¿Qué es el HOA?

Una asociación de propietarios o Homeowners Association (HOA) es muy común en muchas comunidades residenciales. Su objetivo es ayudar a mantener una atmósfera limpia y solidaria en el vecindario. Además, cuando se compra un condominio, una casa adosada o una casa unifamiliar dentro de un «desarrollo planificado», también se puede encontrar la estructura de HOA.

Si bien la HOA a veces libera al propietario de algunas responsabilidades, también puede incluir algunas obligaciones. Antes de comprar una casa con la cual formarás parte de una HOA, necesitas conocer algunos puntos importantes. Debes formular preguntas tanto a la asociación como a ti mismo y a tu familia.

Información clave:

• Muchos condominios, cooperativas, e incluso algunos vecindarios tienen HOA (homeowner’s association) formadas por miembros residentes.
• Los miembros de las HOA se eligen entre los residentes y sirven para mantener los terrenos, el seguro principal, los servicios públicos de la comunidad, así como las finanzas generales del complejo de edificios o la comunidad.
• La mayoría de las HOA exigirán a todos los propietarios de las unidades que paguen un cargo mensual de mantenimiento y también pueden exigir cuotas especiales de una para cubrir grandes gastos de la comunidad.
• En los estatutos de la homeowner’s association (HOA) se especifican las responsabilidades de las asociaciones y las de los propietarios.

Desarrollo planificado de la HOA (Homeowners Association)

Mudarse a un desarrollo planificado a menudo requiere que te unas a la HOA de la comunidad y pagues las cuotas para ayudar a cubrir el mantenimiento de las áreas comunes, las estructuras compartidas y los exteriores. La membresía también te obliga a los convenios, condiciones y restricciones de la asociación (CC&R o Covenants, Conditions, and Restrictions).

Esas reglas podrían frustrar tu sueño de tener una puerta delantera púrpura, por ejemplo, o de dejar tu vehículo recreativo en la entrada, ya que los CC&R típicamente incluyen estipulaciones sobre la apariencia de tu casa y los vehículos que puedes estacionar fuera de ella.

Estadísticamente hablando, los estadounidenses tienen una probabilidad de uno en cinco de vivir en una casa que sea parte de una HOA, según un análisis de datos del microeconomista Wyatt G. Clarke.t

Desde que se elaboró la estimación de Clarke (en 2017), las propiedades con HOA han aumentado aún más.

¿La vida en una urbanización planificada es una buena alternativa para ti? Y, de ser así, ¿cuáles tienen HOAs que sean más adecuadas para ti? Las respuestas a estas preguntas dependen no sólo de tus finanzas sino también de tu gusto por los servicios compartidos, la tolerancia a las normas y reglamentos y la confianza en el sistema, ya que la mayoría de las HOA son supervisadas por voluntarios que viven en el desarrollo.

HOA fee en español

El término HOA fee en español se refiere a una cantidad de dinero que deben pagar ciertos tipos de propietarios de viviendas cada mes a sus asociaciones de propietarios (HOA). Estas cuotas se recaudan para ayudar a la asociación a mantener y mejorar las propiedades. Las cuotas de la HOA se cobran casi siempre a los propietarios de condominios, pero también pueden aplicarse en algunos barrios de viviendas unifamiliares.

Las asociaciones de propietarios (homeowners associations) son organizaciones diseñadas para establecer y hacer cumplir las normas de ciertas propiedades y de los residentes que viven en ellas. Estas agrupaciones suelen crearse en comunidades planificadas, subdivisiones o edificios de condominios. Las personas que compran estas propiedades se convierten automáticamente en miembros de la asociación. Como tal, se les exige que paguen sus cuotas a través de las cuotas mensuales, que se denominan cuotas de la asociación de propietarios.

Las cuotas de la HOA que pagan los propietarios de los condominios suelen cubrir los costes de mantenimiento de las zonas comunes del edificio, como por ejemplo

• Vestíbulos
• Patios
• Jardinería
• Piscinas
• Ascensores

¿Cuánto cuesta una HOA fee?

