¿Qué es home equity?

El capital de la casa o home equity (en inglés) corresponde a la participación patrimonial del propietario en una vivienda. Este capital puede aumentar con el tiempo si el valor de la propiedad aumenta o si se paga el saldo del préstamo hipotecario.

Para decirlo de otra manera, el home equity es la porción de propiedad que tú realmente «posees». Si pediste dinero prestado para comprar una casa, tu prestamista tiene un derecho en la propiedad hasta que pagues la totalidad del préstamo, aunque seas considerado como el propietario de la casa.

El home equity es, normalmente, el activo más valioso de una persona. Ese activo puede ser utilizado más adelante en la vida, por lo que es importante entender cómo funciona y cómo usarlo sabiamente.

Ejemplo de home equity

La forma más fácil de entender el Capital de tu vivienda es comenzar con el valor actual de tu casa y restar la cantidad que debes en cualquier hipoteca u otro gravamen.

Supongamos que compraste una casa por 200.000 dólares, hiciste un pago inicial del 20% y obtuviste un préstamo para cubrir los 160.000 dólares restantes. En este ejemplo, tu participación en el capital de la casa es el 20% del valor de la propiedad: La propiedad vale $200.000 y tú contribuiste con $40.000 – o el 20% del precio de compra. Aunque seas considerado como el dueño de la propiedad, oficialmente sólo eres «dueño» de 40.000 dólares.

Tu prestamista no es dueño de ninguna parte de la propiedad. Técnicamente, tu eres dueño de todo, pero la casa está siendo usada como garantía para su préstamo. Tu prestamista asegura su porción obteniendo un gravamen sobre la propiedad.

Ahora, supón que el valor de tu casa se duplica. Si vale 400,000 dólares y tú todavía debes  160,000 dólares, tendrás una participación del 60% del capital. Puedes calcularlo dividiendo el saldo del préstamo por el valor de mercado y restando el resultado de uno (Google, o cualquier hoja de cálculo, lo calculará si utilizas 1 – (160000/400000), y luego conviertes el decimal a un porcentaje). El saldo del préstamo sigue siendo el mismo, pero el capital de la vivienda aumenta.

Sigue leyendo: ¿Qué es equity?

Construir el home equity

Como puedes ver, construir más patrimonio de la casa es un beneficio para ti. A continuación te presentamos la forma de aumentar tu patrimonio:

Pago del préstamo

A medida que pagas el saldo del préstamo, tu capital aumenta. La mayoría de los préstamos hipotecarios son préstamos amortizables estándar con pagos mensuales iguales que se destinan tanto a su interés como a su capital. Con el tiempo, la cantidad que se destina a la amortización del capital aumenta, por lo que el capital acumulado aumenta cada año.

Si por casualidad tu hipoteca es sólo de  interés u otro tipo de préstamo no amortizable, no acumulas capital de la misma manera. Es posible que tengas que hacer pagos adicionales para reducir la deuda y aumentar el capital.

Apreciación del precio

También puedes construir Capital sin ningún esfuerzo de tu parte. Cuando tu casa aumenta de valor (debido a proyectos de mejora o a un mercado inmobiliario en alza), tu patrimonio crece.

Uso del home equity

El capital es un activo, por lo que constituye una parte de tu patrimonio neto total. Puedes retirar parte o la totalidad de tu patrimonio en algún momento si lo necesitas, o puedes pasar todo el patrimonio a tus herederos. Hay varias maneras de poner ese activo a trabajar.

Compra tu próxima casa

Probablemente no vivirás en la misma casa para siempre. Recuerda que cuando te mudes, puedes poner las ganancias de la venta de tu casa actual para la compra de tu próxima vivienda. Si todavía debes dinero en alguna hipoteca, no podrás usar todo el dinero de la venta, solo podrás usar el capital o home equity.

Pedir prestado contra el capital

También puedes obtener dinero y usarlo para financiar casi cualquier cosa con un préstamo sobre el capital acumulado en la vivienda (también conocido como segunda hipoteca). Sin embargo, es prudente utilizar ese dinero en una inversión a largo plazo para tu futuro. Por eso sería arriesgado pagar tu gastos actuales con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda.

Jubilación del fondo

También puedes optar por gastar el capital acumulado en tus años dorados mediante una hipoteca revertida. Estos préstamos proporcionan ingresos a los jubilados y no requieren pagos mensuales. El préstamo se da por pagado cuando el propietario deja la vivienda. Sin embargo, estos préstamos son complicados y pueden crear problemas para los propietarios y herederos.

