Los requisitos para comprar casa en Florida están más ligados a la preparación para poder adquirir la vivienda que a la situación legal del comprador. Sin embargo, debemos advertirte que esto no significa que el proceso sea fácil. Muchos factores influyen en la compra de un hogar, desde tus finanzas y el mercado local, hasta las características y el precio final.
Mientras más conozcas sobre los requisitos para comprar una casa en USA y las tendencias actuales de real estate en Florida, mejores opciones podrás encontrar. De seguida, te mostraremos algunos factores que debes considerar antes de adquirir una vivienda.
Resumen de los requisitos para comprar una casa en Florida
Como comentamos arriba, existen muchos requerimientos para adquirir una vivienda y normalmente aplican a lo largo de las distintas etapas del proceso. A continuación, te mostramos todos los requisitos para comprar una casa en Florida.
Requisitos financieros
- Evaluar el puntaje de crédito
- Calcular el ratio deuda-ingreso
- Calcular el pago inicial
- Incluir los costos de cierre en el presupuesto
- Precio de la propiedad
Requisitos para la búsqueda de casas
- Evaluar las características de la casa
- Analizar el estilo de vida del vecindario
- Investigar los precios en el vecindario
- Calcula el crecimiento de tu inversión
- Comprar en el momento adecuado del año
- Buscar el mejor agente de bienes raíces posible en Florida
Requisitos para la hipoteca
- Comparar las tasas de interés
- Escoger un prestamista
- Pedir una pre-aprobación de hipoteca
- No hacer cambios en las finanzas
Requisitos para la oferta
- Atraer al vendedor redactando una muy buena oferta
- Ofertar tan rápido como se pueda
Requisitos de la evaluación
- Contratar a un experto para la inspección
- Contratar a un experto para la tasación
- Firma del papeleo y entrega del inmueble
Requisitos financieros
Adquirir una casa no es precisamente sencillo. No es fácil saber cómo empezar, cuánto dinero tienes disponible o cuáles son los requisitos para comprarla. ¿Cuál es la mejor forma de aprender? Habla con un prestamista licenciado que pueda responder a tus preguntas y que te enseñe el proceso como si fueras un niño de 5 años. Sin embargo, a continuación te mostramos los diferentes requisitos financieros para comprar una casa en Florida.
Evaluar el puntaje de crédito
Un factor indispensable que no puedes dejar de lado son tus finanzas. Esto es lo que le dará la seguridad al banco de que podrás pagarle y que has sido una persona responsable -y lo seguirás siendo. Entonces, ¿Cuánto crédito se necesita para comprar una casa?
Aunque los préstamos hipotecarios con mal crédito existen, normalmente los bancos que ofrecen préstamos convencionales requieren que el prestatario tenga un puntaje de crédito mínimo de 620. Si tu crédito está por debajo de ese número, quizás quieras saber cómo subir el puntaje de crédito rápido.
Calcular los pagos de la posible hipoteca
El primer paso para que tus finanzas estén en orden es determinar cuánto dinero puedes gastar y cuánto dinero le puedes pagar a la hipoteca cada mes. Al momento de decidir la aprobación de tu hipoteca, los prestamistas seguirán la regla del 28/36. Esto significa que:
- Los costos totales de la casa (incluyendo los pagos de la hipoteca a futuro) no deben superar el 28% de tus ingresos mensuales.
- Los pagos mensuales de la deuda no deben ser mayores al 36% de tus ingresos mensuales (este número es lo que se entiende como ratio deuda-ingreso).
Entonces, si usamos la media de los ingresos en Florida, la cual suma $4,638 (sobre la base de los datos del Censo de los Estados Unidos), los números nos quedan de la siguiente forma.
28% de $4,638 = $1,298.64
Esto quiere decir que, si ganas esta cantidad de dinero mensualmente, el monto máximo de los pagos mensuales en los documentos para solicitar una hipoteca no pueden superar $1,298.64. Este monto incluye absolutamente todos los gastos que forman parte de la adquisición de la casa. Es decir, además de la hipoteca, debes incluir los gastos de registro o de cierre, los gastos por mantenimiento y reparaciones y demás aspectos que no se suelen incluir en un primer momento.
Calcular el ratio deuda-ingreso
Los prestamistas quieren saber si podrás ser capaz de pagar las mensualidades de la hipoteca. Para esto, ellos normalmente ven un indicador que se conoce como ratio deuda-ingreso. Pero esto no solo lo hacen sobre tus gastos antes de comprar la casa, sino después de obtener la hipoteca.
