¿Puedo cambiar mi préstamo FHA a uno convencional?

Si te preguntas ¿cómo cambiar mi préstamo de FHA a convencional? Entonces eres como muchos propietarios de vivienda estadounidenses que han sacado un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA o Federal Housing Administration). Los préstamos respaldados por la FHA son atractivos para los compradores de una primera vivienda porque requieren pagos iniciales mínimos y puntajes de crédito de regular a buenos.

Por otro lado, los préstamos de la FHA exigen algunas condiciones que a veces suponen una pesada carga para el presupuesto del propietario, a menudo en forma de primas pagadas por el seguro hipotecario. En este caso, es posible que desees considerar la posibilidad de refinanciar tu préstamo FHA en una hipoteca convencional.

Sin embargo, antes de analizar los pros y los contras de la refinanciación de un préstamo FHA a un préstamo convencional, es importante conocer los conceptos básicos de estas primas y costos del seguro hipotecario.

¿Se puede cambiar un préstamo de la FHA a uno convencional?

Es posible cambiar un préstamo de FHA a convencional, pero necesitas cumplir con unos requisitos mínimos.

Es especialmente beneficioso cambiar o refinanciar tu FHA si cuentas con un 20% de capital la vivienda y puedes eliminar el seguro hipotecario privado (PMI o Private Mortgage Insurance).

Si no cumples con el mínimo de capital para un préstamo convencional, también deberás contabilizar los costos continuos del seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcance el 78% en la relación préstamo-valor.

Comprendiendo las primas del seguro hipotecario

Los préstamos de la FHA estipulan que los solicitantes paguen dos tipos de seguro hipotecario: una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP o Upfront Mortgage Insurance Premium) y un pago mensual del seguro hipotecario (MIP o Mortgage Insurance Premium). El pago mensual de MIP generalmente se requiere durante la vigencia del préstamo.

Hoy día, el UFMIP cuesta aproximadamente el 1.75% del saldo principal de un préstamo y se paga al cierre. Por ejemplo, los prestatarios que hoy solicitan un préstamo fijo de $ 200,000 de la FHA a 30 años deberán pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado de $ 3,500. Además, estos prestatarios también deben pagar una prima anual de $ 1,700 por cada $ 200,000 prestados.

El MIP cuesta del 0,45% al ​​1,25% del saldo del préstamo durante el plazo de un préstamo FHA. Estas primas pueden agregar de $100 a $500 al pago mensual.

Si bien las tasas de la FHA pueden ser bajas, los costos adicionales del seguro hipotecario podrían hacer que la refinanciación se convierta en un préstamo convencional, incluso uno con una tasa de interés ligeramente más alta, resultando en pagos mensuales menores para el prestatario.

Ahora, estudiemos las ventajas y desventajas de un préstamo de la FHA para el refinanciamiento a un préstamo convencional.

Los pros de la refinanciación de una hipoteca convencional

Si bien las tasas hipotecarias continúan fluctuando, los valores de las viviendas siguen aumentando, lo que proporciona más equidad a los propietarios. Esto da a los propietarios la ventaja de refinanciar con éxito las hipotecas convencionales.

De hecho, una de las mayores ventajas de cambiar a un préstamo convencional es que puedes eliminar por completo el requisito del seguro hipotecario.

Si bien los préstamos convencionales tienen requisitos de crédito más estrictos y, por lo general, requieren que los prestatarios tengan al menos el 20% del capital en sus hogares, cualquier provisión de seguro hipotecario se cancela una vez que el propietario de la vivienda ha alcanzado una relación préstamo-valor del 78% en su hogar.

Además, la refinanciación a una hipoteca convencional permite a los prestatarios obtener un préstamo hipotecario más grande.

Los contras de cambiar un préstamo de la FHA a un préstamo convencional

Es importante tener en cuenta que la refinanciación conlleva costos, como las tarifas de cierre. Y además, quizá tengas que presentar los mismos ducomentos que entregaste en la compra de tu vivienda original. Sin embargo, algunas opciones de refinanciamiento, como una refinación Streamline, pueden eliminar algunos documentos como requisito.

Los costos de cierre de refinanciamiento pueden variar entre el 2 y el 5% de tu préstamo total. Por ejemplo, si refinancias en un préstamo de $ 250,000 con costos de cierre del 3%, deberás pagar $ 7,500 el día de tu cita para firmar, transferir los costos al préstamo o recibir un reembolso del prestamista para compensar los costos.

Además, si actualmente no cumples con los requisitos de capital, también deberás contabilizar los costos continuos del seguro hipotecario privado (PMI), hasta que haya alcanzado ese número mágico del 78% en la relación préstamo-valor .

Para solicitar una hipoteca convencional, debes presentar varios documentos para demostrar tu solvencia. Estos documentos incluyen:

  • Talones de pago
  • Declaraciones de impuestos y W-2 y / o 1099
  • Un informe de crédito
  • Declaraciones de activos
También es posible que debas pagar por una tasación de tu hogar.

