Si piensas comprar una casa y tienes bajos ingresos, te enfrentas a varios obstáculos. Probablemente estés de alquiler y no es fácil ahorrar para una inicial mientras estás pagando una renta. Además, es posible que te cueste más mantener la proporción entre deuda e ingresos y un puntaje de crédito impecable. No te preocupes, sigue nuestros consejos, a continuación te explicaremos cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos.
Cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos
Aquellas personas que tienen bajos ingresos y desean adquirir una vivienda pueden optar por alguno de los muchos programas que han sido diseñados para ayudar a este segmento de la población.
Programas disponibles para comprar casas de bajos recursos
A continuación presentamos un breve resumen de los 8 programas más populares que ayudan a los inquilinos de bajos ingresos a convertirse en propietarios:
- Los préstamos HomeReady y Home Possible: tienen requisitos de pago inicial bajos; sólo el 3 por ciento del precio de compra de la casa.
- El préstamo hipotecario de la USDA: permite comprar una casa sin dinero de entrada y con una financiación del 100 por ciento.
- Los préstamos hipotecarios de la VA son específicamente para militares que estén comprando una casa, y no requieren una puntuación de crédito mínima o un pago inicial.
- Los préstamos hipotecarios de la FHA: son excelentes para compradores con menor puntaje de crédito o mayores niveles de deuda. Son más fáciles de calificar que la mayoría de los otros programas
- El programa Good Neighbor Next Door: ofrece beneficios únicos para enfermeras, trabajadores de primeros auxilios y maestros.
- Las casas prefabricadas y móviles son algunas de las opciones de vivienda más asequibles y pueden ser financiadas con muchos programas hipotecarios convencionales.
- Los Certificados de Crédito Hipotecario te dan un crédito fiscal equivalente a un porcentaje de los intereses de tu hipoteca.
- El Down payment assistance, en forma de subvenciones o préstamos, proporciona ayuda a las personas en zonas «desatendidas» o «en vías de desarrollo», independientemente de sus ingresos.
- Los préstamos personales pueden ayudarte a comprar una casa de menor precio.
Para saber cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos, presta atención, a continuación abordaremos cada una de estas alternativas, comenzando con los programas de hipotecas para compradores de casas de bajos ingresos.
Préstamos para viviendas de bajos ingresos
Muchos de los mejores programas hipotecarios sólo están disponibles para compradores de vivienda con ingresos bajos o moderados.
Estos préstamos para casas de bajos ingresos ofrecen uno o más beneficios, incluyendo:
- Tasas de interés y cuotas por debajo del mercado
- Descuentos en el seguro de la hipoteca
- Requisitos para el pago inicial bajo
- Asistencia para el pago inicial (subvenciones y préstamos)
La mayoría de estos programas requieren que completes algún tipo de formación aprobada para compradores de vivienda, especialmente si es la primera vez. Y todos ellos requieren que vivas en la casa, no se permiten casas de vacaciones o alquileres.
Los prestamistas también ofrecen programas respaldados por el gobierno que no están restringidos por los ingresos, sus características son útiles para los compradores de vivienda que ganan menos.
HomeReady y Home Possible Advantage
El programa HomeReady de Fannie Mae y el préstamo Home Possible Advantage de Freddie Mac tienen como requisito de pago inicial un monto muy bajo. Sólo necesitas el tres por ciento del precio de compra de la casa, y puedes obtenerlo a través de un regalo, una subvención o algún préstamo de una fuente aceptable.
Además, el seguro hipotecario para estos préstamos de viviendas de bajos ingresos se descuenta. Con un tres por ciento de inicial, el seguro hipotecario estándar para un comprador con un puntaje FICO de 720 es de 0,95 por ciento por año. Con estos programas especiales, sin embargo, puede que solo tengas que pagar 0,65 a 0,77 por ciento.
Hipotecas del USDA (Vivienda Rural)
Si no estás comprando dentro de los límites de la ciudad, puedes calificar para un préstamo hipotecario del USDA. Este programa fue creado para ayudar a personas con ingresos bajos o moderados a comprar casas en áreas rurales.