Para calcular tu ratio deuda-ingreso, debes sumar todos los pagos mensuales de tu deuda y sumarlo con la estimación de pagos mensuales de tu hipoteca. El monto resultante lo debes dividir entre tus ingresos brutos (sin pagar impuestos). Toma en cuenta el monto que pagas en deudas, debes incluir los siguientes:
- Pagos mínimos a la tarjeta de crédito
- Préstamos estudiantiles
- Préstamos automovilísticos
- Child Support
- Préstamos personales
- El monto estimado que pagarás mensualmente por la hipoteca
Ahora, veamos algunos ejemplos de cómo puedes hacer esto, usando el monto promedio de deuda en Florida. De esta forma, podrás ver cómo calcular el ratio deuda-ingreso.
| Cálculo de la deuda mensual | |
| Tipo de deuda | Pago mensual |
| Tarjetas de crédito | $167 |
| Préstamos estudiantiles | $196 |
| Préstamos automovilísticos | $333 |
| Pago de la hipoteca | $1,294 |
| Total de la deuda mensual | $1,990 |
Una vez que tengas este monto, debes dividirlo entre lo que ganas mensualmente. Es decir, el porcentaje de deuda-ingreso en este caso quedaría de la siguiente forma:
$1,990 / $4,622 = 43%
Entonces, ¿Cuánto debo ganar para comprar una casa en USA? El monto ideal que deberías ganar en este caso se encontraría alrededor de los $5,600. De esta forma, el porcentaje de deuda-ingreso se encontrará por debajo del 36%, tal como lo requieren las entidades bancarias. En este sentido, el cálculo anterior quedaría de la siguiente forma.
$1,990 / $5,600 = 35.53%
Pero aumentar tus ingresos no es la única forma de bajar este porcentaje. Otra forma más sencilla de hacerlo es reduciendo tu porcentaje de deudas, pagándolas por completo antes de aplicar a la hipoteca.
Y aunque esto no es una regla que aplica a todos los casos, debes tomar en cuenta que este porcentaje influenciará el tipo de hipoteca al cuál aplicas. En la mayoría de los casos, los préstamos requieren que este monto se encuentre por debajo del 36%, si pides un préstamo VA debe ser menor al 41%, y si es un préstamo FHA debes tenerlo por debajo del 43%.
Si tu ratio deuda-ingreso es mayor a estos porcentajes, el escrutinio de tu caso será mucho más grande. Además, si enfrentas dificultades económicas más adelante, será muy difícil pagar el préstamo. En otras palabras, no es sostenible a largo plazo -ni para ti, ni para el banco.
Calcular el pago inicial
El down payment o pago inicial tiene una gran cantidad de funciones. Sin embargo, una de las más importantes es aumentar el riesgo de los prestatarios. Al hacer esto, estarás arriesgando una gran cantidad de dinero que no querrás perder -alrededor del 20% del valor total de la propiedad.
Por ejemplo, si pagas $25,000 de inicial para comprar tu casa, tendrás un gran incentivo para no dejar de pagar la hipoteca. Si dejas de pagar, el banco no solo le hará un foreclosure (ejecución) a tu casa, sino que también perderás el dinero que colocaste como pago inicial.
Pero, ¿conviene pagar el 20% de pago inicial al comprar una casa? Pues, no siempre. Por ejemplo, los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos HUD, VA y FHA, tendrán pagos más reducidos porque se encargan de accionar diferentes medidas para disminuir los riesgos potenciales.
Los veteranos pueden aplicar a un préstamo VA sin pago de inicial, pero deben hacer un pago único considerable para financiarlo. Los préstamos FHA requieren que se pague una inicial de mínimo 3.5%, pero el prestatario debe pagar también un seguro de hipoteca durante una gran parte del préstamo.
Sin embargo, estos programas no se encuentran libres de riesgo. Existen posibles desventajas de un préstamo FHA para comprar una casa, así como ocurre con los los préstamos HUD, los convencionales y los VA. Por ese motivo, es una buena idea que calcules muy bien tus números antes de decantarte por cualquiera de ellos.
