Requisitos para préstamos hipotecarios FHA

Si estás pensando comprar una casa, puede que ya hayas pensado en los préstamos hipotecarios FHA, entonces aquí te contamos cuáles son los requisitos para acceder a uno de ellos. Pero, ¿qué es un préstamo hipotecario FHA? Se trata de una hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration (por sus siglas en inglés, FHA). El atractivo de este tipo de financiación radica en que solo necesitarás pagar un mínimo del 3.5% sobre el valor de la vivienda, al menos en el mejor de los casos. 

¿El punto en contra? Necesitarás también un buen puntaje de crédito. Hablamos de unos 580-600 puntos o más. Por sus características los préstamos FHA se han convertido en una excelente opción para quienes desean comprar su primera casa, o para aquellas familias que no cuentan con muchos ahorros para adquirir su propio hogar. 

¿Cuál es el alcance de los préstamos hipotecarios FHA? Pues, enorme: es apto para financiar o refinanciar viviendas unifamiliares, multifamiliares, condominios y ciertas casas prefabricadas.

Aunque los préstamos FHA son un tema extenso del que hay mucha tela para cortar, vamos a resumir sus tipos principales en una lista:

Pero, ¿qué tan difícil es cumplir con los requisitos para préstamos hipotecarios FHA? Estamos aquí para responderte.

Requisitos para préstamos hipotecarios FHA

Requisitos para préstamos hipotecarios FHA

La lista completa de requisitos para préstamos hipotecarios FHA está contenida en un manual que tiene más de 1,000 páginas con cientos de párrafos en “letra pequeña”. ¿Conclusión? Tendrías que beber varias tazas de café solo para completar las primeras 20 páginas. Pero, ¡no te preocupes! Te traemos buenas noticias. En Creditosenusa.com hemos resumido las pautas de la FHA para que puedas conocerlas en un vistazo. Como abrebocas, te dejamos este resumen:

  • Puntaje de crédito de -al menos- 500 puntos.
  • Relación deuda-ingresos (DTI) del 50% o menos.
  • Pago inicial del 3.5%, siempre que tu puntaje de crédito sea de 580 puntos o más.
  • Pago inicial del 10%, si tu puntaje de crédito se sitúa entre los 500 y los 579 puntos.
  • La propiedad debe ser tu vivienda principal y esta debe cumplir con los requisitos mínimos de la FHA. (De los que hablaremos más adelante).

¿Qué es el programa FHA para primeros compradores?

No existe un programa FHA para primeros compradores. Recapitulemos: existe la creencia popular de que los préstamos hipotecarios FHA son solo para quienes desean adquirir una vivienda por primera vez, pero esto no es cierto. De hecho, los préstamos hipotecarios FHA suelen tener requisitos de calificación mucho más flexibles y relajados que los de las hipotecas convencionales que encontrarás en el mercado. 

Esto hace que los préstamos de la FHA sean muy atractivos para los propietarios con puntajes de crédito más bajos o con pocos ahorros para cubrir la inicial de una casa grande o costosa. Casualmente, esto coincide con el perfil de los primeros compradores de vivienda.

Sin embargo, debes saber que cualquier persona, incluso un propietario que desea refinanciar su hipoteca, puede optar por un préstamo hipotecario de la FHA, por supuesto, siempre que cumpla con los requisitos de elegibilidad generales y específicos que te expondremos a continuación.

¿Cuánto es la inicial de los préstamos de la FHA?

Para poder acceder a un préstamo hipotecario FHA, necesitas hacerte cargo del pago de la inicial. Este monto dependerá de tu puntaje de crédito. Con un crédito de 580 puntos o más, el pago inicial mínimo se fijará en un 3.5% del valor del inmueble. Con una puntuación de 500 a 579 puntos, el pago inicial mínimo asciende al 10%.

¿Cuál es la relación deudas-ingresos de los préstamos hipotecarios FHA?

Los prestamistas le prestan atención a la relación deuda-ingresos, independientemente del tipo de hipoteca para la que apliques. La relación deuda-ingresos, conocida como DTI (Debt-To-Income), mide el porcentaje de ingresos antes de impuestos que gastas en los pagos mensuales de tus deudas, incluyendo hipotecas, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y otras obligaciones similares. Si quieres saber cuál es tu DTI, no dejes de utilizar la calculadora en línea de Nerdwallet.

