El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles (HAMP o Home Affordable Modification Program)fue introducido por el gobierno federal en el año 2009 en un intento por ayudar a aquellos propietarios de viviendas que tuvieran dificultades para pagar su hipoteca y que, por ende, estuvieran ante un inminente riesgo de ejecución hipotecaria. ¿Su objetivo principal? Pues, reducir las posibilidades de que las familias perdieran su hogar.
En un breve resumen, podríamos decir que el programa HARP se dirigió a aquellos hogares que destinaran más del 31% de sus ingresos brutos para el pago de la hipoteca. Tal como sucedió con su gemelo -o más bien, su primo, el HARP- este programa ya no está activo. De hecho, expiró a finales del 2016; pero vamos a ver de qué se trataba.
¿Qué es el programa HAMP y cómo funciona?
Como dijimos, el Programa de Modificación de Viviendas Asequibles (HAMP) se creó en respuesta a la crisis generada por las hipotecas de alto riesgo en el año 2008 y formaba parte del Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP).
Vamos a viajar en el tiempo para contemplar el escenario. A raíz de la crisis inmobiliaria de 2008, los propietarios de viviendas estadounidenses estaban en grandes problemas. No podían vender sus casas y tampoco refinanciarlas, ya que el mercado se desplomó y se interpusieron nuevas restricciones al sector crediticio.
Esto tuvo dos consecuencias: el valor de las propiedades también cayó, mientras que los pagos mensuales de la hipoteca se volvieron impagables porque las tasas de interés más altas entraron en vigor, al menos para las hipotecas de interés variable (ARM). Esto les impedía a las familias a acudir al banco y renegociar su deuda. ¿Por qué? Por varias razones:
- Principalmente, porque los prestatarios eran considerados de alto riesgo. En un primer lugar, ni siquiera debieron extenderle un préstamo hipotecario.
- Segundo, muchas personas perdieron sus empleos. Es difícil renegociar los términos de una hipoteca cuando el prestatario no es estable (financieramente hablando).
- Y por último -pero no menos importante- porque el valor de las casas era mucho menor al valor de la deuda actual del préstamo. Si el prestatario dejaba de pagar y el banco ejecutaba la hipoteca, no ganaría nada con la venta.
Ese era el escenario de 2008-2009. Aunque los contribuyentes subvencionaron algunas de las modificaciones de los préstamos, podría decirse que la contribución más significativa del HAMP fue la estandarización de lo que podría definirse como un sistema de modificación de préstamos al azar.
¿Cómo calificar al programa HAMP?
Para poder calificar al programa HAMP, los hipotecarios necesitaban demostrar que el pago mensual de su hipoteca se llevara el 31% de sus ingresos brutos mensuales o más. También había otros requisitos, como que la propiedad tenía que pasar la prueba del valor actual neto (VAN).
Una propiedad se convertía en elegible si el análisis arrojaba que el prestamista o inversor que tenía derecho al cobro del préstamo ganaría más dinero modificándolo que ejecutándolo. Aparte del requisito de que el propietario de la vivienda demostrara que tenía dificultades financieras para pagar la hipoteca, la vivienda tenía que ser habitable y tener un saldo de capital impago inferior a los $729,750.
Podría decirse que el alivio ayudó en varias formas a los hogares de los Estados Unidos, pero todos los caminos buscaban el mismo efecto: reducir los pagos mensuales. Por ejemplo, los propietarios que reunieran los requisitos, podían beneficiarse de una reducción en el capital por pagar de sus hipotecas o quizás de una disminución en la tasa de interés.
También existía la posibilidad de solicitar un aplazamiento temporal de los pagos de la hipoteca, un término financiero conocido como indulgencia. Y, siempre que fuese favorable para su familia, el propietario podía decantarse por la opción de extender los términos de su préstamo vigente.
En muchos casos, un préstamo ya modificado también era elegible para el programa HARP, lo que reducía aún más el pago de la hipoteca. Las familias que participaron en este programa realmente disminuyeron sus pagos mensuales. ¿En cuánto? Según las cifras publicadas por el Departamento del Tesoro, en un promedio de $530.
Consideraciones especiales sobre el programa HAMP
El gobierno se refiere a la relación entre los pagos y el ingreso bruto como la relación entre la deuda y el ingreso (DTI o Debt To Income). El programa HAMP, trabajando en conjunto con los prestamistas hipotecarios, ayudó a proveer incentivos para que los bancos redujeran la proporción de deuda-ingresos a un porcentaje menor o igual al 38%. El Tesoro, por su parte, intervino para minimizar el índice DTI al 31% o menos.
El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles original se limitaba solo a las residencias principales. En el año 2012, el programa fue revisado exhaustivamente para incluir también a las casas desocupadas, a las propiedades de viviendas con múltiples hipotecas y a los inmuebles cuya proporción de DTI fuese menor o mayor que el requisito original: 31%.
El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles (HAMP) vs. el Programa de Refinanciación de Viviendas Asequibles (HARP)
Mientras que el HAMP ayudaba a las personas que estaban al borde de la ejecución hipotecaria, los propietarios de viviendas con hipotecas underwater -o que estaban cerca de ese punto- eran quienes calificaban al HARP. Este último programa le permitía a los propietarios con casas cuyo valor era menor al saldo pendiente de sus hipotecas refinanciar sus préstamos. Las personas con una relación préstamo-valor (LTV) de más del 80% -y hasta un límite máximo del 125%- se les permitió refinanciar sus hipotecas con tasas bastante atractivas.
Solo podían participar en el HARP aquellos propietarios cuyos préstamos fueron garantizados o adquiridos por Fannie Mae o Freddie Mac, siempre y cuando esta adquisición se diera antes del 31 de mayo de 2009. Los requisitos de elegibilidad también incluían que el propietario debía estar al día con los pagos de su hipoteca.
Nota: Los acreedores hipotecarios también se beneficiaron de este programa, ya que tenían en sus manos un producto hipotecario cobrable y más estable.
En resumen, ¿qué es el programa HAMP?
El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles o HAMP, por sus siglas en inglés, fue un programa de modificación de préstamos hipotecarios diseñado en 2009 para ayudar a los propietarios que estuvieran en dificultades financieras a evitar una ejecución hipotecaria.
También sirvió para solicitar un aplazamiento temporal de los pagos o una extensión del préstamo.
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