En Florida, el valor promedio de una casa es de $262,291. Tomando este número como ejemplo, puedes utilizar la regla 50/30/20 u otros métodos para ahorrar dinero y así poder pagar la inicial. ¿Cuánto dinero deberías acumular? A continuación te mostramos un cuadro de acuerdo al tipo de préstamo que decidas solicitar.
| Porcentaje y monto de la inicial de acuerdo al tipo de hipoteca | ||
| Tipo de hipoteca | Porcentaje de pago inicial | Pago inicial |
| Préstamo VA | 0% | $0 |
| Préstamo FHA | 3.5% | $9,180 |
| Préstamo convencional | 20% | $52,458 |
Incluir los costos de cierre en el presupuesto
Legalmente, cerrar una transacción inmobiliaria involucra muchos servicios que cuestan dinero, como la búsqueda de los títulos de propiedad, la registración de documentos y más.
El vendedor es responsable de algunos de los costos de cierre, pero normalmente el comprador paga la mayoría de estos gastos de su bolsillo. Estos costos suelen estar entre el 2% y el 5% de la totalidad del préstamo, lo cual incluye aspectos como:
- Tasación del inmueble
- Inspecciones
- Historial de la propiedad
- Tarifas de solicitud del préstamo
- Impuestos a la propiedad
- Aseguranza de hipoteca
- Seguro de vivienda
Requisitos para la búsqueda de casas
Quizás el aspecto más importante y difícil de comprar una casa es conseguir una perfecta. Para esto, hay algunos requisitos que deberías realizar antes de adquirirla. De otro modo, podrías tener dudas -o arrepentirte- más adelante. A continuación, te mostramos los requisitos para la búsqueda de casas.
Evaluar las características de tu futura casa
Hay muchas casas hermosas en el mercado, pero no todas son funcionales para las familias. Por esa razón, antes de salir a buscar tu casa ideal, debes pensar -y anotar- las características que tu casa necesita. Piensa en la cantidad de habitaciones que necesitas, en los espacios que requieres y en aspectos que hacen a tu familia más funcional.
Ahora bien, es importante considerar que no existen las casas perfectas. Por esa razón, debes hacer una lista de todas las cosas que no pueden faltar en tu casa y otra con las características que te gustaría tener en tu casa. Coloca cada factor en orden, dependiendo de qué tan importante es para ti. Mientras más importante sea, más arriba lo debes colocar. Mientras menos importante sea, más abajo puede estar.
Más adelante, puedes entregarle esta lista a tu agente y podrán conversar sobre qué tan realistas son los factores de tu lista. Los agentes inmobiliarios saben qué casas se pueden conseguir en tu rango de precios y si en el vecindario que elegiste tienen un parecido con tu lista, así como también te harán saber en qué aspectos deberás hacer algunas concesiones.
Confía en tu agente y abre tu mente a las posibilidades. Mientras se mantenga dentro del rango de precios, te podrá mostrar una variedad de propiedades y hasta podrían sorprenderte con una casa que no habrías considerado de no ser por el profesional.
Analizar el estilo de vida del vecindario
El vecindario de una casa es tan importante como la estructura, el estatus y los beneficios. En términos generales, deberás considerar tus propios factores para poder decidir si la zona es ideal para ti.
Haz una lista de los vecindarios a los cuales puedes acceder y que podrían garantizar un buen retorno absoluto. Deberás evaluar si las áreas cumplen con tus necesidades y preferencias personales.
Para finalizar tu lista de áreas potenciales, échale un vistazo a ciertos aspectos del vecindario, como:
- Distritos escolares
- Restaurantes y otros locales
- Índices de criminalidad
- Tráfico peatonal y vehicular
- Opciones de transporte
Investigar los precios en el vecindario
Después de tener tus finanzas en orden, deberías tener una buena idea de tu presupuesto para comprar la casa. Investiga los precios actuales de venta en diferentes vecindarios para comenzar a reducir tus opciones y así evitar buscar casas que están fuera de tus posibilidades.
Si ves que algunas de las propiedades en tu vecindario ideal se salen de tu presupuesto, quizás no sea mala idea aprender cómo encontrar casas en remate o cómo comprar una casa en short sale en los Estados Unidos.
Calcula el crecimiento de tu inversión
Es importante echarle un vistazo a los precios anteriores. Esto te dará una idea de qué tanto se puede apreciar el valor de tu casa con el paso de los años. Es importante que la casa esté en un vecindario que puedas costear, pero también que te garantice un buen retorno absoluto cuando decidas vender.