¿Demasiados requisitos? Una Refinanciación FHA Streamline podría tener más sentido

Si no puedes pagar los costos de cierre asociados con la refinanciación de una FHA a una hipoteca convencional, o si no puedes proporcionar los documentos necesarios, una opción alternativa es solicitar una Refinanciación FHA Streamline.

El programa de refinanciación Streamline de la FHA brinda a los propietarios de viviendas una forma más rápida y sencilla de refinanciar sin la molestia de una documentación en profundidad, crédito o verificación de ingresos.

Los propietarios de viviendas que buscan formas de reducir sus pagos mensuales de la hipoteca, o que esperan convertir una hipoteca de tasa ajustable en un préstamo fijo, a menudo se benefician de una Refinanciación Streamline de la FHA, incluso si tu hipoteca está bajo el agua (hipotecas firmadas en un momento de precios al alza). De hecho, el programa Streamline se implementó específicamente para reducir los impagos de préstamos.

Para calificar para un refinanciamiento FHA Streamline, debes cumplir con estos requisitos:

  • Ya debes tener una hipoteca respaldada por la FHA.
  • Todos los pagos de tu hipoteca deben estar al dia.
  • Debes esperar 210 días o tener 6 meses de pagos a tiempo antes de presentar la solicitud.
  • No puedes obtener una refinanciación en efectivo con el cambio.
También es importante tener en cuenta que la refinanciación Streamline continúa con el requisito del seguro hipotecario, aunque los UFMIP (prima de seguro hipotecario inicial) generalmente se absorben en la hipoteca y no se pagan en efectivo.

Comprendiendo el Beneficio Tangible Neto

Los solicitantes de refinanciación Streamline de la FHA deben demostrar una razón válida para la refinanciación, que se determina mediante algo llamado Beneficio Tangible Neto. Según la FHA, esto puede ser:

  • Una reducción del 5% del capital e intereses (P&I o Principal And Interests) del pago de la hipoteca, más la prima anual del seguro hipotecario (MIP),

o también puede ser:

  • Una refinanciación de una tasa ajustable (ARM Adjustable–Rate Mortgage) a una hipoteca de tasa fija.

Lista de verificación: ¿En qué momento debo cambiar mi préstamo FHA a convencional?

Si aún no estás seguro de si debes refinanciar un préstamo de la FHA con una hipoteca convencional, responde las siguientes preguntas de la lista de verificación para ayudarte a tomar la decisión correcta.

1. ¿Cuáles son mis objetivos?

Si estas buscando reducir tus pagos mensuales o cambiar de un ARM (u otro plazo de préstamo) a un préstamo de tasa fija, entonces optar por una hipoteca convencional podría ser adecuado para ti. También puedes ser elegible para aprovechar una opción de refinanciación de retiro de efectivo con un préstamo convencional.

2. ¿La refinanciación tiene sentido financiero?

Si las tasas de interés son más altas que tu tasa actual, o si la diferencia es insignificante, la refinanciación en un préstamo convencional puede no valer el costo. Puedes usar una calculadora de préstamos para estimar tus pagos mensuales, pero no olvides los costos iniciales del seguro.

3. ¿Cuál es el valor actual de mi casa?

La mayoría de los valores de las viviendas han aumentado a lo largo de los años, dando a los propietarios más capital y haciendo que la refinanciación en una hipoteca convencional sea una opción atractiva. Si debes más en tu hipoteca de lo que vale tu casa, aún puedes refinanciar con una FHA Streamline.

4. ¿Cuánto capital tienes en tu vivienda?

Si tienes más del 20% de capital en tu hogar, la conversión de una FHA en un préstamo de vivienda convencional tiene mucho sentido. Si tienes menos del 20% del capital, una refinanciamiento Streamline de la FHA puede ser más adecuada para tu situación.

5. ¿Puedo pagar los costos y tarifas de cierre de refinanciación?

La refinanciación puede ser costosa, en muchos casos son miles de dólares. Sin embargo, los prestatarios generalmente pueden usar un reembolso del prestamista para compensar algunos de los costos o financiar los costos y tarifas. 

6. ¿Puedo proporcionar toda la documentación necesaria?

La refinanciación en una hipoteca convencional es un proceso muy similar a la compra de tu primera vivienda, por lo que es importante reunir todos los documentos correctos. Si no puedes proporcionar todos los documentos necesarios, un Streamline de la FHA puede significar una ruta más simple para la refinanciación.

¿Estás pensando solicitar un Refinanciamiento? Consulta con un prestamista hipotecario.

Incluso si las tasas de la FHA son más bajas que las tasas convencionales, puede que no siempre te convenga refinanciar en otro préstamo de la FHA. Un oficial de préstamos con licencia puede asesorarte para evaluar las características de las refinanciaciones de la FHA y ayudarte a identificar tu mejor solución financiera.

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