¿Qué es el escrow shortage?

El escrow shortage es algo muy común entre los propietarios de viviendas.

Comencemos con un rápido repaso, una cuenta escrow o cuenta de depósito en garantía es una cuenta donde se mantienen los fondos necesarios para pagar los impuestos de la propiedad y el seguro de los propietarios cuando te conceden una hipoteca.

Se establece en el momento de tu compra y/o refinanciamiento. Está incluido entre tus gastos prepagados (costos de cierre) en tu préstamo. Luego pagas tus depósitos en garantía cada mes junto con el pago de la hipoteca.

A través de una cuenta de depósito en garantía (cuenta escrow) se consolidan tus pagos para que hagas un solo desembolso mensual en lugar de múltiples pagos que deberías hacer en diferentes momentos. Cada año se realiza un análisis de la cuenta de depósito en garantía y tu recaudador mirará los impuestos sobre la propiedad y tu seguro para ver si debe realizar algún cambio. Si requieren un ajuste, recibirás una notificación en tu estado de cuenta de la hipoteca mostrando una disminución o un aumento en tu pago.

Si hay un aumento en tus impuestos y/o seguro, entonces puede que te encuentres con una escasez de fondos en custodia (escrow shortage).  Aquí es donde todavía tienes un saldo positivo en tu cuenta de depósito en garantía pero no tienes suficientes fondos para cubrir las nuevas cuotas.

Si compraste una vivienda recién construida, seguramente estarás atento a tu evaluación de impuestos. La razón de esto es porque cuando compraste no había ninguna casa construida para evaluar, sólo el terreno. Esto puede causar en muchas ocasiones una escasez de fondos en custodia porque los impuestos utilizados y estimados normalmente son subestimados en estos casos.

¿Cómo puedes corregir y evitar estar en escrow shortage? 

Deberás prestar mucha atención cuando recibas tu declaración de impuestos del condado. Debes estar consciente del valor de la propiedad y si ha aumentado desde el año anterior o desde el momento en que compraste. También tendrás que estar atento a cualquier información que te envíe el seguro de tu casa. Comprueba si tu prima ha aumentado.  Cuando veas que algo ha cambiado, debes llamar a tu administrador y pedir un análisis del depósito en garantía.

Si te falta dinero, sabrás que tu pago de la hipoteca aumentará y esto cubrirá el déficit. Si no ves los incrementos y tu cuenta sigue estando corta, esto puede llevar a una deficiencia en tu cuenta de depósito en garantía.

Una deficiencia de la cuenta de depósito en garantía (escrow shortage) ocurre cuando hay un saldo negativo en tu cuenta escrow. Es decir, cuando el inversor/banco ha tenido que adelantar fondos para cubrir los desembolsos. Si esto sucede, tendrás que pagar la cantidad negativa para ponerla al día o tendrás que dividir la cantidad negativa entre un año y hacer un pago mensual, adicional al  pago de depósito en garantía existente. Por ejemplo; pago en custodia $300/mes, saldo negativo $800, 800 dividido por 12 = 66.67, por lo que ahora tu nuevo pago en custodia será de $366.67. Nota: Si la deficiencia es menor a un mes de pago en custodia, tendrás 30 días para pagar la cantidad. Si la cantidad excede el pago de un mes de depósito en garantía, tienes 12 meses para devolverlo.

Una vez más, la clave para evitar la escasez y/o las deficiencias del depósito en garantía (escrow shortage) es estar atento a la evaluación del impuesto a la propiedad, así como al seguro del propietario de la vivienda. Cuanto más pronto puedas cubrir el aumento, menos probable será que tengas una escasez y/o deficiencia.

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