Para tener una idea de qué tanto podría incrementar el valor de tu casa en el futuro, te mostraremos algunos ejemplos de cómo las casas en tres vecindarios de Orlando se han apreciado a lo largo de los años.
| Apreciación del valor de las casas en ciertos vecindarios de Orlando | |||
| Vecindario | Valor de la casa en el 2010 | Valor de la casa en el 2020 | Tasa de apreciación |
| Alafaya | $175,956 | $308,357 | 75.2% |
| Meadow Woods | $143,093 | $276,621 | 93.3% |
| Hunters Creek | $195,169 | $326,869 | 67.5% |
Comprar en el momento adecuado del año
El momento específico del año en que comienzas a buscar casa puede afectar tu número de opciones. Por ejemplo, en Florida, abril es el mes en que históricamente suelen haber más casas en el mercado. Por otro lado, noviembre es un mes en el que normalmente hay una reducción del 30% en la oferta del mercado inmobiliario.
Si estás viendo casas en el momento en que hay menos cantidad de casas, podrías tener que ser menos exigente al momento de ofertar. Además, el precio de las viviendas puede aumentar un poco, al haber mayor demanda que oferta.
| Disponibilidad de casas en Florida por temporada | |
| Temporada | Promedio del número de casas en el mercado |
| Primavera | 409,738 casas por mes |
| Verano | 343,351 casas por mes |
| Otoño | 298,523 casas por mes |
| Invierno | 273,823 casas por mes |
Buscar el mejor agente de bienes raíces posible en Florida
Tu agente de real estate será tu principal aliado durante el proceso de compra de casa. Además de encontrar y mostrarte casas, también te podrá recomendar otros servicios, como abogados, prestamistas y compañías fiduciarias. Y como si no fuese suficiente, tu realtor será quien logrará un mejor trato para ti.
Es recomendable que tomes tu tiempo investigando a los diferentes agentes experimentados en el vecindario que quieres comprar y preguntes por diferentes precios. Además, hay otros aspectos que deberías considerar, como por ejemplo:
- Años de experiencia
- Número de transacciones en el último año (mientras más, mejor)
- Experiencia en tu rango de precios y el vecindario que elegiste
- Testimonios y quejas (individuales y colectivas)
Una vez que hayas elegido a 3 o 5 agentes posibles, agenda una cita para entrevistarlos y ver si pueden ser una buena opción. Pregúntales sobre el vecindario que estás viendo (sistema escolar, tendencias del valor de las propiedades, cualquier desarrollo comunitario planificado). Esto te permitirá ver si tienen el conocimiento y la experiencia necesaria para ayudarte a tomar una decisión.
Por otra parte, querrás ir a visitas con un agente (o más) antes de firmar un acuerdo de compra con la agencia. Esto es algo normal y será como un “test drive” con el realtor para ver si cumple con tus necesidades, antes de comprometerte a trabajar con él.
Requisitos para la hipoteca
Antes de optar por una hipoteca, es necesario buscar las diferentes opciones en el mercado. Para esto, es importante realizar una serie de investigaciones y análisis que te permitirán firmar sin mucho problema. A continuación, podrás ver los requisitos que necesitarás antes y durante la solicitud de la hipoteca.
Comparar tasas de interés
Aunque hay un amplio rango de términos y condiciones en materia de hipotecas, la mayoría de las hipotecas convencionales serán por 15, 20 o 30 años. Si pides una hipoteca por menos tiempo, no tendrás una tasa de interés tan alta, pero tendrás que pagar un monto mensual más alto. Veamos más de cerca cómo funciona la estructura de pagos de una hipoteca en sus diferentes modalidades.
| Ejemplo de la afectación de la cantidad de tiempo y tasas de interés en una hipoteca | ||
| Razón | Hipoteca de 15 años | Hipoteca de 30 años |
| Monto del préstamo | $209,833 | $209,933 |
| Tasa de interés | 2.38% | 2.90% |
| Pago mensual | $1,387 | $873 |
Escoger un prestamista
Además de los términos y condiciones de la hipoteca y las tasas de interés, querrás averiguar si tu prestamista trabaja activamente con sus prestatarios para asegurar que se cierren los tratos inmobiliarios.
Si los underwriters del prestamista son lentos, o si se toman una eternidad para proporcionarte el papeleo necesario, podrías perder toda la transacción.
Pedir una pre-aprobación de hipoteca
La mayoría de los vendedores no mostrarán su casa, a menos que tengas una carta de pre-aprobación de hipoteca. Ellos no querrán perder su tiempo con compradores que no son serios o que no estén dispuestos a ofertar.
Obteniendo una pre-aprobación de hipoteca le darás confianza al vendedor de que, si aceptan tu oferta, podrás obtener el financiamiento y serás capaz de cerrar el trato.