Alrededor del 19,3 por ciento de la población de los Estados Unidos vive dentro de las áreas rurales. Con un préstamo hipotecario del USDA, puedes comprar una casa sin tener que dar un anticipo y con un 100% de financiamiento.
Hay dos tipos de préstamos del USDA – el Programa Garantizado para aquellos con ingresos que no excedan el 115 por ciento del Ingreso Medio del Área (AMI), y el Programa Directo, para aquellos con ingresos entre el 50 y el 80 por ciento del AMI.
Los prestamistas hipotecarios aprobados por el USDA hacen los préstamos garantizados, mientras que el gobierno financia los préstamos directos sin involucrar en absoluto a los prestamistas privados.
Préstamos para casas VA
La hipoteca de la VA para compradores de casas que son militares, no está dirigida específicamente para solicitantes de bajos ingresos, pero es útil por varias razones.
En primer lugar, no hay una puntuación mínima de crédito en el programa (aunque los prestamistas pueden añadir sus propios mínimos si lo desean).
Segundo, no hay un requisito de pago inicial. Se puede financiar el 100 por ciento del precio de compra.
Tercero, no hay seguro de hipoteca. La cuota de financiación de la VA puede incluirse en el monto del préstamo.
Finalmente, las hipotecas VA permiten a los vendedores pagar hasta el cuatro por ciento del precio de compra en los costos de cierre. Así que puedes entrar en una casa sin tener que pagar nada de tu bolsillo.
Sigue leyendo: Requisitos para un préstamo VA. ¿Qué necesitas para solicitarlo?
Préstamos de vivienda de la FHA
Los préstamos de la FHA están destinados específicamente a las personas de menores ingresos, créditos más bajos y/o a los que compran una casa por primera vez.
Este programa, que está respaldado por la Administración Federal de la Vivienda, facilita mucho la adquisición de una vivienda al relajar los estándares que los prestatarios deben cumplir para obtener una hipoteca.
Dependiendo del prestamista que utilices, podrás obtener un préstamo de la FHA con una proporción de deuda a ingresos de hasta el 45% o un puntaje crediticio de tan solo 580. Algunos prestamistas incluso permiten puntuaciones de crédito a partir de 500, siempre y cuando el comprador pueda hacer un 10% de pago inicial.
Gracias a estas ventajas y otras, el préstamo de la FHA es una de las hipotecas de bajo pago en el mercado.
Good Neighbor Next Door
Este programa ofrece beneficios únicos para enfermeras, trabajadores de primeros auxilios y profesores. Si eres elegible, puedes comprar casas de ejecución hipotecaria del HUD con un 50 por ciento de descuento. Si utilizas una hipoteca de la FHA sólo necesitarás $100 para el pago inicial.
Las casas se encuentran en el sitio Web del HUD y necesitas que un agente de bienes raíces con licencia haga la oferta por tí.
Si tu oferta es aceptada, y calificas para el financiamiento, obtienes la casa. El descuento del 50 por ciento la hace mucho más asequible. El descuento es en realidad una segunda hipoteca pero no como la imaginas. Esta segunda hipoteca, no tiene intereses y no requiere pagos. Debes vivir en la casa por tres años, y la segunda hipoteca se termina.
Casas prefabricadas y casas móviles
Las viviendas prefabricadas son unas de las más asequibles que existen. Las casas en fundaciones aprobadas y gravadas como bienes raíces pueden ser financiadas con muchos programas hipotecarios convencionales.
Muchos programas requieren pagos iniciales ligeramente más altos o términos más restrictivos para las casas prefabricadas.
HomeReady, por ejemplo, aumenta el pago inicial mínimo del tres por ciento al cinco por ciento si financia una casa prefabricada.
Préstamos personales
Una estrategia que se puede usar si se tiene un ingreso bajo es pagar un precio reducido (below-market) por la casa.