Las fee de las HOA tienden a variar drásticamente, dependiendo de la propiedad o la comunidad. Las cuotas oscilan entre 100 y 1.000 dólares al mes. La media, sin embargo, suele ser de entre 200 y 300 dólares al mes. La regla general que se aplica es que cuantos más servicios y comodidades haya, mayores serán las cuotas.

¿Qué sucede si alguien no paga las cuotas de la HOA?

Los propietarios que no pagan sus cuotas mensuales o anuales, así como cualquier evaluación especial, pueden enfrentarse a acciones por parte de la HOA. Estas acciones dependen del contrato entre la HOA y el propietario. Algunos permiten a la HOA cobrar cuotas atrasadas, mientras que otros les permiten iniciar una demanda, colocar un gravamen sobre la propiedad o ejecutar la propiedad del propietario para cobrar los pagos atrasados.

¿Qué pasa cuando HOA de un edificio de condos no tiene fondos monetarios?

Cuando el dinero de las HOAs se agota, pueden ir a la quiebra. La declaración de quiebra no suele ser la solución para las comunidades de propietarios, aunque en ocasiones puede ocurrir.

¿Cuáles son algunas de las razones por las que una Asociación de Propietarios puede quebrar?

– Mala gestión de los fondos
– Falta de transferencias a la cuenta de reserva
– Grandes gastos imprevistos que no están cubiertos por las pólizas de seguro, ya sea por falta de cobertura o por una cobertura insuficiente
– Fraude interno o malversación de fondos
– Múltiples ejecuciones hipotecarias en el vecindario, lo que provoca una disminución del flujo de fondos de las cuotas

La mala gestión del dinero por parte de los miembros de la junta directiva es la causa más común de la quiebra de una HOA. Gastar en exceso, no dejar suficiente dinero en las reservas, y/o gastar el dinero antes de que se haya recaudado, puede dar lugar a que la HOA no tenga los fondos necesarios para cumplir con todas las obligaciones.

¿Perderé mi casa si mi Asociación de Propietarios se declara en quiebra?

El tipo más común de presentación legal para una HOA es el Capítulo 11, que permite una reorganización de la gestión financiera. Los tribunales de bancarrota están más a favor de la reorganización porque permiten a la HOA resolver esencialmente sus propios problemas, sin que el gobierno local asuma los problemas de la HOA en quiebra.

Esencialmente, el Capítulo 11 establece que la HOA seguirá gestionando los procedimientos diarios de la comunidad, pero cualquier decisión importante necesitará la aprobación del tribunal. En virtud del Capítulo 11, la HOA elaborará un plan de reembolso y seguirá ese plan bajo la supervisión de un fideicomisario judicial hasta que se hayan pagado todas las deudas. El tipo menos común de presentación es el Capítulo 7, que requiere una liquidación de activos para pagar las deudas.

¿Qué medidas se pueden tomar para evitar la quiebra de la HOA?

Para prevenir una posible quiebra, la junta directiva de la HOA debe ser transparente, honesta y frugal en todas sus decisiones. Una HOA bien gestionada no necesita preocuparse por la quiebra. Mediante la planificación estratégica, la elaboración de un presupuesto adecuado, el ahorro de una amplia cantidad de fondos en reserva y el mantenimiento de una comunicación abierta con los residentes acerca de todas las decisiones financieras, las HOA deberían ser capaces de funcionar normalmente dentro de los parámetros de su flujo de ingresos.

Sigue leyendo: ¿Qué significa charge off?

9 Consejos para administrar la HOA (homeowner’s association)

1. Los pagos o cuotas varían ampliamente

Un estudio de Trulia que utilizó los registros de la Encuesta de la Comunidad Americana, encontró que las cuotas mensuales de la HOA promediaban 331 dólares al mes en 2015. Los promedios variaron desde un mínimo de 218 dólares mensuales en Warren, Michigan, hasta un máximo de 571 dólares en la ciudad de Nueva York. Trulia encontró que las cuotas eran generalmente más altas en edificios y complejos más antiguos con más unidades o viviendas.