No hacer cambios en las finanzas (especialmente en tu crédito)
Una vez que tengas la pre-aprobación de tu hipoteca, es esencial que tu situación financiera no cambie. Si tu reporte de crédito cae, todo el proceso se podría ver comprometido y podrías no serás capaz de cerrar la compra-venta de la casa.
A continuación, te mostramos algunas formas de evitar que tu crédito cambie después de haber recibido tu carta de pre-aprobación:
- Evita abrir nuevas cuentas de crédito
- No cierres ninguna cuenta que haya estado abierta por mucho tiempo
- Paga todas tus tarjetas de crédito a tiempo
Requisitos para la oferta
Una vez que encuentres una casa que te guste, debes hacer una oferta y convencer al vendedor de que tú eres la persona ideal para cerrar un trato. Si no sabes cómo ofertar para una casa o cómo hacerlo de forma atractiva, el vendedor podría cerrar el trato con otro comprador.
Atraer al vendedor con una muy buena oferta
El precio no será lo único que ayude a que el vendedor acepte tu oferta. Puedes hacer otros compromisos o concesiones de acuerdo al estado del mercado. Esto puede hacer más atractivo el trato tanto para el vendedor como para ti.
- Concesiones del vendedor. Esto te beneficia como comprador porque solo tendrás que pagar la hipoteca. De esta forma, no tendrás que pagar estos porcentajes de tu bolsillo directamente, sino que podrás alargar los pagos en el tiempo. Al mismo tiempo, el vendedor se ve beneficiado porque podría obtener mayores ganancias a partir de la venta.
- Préstamo por reparaciones. Si pides un crédito para reparaciones del hogar, podrás tener un mayor control sobre el estado de la casa, así como podrás incluir algunas mejoras que consideres convenientes. Del mismo modo, el vendedor lo verá como un beneficio porque no tendrá que arriesgarse a reparar la casa, lo cual se le puede salir del presupuesto.
- No solicitar contingencias o inspecciones. Esto te beneficia porque podrás cerrar el trato más rápidamente. Desde el punto de vista del vendedor, será un beneficio porque hay menos oportunidades de que se caiga el trato.
- Carta al vendedor. Escribirle al vendedor es una estrategia simple, económica y poderosa. Gracias a esto, podrás resaltar entre la multitud y tener mayores oportunidades de recibir el bien. Por otro lado, el vendedor sentirá mayor confianza de que está dejando la propiedad en buenas manos y entenderá que la contraparte valora realmente su casa.
Ofertar tan rápido como se pueda
Dependiendo de la temporada del año en que estás buscando casa, podrías tener que hacer una oferta antes de lo esperado -especialmente si hay un mayor número de compras que el promedio anual.
De acuerdo a los datos previos del mercado inmobiliario de Florida, el mes de marzo es cuando debes ofertar más rápido, ya que si una persona lista su casa en venta durante este mes, le tomará unos 67 días venderla. Si no actúas rápido a lo largo de estas fechas, es posible que se la lleve otro comprador.
Por otra parte, si quieres comprar en junio, tendrás más tiempo de tomar una decisión, considerando que las casas duran 30 días más que en el promedio anual (97 días). En este sentido, no hay necesidad de hacer una oferta rápida, sino que puedes tomar un poco más de tiempo al momento de negociar los detalles.
A continuación, te dejamos una tabla en la que podrás ver el tiempo promedio en que las casas de Florida se mantienen en el mercado de acuerdo al mes.
| Tiempo promedio en que las casas se mantienen en el mercado en Florida | |
| Mes del año | Promedio mensual |
| Enero | 81 días |
| Febrero | 77 días |
| Marzo | 67 días |
| Abril | 73 días |
| Mayo | 87 días |
| Junio | 97 días |
| Julio | 90 días |
| Agosto | 77 días |
| Septiembre | 75 días |
| Octubre | 71 días |
| Noviembre | 71 días |
| Diciembre | 78 días |
| Promedio anual | 79 días |
Si tienes dudas sobre este aspecto, lo mejor es que hables con tu agente, quien sabrá guiarte mejor. Ellos saben qué tan rápido debes ofertar para conseguir la casa de tus sueños.
Requisitos de la evaluación y la transacción
Una vez que el vendedor acepta tu oferta, hay algunos pasos que debes seguir para asegurar que la casa que estás comprando se encuentre como la describe el contrato a firmar. Después de las inspecciones y la tasación, podrás volver a la mesa de negociaciones en caso de que surja algo inesperado.
