¿Qué es cash out refinance?

En el área de bienes raíces, se denomina cash out refinance a la refinanciación de una hipoteca. Es el proceso de reemplazar una hipoteca existente por una nueva que, generalmente, ofrece términos más favorables para el prestatario.

Al refinanciar tu hipoteca, puedes disminuir tus pagos mensuales, negociar una tasa de interés más baja, renegociar el número de años (el plazo) del préstamo, eliminar a otros prestatarios de la obligación del préstamo o tener acceso a dinero en efectivo a través del capital de la vivienda que se ha amortizado.

La refinanciación de efectivo o “cash out refinance” en inglés, es una opción de refinanciación de hipotecas en la que el nuevo préstamo es superior al préstamo existente, a fin de convertir el capital de la vivienda en efectivo.

Información clave:

  • En un  “cash out refinance” o refinanciamiento de efectivo, la nueva hipoteca es superior al saldo de la hipoteca anterior y la diferencia se entrega en efectivo.
  • Por lo general, pagarás un tipo de interés más alto o más puntos en una hipoteca de refinanciación de efectivo, en comparación con una refinanciación de “tasa-plazo”, en la que la cantidad de tu hipoteca se mantiene igual.
  •  Dependiendo de la relación préstamo-valor de tu propiedad, el prestamista establecerá un máximo de cuánto dinero puedes sacar al refinanciar.

Cash out refinance vs. Refinanciación a plazo

Refinanciación a plazo

La refinanciación de préstamos hipotecarios más básica es la de “tasa-plazo”. Con este tipo, se intenta conseguir un tipo de interés más bajo y/o ajustar el plazo del préstamo.

Por ejemplo, si tu propiedad fue comprada hace años, cuando las tasas eran más altas, puede que te resulte ventajoso refinanciar para aprovechar las tasas de interés más bajas que existen en la actualidad.

Además, las variables pueden haber cambiado en tu vida permitiéndote manejar una hipoteca de 15 años (ahorrando masivamente en los pagos de intereses), aunque esto signifique renunciar a los pagos mensuales más bajos de tu hipoteca de 30 años.

Cash out refinance

El “cash out refinance” tiene un objetivo diferente. Te permite convertir el capital de la casa en efectivo creando una nueva hipoteca por una cantidad mayor que la que debes actualmente. Recibes la diferencia entre los dos préstamos en efectivo libre de impuestos (el gobierno no cuenta el dinero como ingresos).

Esto es posible porque sólo debes a la institución de préstamo lo que queda de la cantidad original de la hipoteca. El monto adicional del préstamo de la hipoteca refinanciada y con pago en efectivo se le paga en efectivo al cierre, que por lo general es de 45 a 60 días a partir del momento de la solicitud.

En comparación con la refinanciación “tasa-plazo”, los préstamos de retiro en efectivo o  “cash out refinance” suelen tener tasas de interés más altas u otros costos, como los puntos. A los prestamistas les preocupa que si ya has obtenido un capital considerable, es más probable que abandones el nuevo préstamo, aunque un alto puntaje crediticio y una baja relación préstamo-valor (LTV) pueden disipar esas preocupaciones y ayudarle a conseguir un acuerdo favorable.

El gobierno federal ofrece refinanciamiento de efectivo a través del Departamento de asuntos de veteranos (VA).

Ejemplo de un refinanciamiento Cash out refinance

Digamos que sacaste una hipoteca de 200,000 dólares para comprar una propiedad y después de muchos años, todavía debes 100.000 dólares. Esto significa que has amortizado al menos 100.000 dólares en capital inmobiliario (suponiendo que el valor de la propiedad no haya bajado de 200.000 dólares). Para convertir una parte de ese capital en efectivo, puedes optar por una refinanciación en efectivo (cash out refinance).

Si deseas convertir 50,000 dólares de tu capital, puedes refinanciar solicitando un nuevo préstamo por un total de 150.000 dólares. La nueva hipoteca consistiría en el saldo restante de 100.000 dólares del préstamo original más los 50,000 dólares deseados que se podrían sacar en efectivo. En otras palabras, puedes asumir una nueva hipoteca de 150,000 dólares, devolver los 100.000 dólares que debes en la primera hipoteca y tener 50,000 dólares en efectivo restantes.

Al calcular la relación préstamo-valor (LTV) actual de la propiedad, un prestamista puede establecer una cantidad máxima de préstamo para una refinanciación en efectivo. El prestamista observa el valor actual de mercado de la propiedad en comparación con el saldo pendiente que el prestatario debe en el préstamo actual.

Siguiendo con el ejemplo, supongamos que el valor actual de mercado de tu propiedad es de 250,000 dólares.  Y que el prestamista ha establecido una LTV máxima del 80%, la cantidad máxima de refinanciación de efectivo sería de 100,000 dólares. El LTV del 80% establecería que la cantidad máxima del nuevo préstamo sería de 200,000 dólares, o 250.000 dólares x 0,80. Después de que la hipoteca inicial se cancele (100,000 dólares), habría 100.000 dólares en efectivo disponibles para ti.

Refinanciación en efectivo vs. préstamo sobre el capital de la vivienda

¿Cuál es la diferencia entre un refinanciamiento en efectivo y tomar un préstamo hipotecario? Bueno, con una refinanciación en efectivo, pagas tu hipoteca actual y te metes en una nueva. Con un préstamo hipotecario, estás tomando una segunda hipoteca además de la original, lo que significa que ahora tienes dos gravámenes sobre tu propiedad. Esto se traduce en tener dos acreedores separados, cada uno con un posible reclamo sobre su casa.

Los costos de cierre de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda son generalmente menores que los de una refinanciación en efectivo. Por lo tanto, si necesitas una suma considerable para un propósito específico, puede ser la mejor alternativa. Sin embargo, si puedes obtener una tasa de interés más baja con una refinanciación en efectivo y planeas permanecer en tu casa a largo plazo, la refinanciación probablemente tenga más sentido. En ambos casos, debes asegurarte de tu capacidad de pago, porque de lo contrario podrías terminar perdiendo tu casa.

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