El número y el tamaño de los servicios del desarrollo también afectan las tasas, según Nate Martínez, un agente de bienes raíces de RE/MAX Professionals en Glendale, Arizona. Por ejemplo, es probable que un desarrollo que está custodiado por un portón y que tiene una casa club y un campo de golf cobre tarifas más altas que uno que ofrece una seguridad mínima y una modesta área común.

La mayoría de los servicios de listado múltiple (MLS o Multiple Listing Service) incluyen las cuotas de la HOA en el listado de propiedades. Con eso puedes acceder a la información a través de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, y otros sitios de anuncios, según Martinez.

No siempre pagarás lo mismo

También deberías averiguar con qué frecuencia han aumentado los pagos con el tiempo, y en qué medida. Si puedes, imprime un historial de las cuotas de la HOA por año durante los últimos 10 años. Martínez dice que las cuotas de una HOA, generalmente, no aumentan más que una vez al año. En la experiencia de Martínez, los aumentos de la HOA se suelen planificar con tres a cinco años de anticipación, usando estimaciones de los costos futuros de los servicios públicos, la mano de obra, el mantenimiento, entre otros.

Verifica si estas proyecciones están disponibles. Ya que son sólo estimaciones, Martínez sugiere que también compruebes el aumento máximo de tarifas que se permite anualmente según los estatutos de la HOA. 

Esa investigación puede ayudar a determinar si las cuotas iniciales de la HOA son bajas o se han subestimado con el fin de atraer a los propietarios. Si fuera así podrían aumentar significativamente con el tiempo para cubrir la brecha entre los ingresos y los costos.

También puede ocurrir lo contrario, es decir, que los pagos de la homeowner’s association (HOA) disminuyan ligeramente con el tiempo, a medida que se añadan más viviendas al complejo y que haya más propietarios disponibles para compartir los costos fijos.

2. Lo que obtienes en una HOA también varía

Cuando compras una casa en una comunidad administrada, en realidad estás comprando un paquete de obligaciones y derechos legales además de espacio físico para vivir, dice John Manning, agente administrativo de RE/MAX on Market, en Seattle. Los derechos precisos, servicios y comodidades de los que es responsable la HOA pueden variar tanto como las tasas que se cobran. «Una comunidad cerrada puede tener el mantenimiento de la puerta como el único acuerdo entre los propietarios, o puede haber una HOA con una autoridad legal para administrar mucho más», dice.

Ten en cuenta que pagarás por los beneficios, como las instalaciones recreativas, los utilices o no. Averigüa el horario de los servicios, como piscinas y canchas de tenis, para determinar si se acoplan con tu horario personal. Si deseas compartir estas instalaciones con amigos o familiares, comprueba las reglas y las tarifas que se aplican al uso de los huéspedes.

Compara las tarifas (y sus inclusiones y exclusiones) con las de otros desarrollos en el área, especialmente con las que ya están tu lista de selección. «Si desea conocer los rangos de la HOA para tu región, el mejor recurso sería a través de un corredor de bienes raíces profesional que conozca las asociaciones de propietarios», dice el corredor Manning.

3. Los pagos de cuotas de la HOA y la aprobación de tu hipoteca

Al igual que en el caso de los impuestos a la propiedad que, por cierto, no están incluidos en las cuotas de la HOA en la mayoría de las urbanizaciones, los bancos tendrán en cuenta las cuotas mensuales de la homeowner’s association al decidir el monto de la hipoteca que podrás pagar. Como resultado, podrías enfrentar cambios molestos al decidir entre las propiedades. Las cuotas más altas de la HOA pueden disminuir la cantidad aprobada por el banco para tu hipoteca mensual, en comparación con la elección de otra propiedad con cuotas bajas de HOA o sin ellas.

Resulta interesante que la existencia de cuotas no necesariamente reduce el valor de una propiedad; en todo caso, hay evidencia del efecto contrario. La investigación del microeconomista Clarke encontró que, después de igualar el tamaño y la ubicación de la casa, las propiedades que formaban parte de una HOA se vendían por aproximadamente un 4% más que las que no estaban en una asociación. La prima es más alta, cuando la casa y la urbanización son nuevas; disminuye con la edad.