Estamos hablando de casas que no se pueden financiar con una hipoteca tradicional por lo que tienen precios de compra muy bajos (below-market) . El vendedor simplemente quiere vender la casa, pero nadie puede obtener un préstamo sobre ella.
En estos casos, se podría utilizar un préstamo personal. Estos préstamos no dependen de la propiedad en absoluto. El prestamista no pedirá una tasación porque la casa no es la garantía.
Ten en cuenta que es posible aprobar un préstamo personal más rápido que una hipoteca tradicional.
Certificados de crédito hipotecario (MCC)
Los certificados de crédito hipotecario (MCC) te permiten estirar tu poder de compra de vivienda. Si cumples con los requisitos de ingresos, obtendrás un crédito fiscal equivalente a un porcentaje de los intereses de la hipoteca.
Los prestamistas pueden agregar este crédito a tus ingresos calificados cuando suscriben tu hipoteca. Esto te permite calificar para una cantidad de hipoteca más alta que de otra manera no obtendrías.
Los certificados de crédito hipotecario son emitidos por muchos estados, condados y ciudades, y sus normas y cantidades varían ampliamente.
Asistencia para el pago inicial (DPA)
La asistencia para el pago inicial puede ser ofrecida por organizaciones benéficas, agencias gubernamentales, empleadores y otras fuentes. Por lo general, toma la forma de una subvención o un préstamo.
La mayoría de los programas imponen algún tipo de límite de ingresos a los beneficiarios. Sin embargo, algunos proporcionan asistencia a las personas que compran en áreas «desatendidas» o «reurbanizadas», independientemente de sus ingresos.
El promedio de asistencia para el pago inicial es de unos 12.000 dólares. Sorprendentemente, muchos de los que califican para la DPA nunca la solicitan, porque no saben que existe.
Cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos: Si no solicitas ayuda, no la recibes
Ahora que conoces estos programas, pregunta a tu agente inmobiliario local o a la autoridad de vivienda para cuales puedes calificar.
Ya sabes que, aunque tengas bajos ingresos, es posible comprar una casa y no pagar nada de tu bolsillo.
Entre la asistencia para el pago inicial, las concesiones de los vendedores u otros programas como Community Seconds, puedes comprar una casa sin tener dinero, siempre que tus ingresos y tu crédito estén dentro de las pautas del programa.
Cómo comprar una casa si eres una persona de bajos recursos: FAQ (Frequently Asked Questions)
¿Cómo se compra una casa con bajos ingresos?
Es muy posible comprar una casa con bajos ingresos. Lo primero que tienes que saber es cuál programa hipotecario se adapta a tu situación. Por suerte, hay muchos planes diseñados para ayudarte a comprar una casa con bajos ingresos. Algunas opciones populares incluyen:
– Préstamos de la FHA: Aplica para los ingresos bajos, y tan sólo un 3,5 por ciento de inicial o 500 de puntuación de crédito.
– Préstamos del USDA: Específicamente para compradores de bajos ingresos en áreas rurales y suburbanas
– Préstamos VA: Una buena opción para los veteranos y miembros de servicio con bajos ingresos.
– HomeReady loan: Préstamo para compradores de bajos ingresos con sólo un 3 por ciento de inicial.
– Préstamo de vivienda posible: Sólo un 3 por ciento menos para «prestatarios de ingresos muy bajos, bajos y moderados».
¿Cómo puedo calificar para una hipoteca de bajos ingresos?
El que tú califiques o no para una hipoteca de bajos ingresos depende del programa en sí mismo. Por ejemplo, podrías calificar para una hipoteca de la FHA con sólo un 3.5% de inicial y un puntaje crediticio de 580. O, si la casa que deseas está en un área rural y tú estás por debajo de los límites de ingresos locales, podrías obtener una hipoteca con cero de inicial del USDA. Los veteranos pueden calificar para una hipoteca de bajos ingresos usando un préstamo VA. O bien, puedes solicitar la hipoteca con un co-prestatario y calificar en base a los ingresos combinados.