Contratar a un experto para las inspecciones
Las inspecciones te darán un poco de tranquilidad en cuanto a las condiciones de la propiedad se refiere. Siempre debes contratar a un inspector licenciado y asegurarte de que el profesional te dé su opinión sobre las siguientes partes de la propiedad:
- Techo
- Cimientos de la casa
- Sistema eléctrico
- Tuberías
- Sistema HVAC
Si la casa cuenta con un sistema séptico, no sería mala idea pagar un poco más por esta inspección. Esto lo realizan con cámaras para ver los potenciales problemas que existen. En el caso específico de la Florida, el estado también le recomienda a los compradores que realicen las siguientes inspecciones antes de comprar una casa:
- Pruebas de detección de Radón. La ley estatal requiere que los vendedores le proporcionen a los compradores toda la información sobre los potenciales peligros del radón, pero no requiere que se detecte el material para cerrar una transacción inmobiliaria. Sin embargo, el estado recomienda ampliamente realizar esta prueba antes de comprar una vivienda.
- Inspección de termitas. Si estás aplicando a un préstamo VA o FHA, es posible que requieras una inspección de termitas o peste en Florida.
Contratar a un experto para la tasación
A diferencia de las inspecciones, las tasaciones no son tan estrictas con las condiciones del hogar, sino que están más orientadas a su valor económico. Si vas a pedir una hipoteca, tu prestamista te pedirá una tasación para asegurarse de que la casa realmente vale el dinero que te están dando.
En caso de que el tasador valore el precio de la casa por debajo de lo que le estás pidiendo al banco, puedes renegociar el precio de la vivienda con el vendedor o el banco te pedirá un pago inicial más grande que cubra con la diferencia entre ambos montos.
Firma del papeleo y entrega del inmueble
Durante el cierre de la compra-venta, tendrás que hacer un recorrido final por la propiedad para asegurarte que todo se encuentre en las condiciones acordadas. En muchos casos, las personas están tan emocionadas por finalizar el proceso que se les olvida esta parte. Por esa razón, es importante que hagas una pequeña lista en la que verifiques lo siguiente:
- Échale un vistazo al techo, las paredes y los pisos. No deben haber imperfecciones.
- Verifica todos los switches y el panel eléctrico de la casa
- Abre las llaves de agua para verificar la presión y la temperatura.
- Certifica que no hay goteras o fugas de agua en las tuberías
- Acciona todos los inodoros
- Asegúrate de tener llaves que funcionan en todas las puertas y no te olvides del garage
- Prueba todos los electrodomésticos si están incluidos
- Verifica el sistema de climatización o aire acondicionado
- Abre y cierra las ventanas para ver que no hayan corrientes de aire
- No deben haber pertenencias de los dueños anteriores
Una vez que hayas chequeado todo esto, debes prepararte para firmar un sinfín de papeles. Tu agente o tu abogado en USA deben explicarte cada documento antes de que coloques tu firma, pero si tienes alguna duda ese es el momento de aclararla. A continuación, te mostramos cada uno de ellos.
Documentos para el cierre de la hipoteca
Si estás comprando la casa con una hipoteca, tendrás que hacer dos cierres: uno para el préstamo y otro para la compra-venta de la casa. Los documentos del préstamo los preparará el agente del banco y varían de acuerdo al tipo de préstamo que escogiste y el prestamista al cual recurriste. Sin embargo, normalmente los préstamos del cierre de la hipoteca son los siguientes:
Nota Promisoria o de aviso de pago
Este documento establece los términos y condiciones de tu préstamo hipotecario, incluyendo las tasas de interés y los pagos mensuales. Cuando firmas este documento, te estás comprometiendo legalmente a pagar el monto prestado con intereses. Además, esto le da el derecho al prestamista de cobrar la deuda o venderla a una tercera parte.
Estimado de los préstamos e información de cierre
El gobierno federal requiere que todos los prestamistas proporcionen una declaración «truth in lending» (verdad en los préstamos) a los prestatarios que reciben una aprobación de préstamo. Este documento muestra el monto prestado, la tasa de interés, los porcentajes anuales y el costo total durante la vida útil del préstamo. Este documento le permite a los prestatarios ver más fácilmente el monto total por el cual se están responsabilizando.
Hipoteca
La hipoteca es tu reconocimiento de que el prestamista tendrá un gravámen sobre la casa hasta que el préstamo sea pagado en su totalidad. Cuando firmas la hipoteca, estás aceptando que la casa sea usada como colateral del préstamo, lo que le permite al prestamista ejecutar la propiedad y venderla si no pagas.