Tu posible prestamista puede proporcionarte la cifra de pago de la hipoteca, y tú ya deberías tener los números de los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la HOA. Si recién estás comenzando a buscar una vivienda, utiliza una calculadora de hipotecas en línea para estimar el probable pago de hipoteca para el capital que estás buscando. Deberás incluir toda la información necesaria, como la cuota inicial que aportarás, por ejemplo.

4. Los pactos cuentan

Dado que las normas y reglamentos de cualquier HOA en particular son únicos, no debes confiar en información de segunda mano, en experiencias pasadas en otros desarrollos o en suposiciones acerca de las normas y convenios de una HOA. Tienes que analizar bien si serás capaz de vivir con ellas.

Podrías descubrir que estarás más limitado de lo que suponías. Además de regular el color de las puertas y cosas similares, las CC&R pueden controlar la altura del césped, si puedes plantar o quitar árboles, qué tipos de vehículos pueden estacionar en la calle o en la entrada (las prohibiciones de estacionar vehículos recreativos son comunes, por ejemplo), qué tan altas pueden ser las cercas y qué tipos de revestimientos puedes usar en las ventanas que dan a la calle.

Si la vida ecológica es una prioridad personal, comprueba las disposiciones ecológicas de la HOA, empezando por lo que se puede plantar alrededor de tu casa, y cómo se puede mantener esa vegetación.

Por ejemplo, algunas HOA no permiten el xeriscaping, una forma de paisajismo respetuosa con el medio ambiente para climas áridos, y pueden limitar el tamaño y la estructura de cualquier jardín. Las reglas también pueden dictar el uso de fertilizantes, pesticidas o sistemas de rociadores particulares para mantener el jardín y prohibir el uso de pilas de abono y paneles solares.

Busca cualquier regla que pueda impedirte, o incluso complicarte, el alquiler de tu propiedad. Lo que se considere habitual puede depender de la jurisdicción. «En el área de Seattle, es común encontrar prohibiciones de alquileres (de vacaciones) a corto plazo. A las HOA les interesa limitar el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario, ya que los prestamistas hipotecarios pueden ser reacios a prestar en edificios que tienen una alta ocupación de alquiler», dice Manning.

5. Gestión de conflictos

Como en cualquier comunidad, muchas veces los desacuerdos surgen y algunos residentes violan o rompen las reglas. Antes de comprar, investiga cómo se establecen y se hacen cumplir las reglas y qué sanciones se imponen a los que las rompen.

Pregunta sobre el proceso para resolver cualquier conflicto, así como sobre la forma en la que se manejan las modificaciones o enmiendas de las reglas.

Solicita una lista de los conflictos y violaciones de las reglas que la asociación ha tenido que resolver. Si esa información no detalla las demandas, pregunta sobre ellas. Asegúrate de revisar cualquier demanda pasada, presente o pendiente en la que la HOA esté involucrada. Además, revisa el resultado de cualquiera de esos casos.

6. La reputación de la HOA

Como la asociación sirve esencialmente como un gobierno local para la comunidad, vale la pena investigar quién la dirige y qué tan bien realizan su trabajo esas personas juntas.

Es muy común que las HOA sean supervisadas por residentes de la comunidad que ocupan sus puestos como voluntarios y son elegidos por los miembros de la asociación. Sin embargo, algunas asociaciones son administradas de manera profesional. Si una empresa privada administra la HOA, investiga su reputación antes de comprar. Si la HOA tiene algunos empleados, o compañías a las que contrata tareas, pregunta sobre estas entidades y el trabajo que hacen. 

Habla si puedes con algunos de los actuales propietarios del edificio, preferentemente con aquellos que no están en la junta directiva de la HOA y que hayan vivido en el edificio durante varios años. ¿Cómo funciona la junta? ¿Las diferencias de opinión se manejan cívicamente y de manera constructiva? Debes estar atento a cualquier información sobre conflictos. Como en otros órganos de gobierno, los HOA pueden ser perturbados por el egoísmo, los juegos de poder y la política mezquina.