Nota: La FHA requiere una relación de deuda-ingresos del 50% o menos, esto según Brian Sullivan, especialista en asuntos públicos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. Solo recuerda que los requisitos de DTI pueden variar según el puntaje de crédito y otros factores financieros.

¿Cuál es el límite de ingresos de los préstamos hipotecarios FHA?

Debes saber que la FHA no exige un salario mínimo o máximo para poder calificar a sus préstamos hipotecarios. Sin embargo, sí debes cumplir con los siguientes requerimientos:

  • Tener -al menos- dos líneas de crédito bien establecidas. Por ejemplo, una tarjeta de crédito y un préstamo para carro.
  • No tener deudas o sentencias federales por mora en el pago de impuestos o en cualquier otro tipo de deuda. Tampoco puedes tener deudas por hipotecas anteriores con la FHA.
  • Reflejar las donaciones en efectivo que te ayudaron a reunir el pago inicial. Estas donaciones deben estar verificadas por escrito. Para que el documento sea válido, debe estar firmado y fechado por el donante, sin excepción.

¿Qué papeles necesito para un préstamo hipotecario FHA?

A continuación, incluimos parte de la documentación que necesitarás reunir cuando solicitas un préstamo hipotecario FHA:

Por supuesto, existen otras documentaciones que quizás tendrías que presentar. Pero estas dependerán de lo que te solicite el prestamista aprobado por la FHA. Cada uno de ellos trabaja con sus propios requisitos y procedimientos de postulación.

¿Qué requisitos debe tener una propiedad según la FHA?

Además de las calificaciones propias del prestatario, la propiedad en sí debe tener también ciertas características, esto si deseas solicitar préstamos hipotecarios FHA:

  • El préstamo debe ser para comprar una vivienda principal. Se exige que -al menos- uno de los prestatarios ocupe la vivienda dentro de los 60 días posteriores al cierre de la hipoteca.
  • No se admite la compra de propiedades para la inversión. Lo que significa que no podrás comprar una casa dentro de los 90 días posteriores a la venta anterior.
  • Completar la tasación de la FHA, que es el resultado de una inspección estricta. Los tasadores no solo valorarán el precio de la casa según el mercado, sino que también examinará que el inmueble cumple con los estándares mínimos establecidos por la institución.
  • El título de propiedad debe estar a tu nombre, al igual que el fideicomiso y el seguro de vida; esto al momento de la liquidación.

¿Cuál es el monto límite para préstamos hipotecarios FHA?

Para poder acceder a los préstamos hipotecarios FHA, la propiedad debe cumplir con los límites establecidos. Estos límites varían dependiendo del condado. Para que te hagas una idea, el promedio en 2020 es de $331,760 para viviendas unifamiliares en áreas de bajo costo y $756,600 para las zonas más costosas del país.

¿Qué otros requisitos debo cumplir para acceder a un préstamo hipotecario FHA?

Recuerda que, aunque es la FHA quien asegura el préstamo, el prestamista será la institución que tome la decisión final de aprobar o no tu solicitud y, por ende, cuenta con la potestad para incluir requisitos de elegibilidad adicionales

Estos requisitos pueden ser, por ejemplo, una puntuación de crédito más alta a la regular o una mejor relación deuda-ingresos. Esta es una buena razón para tocarle la puerta a varios prestamistas aprobados por la FHA.

¿Qué pasa si no cumplo con los requisitos de los préstamos hipotecarios FHA?

Según Sullivan, “los criterios de elegibilidad estándar de la FHA están integrados en un ‘cuadro de mando’ que considera muchos factores, entre ellos los relacionados con los ingresos y las deudas”. Si la situación financiera de un prestatario no se ajusta a los requisitos generales de esta especie de calculadora analítica, es posible que deba solicitar que un representante examine su caso manualmente.

Esto significa que, si no calificas automáticamente para un préstamo hipotecario FHA, todavía podrías acceder a él. Lo único que sucederá en este caso es que tu expediente será revisado y evaluado por un agente que es quien decidirá si aprueba o deniega la solicitud.

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