Solicitud del préstamo
Debes informar al prestamista si tu situación financiera ha cambiado antes de que el préstamo sea emitido, por ejemplo, si has cambiado de trabajo o gastaste una parte de tus ahorros. El agente del prestamista te pedirá que revises la solicitud original, que actualices los detalles que han cambiado y que firmes una nueva copia.
Declaración de pagos mensuales
Este documento te mostrará cada uno de los pagos mensuales de la hipoteca de forma separada, lo que te permitirá ver cuánto dinero de cada pago está dirigido a pagar el capital, los intereses, los impuestos y el seguro de hipoteca.
Documentos para el cierre de la compra-venta
Los documentos que debes firmar para transferir la propiedad de la casa normalmente deben ser firmados primero por el vendedor y después entregados al comprador para su posterior firma. Los documentos de transacciones inmobiliarias residenciales normalmente incluyen:
Información de cierre
La información de cierre te muestra todos los costos de cierre, tanto para el comprador como para el vendedor. La ley requiere que los compradores mantengan este formulario en su poder por al menos tres días antes de cerrar la transacción para que puedan hacer todas las preguntas necesarias y resuelvan sus dudas antes de la firma.
Las escrituras (Deed)
Las escrituras (conocidas como deed) son documentos que muestran de forma individualizada la descripción legal de la propiedad. Una vez que se firmen, deben ser registradas en el condado para que sea oficial la transferencia de la propiedad entre el vendedor y el comprador. Cuando este documento es registrado, cualquier persona puede hacer una búsqueda del título para ver de quién obtuviste el título legal.
Factura de venta
Aquí podrás ver todas las propiedades que están siendo transferidas del vendedor y el comprador junto con la vivienda, como los muebles, electrodomésticos, luces, la cocina, los sistemas de agua, los de seguridad y más.
Declaración jurada del vendedor
El vendedor es responsable de proporcionar una declaración notariada de que tiene el derecho legal sobre la propiedad que está vendiendo, así como de identificar todos los posibles reclamos sobre el título, como los alquileres, gravámenes, disputas o contratos de venta pendientes.
Resumen del título
En inglés, este documento se llama “Abstract of Title» y es un resumen de los registros públicos relacionados a quien pueda reclamar la propiedad de la vivienda. Un abogado debería examinar este documento detalladamente para verificar si hay alguna otra parte que pudiera reclamar la propiedad de la casa.
Incluso si un vendedor hace una búsqueda adecuada del título, el comprador debe responder por los reclamos que se realicen sobre la propiedad. Por este motivo, es una buena idea comprar un seguro sobre el título de la propiedad al comprar una vivienda.
Declaraciones de impuestos
Al igual que en los demás estados, Florida cobra impuestos cuando una propiedad pasa de una persona a otra. En Florida, este documento se llama “documentary stamp tax” y se paga cuando las escrituras son introducidas ante el condado. También habrá un contrato de prorrateo que describe cuánto dinero le pagará el comprador al vendedor para dividir los impuestos sobre la propiedad.
¿Qué requisitos necesito para comprar una casa en la Florida si no soy ciudadano?
Muchas personas se preguntan “¿Un extranjero puede comprar una casa en Estados Unidos?” Y la respuesta es un rotundo sí. Al igual que los requisitos para rentar un apartamento en USA, las personas que no son ciudadanas americanas pueden comprar casas porque esto no es un requisito para la compra-venta de inmuebles. El único requisito que necesitas es un documento de identidad, como un pasaporte o ITIN number. De hecho, las personas extranjeras pueden calificar a hipotecas de bancos que aceptan ITIN, aunque en este caso solicitarán más requisitos.
Sin embargo, debes considerar que los propietarios extranjeros deben enfrentar situaciones fiscales más complicadas que los ciudadanos estadounidenses. Por eso, además de aprender cómo comprar una casa en USA sin ser residente, es importante conocer las reglas de los impuestos a la propiedad en el país.
¿Los extranjeros y no residentes pagan impuestos a la propiedad en Florida?
Por supuesto. De hecho, los impuestos de propiedades para no residentes y extranjeros pueden ser un poco más complejos que el resto. A continuación, te mostraremos todo lo que debes saber en materia de impuestos de propiedad para extranjeros y no residentes en USA.
Publicación 515 del IRS
Lo primero que debes saber sobre la compra de propiedades es que la publicación 515 del IRS (Internal Revenue Service) resume todas las reglas que deben seguir los no residentes extranjeros (Non-resident aliens) en materia de tributos sobre la propiedad. La ley Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980 fue aprobada por el congreso para imponer impuestos a las personas extranjeras al momento de vender o recibir ingresos de una propiedad en USA.