¿Qué programas están disponibles para los compradores de vivienda por primera vez?
Los programas hipotecarios especializados pueden ayudar a los compradores de primera vivienda a superar obstáculos como un crédito o ingresos bajos, pagos iniciales más pequeños o altos niveles de deuda. Algunos buenos programas disponibles para los compradores de vivienda por primera vez incluyen la hipoteca Home Possible de Freddie Mac; la hipoteca HomeReady de Fannie Mae; la hipoteca Conventional 97; y préstamos respaldados por el gobierno como FHA, USDA y VA. Los compradores de primera vivienda también pueden solicitar subsidios de asistencia para el pago inicial a través de su departamento de vivienda estatal o local.
¿Puede el gobierno ayudarme a comprar una casa?
Hay varias maneras en que el gobierno puede ayudarte a comprar una casa. Tal vez la forma más directa de obtener ayuda del gobierno es solicitando asistencia para el pago inicial, que es un subsidio o un préstamo de bajo interés con la finalidad de ayudarte a hacer el pago de la cuota inicial. También puedes comprar una casa usando una hipoteca respaldada por el gobierno, como la FHA o el USDA. Con estos programas, el gobierno esencialmente asegura el préstamo, de modo que puedes comprar con un ingreso, puntaje crediticio o pago inicial más bajo de lo que podrías hacerlo de otra manera.
¿Cómo puedo comprar una casa sin pruebas de ingresos?
Lamentablemente no puedes comprar una casa sin pruebas de ingresos. Tienes que demostrar que puedes pagar el préstamo de alguna manera. Pero hay alternativas modernas a los préstamos de ingresos declarados. Por ejemplo, puedes mostrar «prueba de ingresos» a través de estados de cuenta bancarios, activos o cuentas de jubilación en lugar de los formularios de impuestos W2 (el método tradicional). Muchas personas que quieren comprar una casa sin prueba de ingresos hoy en día encuentran que un préstamo con estado de cuenta bancario es una buena opción.
¿Cómo se alquila con opción a compra?
Un alquiler con opción a compra o «rent-to-own» no es exactamente lo que parece. No se alquila simplemente hasta que se paga la casa. En lugar de eso, normalmente se paga un alquiler más alto por un tiempo determinado. Ese exceso de alquiler se destina a un pago inicial cuando se realiza la compra de la casa en una fecha posterior. El alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa para comprar una casa si no tienes mucho dinero a mano en este momento. Sin embargo, este método de compra requiere la cooperación del vendedor y conlleva riesgos únicos.
¿Puedo alquilar con opción a compra sin pago inicial?
Alquilar para comprar no significa que puedas comprar una casa sin un pago inicial. Cuando alquilas para comprar, estás pagando una renta extra cada mes que se destinará al pago inicial más adelante. Y normalmente, los contratos de alquiler con opción a compra incluyen una «cuota de opción» que es muy parecida al pago inicial. La cuota de opción es más pequeña (piensa en el 1% del precio de compra en vez del 3-20%) y eventualmente se destina hacia la compra. Pero aún así son unos pocos miles de dólares que debes pagar por adelantado para asegurar el derecho a comprar la casa más adelante.
¿Puedo obtener una subvención para comprar una casa?
Claro que sí puedes obtenerla. Estas ayudas se llaman subvenciones de «ayuda para el pago inicial». No pagarán por toda la casa, pero pueden ayudar a cubrir el pago inicial para que la hipoteca sea más asequible. Es más probable que califiques para un subsidio para comprar una casa si tienes un ingreso bajo o moderado y vives en una «zona objetivo».
¿Cuáles son las tasas de hipoteca actuales para compradores de vivienda de bajos ingresos?
Muchos programas que te permiten comprar una casa con bajos ingresos tienen tasas más bajas que las hipotecas estándar.
Sin embargo, incluso las tasas de préstamos respaldados por el gobierno no son fijadas por el mismo. De todas maneras, es recomendable obtener cotizaciones de varios prestamistas, y luego elegir la que consideres mejor.
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