Dos tipos de préstamos sobre el home equity

Los préstamos sobre el home equity son tentadores porque te dan acceso a una gran cantidad de dinero, a menudo con tasas de interés bastante bajas. También es relativamente fácil calificar para ellos ya que los préstamos están asegurados por bienes raíces. Antes de tomar fondos del capital de la vivienda, observa detenidamente cómo funcionan estos préstamos para comprender plenamente los posibles beneficios y riesgos.

Préstamo sobre el valor líquido de la vivienda

Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda es un préstamo de suma global. Tú recibes todo el dinero de una sola vez y lo pagas en cuotas mensuales fijas durante toda la vida del préstamo, generalmente de cinco a quince años. Tendrás que pagar intereses sobre la cantidad total, pero este tipo de préstamos puede ser una buena opción cuando se requiere un gran desembolso de dinero en efectivo de una sola vez.

Ejemplos de esto son: pagar una rehabilitación completa de tu casa; consolidar deudas con intereses más altos, como tarjetas de crédito y préstamos personales; o comprar una escapada de vacaciones. Su tasa de interés también suele ser fija, por lo que no habrá subidas sorprendentes más adelante, pero ten en cuenta que es probable que tengas que pagar los costos de cierre y las comisiones del préstamo.

Línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)

Una HELOC (Home Equity Line of Credit) te permite retirar fondos según sea necesario, y sólo pagas intereses por la cantidad del préstamo. De manera similar a una tarjeta de crédito, puedes retirar la cantidad que necesites durante el «período de retiro» (siempre y cuando tu línea de crédito permanezca abierta). Por esta razón, los HELOC suelen ser útiles para gastos que pueden extenderse a lo largo de un período de años, como renovaciones menores de la casa, pagos de matrícula universitaria y asistencia a miembros de la familia que pueden tener mala suerte temporalmente.

Durante el período de cobro, tienes que hacer pagos modestos de tu deuda. Después de un cierto número de años (10 años, por ejemplo), el período de cobro termina, y entras en un período de reembolso en el que tendrás que pagar toda la deuda de manera más agresiva, posiblemente incluyendo un fuerte pago global al final.

Las HELOC también suelen tener un tipo de interés variable, lo que significa que podrías terminar teniendo que devolver mucho más de lo que habías presupuestado durante los 15 a 20 años de vida del préstamo. Lo bueno es que dependiendo de cómo utilices el dinero de tu préstamo de capital, los intereses podrían ser deducible de impuestos.

El mayor problema con cualquiera de los dos tipos de préstamos de capital es que tu casa sirve como garantía del préstamo. Si no puedes pagar por cualquier razón, tu prestamista puede tomar tu casa en ejecución hipotecaria y vender la propiedad para recuperar su inversión. Esto significa que tú y tu familia necesitarán encontrar otra vivienda, probablemente en un momento inoportuno. A lo anterior hay que agregar que podría ocurrir que la vivienda no se venda por un precio elevado.

Por esta razón, es inteligente evitar la tentación de malgastar la ganancia del incremento de precio de la vivienda, por ejemplo en vacaciones exóticas, ropa de diseño, televisores de pantalla grande, autos de lujo o cualquier otra cosa que no agregue valor a tu casa. Un movimiento más seguro es ahorrar dinero en efectivo para esos regalos, o incluso repartir el costo usando una tarjeta de crédito con una oferta de 0% de APR.

Cómo calificar para el préstamo

Antes de empezar a buscar prestamistas y condiciones de préstamo, comprueba tu calificación de crédito. Para obtener un préstamo hipotecario, necesitarás un puntaje crediticio de al menos 680.

Cuanto más alta sea tu calificación, mejor. Si no puedes cumplir con los requisitos en lo que respecta a tu calificación de solvencia, probablemente no podrás calificar para ningún tipo de préstamo hasta que mejores tu nivel de solvencia.

También debes demostrarle al prestamista tu capacidad para pagar el préstamo. Esto significa proporcionar tu historial de crédito y documentación de tus ingresos, gastos y deudas familiares, y cualquier otra obligación que estés obligado a pagar.

La relación préstamo-valor o LTV (Loan to Value) de tu propiedad es otro factor que los prestamistas tienen en cuenta para determinar si calificas para un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o un HELOC. Probablemente es mejor mantener al menos un 20% de Capital en tu propiedad, lo que se traduce en una LTV mínima del 80%, aunque algunos prestamistas permiten préstamos más grandes.

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