Programa un tiempo para hablar con el presidente de la HOA. Así podrás saber si te gustaría que esa persona tome decisiones sobre el desarrollo en tú nombre. Pregúntale también al presidente sobre el interés de los residentes en colaborar con la junta: ¿Hay una alta motivación para hacerlo, o una relativa indiferencia? Esta conversación también te puede servir para decidir sobre colaborar o no en la junta algún día.

7. El cumplimiento de la HOA

Algunos problemas pueden ser obvios, como la jardinería muerta o sobrecrecida o la pintura descascarada. Al contrario, ¿el propietario ha hecho mejoras exteriores u otros cambios en la propiedad sin obtener la aprobación de la HOA? Si estos cambios no cumplen con las reglas, ¿qué podría ocurrir cuando seas el dueño de la propiedad?

Es posible que puedas obligar al propietario a solucionar los problemas como parte del acuerdo de venta o exigirle dinero en efectivo al cierre para que puedas encargarte tú de la situación.

8. Responsabilidades del seguro

Al igual que en el caso de la propiedad, las disposiciones de los seguros dentro de una urbanización planificada pueden dividirse también, de modo que la HOA cubra algunos peligros o áreas y el propietario de la vivienda sea responsable de otros.

Estos son a menudo exigidos por la ley estatal. En Florida, por ejemplo, una HOA de condominio debe asegurar toda la propiedad común, lo que incluye cada parte del edificio hasta los muros sin terminar de una unidad o vivienda. Mientras tanto, el propietario es responsable de asegurar todos los bienes personales dentro de su unidad, incluyendo electrodomésticos, pisos, gabinetes, tratamientos de ventanas y similares.

Revisa la ley del estado en el que vivirás y sus requisitos. Confirma que la HOA de la propiedad que vas a comprar se adhiere a esos requisitos.

El seguro contra catástrofes es particularmente importante si estás considerando la compra de un condominio o casa en un área propensa a grandes desastres naturales, como inundaciones, terremotos, ventiscas, incendios forestales, tornados o huracanes. «En el noroeste del Pacífico, el seguro contra terremotos es muy común, aunque no es obligatorio», dice Manning.

Comprueba si la HOA proporciona cobertura adicional como un beneficio para la propiedad dentro de la urbanización. «Una HOA con visión de futuro puede hacer que un edificio de condominios sea más atractivo» dice Manning. Podrían añadir «seguro contra terremotos y otros tipos de riesgos, que se incluyen en las cuotas de la HOA de cada propietario». Por supuesto, debes confirmar si esa cobertura adicional también se extiende a las áreas que son responsabilidad legal del propietario de la vivienda, o sólo a las que están bajo el ámbito de la HOA.

Conclusiones sobre la HOA (homeowner’s association)

Vivir en un desarrollo planificado y estar gobernado por las reglas de una HOA (homeowner’s association) puede ser una bendición relativa. Te ofrece la posibilidad de intercambiar algún control sobre tu casa a cambio de las reducidas responsabilidades de mantenerla y el beneficio de disfrutar de comodidades y seguridad compartidas. Sin embargo, también puede cambiar el aspecto heterogéneo de un típico vecindario por una apariencia más uniforme, aunque con menos posibilidades de que el mal gusto decorativo de un vecino o los hábitos de mantenimiento descuidados se conviertan en un problema.

Si toleras bien esos intercambios podrás ser feliz en un condominio u otra «casa planificada». Si decides proceder con la compra, asegúrate de contratar a profesionales, incluyendo un agente inmobiliario, que esté familiarizado con los desarrollos planificados y las HOA, ya que hay algunos aspectos diferentes en ellos si se comparan con una casa unifamiliar.

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Juan Ignacio

Me encanta todo lo relacionado con las políticas públicas, la salud y las finanzas personales. En Créditos en USA me especializo en ayudar a la comunidad latina en Estados Unidos a tomar mejores decisiones con respecto a sus finanzas personales.