Impuestos
En términos generales, los ingresos a las propiedades que se encuentran en Estados Unidos y que se encuentran en posesión de no-residentes extranjeros deben pagar un impuesto del 30% si la vivienda no está conectada a un negocio o empresa.
Puedes escoger cómo son tratados los ingresos de tu propiedad
Si un no-residente extranjero posee o tiene intereses en una propiedad localizada dentro del territorio americano para la producción de ganancias, entonces podrás elegir tratar los ingresos de tu propiedad como ingresos efectivamente conectados a un negocio o empresa en USA. Si tomas esta elección, entonces podrás reclamar deducciones sobre los ingresos a la propiedad y así solo los ingresos netos serán tributables.
¿Por qué esto es importante? Esta elección hace una gran diferencia, por lo que debes considerar todas las implicaciones que esto conlleva antes de comprar una propiedad como no ciudadano americano. Por ejemplo, si los ingresos brutos de la propiedad son $30,000 al año y no haces la elección, los ingresos tributables serán sobre ese monto, lo que sumaría alrededor de $3,205.
Si realizas la elección, puedes realizar deducciones importantes, siempre que hayas tomados ciertas decisiones sobre la propiedad al momento de comprar, remodelar o vender. Si no las conoces, a continuación te nombramos algunas de ellas.
- Deducción sobre los impuestos a la propiedad
- Deducciones por los gastos relacionados a la renta de una propiedad
- Deducciones de mejoras médicamente necesarias a la vivienda
- Deducción por los intereses de la hipoteca
- Deducciones sobre la prima del seguro de la hipoteca
- Deducción por retirar tus fondos 401(k) para pagar la inicial
- Otras deducciones
Todas las decisiones financieras que mencionamos en la lista involucran un gasto considerable. Por ese motivo, el IRS te permite deducir un porcentaje de los gastos realizados en tu declaración de impuestos federal. Ahora bien, supongamos que todos ellos suman $5,000 a lo largo del año y utilizamos el mismo ejemplo anterior (tu base tributable es de $30,000).
En este caso, no tendrás que calcular el pago de los impuestos sobre $30,000, ya que se deben ajustar los deducibles primero. Por ello, la base sobre la cual debes aplicar los brackets de impuestos es:
$30,000 (ingresos brutos) – $5,000 (deducibles) = $25,000
A este monto se deben aplicar los créditos fiscales correspondientes. Pero no entremos en detalles sobre este respecto. Imaginemos que no hay créditos fiscales y que únicamente debes pagar tributos sobre los $25,000. Los impuestos deben ser calculados de la siguiente forma para una persona casada:
| Cálculo del monto tributable para un comprador de casa | |
| Ingresos brutos | $30,000 |
| Suma de las deducciones individuales | – $5000 |
| Base imponible | $25,000 |
| Créditos disponibles | – $0 |
| Monto total tributable | $25,000 |
Ahora que tenemos el monto tributable, podemos calcular la cantidad de impuestos a pagar. En este sentido, los números quedan de la siguiente forma:
| Cálculo de impuestos para un comprador de casa | |
| Primer bracket (10% hasta $19,750) | $1,975 |
| Segundo bracket (12% hasta $80,250) | $630 |
| Total de impuestos a pagar | $2,605 |
Si comparamos los $3,205 sin deducción de impuestos con los $2,605 a pagar si se aplica la deducción de impuestos, es bastante claro que esta herramienta podría ser bastante poderosa a lo largo de un año.
Retenciones de impuestos
Las personas no residentes están sujetas a una retención de impuestos del 15% sobre las ventas brutas de la transacción -a menos que la persona no residente cuente con una exención de retención. Una petición de la exención podría ser introducida ante el IRS antes de la venta para obtener un certificado que así lo demuestre (Formulario 8288-B).
Sin embargo, si estás comprando una propiedad personal valorada en menos de $1 millón, solo aplica un 10% de retención, de acuerdo a las disposiciones.
Las ganancias influyen en la forma de pagar impuestos
Cuando un no residente vende una propiedad en USA, las ganancias obtenidas deben pagar impuestos tal como ocurre con un residente o un ciudadano americano. Esto significa que las ganancias podrían calificar como ganancias de capitales a largo plazo, pero solo si mantuviste la posesión de la propiedad por más de 12 meses.
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