.
Tratados fiscales y obligaciones fiscales para compradores extranjeros
Los tratados fiscales son acuerdos internacionales que definen cómo se gravarán los ingresos de los residentes de un país extranjero que realizan transacciones en el país.
Estos tratados pueden proporcionar un marco legal para reducir o evitar reducciones o eliminaciones de la retención de impuestos, así como eliminación de impuestos duplicados o reducción del impuesto total a pagar.
Para determinar las obligaciones fiscales de los compradores extranjeros, se utiliza un método llamado «retención de impuestos», el cual puede estar sujeto a reducciones o exenciones debido a los tratados fiscales.
¿Quién puede solicitar exenciones del impuesto sobre el patrimonio?
Los compradores extranjeros pueden solicitar la exención del impuesto sobre el patrimonio de varias maneras, como la exención básica, que permite que un cierto monto de propiedad pase libre de taxes a sus herederos.
También pueden reclamar exenciones adicionales si utilizan estructuras legales, como fideicomisos o compañías, para poseer sus propiedades en el país; una práctica muy común para evitar la doble imposición y reducir los impuestos a pagar.
Estas estructuras pueden proporcionar beneficios fiscales adicionales para los compradores extranjeros y se utilizan comúnmente para evitar la doble imposición y reducir la cantidad de impuestos que se pagan a nivel nacional o internacional.
Intercambio I.R.C. 1031
El intercambio I.R.C. 1031 es un proceso legal que permite a los inversores diferir el impuesto sobre las ganancias de capital de la venta de una propiedad comercial o de inversión si compran alguna otra similar.
En otras palabras, como inversor puedes reinvertir el dinero obtenido de la venta en otra propiedad y evitar pagar impuestos sobre esas ganancias hasta que se venda la nueva propiedad.
Para los compradores extranjeros, el intercambio I.R.C. 1031 puede ser una forma efectiva de evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital obtenidas por la venta de propiedades en Estados Unidos.
Sin embargo, debes tener en cuenta que el proceso de intercambio puede ser complejo y requiere la ayuda de un asesor legal o fiscal.
Además, es importante destacar que el intercambio I.R.C. 1031 se aplica solo a propiedades comerciales o de inversión, y no a las residenciales.
¿Cómo saber si se deben impuestos de una casa en Estados Unidos?
Para saber si debes los impuestos de una casa en Estados Unidos tienes varias opciones, como, por ejemplo:
- Contactar al Departamento de Impuestos a la Propiedad de tu localidad.
- Revisar los registros de impuestos a la propiedad en la oficina de recaudación del condado.
- Consultar a un profesional, como un contador, realtor o abogado especializado en impuestos inmobiliarios.
¿Qué estado tiene el impuesto a la propiedad más bajo?
Hawaii es el estado con el impuesto a la propiedad más bajo de USA, con una tasa del 0.28%. En Hawaii, el precio promedio de una vivienda es de $615,300, lo cual resultaría en un impuesto anual de $606, aproximadamente.
Esta baja tasa se debe a la política de Hawaii de limitar el incremento anual en la valoración de la propiedad. En segundo lugar se encuentra Alabama con una tasa del 0.41%, seguido de Colorado con el 0.51% y Louisiana con el 0.55%.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en Estados Unidos?
- Impuesto de transferencia de propiedad, que se paga al momento de poner la casa a nombre del nuevo propietario. Las tasas de impuestos y las regulaciones varían según el estado y, en algunos casos, según la ciudad.
- Impuesto sobre bienes inmuebles, que se paga anualmente de acuerdo al valor de la propiedad. Al comprar una casa, es posible que se pague una porción prorrateada del impuesto de bienes inmuebles hasta el final del año fiscal.
- Impuesto de registro, que se paga al registrar la compra en el Registro de Escrituras del condado o ciudad.
¿Cuánto se paga de impuestos por vender una propiedad en USA?
- La venta de propiedades catalogadas como residencia principal no pagan impuestos si eres soltero o casado y la ganancia es menor a los $250,000 o $500,000, respectivamente.
- Si no se trata de una residencia principal, pero tu ingreso bruto anual es menor a $44,625 (declaración individual) o $89,250 (declaración conjunta), tampoco pagas impuestos.
- Si ganas más que eso en un año, entonces pagarás el 15% de las ganancias (hasta $250,000) o el 20% sobre el excedente.
